freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

職業(yè)律師為買受人提供商品房買賣合同法律服務(wù)操作指引(編輯修改稿)

2025-06-23 23:15 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】   17.4.3 買受人為中國(guó)港、澳、臺(tái)同胞  (1)港澳同胞:中華人民共和國(guó)香港(澳門)特別行政區(qū)護(hù)照或居民身份證或往來內(nèi)地通行證;  (2)臺(tái)灣同胞:臺(tái)胞證或旅行證或經(jīng)確認(rèn)的身份證明?! ?7.4.4 買受人為外國(guó)公民、法人  (1)外國(guó)人:護(hù)照和外國(guó)人居留證(無(wú)外國(guó)人居留證的提交中國(guó)公證機(jī)構(gòu)公證的護(hù)照中文譯本)?! ?2)境外法人(含港澳臺(tái))、其他組織(含港澳臺(tái)):經(jīng)公證的法人或者其他組織的商業(yè)登記或注冊(cè)書或批準(zhǔn)該法人、其他組織成立的文件;外國(guó)法人或其他組織的公司注冊(cè)文件在注冊(cè)地公證后需中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證。  17.4.5 買受人委托代理人  (1)委托代理人購(gòu)房的,提交授權(quán)委托書(原件)(如授權(quán)委托書不是當(dāng)面簽署的則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證)、受托人身份證明。  (2)無(wú)(限制)民事行為能力人購(gòu)房的,由其監(jiān)護(hù)人代理購(gòu)買,提交監(jiān)護(hù)人關(guān)系身份證明、被監(jiān)護(hù)人居民身份證或戶口簿、證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶口簿(監(jiān)護(hù)人由法院確定的,提交法院出具的證明文件)。  (3)港澳臺(tái)法人、其他組織、個(gè)人的委托書應(yīng)公證。根據(jù)2002年司法部69號(hào)令《中國(guó)委托公證人(香港)管理辦法》第3條、第5條規(guī)定,香港出具的公證書應(yīng)由中國(guó)法律服務(wù)(香港)有限公司加章轉(zhuǎn)遞,方為有效。根據(jù)2008年《最高人民法院、澳門特別行政區(qū)關(guān)于內(nèi)地與澳門特別行政區(qū)相互認(rèn)可和執(zhí)行仲裁裁決的安排》第12條規(guī)定:“由一方有權(quán)限公共機(jī)構(gòu)(包括公證員)作成的文書正本或者經(jīng)公證的文書副本及譯本,在適用本安排時(shí),可以免除認(rèn)證手續(xù)在對(duì)方使用?!笨梢?,澳門有權(quán)限的公證機(jī)構(gòu)出具的公證書在內(nèi)地可以直接認(rèn)可使用。根據(jù)1993年司法部發(fā)布的《海峽兩岸公證書使用查證協(xié)議實(shí)施辦法》第2條規(guī)定,臺(tái)灣出具的公證書應(yīng)由中國(guó)公證員協(xié)會(huì)或者省、自治區(qū)、直轄市公證員協(xié)會(huì)確認(rèn)?! ?4)外國(guó)法人、其他組織、個(gè)人的委托書應(yīng)公證,公證文件在外國(guó)公證的需中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證?! ×硗?,對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和人士在中國(guó)境內(nèi)購(gòu)買商品房,律師還應(yīng)依據(jù)建設(shè)部、商務(wù)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、中國(guó)人民銀行、國(guó)家工商行政管理總局、國(guó)家外匯管理局于2006年7月11日頒布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(建住房『2006]171號(hào))的規(guī)定,以及結(jié)合當(dāng)?shù)氐木唧w政策,應(yīng)對(duì)以下兩個(gè)方面的問題予以關(guān)注:  (1)境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人,可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房,不得購(gòu)買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人,不得購(gòu)買商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要,可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房?! ?2)符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制。并持有效證明(境外機(jī)構(gòu)應(yīng)持我政府有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機(jī)構(gòu)的證明,境外個(gè)人應(yīng)持其來境內(nèi)工作、學(xué)習(xí),經(jīng)我方批準(zhǔn)的證明,下同)到土地和房地產(chǎn)部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必須嚴(yán)格按照自用、自住原則辦理境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的產(chǎn)權(quán)登記,對(duì)不符合條件的不予登記。  第18條 律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示  18.1 當(dāng)開發(fā)商經(jīng)協(xié)商與具體買受人簽訂的認(rèn)購(gòu)書具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容,且買受人支付部分或全部?jī)r(jià)款時(shí),預(yù)約即轉(zhuǎn)化為本約,如果買受人改變決定不買此房則必須承擔(dān)違約責(zé)任?! ?8.2 認(rèn)購(gòu)書中錯(cuò)把定金寫成“押金”或“訂金”的風(fēng)險(xiǎn)。押金和訂金都不是法律意義上的定金,如果認(rèn)購(gòu)書中沒有特別說明,由于對(duì)方原因?qū)е潞灱s不能,則買受人不能按法律規(guī)定要求開發(fā)商雙倍返還此款。第二章 商品房買賣合同的簽訂、成立、生效、登記與備案第一節(jié) 合同對(duì)商品房基本情況的約定  第19條 一般規(guī)定  商品房的基本情況包括但不限于項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、商品房的銷售依據(jù)以及商品房的坐落、用途、結(jié)構(gòu)、層高、建筑層數(shù)、陽(yáng)臺(tái)是否封閉、建筑面積(套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e,商品房面積在第二節(jié)介紹)、房屋平面圖?! ?9.1 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)  項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)內(nèi)容應(yīng)約定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)(在《物權(quán)法》施行前稱國(guó)有土地使用權(quán))基本情況、建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)、施工許可證編號(hào)等內(nèi)容?! ?9.1.1 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)  (1)取得方式。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式為劃撥和出讓兩種,但普通商品房建設(shè)用地必須以出讓方式取得?! ?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為?! ?2)規(guī)劃用途及使用年限。建設(shè)用地規(guī)劃用途及出讓的最高年限分別為:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技文化、衛(wèi)生體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年?! ?9.1.2 建設(shè)工程規(guī)劃許可證  在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的,建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證?! 〗ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證一般包括下列內(nèi)容:許可證編號(hào),發(fā)證機(jī)關(guān)名稱和發(fā)證日期,建設(shè)單位,建設(shè)項(xiàng)目名稱、位置、宗地號(hào)以及子項(xiàng)目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型,計(jì)容積率面積及各分類面積,附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖?! ?9.1.3 建筑工程施工許可證  從事各類房屋及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與之配套的線路、管道、設(shè)備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)配套設(shè)施工程的施工,建設(shè)單位在開工前應(yīng)向工程所在地縣級(jí)以上建設(shè)主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證?! 〗ㄖこ淌┕ぴS可證一般包括以下內(nèi)容:建設(shè)單位、工程名稱、建設(shè)地址、建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、開竣工日期?! ?9.2 商品房的銷售依據(jù)  根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第3條規(guī)定,商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售?! ?9. 商品房現(xiàn)售,是指開發(fā)商將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付商品房?jī)r(jià)款的行為?! ?9.2.2 商品房預(yù)售,是指開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定金或者商品房?jī)r(jià)款的行為?! 〕松鲜鲆?guī)定,部分地方政府為了加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的管理,為商品房預(yù)售增設(shè)了一些條件?! 》康禺a(chǎn)管理部門在審查了開發(fā)商提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件、證件和工程施工進(jìn)度計(jì)劃、投入開發(fā)建設(shè)的資金證明等材料后,對(duì)符合條件的,發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》?!  渡唐贩款A(yù)售許可證》是商品房可以預(yù)售的唯一合法性文件,其主要內(nèi)容有:預(yù)售許可證號(hào)、售房單位名稱、項(xiàng)目名稱、預(yù)售總建筑面積、房屋坐落、房屋用途、發(fā)證機(jī)關(guān)及發(fā)證日期等?! ?9.3 房屋的坐落是指該商品房在所開發(fā)小區(qū)中的確切位置,包括商品房所在幢(座)號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)?! ?9.4 商品房用途是指行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃、土地用途核準(zhǔn)的房屋應(yīng)用范圍,如住宅、寫字樓、營(yíng)業(yè)用房等。不同用途的商品房的價(jià)格、土地使用年限、物業(yè)管理費(fèi)用、稅負(fù)等都有區(qū)別?! ?9.5 房屋建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別,根據(jù)2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GBIT179862000)的規(guī)定,房屋的建筑結(jié)構(gòu)分為六大類:  (1)鋼結(jié)構(gòu):承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的,包括懸索結(jié)構(gòu);  (2)鋼、鋼筋混泥土結(jié)構(gòu):承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混泥土建造的;  (3)鋼筋混泥土結(jié)構(gòu):承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混泥土建造的,包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)的建筑物;  (4)混合結(jié)構(gòu):承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混泥土和磚木建造的,如一幢房屋的梁是用鋼筋混泥土制成,以磚墻為承重墻,或者梁是用木材建造,柱是用鋼筋混泥土建造;  (5)磚木結(jié)構(gòu):承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。  (6)其他結(jié)構(gòu):如竹結(jié)構(gòu)、窯洞等?! ?9.6 層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定,計(jì)入建筑面積的房屋層高應(yīng)在2.20米以上(含2.20米)?! 痈吲c樓層的凈高是不同的概念,凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離,層高=凈高+樓板厚度?! ?9.7 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù),一般按室內(nèi)地坪177。0.0以上計(jì)算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室內(nèi)層高在2.20米以上的,計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和?! 〖賹?、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓,以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)?! ∷趯哟问侵副緳?quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層,地下層次以負(fù)數(shù)表示?! ?9.8 商品房的陽(yáng)臺(tái)是否封閉與房屋面積的確定有直接關(guān)系,根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定,封閉式陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算,非封閉式陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算?! 〉?0條 律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容  20.1 要求開發(fā)商提供相關(guān)權(quán)證資料?! ?0.2 根據(jù)開發(fā)商提供的格式文本,提出修改意見?! ?0.3 參加買受人與開發(fā)商的簽約談判?! 〉?1條 律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容  21.1 核對(duì)開發(fā)商提供的前期審批資料,以確認(rèn)審批資料記載的內(nèi)容與商品房買賣合同約定的相關(guān)內(nèi)容是否一致?! ?1.2 向開發(fā)商了解所附平面圖是否按比例繪制,并要求標(biāo)明朝向。如圖紙沒有標(biāo)注門、窗、墻體、柱子、管線位置的,可要求開發(fā)商標(biāo)注。  21.3 買受人購(gòu)買商品房擬用于開設(shè)飯店、歌舞廳等需要環(huán)保前置審批項(xiàng)目的,應(yīng)了解該項(xiàng)目在總平方案或初步設(shè)計(jì)方案審批時(shí)環(huán)保部門的審批意見?! ?1.4 對(duì)于非標(biāo)準(zhǔn)層(如閣樓)及其他可能影響凈高的空間,除了約定層高外,還應(yīng)要求約定房屋的凈高?! ?1.5 對(duì)于現(xiàn)售商品房,應(yīng)按照《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定逐一核實(shí)現(xiàn)售條件是否具備?! 〉?2條 律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示  對(duì)于那些以科研大樓、酒店、商業(yè)設(shè)施等非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)的房屋能否在交易后辦理分割產(chǎn)權(quán)證,在實(shí)踐中存在爭(zhēng)議,買受人購(gòu)買后,往往不能取得產(chǎn)權(quán)證,應(yīng)引起注意。第二節(jié) 合同對(duì)商品房面積和價(jià)格的約定  第23條 一般規(guī)定  商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成?! ?3.1 套內(nèi)建筑面積  套內(nèi)建筑面積是指套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積之和?! ?1)套內(nèi)使用面積是指客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等商品房各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和,是能夠讓買受人直接使用的面積?! ?2)套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或其他承重支撐體所占的面積,有共用墻和套內(nèi)自有墻體兩部分。商品房各套(單元)之間的分割墻、套(單元)與公用建筑空間之間的分割墻以及外墻(山墻)均為共用墻,共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?! ?3)套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。陽(yáng)臺(tái)建筑面積按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算面積?! ?3.2 共有建筑面積  共有建筑面積是各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的在功能上為整幢建筑服務(wù)的公共部位和公用房屋。共有建筑面積的產(chǎn)權(quán)由整幢建筑的產(chǎn)權(quán)人共同擁有,開發(fā)商無(wú)權(quán)隨意處置,不得出售、出租、贈(zèng)送等。  23.2.1 共有建筑面積的組成  根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定,共有建筑面積由以下兩部分組成:一是電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室,以及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;二是套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半?! —?dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢建筑服務(wù)的警衛(wèi)室,管理用房,作為人防工程的地下室,都不計(jì)入共有建筑面積?! ?3.2.2 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ā 」灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)傇瓌t是,整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同所有的共有建筑面積,由整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)?,非整幢房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的共有建筑面積應(yīng)由共同使用的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)?。 ?1)住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?。住宅樓以幢為單位,須先?jì)算出整幢建筑的共有建筑分?jǐn)傁禂?shù)(K值),它的計(jì)算方式為:  共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積247。套內(nèi)建筑面積之和  商品房分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)  (2)商住混合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?。?yīng)根據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢建筑物的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分,即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得到的分?jǐn)偯娣e再各自分?jǐn)??! ∽≌糠郑簩⒎謹(jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e,加上住宅部分本身的共有建筑面積,依照(1)中方法和公式,按各自的套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e?! ∩虡I(yè)部分:將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e,加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積,按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?,作為各層共有建筑面積的一部分,加至各層的共有建筑面積中,得到各層總的共有建筑面積,然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?,求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。  多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ò凑崭髯缘墓δ?,參照商住混合樓的分?jǐn)傆?jì)算方法分?jǐn)??! ?3.3 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第18條的規(guī)定,商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià),也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)?! ?3.4 面積差異的處理方式  按建筑面積計(jì)價(jià)或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)時(shí),面積差異的處理方式  (1)一般原則:根據(jù)《司法解釋》第14條的規(guī)定,出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:①面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,買受人請(qǐng)求解除合同的,不予支持;②面積誤差比絕對(duì)值超出3%,買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的,應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的商品房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的商品房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面
點(diǎn)擊復(fù)制文檔內(nèi)容
規(guī)章制度相關(guān)推薦
文庫(kù)吧 www.dybbs8.com
備案圖片鄂ICP備17016276號(hào)-1