【文章內(nèi)容簡介】 格固然重要，但我們認為更重要的是要時刻警覺。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，陷阱無處不在。因此，學習了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購房方面的法律規(guī)定、知識是十分必要的，惟有此，才有可能較好地維護自己的合法權(quán)益。 其次，要充分行使法律賦予的權(quán)利，在交易過程中始終堅持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商(售樓人員)處在強勢地位，與購房者之間信息極不對稱，存在種種開發(fā)商(售樓人員)以強凌弱、做霸王買賣的現(xiàn)象。為此，消費者要擺正心態(tài)，不畏強權(quán)，購房時要把問題搞清、搞細，對合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅決不簽，堅決不買；該堅持的原則就一定要堅持，不要圖一時之快，隨便妥協(xié)，從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經(jīng)濟損失。 再次，要認真簽約，保留好證據(jù)。在購房過程中，不要輕信開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時一定要認真審查每一個條款，把相關(guān)問題問清楚、搞清楚；您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑。收樓時和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時對相關(guān)事實可以通過辦理公證的方式保留證據(jù)，以證明侵權(quán)事實的存在。 最后，要學會依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護自己的權(quán)利。房屋買賣不同于一般消費，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個領(lǐng)域，有關(guān)法律法規(guī)比較復雜。購房人即使經(jīng)多方考察，一般也很難通過個人的努力搞清問題的癥結(jié)所在。因此，如果發(fā)生了對您不利的事情，或者您預料到風險可能到來時，為有效地維護自己的正當權(quán)益，就應(yīng)及時和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系，以求得幫助。簽訂購房合同八大注意事項 第一項：關(guān)于五證 第一項：關(guān)于五證 陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證 主要是復印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可 能導致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導致購房合同無效。 對策：復印件要注意看原件。有原件要看批準日期以及使用和出售面積 的多少。對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能 取得該證件所要承擔的責任。 律師建議增加補充條款： 出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導致買受人退房的， 出賣人愿向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。 第二項： 第二項：關(guān)于公攤面積 陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā) 商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違 約，買受人也起訴無據(jù)。 對策：在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。在附件二中列 明公攤面積的構(gòu)成。按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。 律師建議增加補充條款： 雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理： 如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的 3%以內(nèi)據(jù)實結(jié) 算，超出 3%以上的部分由出賣人承擔相關(guān)費用；如果實測面積少于暫測面積，買 受人據(jù)實結(jié)算。 買受人對實測面積的承擔，僅在超出暫測面積的 1 平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。 第三項： 第三項：關(guān)于房產(chǎn)證 陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約 定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐е沦Y質(zhì)較差的開發(fā)商拖延 頒證或找各種理由不辦證。 對策： 五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證， 所以五證不全就免談。 將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對 人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。 律師建議增加補充條款： 如果因出賣人的原因，導致其在交房后 360 日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證 的，雙方選擇以下第____種方式處理： 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第 1 種第（1）項的違約金計算 標準承擔責任。 買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承擔責 任。 如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費用的原因， 導致出賣人在交房后 360 日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第 1 種的處理方式及 違約金計算標準承擔責任。 如果因頒證行政機關(guān)的原因，導致出賣人在交房后 360 日內(nèi)不能為買受人辦理 取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔責任。但出賣人應(yīng)當出示蓋有行政機關(guān)公章的 證明文件，否則視為出賣人違約。 第四項： 第四項：關(guān)于書面通知 陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)， 延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知， 以推托自己的責任。 對策：將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。 如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。 律師建議增加補充條款： 本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。 第五項： 第五項：關(guān)于所售房屋的坐落位置 陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時 該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。 對策：在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標明樓號。開發(fā)商應(yīng)在此 附圖中蓋章確認。 律師建議增加補充條款： 出賣人應(yīng)當將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標明，并將小區(qū)平面圖粘貼在 本合同附件一內(nèi)加蓋公章。 第六項： 第六項：關(guān)于所售房屋的抵押 陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。 如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房 產(chǎn)證，不具有物權(quán)。 對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。要求開發(fā) 商將合同在房管局備案。要求開發(fā)商提供保證責任。 律師建議增加補充條款： 出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導致買受人退房，出賣人 應(yīng)向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。 第七項： 第七項：關(guān)于物業(yè)管理公約 陷阱：《物業(yè)管理條例》今年 9 月 1 日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開 發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房 屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。 對策：買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標的方式介入。開發(fā)商與前期物 業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。 律師建議增加補充條款： 出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管 理公約》。 買賣雙方在簽訂本合同時，應(yīng)同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理 公約》。 第八項： 第八項：關(guān)于各方責任范圍 陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情 形導致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體 范圍。 對策：根據(jù)《民法通則》以及 6 月 1 日的《解釋》將實際損失細化。對 開發(fā)商給自己造成的損失準備好證據(jù)。 律師建議增加補充條款： 如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣方承擔的責任范圍如下： 出賣人的責任范圍： 退還已付房價款及其利息（此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行 存款利率計算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算）。 賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。 賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用（此費用僅以裝修實物和相關(guān)票據(jù) 為限）。 對于按揭付款的買受人， 出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費用 （包 括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等）。購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、 又要費心勞神的大事， 因購買商品 房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。 因此， 在購買前了解商品房的有關(guān)知識和注 意事項。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預售和商品房 現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購買預售的商品房應(yīng)注意哪些事項。 商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前， 將正在施工的商品房預先 出售給購買者， 購買者交付定金或預付款， 在合同約定的未來一定時間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買 賣行為。 購買者在購買預售的商品房時應(yīng)把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)： 一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的商品房應(yīng)具備的條件 《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預售的條件作出以下規(guī)定： 已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán) 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)和預售的前提條件， 在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的 房屋是非法建筑。 購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證， 以確保該房屋的合 法性。 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其 建設(shè)項目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。 按照預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并且已 經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房， 避免開 發(fā)商過分依賴預售款從事項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。 向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明（在本 市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預售許可 證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預售的活動置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而 保證商品房預售的合法性。 二、了解商品房預售合同基本的內(nèi)容 主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。 預售的商品房的基本情況。預售合同應(yīng)明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地 使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許 可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。 面積。預售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其 他面積。 價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn) 管理法》 雖然對商品房預售的條件和程序進行了規(guī)定， 但對預售款實收的數(shù)額和期限卻沒有 統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應(yīng)在合同中明確。 房屋交付方式和期限。 逾期交房的免則條件。 例如合同中可以約定由于一定的自然事件， 如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。 房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。 違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質(zhì)、按量交房 的責任。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。 物業(yè)管理條款。 糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。 1其他條款或當事人約定的條款。 下面說說購買現(xiàn)房應(yīng)注意的事項： 一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件 2001 年 4 月 4 日，建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當年 6 月 1 日起正式施 行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件： （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證 書； （二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件； （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過竣工驗收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實； （六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè) 施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 不符合商品房銷售條件的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房， 不得向買受人收取任何預訂款 性質(zhì)費用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房； 也不得采取售后包 租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 符合商品房銷售條件的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性 質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣 合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人返還所收費用。 二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當明確的內(nèi)容 （一）當事人名稱或者姓名和住所。 （二）商品房基本情況； （三）商品房銷售方式； （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （五）交付使用條件及日期； （六）裝飾、設(shè)備標準承諾； （七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾 和有關(guān)權(quán)益、責任； （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （九）面積差異的處理方式； （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （十一）解決爭議的方法； （十二）違約責任； （十三）雙方約定的其他事項。 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的， 當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面 積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理： 面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%），據(jù)實結(jié)算房價款； 面積誤差比絕對值超出 3% 時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當 在買受人提出退房之日起 30 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款 利息。 買受人不退房的， 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時， 面積誤差比在 3%以內(nèi) （含 3%） 部分的房價款由買受人補足； 超出 3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔， 產(chǎn)權(quán)歸買受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價款 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出 3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買 受人。 最后還要注意以下同方面： 一是開發(fā)商的五證二書,這是最重要的. 一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有 土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許 可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證 書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建 設(shè)局規(guī)劃局主管. 后才簽字. 三是你說的最小面積 108 平方一般不構(gòu)成問題,因為兩個 70%的規(guī)定是地區(qū)的總體結(jié)構(gòu),不針 對每個開發(fā)商. 四是交房時,先驗房后辦手續(xù) 一看房子質(zhì)量 二查“兩書一表” 三簽《房屋驗收單》 辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序， 但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手