法律知識(shí)合同關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)(編輯修改稿)
2025-06-23 22:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 當(dāng)事人的責(zé)任就理所當(dāng)然地被免除?！ 「鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ罚贤闪⒁院罂陀^情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。很顯然，情勢(shì)變更適用于非不可抗力造成的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)?！ ”M管，不可抗力和情勢(shì)變更看起來(lái)很相似，不過(guò)筆者看來(lái)，二者之間還是存在些許差異的。第一，不可抗力通常多指自然力災(zāi)害、突發(fā)的社會(huì)事件或政策調(diào)整，應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人完全無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，而情勢(shì)變更則是指商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)本身并非當(dāng)事人完全不能預(yù)見(jiàn)，只不過(guò)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的變化已經(jīng)超過(guò)了正常商人能預(yù)料的程度；第二，不可抗力的出現(xiàn)既可能使合同履行出現(xiàn)暫時(shí)性的客觀障礙，也可能使合同的履行發(fā)生客觀上的永久不能，這取決于不可抗力的程度以及對(duì)當(dāng)事人的影響，而情勢(shì)變更則只是影響到了合同的履行，這種影響會(huì)造成對(duì)一方當(dāng)事人的不公平或者無(wú)法實(shí)現(xiàn)通常情況下的商業(yè)目的，但是不存在暫時(shí)的客觀履行不能或永久的客觀履行不能；第三，不可抗力的后果是當(dāng)不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人有權(quán)自行而非通過(guò)法院解除合同，并且可以部分或全部免除責(zé)任，而情勢(shì)變更的后果則表現(xiàn)在當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院變更或解除合同，至于是否解除，則取決于法官的判斷。根據(jù)最高院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》 (法發(fā)【2009】40號(hào))，法院在實(shí)踐中是嚴(yán)格適用情勢(shì)變更原則的。 舉個(gè)簡(jiǎn)單例子來(lái)講，如果買(mǎi)賣(mài)雙方之間簽訂了貨物買(mǎi)賣(mài)關(guān)系并且由賣(mài)方負(fù)責(zé)運(yùn)輸，但是在履行的時(shí)候，賣(mài)方港口發(fā)生了罷工事件，從而造成短期內(nèi)發(fā)貨根本不可能，這就屬于不可抗力。但是，如果只是罷工事件不能妨礙賣(mài)方找其他工人進(jìn)行裝卸發(fā)貨，而只是大幅度提高了成本，可能是平常運(yùn)輸成本的好多倍甚至比賣(mài)方通過(guò)銷(xiāo)售貨物獲取的利潤(rùn)還要高出很多，這就屬于情勢(shì)變更。根據(jù)上述分析，在本案中，乙方并非依靠貸款買(mǎi)房，因此國(guó)家放貸政策的變化對(duì)其向甲方支付房屋價(jià)款并未造成任何影響，對(duì)于乙方來(lái)說(shuō)不能以不可抗力作為拒絕履行合同的理由。那么由于政策引發(fā)的房?jī)r(jià)波動(dòng)是否屬于情勢(shì)變更呢？筆者理解，國(guó)家出臺(tái)新政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)發(fā)生波動(dòng)的情形并不屬于情勢(shì)變更。一是因?yàn)閲?guó)家早在正式出臺(tái)國(guó)發(fā)【2010】10號(hào)文之前，就已經(jīng)發(fā)布相關(guān)政策，提出要打擊投機(jī)性購(gòu)房需求；二是因?yàn)槿绻皇峭稒C(jī)性購(gòu)房的話(huà)，那么此
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1