【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 款方式付款（又稱(chēng)按揭付款）是個(gè)人購(gòu)房常用的付款方式。但該條的相關(guān)規(guī)定顯然過(guò)于簡(jiǎn)單，比如只規(guī)定了買(mǎi)方未能按期辦妥貸款視為違約，但沒(méi)有約定違約責(zé)任。而且實(shí)踐中，由于買(mǎi)方對(duì)按揭貸款的條件知之甚少，賣(mài)方售樓人員也沒(méi)有給予必要的介紹，致使簽訂購(gòu)房合同后無(wú)法辦妥按揭貸款，給雙方造成麻煩甚至糾紛?！緦?duì)策】 開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將與本單位簽訂了《按揭貸款合作協(xié)議》的銀行的相關(guān)規(guī)定詳細(xì)地向客戶(hù)說(shuō)明，必要時(shí)可建議客戶(hù)先向銀行咨詢(xún)?cè)跊Q定是否簽訂購(gòu)房合同。如果簽訂購(gòu)房合同后由于買(mǎi)方的原因?qū)е虏荒馨雌谵k妥貸款，可約定一定比例的逾期付款違約金，超過(guò)一定期限還不能辦妥的，賣(mài)方有權(quán)解除合同，并要求買(mǎi)方支付確定比例或數(shù)額的違約金。第七條 買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第 種方式處理：1．按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）逾期在 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 的違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò)　　 天后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的 %向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。2. 【釋義】 按時(shí)支付購(gòu)房?jī)r(jià)款是買(mǎi)方最主要的合同義務(wù)，本條規(guī)定了買(mǎi)方逾期付款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。按本條１項(xiàng)的規(guī)定，買(mǎi)方的違約責(zé)任分為兩種，一是按逾期天數(shù)支付違約金，合同繼續(xù)履行；一是按支付累計(jì)已付款的適當(dāng)比例的違約金，合同解除。賣(mài)方選擇解除合同必須買(mǎi)足一定的條件，即買(mǎi)方的逾期達(dá)到約定天數(shù)?！境Ｒ?jiàn)的問(wèn)題】 本條最難掌握的是如何約定賣(mài)方有權(quán)選擇解除合同的逾期時(shí)間，以及違約金的比例?！緦?duì)策】 結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為確定賣(mài)方有權(quán)選擇解除合同的逾期時(shí)間應(yīng)考慮下列因素：（一）、賣(mài)方對(duì)資金的需求程度；（二）、標(biāo)的房產(chǎn)價(jià)款的數(shù)額；（三）、買(mǎi)方的資信狀況；（四）是一次性付款還是分期付款、按揭付款。對(duì)于逾期付款違約金，筆者建議參照人民銀行公布的金融單位計(jì)收逾期貸款利息確定。解除合同時(shí)按累計(jì)應(yīng)付款計(jì)算的違約金，筆者認(rèn)為不宜超過(guò)１０％。第八條 交付期限出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在　　　 年　　月　　日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第 種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用：1． 該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2． 該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3． 該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4． 該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。5． 但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：1．遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起 日內(nèi)告知買(mǎi)受人的；2． ； 【釋義】 本條規(guī)定的是賣(mài)方交付標(biāo)的房產(chǎn)的最后期限、交付條件以及延期交付的免責(zé)事由。與原示范文本最大的區(qū)別是：規(guī)定了四種不同的交付使用條件。【常見(jiàn)問(wèn)題】 簽訂該條時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方最常見(jiàn)的爭(zhēng)議是選擇“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”還是“該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格”作為交付條件。由于諸如入住后很長(zhǎng)時(shí)間供水、供電、交通、綠化等配套設(shè)施遲遲不能落實(shí)的案件屢屢被新聞煤體報(bào)道，買(mǎi)方越來(lái)越多地提出將商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格作為交付條件。這種要求也有法律依據(jù)。國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30天內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。第十八條：住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：(一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況。(三)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；(四)拆遷安置方案的落實(shí)情況；(五)物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。但實(shí)際操作起來(lái)有一些具體問(wèn)題。以前的綜合驗(yàn)收都是由建設(shè)部門(mén)召集各有關(guān)部門(mén)進(jìn)行，經(jīng)常出現(xiàn)竣工交付與綜合驗(yàn)收完畢有很大時(shí)間差。2000年新的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》實(shí)施后，建設(shè)部門(mén)對(duì)工程竣工驗(yàn)收采取備案制度，由建設(shè)單位自行組織驗(yàn)收。這就造成建設(shè)單位需要分別組織多個(gè)部門(mén)的驗(yàn)收工作，使得驗(yàn)收工作更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力。由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和施工涉及政府各個(gè)部門(mén)，特別是水、電等項(xiàng)目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工，開(kāi)發(fā)商無(wú)法自主把握，制約了開(kāi)發(fā)商交付計(jì)劃的實(shí)施。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都難以實(shí)現(xiàn)在商品房交付使用的同時(shí)通過(guò)“綜合驗(yàn)收”，因此直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾，甚至為此訴諸公堂。【對(duì)策】 在綜合驗(yàn)收制度尚未完善或者開(kāi)發(fā)商沒(méi)有確切把握的情況下，建議開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)選擇“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為交付條件，但要注意向客戶(hù)將原因解釋清楚。第九條 出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第 種方式處理：1．按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過(guò) 日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；2）逾期超過(guò)　 　日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起 天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的 %向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。2. 【釋義】 本條提供的第種賣(mài)方逾期交房的違約責(zé)任采取分段處理的方式，即違約時(shí)間在某天數(shù)內(nèi)，賣(mài)方按買(mǎi)方已支付房款的一定比例支付違約金，合同繼續(xù)履行；違約時(shí)間超過(guò)上述天數(shù)，則買(mǎi)方有權(quán)選擇解除合同。逾期時(shí)間超過(guò)確定的天數(shù)時(shí)，如果買(mǎi)方選擇解除合同，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)支付買(mǎi)方已付房款一定比例的違約金；如果買(mǎi)方選擇合同繼續(xù)履行，則賣(mài)方應(yīng)按違約天數(shù)支付違約金。違約天數(shù)應(yīng)從約定交付時(shí)間起算起至實(shí)際交付止，按統(tǒng)一的比例計(jì)算，而不分段計(jì)算?！境Ｒ?jiàn)問(wèn)題】 逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有開(kāi)發(fā)商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管機(jī)關(guān)強(qiáng)制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)商品不能控制的原因。隨著老百姓權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng)，因逾期交房引發(fā)的糾紛甚至訴訟也越來(lái)越多。【對(duì)策】 不管什么原因，只要不構(gòu)成不可抗力賣(mài)方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。而且本條的責(zé)任應(yīng)當(dāng)與第七條“買(mǎi)方逾期付款的違約責(zé)任”相當(dāng)。建議開(kāi)發(fā)商本著公平對(duì)等的原則簽訂本條。如果出現(xiàn)逾期交房，應(yīng)及時(shí)通知客戶(hù)，確屬己方責(zé)任的要積極主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任；不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，說(shuō)明理由爭(zhēng)取客戶(hù)諒解。實(shí)踐證明，只要處理得當(dāng)，絕大多數(shù)的客戶(hù)對(duì)短時(shí)間的逾期交付是不會(huì)斤斤計(jì)較的。第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人：1． 該商品房結(jié)構(gòu)形