[建筑]條詳解關于房地產買賣合同的逐(編輯修改稿)
2025-06-17 11:24 本頁面
【文章內容簡介】 證明。按照主管部門許可的發(fā)售范圍不同，預售許可證分為內銷許可證和外銷許可證。只有取得外銷許可證的項目才可以向中國境外客戶銷售。 【常見問題】 未取得預售許可證便簽訂商品房買賣合同或者預定協(xié)議（又稱認購書、認購協(xié)議、訂購協(xié)議），在業(yè)內是常見的。如果產生糾紛，一方以不符合預售條件為由主張合同無效，法院一般認為只要在一審訴訟階段賣方補辦了預售許可證，應當認定合同有效。但行政主管部門有權對開發(fā)商的上述行為給予責令停止銷售活動、沒收違法所得、 罰款等行政處罰。 【對策】 嚴格按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件預售，避免不必要的損失。 第三條 買受人所購商品房的基本情況。 買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的： 第 ___________【幢】【座】 ___________【單元】【層】 ___________號房。 該商品房的用途為 ___________，屬 ___________結構，層高為 ___________，建筑層數(shù)地上 ___________層， 4 地下 ___________層。 該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。 該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共 ___________________平方米，其中，套內建筑面積 ___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 ________________平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。 【釋義】 本條是對標的房產的座落、用途、結構、建筑面積等概況的約定。 【常見問題】 目前實踐中最常見的問題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主管部門實測面積不一致。造成這種的結果的原因是 多方面的。既有不法開發(fā)商的故意欺詐，也有現(xiàn)行法規(guī)不甚完備的原因。一段時間以來，建設部 1995年頒布的《商品房銷售面積及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》是計算商品房建筑面積和公用面積的主要法律依據(jù)。但該規(guī)定的法律效力較低而且規(guī)定過于原則性。加之由于歷史原因，商品房面積的管理工作存在部門職能交叉的問題。國家質量技術監(jiān)督局、建設部對此有過相互抵觸的規(guī)定。筆者曾經代理過一個案件，房產管理部門和質量技術監(jiān)督部門對同一房產的面積測量結論相差懸殊，而兩部門都具備 “ 測繪資質 ” ，導致法院難以認定。 【對策】 針對上述情況，我國 第一個國家標準《房產測量規(guī)范》（ GB/T 179862021）于 2021年８月正式實施，成為房產面積測量里領域最權威的標準。國務院進一步明確了商品房面積管理的部門職能分工，即 “ 房產管理部門負責商品房面積管理工作，制定有關政策，查處商品房面積管理中的違法行為，對商品房面積測量機構的資質提出初審意見。質量技術監(jiān)督部門負責商品房面積測量器具的監(jiān)督工作，查處違法使用不符合標準的測量器具
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