[建筑]條詳解關(guān)于房地產(chǎn)買賣合同的逐(編輯修改稿)
2025-06-17 11:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 證明。按照主管部門許可的發(fā)售范圍不同，預(yù)售許可證分為內(nèi)銷許可證和外銷許可證。只有取得外銷許可證的項(xiàng)目才可以向中國(guó)境外客戶銷售。 【常見問(wèn)題】 未取得預(yù)售許可證便簽訂商品房買賣合同或者預(yù)定協(xié)議（又稱認(rèn)購(gòu)書、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、訂購(gòu)協(xié)議），在業(yè)內(nèi)是常見的。如果產(chǎn)生糾紛，一方以不符合預(yù)售條件為由主張合同無(wú)效，法院一般認(rèn)為只要在一審訴訟階段賣方補(bǔ)辦了預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。但行政主管部門有權(quán)對(duì)開發(fā)商的上述行為給予責(zé)令停止銷售活動(dòng)、沒(méi)收違法所得、 罰款等行政處罰。 【對(duì)策】 嚴(yán)格按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件預(yù)售，避免不必要的損失。 第三條 買受人所購(gòu)商品房的基本情況。 買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的： 第 ___________【幢】【座】 ___________【單元】【層】 ___________號(hào)房。 該商品房的用途為 ___________，屬 ___________結(jié)構(gòu)，層高為 ___________，建筑層數(shù)地上 ___________層， 4 地下 ___________層。 該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。 該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共 ___________________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積 ___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e ________________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見附件二）。 【釋義】 本條是對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的座落、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積等概況的約定。 【常見問(wèn)題】 目前實(shí)踐中最常見的問(wèn)題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主管部門實(shí)測(cè)面積不一致。造成這種的結(jié)果的原因是 多方面的。既有不法開發(fā)商的故意欺詐，也有現(xiàn)行法規(guī)不甚完備的原因。一段時(shí)間以來(lái)，建設(shè)部 1995年頒布的《商品房銷售面積及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》是計(jì)算商品房建筑面積和公用面積的主要法律依據(jù)。但該規(guī)定的法律效力較低而且規(guī)定過(guò)于原則性。加之由于歷史原因，商品房面積的管理工作存在部門職能交叉的問(wèn)題。國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部對(duì)此有過(guò)相互抵觸的規(guī)定。筆者曾經(jīng)代理過(guò)一個(gè)案件，房產(chǎn)管理部門和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門對(duì)同一房產(chǎn)的面積測(cè)量結(jié)論相差懸殊，而兩部門都具備 “ 測(cè)繪資質(zhì) ” ，導(dǎo)致法院難以認(rèn)定。 【對(duì)策】 針對(duì)上述情況，我國(guó) 第一個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（ GB/T 179862021）于 2021年８月正式實(shí)施，成為房產(chǎn)面積測(cè)量里領(lǐng)域最權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院進(jìn)一步明確了商品房面積管理的部門職能分工，即 “ 房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)商品房面積管理工作，制定有關(guān)政策，查處商品房面積管理中的違法行為，對(duì)商品房面積測(cè)量機(jī)構(gòu)的資質(zhì)提出初審意見。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)商品房面積測(cè)量器具的監(jiān)督工作，查處違法使用不符合標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)量器具
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