探析商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同及其風(fēng)險(xiǎn)防范(編輯修改稿)
2025-06-13 13:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 60。 出賣(mài)方所具有的條件不同 商品房出售方在買(mǎi)受方簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)必須具備時(shí)前面所提及的各種證書(shū)；商品房買(mǎi)賣(mài)合同其中的商品房預(yù)售合同出賣(mài)方還必須提供預(yù)售的商品房計(jì)算和確定施工進(jìn)度及竣工交付日期說(shuō)明；而商品房現(xiàn)售合同出賣(mài)方必須具備的條件：“五證”、“二書(shū)”、“一表”?！拔遄C”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房所有權(quán)證》；二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！耙槐怼笔侵浮犊⒐を?yàn)收備案表》?！皟蓵?shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。 合同的內(nèi)容不同 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不同于房屋預(yù)售、買(mǎi)賣(mài)合同，其本身沒(méi)有詳盡的條款，僅僅是確定買(mǎi)賣(mài)雙方的意向。一般包括以下內(nèi)容：①認(rèn)購(gòu)物業(yè)的名稱(chēng)；②房?jī)r(jià)，包括戶(hù)型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶(hù)、簽約地點(diǎn)等。商品房買(mǎi)賣(mài)合同分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。而房屋預(yù)售和現(xiàn)售買(mǎi)賣(mài)合同則必須要具備詳盡的條款，國(guó)家法律對(duì)此有明確的規(guī)定。 合同的法定形式不同 法律規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)不需要到國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)登記，雙方只要簽字就可生效；但是，如果雙方簽訂的是商品房預(yù)售合同，則可以進(jìn)行預(yù)售登記，以保護(hù)買(mǎi)受人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；如果雙方簽訂的是現(xiàn)房銷(xiāo)售合同，買(mǎi)賣(mài)雙方必須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，即使房屋已實(shí)際交付也不行。 法律后果不同 認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以不屬于商品房預(yù)售合同。如果雙方當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同前訂立《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》對(duì)雙方均有法律約束力。認(rèn)購(gòu)書(shū)是獨(dú)立存在的合同，其成立和生效不依賴(lài)于正式的商品房預(yù)售合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)雙方當(dāng)事人的義務(wù)是盡最大誠(chéng)信進(jìn)行談判磋商以締結(jié)正式合同，因此只要當(dāng)時(shí)人如期來(lái)洽談，并將認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款作為正式商品房合同的條款，并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同，就認(rèn)為已經(jīng)誠(chéng)信履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)的義務(wù)。 當(dāng)事人簽訂的商品房預(yù)售合同屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種，但簽訂了合同并不必然取得房屋所有權(quán)，為了保護(hù)買(mǎi)受方的權(quán)利，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記。根據(jù)這一規(guī)定，購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同后，假如未辦理登記備案手續(xù)，開(kāi)發(fā)商又將該套房屋預(yù)售給第三人，而第三人的預(yù)售合同辦理了登記備案手續(xù)的話(huà)，則第三人將依法取得該套房屋的所有權(quán)。雖然第一個(gè)購(gòu)房者買(mǎi)賣(mài)合同在先，但因未辦理登記手續(xù)，所以無(wú)法取得房屋所有權(quán)，要獲得救濟(jì)則只能追究賣(mài)方的違約責(zé)任。 3
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