【文章內容簡介】 宅公建面積商業(yè)面積建筑面積1600平方米地上停車場建筑面積3540平方米2給排水工程水箱、水池、水泵機房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程（強點）配電房變配電設備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話配線（端子接單元口）7火災報警及安全監(jiān)視公共場所火災報警，可視防盜門8閉路電視住宅區(qū)9室外工程室外綠化及部分道路場地五 建設方案（一） 建設場地環(huán)境1. 地形建設場地為西安市某廠廠區(qū)現(xiàn)狀規(guī)則的矩型地塊，南北寬，東西窄，地形平坦。根據(jù)地質勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，～，高程差為1米左右。2. 場地自然條件（1）地貌：西安市的地質構造兼跨秦嶺地槽褶皺帶和華北地臺兩大單元。巍峨峻峭、群峰競秀的秦嶺山地與坦蕩舒展、平疇沃野的渭河平原界限分明，構成西安市的地貌主體。本項目地塊位于華北地臺的渭河平原，由風積黃土覆蓋和渭河沖積共同形成，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)狀為建筑物和回填土。 （2）水文地質：根據(jù)地質勘察結果，～，～。根據(jù)場地水質分析結果資料，建筑場區(qū)范圍內地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性。（3）地震烈度：根據(jù)建設部建抗（1993）13號《關于執(zhí)行“中國地震區(qū)劃圖（1990）”有關規(guī)定的通知》和省建抗（1993）44號《關于抗震設防烈度有關規(guī)定的通知》，本工程按西安市地區(qū)標準，設防烈度為8度。（4）地基土工程地質評價：依據(jù)《巖土工程勘查規(guī)范》（GB5002194）、《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GBJ789）、《建筑抗震設計規(guī)范》（GBJ1189）、《土的分類標準》（GBJ14590）。根據(jù)地質勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積（沼）相堆積層組成，地質物理力學性質一般或較好，周圍場地內無不良地質現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。（二） 總體規(guī)劃布局1. 片區(qū)規(guī)劃西安市規(guī)劃局已對曲江風景區(qū)做過控制性詳細規(guī)劃，以商貿旅游、休閑娛樂和中高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。2. 小區(qū)整體規(guī)劃設計原則（1）高綠化低密度；（2）綜合服務配套設施齊全；（3）戶型設計適應“可再造型”居住要求；（4）體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。3. 總平面圖“曲江今日家園”總平面略呈“門”字形布局，中心花園布置在小區(qū)中部，東西兩側分設幼兒園與運動場，花園前面是小區(qū)的文化中心，加上底層架空停車場，小區(qū)形成空間上的通透感，并使綠化面積連接成片。小區(qū)沿西影路設兩個出入口，既滿足消防要求，又方便交通。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內，合理布局區(qū)內空間，并與周邊環(huán)境在空間視覺上相呼應，風格相協(xié)調。4. 交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，小區(qū)內人車分流，外圍是“門”字形車行道，內部是“人”字形人行道，又有支路通往小區(qū)各處。道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃，地上停車場出口和入口分別與小區(qū)住機動車道相連。5. 規(guī)劃指標根據(jù)“曲江今日家園”初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表34。表34 “曲江今日家園”項目建筑技術經濟指標序號項目指標1總用地面積33333平方米2總建筑面積3其中：多層住宅4小高層住宅35724平方米5中高層住宅6商鋪1600平方米7車庫3540平方米8公共建筑9建筑層數(shù)6～2110建筑總高～11建筑層高12建筑容積率13綠地率14地上停車場118輛（三）建筑方案規(guī)劃本工程設計設計建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范或規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。1. 建筑方案總體規(guī)劃建設地塊位于曲江新區(qū)邊緣，大雁塔北廣場的東側?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，并與周圍建筑相呼應，與周邊環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一。同時考慮到，由于社會經濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀新的居住理念。2. 平面設計（1） 住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用大跨度預應力樓板框架結構，可根據(jù)消費需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空間構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規(guī)范要求。住宅經濟技術指標見表35。表35 “曲江今日家園”項目住宅經濟技術指標序號指標名稱單位指標1套內使用面積多層住宅平方米/套、小高層住宅平方米/套、中高層住宅平方米/套、2住宅標準層總使用面積平方米490733住宅標準層總建筑面積平方米4住宅標準層使用系數(shù)%805套內建筑面積多層住宅 A型平方米/套140多層住宅 B型平方米/套120小高層住宅 C型平方米/套103小高層住宅 D型平方米/套126中高層住宅 E型平方米/套中高層住宅 F型平方米/套中高層住宅 G型平方米/套6戶內平均居住人數(shù)人/戶7居住戶數(shù)人5888居住人數(shù)人1882（2） 公用建筑。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳、停車場等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品。3. 立面設計立面造型設計突出新古典主義住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境協(xié)調，表現(xiàn)嚴謹，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。（四）結構設計根據(jù)地質勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上部結構設計擬采用以下類型：1. 基礎選樁及處理（1） 樁基礎：樁基礎應根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質和成樁質量，并根據(jù)實際地質勘探結果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質量。（2） 深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。2. 上部結構“曲江今日家園”建筑群由多層住宅、小高層住宅、中高層住宅及公共建筑組成，為框架和混合結構。防震工程按8度設防。（五）公用設施方案 本住宅因位于新形成的雁塔商業(yè)區(qū)圈內，可利用周圍完善的配套設施，并可借助本項目改善或彌補小區(qū)范圍內配套設施的不足。1. 供水排水水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為DN200～DN800,由市政管網(wǎng)預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規(guī)范要求設計如下：（1） 用水標準和用水量。住宅生活用水：140公升/人日，K =；初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約315立方米。（2） 給水。1) 設300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設區(qū)內已有水泵房。2) 在住宅屋頂設單元屋頂水箱（每單元一個）。3) 城市自來水進水管不小于DN150，設一組水表裝置。（3） 室內給水和消防給水系統(tǒng)1) 室內生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。2) 普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。（4） 室內外排水。1) 室內污水排放量按供水量的85%～90%估算，約236立方米。室內排水需經室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。2) 室外雨水按清污分流制排入城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按西安市地區(qū)暴雨強度公式計算。2. 供電（1） 供配電系統(tǒng)。1) 負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。2) 供電電源及電壓：供電電壓為10KV電源，從廠內配電室增容后接出，配電房設自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。3) 主要電力供應指標：設備容量2155KW，計算負荷1657KW，變壓器總裝機容量2134KVA。目前廠內配電室變壓器裝機容量為2315KVA。4) 計量方式:10KV系統(tǒng)進線設住專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。（2） 照明及電力設計。1) 配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內設分戶箱，按5KW/戶計算。2) 照明設計：有正常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標準GB13390的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口等位置，設安全出口標志燈。3) 電力設計：消防設備按消防中心指令開停機；通風空調系統(tǒng)集中連動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。3. 供氣采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算（每戶每月40～50立方米），從市政預留口接入。4. 通風空調（1） 住宅空調。高級住宅可采用分體熱泵式空調器（掛壁式或立柜式）。由住戶自行購置（一般不需要）。（2） 防排煙設計。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風量按每小時換6次氣計算。設備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時（變配電房按10次/小時計算）。5. 弱電設計（1） 小區(qū)通信線路由西安市市話網(wǎng)直接引入。（2） 住宅設數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。（3） 數(shù)據(jù)語音均采用100Mbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。（4） 小區(qū)范圍內設CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。（5） 小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由西安市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設2～3個電視用戶盒。（6） 設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。（六） 消防1. 建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。2. 小區(qū)室外按規(guī)范設消防栓。3. 根據(jù)小區(qū)消防用水量設消防水池（花園水池及消防兩用），按規(guī)定要求儲存消防充足的水量，以滿足消防的要求。（七） 環(huán)境保護 本工程主要污染源是地上停車場汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和環(huán)境構成的污染。對上述污染擬采用以下措施進行治理：1. 公共及生活污水：公共污水和住宅排污經化糞池處理排入城市污水管道。2. 固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。3. 噪音：設備選型應盡量選用噪音較低的，必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做到隔聲處理，達到環(huán)保標準。六 項目施工進度安排本項目計劃在兩年半（29個月）左右的時間內建成。建設進度計劃如下：2004年1月20日：項目建議書批復。2004年2月23日～2004年3月：編制可行性研究報告并報批。2004年5月～2004年7月：建筑方案設計。2004年8月：綜合管網(wǎng)設計。2004年9月～2004年11月：施工圖設計。2004年12月:報建、領取建設規(guī)劃許可證。2005年1月：工程開工。2005年3月：完成投資25%，開始預售。2005年8月：主體工程度斷水。2005年12月～2006年2月：單體工程驗收。2006年1月～2006年3月：分項工程驗收。2006年6月：正式入住。七 投資估算和資金籌措（一） 投資估算1. 開發(fā)成本投資（1） 土地使用權出讓金、土地征用及拆遷安置補償費合計單價為120萬元/畝，總費用為：120萬元/畝（33333247。）=；，計算過程見表36。表36 城市基礎設施建設費計算序號收費項目收費標準收費依據(jù)收費額（萬元）1市政公共設施配套費一環(huán)內90元/平方米市政發(fā)（1998）127號二環(huán)內70元/平方米二環(huán)外50元/平方米2易地“結建”人防工程建設費14元/平方米陜價費調發(fā)（2000）27號3定額編制管理費‰陜價費調發(fā)（2001）113號4質量監(jiān)督費建安總造價1‰陜價費調發(fā)（2001）113號5勞保統(tǒng)籌基金%陜建政發(fā)（1993）483號陜建政發(fā)（1995）389號6新型墻體材料專項費用6元/平方米陜政發(fā)（1998）60號7合計（2） ，詳見表37。表37 前期工程費估算表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1項目前期規(guī)劃設計費建安工程費3%2可行性研究費建安工程費%3水文、地質、勘察費建安工程費%4三通一平建安工程費%5合計（3） 建安工程費8245萬元。表38 多層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價項目多層（元/平方米）項目多層（元）樁基礎50土建工程600一般水電安裝120煤氣15通訊10公用天線6普通裝修80對講機系統(tǒng)15智能化設施150多層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價=50+120+10+80+150+600+15+6+15=1046元/平方米。表39 小高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價項目高層（元/平方米）項目