【文章內(nèi)容簡介】 ② 多層除釉面磚及涂料外，可考慮運用部分仿真石磚，可營造歐洲建筑風情。③ 底墻面可采用具有文化底蘊的浮雕設(shè)計。④ 窗的形式采取多樣化處理（飄窗、角窗等），開閉方式以平移和外開為主。⑤建議用較活潑的暖色作為主色調(diào)如黃色、藍色等。l 景觀陽臺① 在考慮住宅內(nèi)部采光條件的同時，盡量加大陽臺部分的進深，以供住戶作為休閑空間。② 在立面上避免單調(diào)重復，將其分段配合色彩變化，使大面積墻壁富于變化。小高層采用上下錯位式陽臺設(shè)計。③建議增加大角度觀景窗,比如用270度觀景窗,讓業(yè)主感受到“溪石共嬉戲，水月相玲瓏”的江南風情。④為統(tǒng)一立面，建議空調(diào)位統(tǒng)一隱蔽在陽臺內(nèi)側(cè)。l 車庫設(shè)計 由于小區(qū)規(guī)模大且定位中高檔社區(qū)，因此建議人車分流，車庫泊位按1：，既有地上臨時停車位，又需要有地下車庫，地下車庫建議設(shè)計在小區(qū)北部廣場下，可直接從車庫通往小高層，出入十分方便。地下車庫一般凈高4米左右。九、戶型建議l 設(shè)計原則由于本項目定位中高檔，因此設(shè)計應秉承“以人為本”設(shè)計理念，堅持實用適用原則，進行戶型創(chuàng)新。l 戶型設(shè)計理念戶型設(shè)計體現(xiàn)人本理念，有明確合理的功能分區(qū)，注意采光通風，講究房間的間隔分布，具體一點就是：全明設(shè)計，大開間，短進深，景觀陽臺，動線合理，功能分區(qū)，公私分開，干濕分離等。l 主力戶型小戶型熱銷是今年常州樓市的一大主題，也反映了由于房價不斷攀生，為控制購房總價，消費者在保證功能齊全的情況下，對經(jīng)濟實用的100130平方米中小戶型更獨有情鐘，新城芳草園105平方米小三房熱銷就說明了這一點。鑒于項目定位為中高檔住宅，購房者多為周邊工薪階層，因此我司建議以經(jīng)濟實用的100130平方米大小三房作為本項目主力戶型，而其中110120平方米三房二廳一衛(wèi)戶型配比適當放大，以迎合市場實際需求。而130150平方米的戶型為補充戶型，而150平方米以上的戶型只是點綴，主要為提升樓盤檔次需要。因此，我們的戶型配比建議是：戶型配比戶型面積戶型類別配比建議備 注90100平方米2房2廳1衛(wèi)20%輔助戶型110—120平方米3房2廳1衛(wèi)40%主力戶型120130平方米3房2廳2衛(wèi)20%主力戶型130—150平方米3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)5%輔助戶型150以上平方米4房/5房/躍層5%輔助戶型l 戶型細節(jié)玄關(guān)： 玄關(guān)可適當壓低，造成先抑后揚的視覺效果，上方建議做成吊柜，還可以適當存放一些物品，一舉數(shù)得。客廳： ，不少于4米，客廳設(shè)計最忌諱所有房間繞廳布置，造成開門太多，通行線路交叉，不利于廳內(nèi)家具的布置和使用，也影響休息區(qū)的私密性和安靜。餐廳： 臨窗景觀餐廳概念，視覺與味覺完美結(jié)合，吃飯成為一種享受。臥室： “大廳小臥”曾經(jīng)流行，但不能走極端，建議客廳面積在2130平方米，臥室1215平方米。書房: 三房的戶型中可將多功能房設(shè)計成書房,迎合比較注重文化品味的學校、醫(yī)院、機關(guān)單位人員。儲藏室：建議既可設(shè)計成“走入式”，也可在臥室內(nèi)設(shè)計“嵌入式”壁櫥。墻體： 房間在無非承重墻的要求下，建議選擇優(yōu)質(zhì)薄板或者空留請業(yè)主打成櫥壁墻，以節(jié)省空間。廚房： 建議“L”設(shè)計，動線合理，實用方便，有操作平臺。衛(wèi)生間：一般大戶型有雙衛(wèi)，一間主臥，一間公用。公用衛(wèi)生間建議浴廁與洗手分離，先是“洗手間”，里面是“浴廁間”。洗衣機：建議在衛(wèi)生間或陽臺辟出一定位置，以免洗衣弄濕地面或穿廳越室不方便。景觀陽臺：面積控制在56平方米，形狀有變化以豐富立面效果。十、物業(yè)配套及景觀設(shè)想家庭智能化建議前瞻、實用原則24小時保安巡邏/小區(qū)電子紅外線監(jiān)控/可視對講系統(tǒng)（選裝）/三表出戶遠傳/小區(qū)一卡通系統(tǒng)/車庫閉路監(jiān)視系統(tǒng)/有線電視/寬帶/三防報警系統(tǒng)等交通系統(tǒng)人車分流的三級道路體系：盡量避免長距離直線車道，希望以弧形車道來控制車速，以減弱噪音及廢氣污染提高安全系數(shù)。以步道路作為紐帶，建立三級網(wǎng)絡(luò)道路系統(tǒng)，車行路、單元路、景觀人性小徑相結(jié)合，達到出行方便、散步達到視覺上移步換景的連續(xù)感。地面材質(zhì)考慮：車道要耐用、防滑、基本無噪聲，設(shè)有減速帶；步道具有健身、賞景、休閑散步的作用；景觀及休閑216。 建筑景觀化建筑是剛性的，應通過景觀柔性，把自然和人性回歸。因此建筑擺設(shè)、朝向、布局應盡量面向景觀資源，做到“推窗見景、戶戶有景”。216。 立體綠化水化建議保留或移植原有大樹林，少建綠地多栽樹，大樹既是“空氣吸塵器”，更容易塑造人與自然的和諧統(tǒng)一。起伏坡地、立體綠化，大大提高綠化率的同時，使景觀變化富有動感和層次。在提高綠化率的同時，也應強化“水化率”概念。本地塊南鄰大通河，自然的河道，像人的血液一樣，流動顯示生命活力。園內(nèi)也應有水景，建議導入“疊水活景”設(shè)計，也就是瀑布的一種變形，水從高到低，蜿蜒起伏，潺潺流水，滋潤心田，形成雙水景概念。216。 主題景觀與組團景觀結(jié)合 由于項目規(guī)模較大，建議設(shè)置一個主題廣場，形成一個開放的精神堡壘式休閑活動廣場，建議以“城市之光”命名，顯示武進湖塘大常州副城市中心的美好城市前景。為照顧景觀的均好性，以弱化位置不好房子的銷售抗性，建議設(shè)計組團景觀，做到戶戶有景，家家見綠。 水、綠色、石、雕塑，是造園的基本元素?！笆钊斯?，水令人遠”、“園可無山，不可無石”，“小中見大”是造園的常用手法與精髓。建議雕塑一些與湖塘紡織有關(guān)的人文歷史小品，提升小區(qū)的文化內(nèi)涵。比如浣紗女等。216。 運動休閑 強調(diào)景觀的可參與性，融合自然、運動、健康的生活居住主題，是小區(qū)規(guī)劃的一個重要方面。因此本項目一定要考慮設(shè)置一些必要的運動休閑設(shè)施。建議設(shè)計一條慢跑道，把小區(qū)串聯(lián)在一起利于晨練。還要考慮老人和小孩的健身玩耍需求，比如建造親子樂園、老人健身廣場、休閑涼亭等，讓老有所樂、幼有所玩。 配置一定數(shù)量的戶外健身運動器材，部分散落在小區(qū)的內(nèi)部，部分集中在健身休閑廣場，提高運動設(shè)施的利用率。216。 背景音樂小區(qū)建議設(shè)置背景音樂，兼做緊急廣播之用。假日的午后，一杯香茗，舒緩的音樂，如畫的風景，打造音樂侵淫的生活境界，讓人沉醉其間，流連忘返。216。 植物選配風格自然化，園林主題化。即局部不同風格的園林與建筑風格融合一致，相輔相成，形成數(shù)個園區(qū)，而每個園區(qū)均有其相應的主題，為其塑造特殊的文化背景，別具一格，趣味無窮。具體做法是運用各類植物的獨有風味，進行人格化配置，形成各種風格的景觀，如松柏之挺拔傲然，竹之瀟灑風流，楊柳之婀娜多姿，蓮之亭亭玉立等。讓業(yè)主盡享“樓在園中，家在景中，小橋流水到我家”的生活意境。園林化的景觀還需要貼切的藝術(shù)化的好名稱，便于提煉主題景觀組團特色，并形成一個系列，使景觀特色鮮明有文化歸屬感，也便于景觀的宣傳推廣。比如以代表江南特色的“梅、蘭、竹、菊”命名，組團名分為梅園、蘭園、竹園、菊園。當然，這里只是假設(shè)，屆時景觀設(shè)計出臺后，我司再根據(jù)景觀特色給一個恰如其分的組團稱謂。十一、開發(fā)流程及銷售安排房地產(chǎn)開發(fā)流程第一階段 前期階段㈠工商注冊 ㈡稅務(wù)登記 ㈢立項 ㈣土地手續(xù)名稱登記 國稅 項目建議書 定樁驗線驗資 地稅 可行性研究報告 丈量房地產(chǎn)資質(zhì) 統(tǒng)計登記 立項 交納地價款機構(gòu)代碼 銀行開戶 報批 土地過戶第二階段規(guī)劃設(shè)計階段拆遷安置方案建議（領(lǐng)取拆遷許可證）動遷會及拆遷安置場地三通一平（房地產(chǎn)開發(fā)手冊）申請伐樹許可證與各市政配套部門協(xié)調(diào)（尤其供電局）實現(xiàn)七通一平規(guī)劃方案研究評審總圖報批（領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證）同時進行第三階段施工圖階段制作資料（包括用途、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、布置等）完成總投資25%以上物價局備案建議物價局下對比價（以上的工作領(lǐng)取預售許可證）主體配套設(shè)計市政設(shè)計環(huán)境設(shè)計（領(lǐng)取建筑施工規(guī)劃許可證）同時進行第四階段 招標階段 第五階段 施工階段 第六階段 驗收階段 第七階段 物業(yè)管理階段各分部、分項工程竣工驗收——全部工程竣工驗收——開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理公司、設(shè)計院四方驗收——房屋入庫（確定房屋管理形式房屋驗收）——出庫分配及銷售，辦理產(chǎn)權(quán)證物業(yè)管理階段資格預審標底編制編制標書招標（議標）合同簽定基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)管線內(nèi)外裝潢市政配套設(shè)施銷售安排216。 開發(fā)推廣步驟鑒于項目規(guī)模較大，營建周期較長，拆遷量大不能一步