【文章內(nèi)容簡介】 銀行、商檢、高校的官員216。 桂林市周邊縣市先富起來的人們216。 外地的投資者（主要來自上海、江浙、廣東等地）4．5 本項目的價格定位結(jié)合本項目的建設(shè)成本第五章 本項目的規(guī)劃設(shè)計5．1 本項目的規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想5．2 本項目可行性方案策劃及優(yōu)化比選5．3 本項目的優(yōu)化方案規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)內(nèi)容第六章 本項目的建設(shè)進(jìn)度及項目組織6．1 本項目的建設(shè)進(jìn)度6．2 本項目的組織第七章 本項目投資、籌資及銷售計劃7．1 本項目投資費用估算本項目總建筑面積為170000平方米，占地面積為100000平方米。7．1．1 土地成本本項目的土地成本主要是由土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、征地安置補償費和契稅三部分組成。其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金為17000萬元，征地安置補償費為1000萬元，契稅為2000萬元，三部分合計為20000萬元。詳見項目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．2 前期開發(fā)費用本項目的前期開發(fā)費用主要是由三通一平費用，工程勘測費、工程設(shè)計費、工程監(jiān)理費和質(zhì)量安全監(jiān)督費組成，合計為1471萬元。詳見項目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．3 建安成本本項目的建安成本由商業(yè)空間、高級住宅和酒店式公寓三部分組成，其中酒店式公寓的建安成本中包括室內(nèi)精裝修；總的建安成本合計為21190萬元。詳見項目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．4 公建配套設(shè)施費公建配套設(shè)施費合計為2220萬元。詳見項目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．5 房地產(chǎn)各項稅費房地產(chǎn)各項稅費合計為2157萬元。詳見項目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．6 開發(fā)期間費用開發(fā)期間費用由管理費用、銷售費用和財務(wù)費用這三部分組成，總共合計為3975萬元。詳見項目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．7 不可預(yù)見費用不可預(yù)見費用按建安成本的3%取費，為636萬元。詳見項目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。項目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表序號項目名稱工程量單價（元/平米）金額（萬元）備注1土地成本　　20000 　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金100000 1700 17000 　征地安置補償費　　1000 　契稅　　2000 　2前期開發(fā)費　　1471 　三通一平費用100000 50 500 　工程勘測費　　424 建安總價的2%計提工程設(shè)計費　　424 建安總價的2%計提工程監(jiān)理費　　38 %計提質(zhì)量安全監(jiān)督費　　85 %計提3建安成本170000 　21190 　商業(yè)空間20000 1070 2140 　高級住宅90000 1070 9630 　酒店式公寓60000 1570 9420 　4公建配套設(shè)施費60000 370 2220 　5房地產(chǎn)各項稅費　　2157 %計提6開發(fā)期間費用　　3975 　管理費用　　424 建安總價的2%計提銷售費用　　2651 按銷售收入的3%計提，另加50萬元售樓處建造費財務(wù)費用　　900 　7不可預(yù)見費　　636 建安總價的3%計提8合計　　51648 　7．1．8 項目各類成本費用匯總本項目總投資51648萬元。詳見項目各類成本費用匯總表。項目各類成本費用匯總表序號項目名稱總投資(萬元）單方成本（元）占總投資比例1土地成本20000 1333 %2前期開發(fā)費1471 98 %3建安成本21190 1413 %4公建配套設(shè)施費2220 148 %5房地產(chǎn)各項稅費2157 144 %6開發(fā)期間費用3975 265 %管理費用424 28 %銷售費用2651 177 %財務(wù)費用900 60 %7不可預(yù)見費636 42 %8投資合計51648 3443 %注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇射N售的面積中去。細(xì)則：按計算投資的各項成本來分?jǐn)偅? 各項中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)偅? 若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來分?jǐn)?；各種稅費中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)偅? 與功能無關(guān)的分項按各功能面積比例分?jǐn)偂?．2 本項目的投資及籌資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有四個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是股東借款，三是銀行借款，四是銷售部分收入再投入。7．3 本項目的銷售計劃第八章 本項目的財務(wù)評價8．1 本項目的盈虧平衡分析8．2 本項目的敏感性分析8．3 本項目的潛在風(fēng)險識別及規(guī)避措施 風(fēng)險類型及防范措施成本風(fēng)險：從現(xiàn)時的社會物價情況看，由于能源比較緊張，尤其是電力能源的缺乏，建材價格上漲比較快，但與由于決策和管理的失誤導(dǎo)致的成本上升，還是相對較小，換句話說，就是會有較大的公司風(fēng)險。因此在重要決策上要避免一個人說了算，避免主觀錯誤和舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時，可以與承包商簽定有效的承包合同，讓承包商承擔(dān)部分風(fēng)險。市場風(fēng)險：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭激烈，本項目的主要市場風(fēng)險是銷售價格和銷售率不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 風(fēng)險控制工期：首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計劃，要充分考慮到南京地區(qū)正常的雨季和其他惡劣天氣情況，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計劃進(jìn)行施工，充分發(fā)揮監(jiān)理公司的作用。投資決策：上層決策機構(gòu)的決策水平對本項目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要深入進(jìn)行市場調(diào)查，密切關(guān)注市場的動態(tài)，根據(jù)市場的變化及時作出相應(yīng)的措施調(diào)整，降低決策風(fēng)險，從而降低投資風(fēng)險，減少不必要的損失。第九章 結(jié)論和建議9．1 結(jié)論9．2 有關(guān)說明及建議第六章 投資預(yù)算及銷售計劃本項目總建筑面積為58060平方米，A地塊建筑面積為21957平方米， B地塊建筑面積為 36103 平方米。6．1．1開發(fā)成本預(yù)算 土地成本為26416萬元，其中地價為25400萬元，契稅為1016萬元。 詳見本項目前期工程費結(jié)算表前期工程費結(jié)算表序號項目金額（萬元）1勘探2設(shè)計3自來水管網(wǎng)及工程4供電設(shè)施及工程5規(guī)費6其他小計 建安工程費為 萬元。詳見建安工程費預(yù)算表建安工程費預(yù)算表序號項目金額（萬元）1工程樁2圍護(hù)樁3土方開挖4土建工程5監(jiān)理費6電梯、自動扶梯（含安裝）7暖通空調(diào)及防排煙8其他設(shè)備消防設(shè)備及安裝停車設(shè)備及安裝智能及弱電系統(tǒng)水電安裝水泵房設(shè)備及安裝9外裝飾10內(nèi)裝飾11市政及景觀工程費12臨時水電施工費及差價13AB塊中間連廊14不可預(yù)見費小計 開發(fā)期間費用為3012萬元。詳見開發(fā)期間費用預(yù)算表開發(fā)期間費用預(yù)算表序號項目金額（萬元）1公司管理費2銷售費用（含廣告費）3財務(wù)費用小計 后期費用為10萬元。6．1．2總成本費用及匯總本項目的總成本費用詳見投資成本費用預(yù)算表序號項目金額（萬元）1土地成本264162前期工程費3建安工程費4開發(fā)期間費用30125后期費用10小計注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇射N售的面積中去。細(xì)則：按計算投資的各項成本來分?jǐn)偅? 各項中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)偅? 若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)偅瑒t按各功能的面積比例來分?jǐn)?；各種稅費中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)偅? 與功能無關(guān)的分項按各功能面積比例分?jǐn)偂?．2．1資金籌措與投資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有四個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是股東借款，三是銀行借款，四是銷售部分收入再投入。本項目高宏公司投入自有資金及股東借款合計23473萬元，銀行借款5000萬元， 剩余部分25482萬元是銷售收入再投入。詳見投資計劃與資金籌措表高宏公司聘請南京荒島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為銷售代理公司。南京荒島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為國內(nèi)知名的房地產(chǎn)代理公司，具有豐富的銷售經(jīng)驗和優(yōu)良的銷售業(yè)績。為了進(jìn)一步了解市場的行情，2003年底，高宏公司特意為對項目的價格定位做了一次市場反應(yīng)測試。針對登記的內(nèi)部客戶推出了五間A塊底商商鋪的預(yù)