可行性研究報告案例(編輯修改稿)
2025-06-08 22:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 22 1雙人床標準間 12套 15層 4050 豪華標準間 17套 22層 小計 270套 1522層 ：功能 面積（㎡） 樓層 計算依據(jù) 備注會議室 大（1個） 360 附樓3層及主樓3層局部 ㎡/人 可同時容納200人中（2個） 200 附樓4層 2㎡/人 100人宴會廳（中餐廳） 360 附樓2層及主樓2層局部 可同時容納200人以上廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合計 2176 主體12層，裙樓23層，不含洗衣房總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120140㎡ 160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種 160180㎡兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場的角度，140160㎡的戶型是最不好銷的?？偯娣e：10800㎡層高：18層戶數(shù)：72戶型：1梯4戶兩種戶型：120140㎡ 160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種 160180㎡兩種頂層4套復(fù)式12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較。：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）⑴需求：，需36個（按方案2）；，需99個；，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。⑵地下停車場的設(shè)計依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場的立面示意圖方案① 方案②方案①的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù)面積 4320㎡ 停車場為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 123個 35㎡/個造價 693萬元 1600元/㎡出租 效益 44萬元/年 租價300元/個月回收期 693247。44出售 效益 738萬元 6萬元/個利潤 45萬元 738693方案②的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù)面積 7630㎡ 停車場為地下2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 191個 40㎡/個造價 1378萬元 1800元/㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租 效益 月回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元/個利潤 232萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①?！炎ⅲ和＼囄皇蹆r的核算：目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。按租售價格的關(guān)系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%10%，這里按8%計算，300（元/個月）12（個月）247。8%=投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%6%，這里按5%計算，300（元/個月）12（個月）247。5%=綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應(yīng)定位在6萬元/個。⑶本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約30個。共計168個停車位。⑷供需差額為24個。⑸停車場的使用管理：①綜合樓門前15個和樓后（裙樓下）30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個供寫字樓用戶使用。 ②建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡）。第五章 營銷方案 寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余100個出租。寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出售；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余出售。：項目 銷售均價 （元/㎡） 出租均價 （元/㎡月） 可租售面積（㎡） 備注寫字間 5200 50 12096 酒店客房 200/天 7056 配套功能 100 1616 不計會議室停車場 6萬元/個 300/個 100個 住宅內(nèi)部銷售 2730（方案1） 6000 只計土地成本和建安成本2330（方案2） 住宅公開銷售 3300 1200（方案1） 4800（方案2） 第六章 開發(fā)進度本項目在資金充足的情況下，宜采用同步開發(fā)策略，即綜合樓與住宅樓同步進行（同步完工）。開發(fā)周期估算為2年。此開發(fā)進度作為本方案經(jīng)濟核算的依據(jù)之一附表1開發(fā)進度模擬表第七章 財務(wù)分析及評價 項目總投資估算項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期貸款利息等項。A、 土地費用，每畝450萬元，土地總價值為4302萬元。B、 前期工程費用包括工程勘察費、工程設(shè)計費、前期工程咨詢費等項費用。按建安成本的2%取費。C、 建設(shè)配套費用包括招投標費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。按建安成本的10%取費。D、 建筑安裝工程費用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指
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