【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)商信誓旦旦的承諾相去甚遠(yuǎn)，或者根本就拿不到房產(chǎn)。但由于商品房買賣契約規(guī)定不清或者根本就沒有作規(guī)定，無從追究開發(fā)商的責(zé)任。因此，認(rèn)真簽好商品房買賣契約，是保護(hù)自己合法利益的第一道屏障。 ? 簽合同時(shí)有一個(gè)觀念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。許多購房者對開發(fā)商提供的標(biāo)準(zhǔn)格式合同全部服從，大筆一揮了事。其實(shí)格式合同是由房地產(chǎn)交易的主管部門制定的，具有普遍適用性，但并不具有針對性。 ?建設(shè)部 1998年 2月發(fā)布 《 關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知 》 中明確指出：商品房銷售應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，開發(fā)商不得使用強(qiáng)制性的格式合同，購房者有權(quán)對合同內(nèi)容提出變更和修改。據(jù)此，購房者完全可以根據(jù)自己對商品房的要求及開發(fā)商的承諾修改格式合同，修改的內(nèi)容作為原格式合同的補(bǔ)充協(xié)議，與原格式合同具有同等的合同效力。 ? 最后要注意的是在合同簽訂后三個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門登記備案。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記具有絕對效力，可以對抗未登記的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。這就是說，即使你簽約在先，并已交足房款，但如果開發(fā)商再將同一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人，并已搶先登記，雖然開發(fā)商會(huì)由此承擔(dān)退回房款和違約責(zé)任，但你預(yù)想中的房屋必然落空，為買房所作出的種種努力也將付之東流。 2商品房買賣合同應(yīng)明示哪些內(nèi)容 ? (一 )當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； ? (二 )商品房基本狀況； ? (三 )商品房的銷售方式； ? (四 )商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； ? (五 )交付使用條件及日期； ? (六 )裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； ? (七 )供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； ? (八 )公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； ? (九 )面積差異的處理方式； ? (十 )辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； 3房產(chǎn)買賣幾種無效合同 一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。 ?由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。 二、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。 ?出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人的房屋時(shí)，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。 三、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。 ?房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房時(shí)，須提前 3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。 四、單位違反規(guī)定購房，合同無效。 ?機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上民政部門批準(zhǔn)。 五、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。 ? 根據(jù) 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）： ? 1．以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)條件的； ? 2．司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； ? 3．依法收回土地使用權(quán)的； ? 4．共有房地產(chǎn)，未得到其他共有人書面同意的； ? 5．權(quán)屬有爭議的； ? 6．未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； ? 7．法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 事項(xiàng) 7：簽訂補(bǔ)充協(xié)議是您的權(quán)力 ? 問：最近我在購房過程中由于我認(rèn)為開發(fā)商提供的購房合同過于簡單，就提出簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議。但銷售人員拿出了他們制定的統(tǒng)一格式的補(bǔ)充協(xié)議，并說原則上不允許購房人對此做修改。請問，這種情況下，我該不該簽 ? ?所謂補(bǔ)充協(xié)議，是買賣雙方根據(jù)意思自治原則對正式契約中不適合當(dāng)事人實(shí)際情況的條款進(jìn)行變更、修改、補(bǔ)充、完善而訂立的協(xié)議。按照新合同法的有關(guān)規(guī)定是否簽訂及如何簽訂補(bǔ)充契約完全應(yīng)由當(dāng)事人自主決定，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給對方當(dāng)事人。這也就是通常所說的契約自由原則，也是購房人的基本權(quán)利。 事項(xiàng)八：簽字、蓋章？ 發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未在購房合同簽字蓋章，沖動(dòng)買房可否退款？ ? 付女士家住青山。她說，今年 5月初