【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 小產(chǎn)權(quán)樓房不可同日而語(yǔ)，二者之間存在比較明顯的差別。農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋與宅基地使用權(quán)緊密聯(lián)系，宅基地使用權(quán)是土地管理法、物權(quán)法明確規(guī)定的由農(nóng)村村民專(zhuān)享的一項(xiàng)用益物權(quán)。而農(nóng)民通過(guò)舊村改造、拆遷安置而得到的小產(chǎn)權(quán)樓房并不是建設(shè)在自己家宅基地上的，因?yàn)榕f村改造后宅基地使用權(quán)消滅，小產(chǎn)權(quán)樓房是建設(shè)在該村集體土地上的。父母將小產(chǎn)權(quán)房贈(zèng)兒子被確認(rèn)有效老賈夫婦早年生育一兒一女，2002年秋天，老賈因冠心病住院做了手術(shù)。此時(shí)，老賈所在的村莊正在拆遷。老賈用拆遷款購(gòu)買(mǎi)了兩套兩居室村民自住樓房。村委會(huì)給老賈頒發(fā)了兩本《房屋所有權(quán)證》。該《房屋所有權(quán)證》的注意事項(xiàng)第三條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓變更(如買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、繼承等)，房屋狀況變動(dòng)應(yīng)及時(shí)向發(fā)證單位申請(qǐng)登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可有效。2003年秋天，老賈的兒子小賈結(jié)婚，老賈就讓小賈夫婦住進(jìn)了自己購(gòu)買(mǎi)的一套房子里。后來(lái)，老賈夫婦商量后決定將房本的名字變更為小賈。事后小賈也沒(méi)提反對(duì)意見(jiàn)。由于老賈住院時(shí)醫(yī)療費(fèi)多是借來(lái)的，老賈長(zhǎng)期不還，債主們就找上門(mén)來(lái)了。老賈夫婦商量后，決定將他們自己居住的那套樓房賣(mài)掉，以解燃眉之急。賣(mài)房后的老賈夫婦只好租房居住。由于小賈堅(jiān)決反對(duì)賣(mài)房還債，他與其父母之間產(chǎn)生了矛盾。2007年，老賈夫婦以小賈得到贈(zèng)與房產(chǎn)后將二老趕出家門(mén)、不履行贍養(yǎng)義務(wù)為由要求法院撤銷(xiāo)房屋贈(zèng)與合同。庭審中，法官問(wèn)老賈夫婦為什么要把房本的名字變更為小賈，老賈說(shuō)：“當(dāng)時(shí)，我的外債不少，怕債主們把我告上法院，法院再把我的房子給拍賣(mài)了，所以就決定把房本的名字改成兒子的名字。改名時(shí)，他不知情。后來(lái)，他知道這件事就把房本要走了?！毙≠Z則說(shuō)：“賣(mài)房前，我已經(jīng)東拼西湊了七八萬(wàn)元，想替他們還債。我反對(duì)賣(mài)房，可他們不聽(tīng)，非要賣(mài)。雙方為此大吵一架。現(xiàn)在沒(méi)房了，又來(lái)找我要，我當(dāng)然不同意。”關(guān)于贍養(yǎng)問(wèn)題，小賈說(shuō)：“我每月的工資只有1000元，妻子沒(méi)有固定職業(yè)，還要照顧小孩，因此，我的收入除了養(yǎng)家糊口外所剩無(wú)幾。而且，2004年至2006年，村委會(huì)發(fā)給我個(gè)人的每月200元生活費(fèi)已經(jīng)由我父母領(lǐng)取。這就可以視為我履行了贍養(yǎng)義務(wù)?！?對(duì)于小賈的辯解意見(jiàn)，法庭查明確實(shí)屬實(shí)。不符合法定條件 撤銷(xiāo)贈(zèng)與被駁回法院經(jīng)審理后認(rèn)為，依法成立的合同，具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。老賈夫婦將拆遷所得的兩套樓房中的一套所有權(quán)人變更為小賈，應(yīng)視為老賈夫婦對(duì)小賈的贈(zèng)與行為。該行為并不違反相關(guān)法律法規(guī)，且小賈表示接受，故贈(zèng)與合同成立并生效。村委會(huì)發(fā)給小賈的每月200元生活費(fèi)已經(jīng)由老賈夫婦連續(xù)領(lǐng)取2年，故老賈夫婦所述小賈不履行贍養(yǎng)義務(wù)，沒(méi)有事實(shí)根據(jù)。老賈夫婦在贈(zèng)與房屋時(shí)也沒(méi)有與小賈另行約定其他附帶義務(wù)，故對(duì)二原告要求撤銷(xiāo)房屋贈(zèng)與合同的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。法院一審判決駁回原告老賈夫婦的訴訟請(qǐng)求。老賈夫婦不服判決，提出上訴。二審法院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。法官釋法——悄悄贈(zèng)與小產(chǎn)權(quán)房 想撤銷(xiāo)須符合法定情形我國(guó)合同法規(guī)定了贈(zèng)與人的任意撤銷(xiāo)權(quán)和法定撤銷(xiāo)權(quán)兩種手段以保障贈(zèng)與人的合法權(quán)益。贈(zèng)與人的任意撤銷(xiāo)權(quán)，是指贈(zèng)與合同成立后，贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，贈(zèng)與人可以根據(jù)自己的意思不再為贈(zèng)與行為。這是贈(zèng)與合同與其他有償合同的顯著區(qū)別。但是，本案中的老賈夫婦作為原房屋所有權(quán)人不僅已經(jīng)將訴爭(zhēng)樓房所有權(quán)人的姓名變更為小賈，而且，小賈也早已實(shí)際占有、使用該樓房，因此，在該樓房的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的情況下，老賈夫婦欲行使贈(zèng)與人的任意撤銷(xiāo)權(quán)，已經(jīng)于法無(wú)據(jù)。我國(guó)合同法第一百九十二條規(guī)定了贈(zèng)與人的法定撤銷(xiāo)權(quán)：“受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷(xiāo)贈(zèng)與：(一)嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬；(二)對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；(三)不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。從本案案情來(lái)看，小賈顯然沒(méi)有嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬，而老賈夫婦作為贈(zèng)與人也沒(méi)有從這一點(diǎn)上來(lái)提出他們的起訴意見(jiàn)。老賈夫婦著重強(qiáng)調(diào)了第二種情形，即小賈作為受贈(zèng)人不履行贍養(yǎng)義務(wù)。小賈作為已婚成年人，對(duì)其父母負(fù)有贍養(yǎng)的法定義務(wù)，同時(shí)，他也有贍養(yǎng)的客觀能力。庭審中查明，村委會(huì)給付老賈夫婦每人每年4800元。另外，村委會(huì)給付小賈的每年2400元也已經(jīng)由老賈夫婦領(lǐng)取，對(duì)此，小賈沒(méi)有提出異議，也沒(méi)有要求老賈夫婦返還。這完全應(yīng)視為小賈履行了自己的贍養(yǎng)義務(wù)。而且，小賈每月工資僅有1000元，不應(yīng)當(dāng)讓小賈負(fù)擔(dān)過(guò)高的贍養(yǎng)費(fèi)。他把自己應(yīng)得的村內(nèi)補(bǔ)助讓給父母，合情合理。由此，老賈夫婦要求行使法定撤銷(xiāo)權(quán)的第二項(xiàng)理由亦不成立。至于合同法規(guī)定的第三項(xiàng)約定的義務(wù)，雙方當(dāng)事人均稱(chēng)沒(méi)有在贈(zèng)與房產(chǎn)時(shí)約定附帶義務(wù)。故第三項(xiàng)理由亦不存在法律事實(shí)依據(jù)。因此，老賈夫婦既把房屋變更在小賈名下，并完成物權(quán)的公示、公信，小賈也實(shí)際占有、使用該房屋，老賈夫婦要求行使法定撤銷(xiāo)權(quán)的理由均不成立，故其訴訟請(qǐng)求不能得到法院的支持。值得注意的是，該案爭(zhēng)議的標(biāo)的物是一套小產(chǎn)權(quán)房屋，由于該案的當(dāng)事人雙方都是該小產(chǎn)權(quán)房所在地村集體的成員，只要不違反該集體的相關(guān)規(guī)定，老賈和小賈都可以依法成為該村集體小產(chǎn)權(quán)房屋的所有人。因此，老賈將房屋產(chǎn)權(quán)更改為小賈后，小賈就可以成為該房屋的實(shí)際所有人。城里人買(mǎi)農(nóng)村房引來(lái)6次訴訟法院判退房退款“兩敗俱傷”為賺錢(qián)出賣(mài)宅基地上的房子2009年3月9日，北京市第二中級(jí)人民法院的一紙終審判決終結(jié)了王、田兩家圍繞一所房子的糾紛。用一句話來(lái)概括這件事，就是“城里人”買(mǎi)了農(nóng)村房，房子漲價(jià)后原來(lái)的房主就想反悔，結(jié)果兩家都“很受傷”。1985年，北京市通州區(qū)村民王鵬(化名)夫婦將其祖屋翻建為正房5間、西廂房3間。1991年，王鵬取得了鎮(zhèn)政府頒發(fā)的宅基地使用證。2001年，王鵬夫婦打算賣(mài)掉房屋，賺點(diǎn)錢(qián)。就在這時(shí)，家住北京朝陽(yáng)區(qū)的田女士?jī)鹤訙?zhǔn)備結(jié)婚，田女士的哥嫂一家人又從新疆回京居住，房屋問(wèn)題顯得非常急迫，田女士想在郊區(qū)農(nóng)村買(mǎi)一所房子以便安置兩家人。經(jīng)多方打聽(tīng)，田女士與王鵬夫婦取得聯(lián)系并協(xié)商買(mǎi)房事宜。2001年11月，王鵬夫婦與田女士簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定將上述房屋賣(mài)給田女士，價(jià)款56000元。在田女士付了錢(qián)后，田女士一家以及田女士的哥哥一家人都搬到了這所房子里居住。然而，讓王鵬沒(méi)有想到的是，從2002年到2006年，北京的房?jī)r(jià)接連上漲?？粗撕脦妆兜姆?jī)r(jià)，王鵬坐不住了，越來(lái)越后悔當(dāng)初賣(mài)房的舉動(dòng)。2006年，王鵬夫婦以田女士是城鎮(zhèn)居民戶口、無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民宅基地房屋為由向法院起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。法院查明田女士確系城鎮(zhèn)居民戶口，而王鵬夫婦是農(nóng)村戶口，該房屋是在宅基地上建設(shè)的房屋。法院審理認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，不允許隨意轉(zhuǎn)讓。目前，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房，實(shí)際上是買(mǎi)地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益。因此，法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。田女士不服判決，提出上訴，后經(jīng)過(guò)二審法官的辯法析理，田女士撤回上訴。房屋增值買(mǎi)賣(mài)雙方要“利益均沾”一波未平，一波又起。協(xié)議無(wú)效的案件審結(jié)后，王鵬夫婦又起訴田女士及其哥哥一家人要求他們返還房屋。由于田女士等入住后對(duì)房屋進(jìn)行了內(nèi)部裝修，并增建西廂房三間、東廂房三間，安裝了供暖設(shè)施，在院內(nèi)種植樹(shù)木。因此，法院委托評(píng)估公司對(duì)房屋等地上物的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，結(jié)果為12萬(wàn)多元。據(jù)此，法院判決田女士及其哥哥嫂子一家人將房屋院落騰退給王鵬夫婦，王鵬夫婦給付田女士財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償款12萬(wàn)多元。判決后，田女士又不服，提出上訴，二審法院判決駁回上訴、維持原判。打敗了官司的田女士一家認(rèn)為自己在買(mǎi)房這件事上吃了個(gè)大虧，賣(mài)房的時(shí)候王鵬夫婦明明也知道城里人不能買(mǎi)農(nóng)村人在其宅基地上建的房子，可依然賣(mài)給了自己。等房?jī)r(jià)上漲，就通過(guò)訴訟“要”回自己的房子，“便宜都被王鵬夫婦占了”。田女士一家的心里很不是滋味。而且，看著已經(jīng)漲起來(lái)的房?jī)r(jià)，田女士一家更加無(wú)力買(mǎi)房，也想通過(guò)訴訟的方式為自己討回點(diǎn)利益。2008年4月，田女士以房屋賣(mài)買(mǎi)協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效的主要責(zé)任在王鵬夫婦一方，要求他們賠償締約過(guò)失損失款36萬(wàn)余元。田女士要求的締約過(guò)失損失指的是宅基地區(qū)位價(jià)，故法院委托評(píng)估公司依法進(jìn)行了評(píng)估。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。王鵬夫婦與田女士所簽的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議已依法被認(rèn)定無(wú)效?？紤]到王鵬夫婦作為出賣(mài)人在出賣(mài)時(shí)即明知其所出賣(mài)的房屋及宅基地屬于法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，其在出賣(mài)房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故其應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。因此，田女士要求王鵬夫婦賠償締約過(guò)失損失的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)。對(duì)于田女士作為買(mǎi)受人信賴(lài)?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。就本案而言，田女士要求王鵬夫婦賠償其締約過(guò)失損失，由于房屋等地上物的損失已依法解決，故僅考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲利益的因素，參照王鵬夫婦出售房屋的宅基地區(qū)位價(jià)予以確定。因此，法院對(duì)其合理部分予以支持——即王鵬夫婦依據(jù)評(píng)估結(jié)果給付田女士宅基地區(qū)位價(jià)的百分之七十。法院依法判決王鵬夫婦賠償田女士信賴(lài)?yán)鎿p失25萬(wàn)余元。判決后，王鵬夫婦提出上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。法官釋法——城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民在宅基地上建設(shè)的房屋無(wú)效這起因城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，有兩個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題：一是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民宅基地房屋的效力問(wèn)題；二是如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，農(nóng)民作為出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任，應(yīng)當(dāng)如何賠償買(mǎi)房人的損失。第一個(gè)問(wèn)題涉及到農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)問(wèn)題。宅基地使用權(quán)主要有以下四個(gè)特點(diǎn)：。只有擁有集體經(jīng)濟(jì)組織成員這一身份，才有權(quán)利享有宅基地使用權(quán)。，宅基地使用權(quán)農(nóng)民可無(wú)償取得。，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。，在理論上，宅基地使用權(quán)一旦取得，使用權(quán)人可一直使用下去。但是，如果宅基地使用權(quán)因?yàn)樽匀粸?zāi)害等原因滅失的，村民可通過(guò)重新分配獲得宅基地。我國(guó)雖然禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村村民對(duì)宅基地上的房屋享有所有權(quán)并可自由處分。根據(jù)房地一體的規(guī)則，盡管宅基地使用權(quán)本身不可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢噪S著房屋一同轉(zhuǎn)讓。如果村民自愿將其房屋轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他村民，由于雙方的身份同一，可以認(rèn)定這種轉(zhuǎn)讓行為有效。但是，如果村民將其房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者城鎮(zhèn)居民，由于雙方身份不具有同一性，而且宅基地使用權(quán)是一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的權(quán)利，城鎮(zhèn)居民不得享有，因此，一旦城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的宅基地房屋，就會(huì)侵害集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益。所以，對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的宅基地房屋糾紛，法院判決買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。在法律適用問(wèn)題上，由于并沒(méi)有任何一部法律明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的宅基地房屋，因此，在判決書(shū)引用法條時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)尷尬局面，法官不得不援引合同法第五十二條關(guān)于合同無(wú)效的條款來(lái)制作判決。不過(guò)，民法通則第六條規(guī)定：“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策?！本驼叨裕擎?zhèn)居民不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的宅基地房屋的確有據(jù)可依。比如，1999年5月6日，國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第二條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?004年11月2日，國(guó)土資源部在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！边@樣來(lái)看，目前國(guó)家的政策是明確反對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的宅基地房屋。(作者單位：北京市通州區(qū)法院)四、作者 北京市東方律師事務(wù)所 劉桂林律師案情簡(jiǎn)介：1987年 11月15日，海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)某村村民廖某與城鎮(zhèn)居民姜某簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定，廖某將自家的三間房屋、兩間廂房及院子，一并賣(mài)給了姜某。在簽約當(dāng)日，廖某將房契及房屋都交給了姜某，姜某則付給了廖某8700元房款。在簽訂合同時(shí)，該村村委負(fù)責(zé)人作為證明人也在合同上簽名。1997年，姜某對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行了翻建。2001年8月，廖某去世。2004年該地區(qū)拆遷，經(jīng)評(píng)估姜某所購(gòu)房屋評(píng)估價(jià)格約60萬(wàn)元。在拆遷前，廖某的兒子、女兒及妻子要求收回房屋，給予姜某10萬(wàn)元補(bǔ)償，被姜某拒絕。于是廖某的兒子、女兒及妻子做為原告向海淀區(qū)法院起訴，要求確認(rèn)合同無(wú)效，姜某返還房屋，退回購(gòu)房款。法院判決：法院判決買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但對(duì)于60萬(wàn)元的拆遷款，法院認(rèn)為購(gòu)房時(shí)雙方意思表示真實(shí)，且姜某對(duì)房屋進(jìn)行了翻建，從公平的角度來(lái)講，返還8700元有失公平，姜某返還房屋后，要考慮其再次購(gòu)置房屋費(fèi)用，目前的房屋價(jià)格與購(gòu)房當(dāng)初房屋的價(jià)格相差比較大，且原告的訴訟是在若干年后，在房屋拆遷前提出的，因此綜合各種因素，判決按房屋評(píng)估價(jià)格80%即48元?dú)w姜某所有，其余12萬(wàn)元?dú)w三名原告。律師點(diǎn)評(píng)：對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地的行為法院原則上都認(rèn)定無(wú)效。2003年，北京市高院針對(duì)審理城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地案件有一個(gè)會(huì)議紀(jì)要，明確此種行為原則上認(rèn)定無(wú)效。但法院在具體處理此案時(shí)會(huì)考慮該類(lèi)案件的具體情況及歷史原因，并非按照無(wú)效合同返還原款原物的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，而是按照評(píng)估價(jià)值的一定比例返還，基本上將評(píng)估價(jià)格的大部分留給購(gòu)買(mǎi)人，而一小部分留給出賣(mài)人。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地房屋認(rèn)定無(wú)效并沒(méi)有法律明確規(guī)定，我國(guó)《土地管理法》也僅僅規(guī)定農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，如果再申請(qǐng)宅基地將不予批準(zhǔn)，即現(xiàn)行的法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋的出賣(mài)沒(méi)有禁止性規(guī)定，與禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地的規(guī)定是國(guó)務(wù)院2004年12月24日發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，但這個(gè)決定并非法規(guī)，按照合同法的規(guī)定不應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。實(shí)際上法院認(rèn)定合同無(wú)效是按照政策規(guī)定來(lái)決定的，這與我們國(guó)家的國(guó)情相關(guān)。關(guān)于農(nóng)村宅基地能否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，存在兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓?zhuān)硪环N觀點(diǎn)認(rèn)為有限制的轉(zhuǎn)讓?zhuān)@兩種觀點(diǎn)針?shù)h相對(duì)，分歧非常大。物權(quán)法草案（2005年7月10公布的版本）第一百六十二條對(duì)宅基地問(wèn)題是這樣規(guī)定的：宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)