【文章內(nèi)容簡介】 當(dāng)部份樓盤交通不太方便。但大部份一線江景買家都有私家交通工具，其居住的尊貴性得到充分的展現(xiàn)；但是針對非一線江景盤卻喪失了許多沒有私家交通工具的消費者，在客戶群體方面受到限制。4） 大部份項目都比較注重現(xiàn)場的包裝，尤其是麗景灣的夜間包裝效果比較突出。5） 廣告訴求中大部份盤都涉及到濱江江景這一概念這一概念，以濱江路的休閑和珠江情結(jié)為依托，塑造項目。第二篇 商品策略建議一、 項目分析 項目概況本項目用地位于廣州市海珠區(qū)的濱江東地帶，于下渡路旁，占地面積7731M2，總建筑面積45988M2。南為濱江東路，東為下渡路。本案規(guī)劃由三層群樓和兩棟20層，一棟26層的塔樓組成。 項目優(yōu)劣勢分析◆ 項目優(yōu)勢分析：A、 項目位于海珠區(qū)的濱江東板塊，易引起買家關(guān)注廣東省房協(xié)在進(jìn)行廣州優(yōu)秀樓盤評選時發(fā)現(xiàn)山水樓盤成績斐然，其中江景盤更是明星薈萃。如珠江新城、濱江東路段等地帶房地產(chǎn)市場的繁鬧說明江景樓盤在住宅建設(shè)中有天然優(yōu)勢，人們越來越崇尚大自然，追求自然景觀優(yōu)越的居住環(huán)境。伴江而居符合人類追求美的本能要求，反映人對大自然的親和力。本項目雖非一線江景盤，但位于濱江東地塊，使業(yè)主仍能過上優(yōu)越的濱江生活。所以本項目的推出，定會吸引一部分傾心于濱江生活的買家。B、 與海珠區(qū)的知名江景盤為鄰，給人以高層次居住區(qū)感覺，有利提高項目檔次與本項目相鄰的是現(xiàn)時強勢出場的濱江東江景名盤，除了一線排開的一線江景盤外，還有許多非江景盤而又在濱江東地段的知名樓盤，如嘉仕花園、金雅苑、天立俊園和中信樂濤苑等。與眾多的知名樓盤相鄰，使本項目容易引起有效需求者（有意且有能力購房）的關(guān)注，假如本項目具有良好的綜合素質(zhì)，而價格適中，就能把周邊知名樓盤的有效需求者爭取過來，加促銷售。C、 濱江東沿江綠化環(huán)境優(yōu)美，海珠區(qū)配套完善，為本案提高良好的外部環(huán)境海珠，不僅是一個美麗的名字，投資熱與置業(yè)熱正在這個地區(qū)如火如荼地展開，海珠區(qū)交通發(fā)達(dá)，隨著地鐵二號線將開通，海珠將成為地鐵、公路、水運等組成的交通網(wǎng)絡(luò)。海珠區(qū)珠江環(huán)繞，風(fēng)景優(yōu)美，與二沙島、珠江新城、海珠廣場、白天鵝賓館等廣州名勝風(fēng)景隔江相望，南倚洛湖居、麗江花園、廣州碧桂園及丫髻島旅游風(fēng)景區(qū)。另外，海珠區(qū)還名校林立，中山大學(xué)、廣州美院、廣州商學(xué)院、廣東教育學(xué)院等華南名校使海珠區(qū)洋溢著濃厚的人文氣氛。D、 項目尚處于規(guī)劃中，可塑性強，有助項目推廣由于海珠區(qū)在銷樓盤較多，供應(yīng)量充足，加上金碧花園、保利花園及濱江東板塊多個大型小區(qū)樓盤的影響，導(dǎo)致區(qū)內(nèi)各樓盤競爭異常激烈。對本項目來說，要在海珠區(qū)內(nèi)建立自己的信譽品牌，使樓盤的銷售順利進(jìn)行。就必須從項目的整體綜合質(zhì)素上落手，并建立樓盤自己的個性即項目的理念。并在推廣過程中建立有效詳細(xì)的銷售戰(zhàn)策部署，作出準(zhǔn)確的階段性推廣策略和銷售推廣策略。而項目的全程策劃，將能有效地增加項目的競爭能力，有效縮短銷售期及大大減低發(fā)展商的風(fēng)險。◆ 項目劣勢分析A、 項目規(guī)模小，設(shè)計規(guī)劃中，生態(tài)環(huán)境較難營造因為在海珠區(qū)中，房地產(chǎn)項目眾多，區(qū)域競爭激烈，除了大型小區(qū)，如金碧花園、光大花園等口碑極佳外，還有許多知名樓盤。而相對小區(qū)樓盤更能受買家歡迎，發(fā)展空間更大。就本項目來說，規(guī)劃設(shè)計中屬于單體樓，且除了裙樓上的架空層平臺花園外，整個社區(qū)就沒有別的綠化空間。這樣小區(qū)的生態(tài)環(huán)境很難營造，這必將直接影響銷售，幸好本案位于濱江東地塊，大環(huán)境可觀。B、 現(xiàn)時的戶型設(shè)計，各單位之間的通風(fēng)性，私密性差根據(jù)發(fā)展商提供的資料，三棟高層塔樓相距較近，A、B棟更是連體樓。這種設(shè)計方案使到A、B、C三棟內(nèi)部相向單位的通風(fēng)采光及私密性均出現(xiàn)問題。且整體設(shè)計上忽略了大戶型的空間實用適合性，即大戶型不方正，室內(nèi)布局不合理。故建議發(fā)展商對現(xiàn)平面設(shè)計作出調(diào)整。C、 項目發(fā)展商知名度不夠且項目整體規(guī)劃設(shè)計沒有特色根據(jù)本公司的市場調(diào)查，無論是廣州還是周邊的珠江三角洲地區(qū)，均有60%70%的購房者認(rèn)為發(fā)展商的實力和信譽直接影響他們對樓盤的選擇?，F(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場，由于競爭很激烈，購房者對樓盤綜合質(zhì)素的要求越來越高，這樣更迫使開發(fā)商們要不斷提高自身素質(zhì)，精心做開發(fā)。如濱江東板塊的中海錦苑，由于發(fā)展商的知名度以及項目的特色設(shè)計，把樓盤的江景概念發(fā)揮得淋漓盡致。該盤智能化的設(shè)計與管理，更成為買家設(shè)身處地的周全之策。中海錦苑的銷售把濱江東搞到沸沸揚揚，給同區(qū)其它樓盤的銷售帶來一定壓力。而就本項目，由于項目發(fā)展商對房產(chǎn)市場一直涉入不深，項目整體規(guī)劃設(shè)計又缺少特色和超前理念，這對項目的推廣有一定的阻礙，故建議本項目引入全程策劃，整體控制項目的推廣過程，把項目的不利因素轉(zhuǎn)化為零，或轉(zhuǎn)化成有利條件，輔助項目的順利推廣。D、 項目周邊舊城景觀差，不能望到江景，與濱江東的一線江景盤有一定距離項目地塊雖然位于濱江東地板，大環(huán)境比較優(yōu)越，但項目地塊位于濱江東路的南邊，又緊挨浪琴居，就算在高樓層上，也基本看不到江景。而且在本項目用地的四周景觀陳舊。項目對面的天心制藥廠對項目的景觀環(huán)境起一定的負(fù)面作用。二、市場定位 項目總體定位綜上所述，由于區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量大，且有多個大型樓盤，紛紛以提高本身的綜合質(zhì)素爭取市場。參照