【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 6月啟動(dòng)。新行政中心北遷將使西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所在的這一區(qū)域成為西安新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 ■ 新火車(chē)客運(yùn)站北遷 經(jīng)過(guò)國(guó)家鐵道部及相關(guān)部門(mén)的多次反復(fù)論證,投資逾百億元的西安新火車(chē)客運(yùn)站最終選擇定點(diǎn)在北三環(huán)以北、渭河以南，經(jīng)開(kāi)區(qū)草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。該客運(yùn)站距開(kāi)發(fā)區(qū)中央商務(wù)區(qū)不足兩公里,它的建成將充分帶動(dòng)西安、咸陽(yáng)、銅川等城市乃至整個(gè)關(guān)中城市群的發(fā)展,并為開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)高速穩(wěn)定的發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的鐵路運(yùn)輸支持。 ■ 總投資逾貳百億元的國(guó)家渭河綜合治理項(xiàng)目直接受益地 2006年國(guó)家正式啟動(dòng)實(shí)施渭河流域治理，重點(diǎn)解決渭河流域水資源短缺、水污染嚴(yán)重、下游防洪形勢(shì)嚴(yán)峻和水土流失等突出問(wèn)題，促進(jìn)渭河流域經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。該規(guī)劃項(xiàng)目總投資229億元，其中涉及陜西省投資160億元。（二）城北市場(chǎng)分析 經(jīng)開(kāi)區(qū)是未來(lái)西安城市的新中心，西安城市重心的北移、未央新城概念的提出與開(kāi)建、地鐵2號(hào)線的全面施工以及大明宮遺址文化的挖掘，使其成為西安拉開(kāi)城市骨架快速發(fā)展的核心區(qū)域。城市運(yùn)動(dòng)公園、張家堡廣場(chǎng)、文景公園的落成，以及省級(jí)重點(diǎn)西安中學(xué)、長(zhǎng)安醫(yī)院、鳳城醫(yī)院等日臻完善的大型生活配套，使北城變得越來(lái)越宜居。 在西安市城市發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，經(jīng)開(kāi)區(qū)綜合朱宏路的區(qū)位特征、發(fā)展形勢(shì)和未來(lái)需要，對(duì)朱宏路以東區(qū)域的發(fā)展和定位進(jìn)行了認(rèn)真研究，將該區(qū)域具體目標(biāo)定位如下：打造對(duì)外開(kāi)放的“第一門(mén)戶區(qū)”?！　∪Π阎旌曷方ㄔO(shè)成為西安市的交通干道、景觀大道、文化通廊和生態(tài)走廊，使之成為軸線突出、環(huán)境優(yōu)美、富有品味的西安第一門(mén)戶區(qū)，打造城市新中心的“中央商務(wù)區(qū)”?！　》e極承接航空港和北客站的功能延伸，打造兼有生態(tài)、時(shí)尚、文化特征的新型城市中央商務(wù)區(qū)和功能突出、配套完善的城市新中心的樣板區(qū)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值，展示現(xiàn)代風(fēng)貌。打造古今融和的“文化休閑區(qū)”。　　利用好傳統(tǒng)文化（漢文化）元素，通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)體現(xiàn)歷史與現(xiàn)代的和諧，形成特色鮮明、大度多元、樸素嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膮^(qū)域風(fēng)格，創(chuàng)造出既有古風(fēng)漢韻，又有時(shí)代氣息的城市公共文化休閑空間。該區(qū)域在售且多集中于未央路及城市運(yùn)動(dòng)公園附近，區(qū)域分化明顯。鳳城七路以北多以大型高檔復(fù)合型住宅為主；鳳城四路以南和臨未央路段多以商住項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目為主。各項(xiàng)目多依托城市運(yùn)動(dòng)公園、市政府新址和學(xué)校為區(qū)域大配套。前幾年就率先開(kāi)發(fā)北城的錦園新世紀(jì)、佳佳SPORT、金橋太陽(yáng)島、珠江新城、西瑞北國(guó)春天、白樺林居、西安印象、雅荷春天、鳳凰新城、金玉華城等項(xiàng)目，已經(jīng)使各個(gè)片區(qū)繁榮起來(lái)。同時(shí)，一批新項(xiàng)目新樓盤(pán)紛紛搶地屯兵，樓市鏖戰(zhàn)不斷上演。◆發(fā)展趨勢(shì)：根據(jù)西安市20042020年城市發(fā)展規(guī)劃，西安市將形成以市中心為主體，東到臨潼，西至咸陽(yáng)，南到秦嶺，北至三原的城市格局。城北將成為西安的新中心，交通總樞紐。西北部為漢城遺址保護(hù)區(qū)森林公園；北部以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為中心形成裝備制造業(yè)區(qū)、物流中心；東北部結(jié)合浐灞河道整治，同時(shí)營(yíng)造渭、灞、浐河及周邊環(huán)境的“大水大綠”格局，有效改善城市生態(tài)環(huán)境，建設(shè)成高尚居住、旅游生態(tài)區(qū)?！艚Y(jié)論：城北市場(chǎng)在西安市場(chǎng)中，價(jià)格處于中等地位，但上升速度最快；銷(xiāo)售量一直處在城市前列，市場(chǎng)環(huán)境是較為優(yōu)質(zhì)的。考慮到西安各區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀、市場(chǎng)特征、價(jià)格平臺(tái)等方面差異較大，且西安客戶地緣性置業(yè)特征明顯，因此針對(duì)本項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)主要是區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。第四部分 項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目SWOT分析——S（優(yōu)勢(shì)分析）u 地處經(jīng)開(kāi)區(qū)的發(fā)展大環(huán)境下，具有良好發(fā)展機(jī)遇；u 朱宏路將連接機(jī)場(chǎng)快速干道，是規(guī)劃的迎賓大道，其東側(cè)的綜合改造將會(huì)延申至明光路，建成商業(yè)商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目周邊環(huán)境將會(huì)大大改善；u 鳳城七路將成為城市的快速干道，有利于項(xiàng)目的形象展示；u 項(xiàng)目地塊周正，內(nèi)部平整，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；u 天朗地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)?！猈（劣勢(shì)分析）u 項(xiàng)目所處地段環(huán)境正在建設(shè)中；u 短距離內(nèi)生活配套檔次及規(guī)模較?。?u 項(xiàng)目所處區(qū)域人群收水平較低，購(gòu)買(mǎi)力差；u 朱宏路周邊居住人員素質(zhì)不高；——O（機(jī)會(huì)分析）u 發(fā)展前景看好，地域升值潛力大；u 沿鳳城路諸多大盤(pán)相繼開(kāi)發(fā)勢(shì)必改善大城北的居住環(huán)境；u 隨著首創(chuàng)等大型開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐必將使目標(biāo)客戶逐步提高對(duì)北城居住氛圍的認(rèn)識(shí)；u 目前臨朱宏路西側(cè)暫缺高性?xún)r(jià)比的商品房項(xiàng)目；u 北城為陜北購(gòu)房群體的購(gòu)房熱點(diǎn)區(qū)域，將有利于陜北客戶的挖掘；u 制造強(qiáng)而有力的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，可在市場(chǎng)上形成轟動(dòng)效應(yīng)，達(dá)到快速銷(xiāo)售的目的，并為項(xiàng)目后期利潤(rùn)的提升創(chuàng)造空間。——T（威脅分析）u 城市綜合改造需要過(guò)程，周邊環(huán)境的改善還有待時(shí)日；u 沿鳳城路諸多大盤(pán)的相繼開(kāi)發(fā)，從價(jià)格、配套、規(guī)模等方面勢(shì)必對(duì)本項(xiàng)目形成及大的競(jìng)爭(zhēng)壓力；u 市場(chǎng)上項(xiàng)目日益增多，而客戶群體有限，本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)效上要搶占先機(jī)。u 贈(zèng)送面積、2變3變4不再是產(chǎn)品的亮點(diǎn)，越來(lái)越多的項(xiàng)目再使用同樣的手法，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。u 周邊居住氛圍不強(qiáng)，多以安置房為主，房?jī)r(jià)較低，拉升房?jī)r(jià)受阻。小結(jié)：項(xiàng)目周邊從近期來(lái)看，發(fā)展前景良好，在目前市場(chǎng)現(xiàn)狀下項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有可操作性；二、客群定位◆ 客戶層面界定：中端為主，中高端客戶為輔，支付能力在35萬(wàn)70萬(wàn)之間。核心：中端輔助：中高端客戶范圍企事業(yè)單位普通員工、年輕公務(wù)員、年輕白領(lǐng)、個(gè)體戶、教師等公務(wù)員、企事業(yè)中高層、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、個(gè)體戶等、外來(lái)投資客收入水平公務(wù)員、企事業(yè)中高層、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、個(gè)體戶等、外來(lái)投資客家庭年收入1030萬(wàn)，目前為中高檔物業(yè)主流客戶目前生活狀況結(jié)婚/工作購(gòu)房或改善目前居住狀況，出行主要依靠公共交通及公車(chē)多數(shù)有房，改善居住環(huán)境愿望較強(qiáng)，有二次置業(yè)需求；普遍有車(chē)置業(yè)能力3550萬(wàn)5090萬(wàn)置業(yè)傾向本區(qū)域性?xún)r(jià)比高的項(xiàng)目本區(qū)域形象較好、知名度高的項(xiàng)目置業(yè)為主◆ 客戶特征描述：城北區(qū)域情節(jié)較為嚴(yán)重的相對(duì)青年人群他們?cè)诔潜鄙⒊潜遍L(zhǎng)，了解城北的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)，選擇在城北居住就不用遠(yuǎn)離親人圈和朋友圈。常年在北城居住，他們的住區(qū)充滿了熱鬧、親近與人情味。社區(qū)氛圍鄰里感受他們年齡介乎25~40歲，有一定的眼界和見(jiàn)識(shí)，對(duì)現(xiàn)代品質(zhì)有著更深刻的理解?，F(xiàn)代品質(zhì)城市意象他們收入不算太高，往往謹(jǐn)慎地衡量自己的支付能力，對(duì)高性?xún)r(jià)比非常關(guān)注?？們r(jià)控制高性?xún)r(jià)比他們購(gòu)房普遍為首次置業(yè)或?yàn)榱烁纳凭幼l件。他們對(duì)過(guò)往住區(qū)的擁擠、破敗感到厭煩，期望社區(qū)環(huán)境的跨越提升。舒適空間生態(tài)環(huán)境他們生活尺度相對(duì)較小，不愿意為改善居住而放棄生活的便利。配套整合生活導(dǎo)向?qū)Τ鞘邪l(fā)展的信心，選擇城北居住。通過(guò)物業(yè)及業(yè)主委員會(huì)不定期的舉行業(yè)主活動(dòng)