【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 針對(duì)目標(biāo)的選擇、提問(wèn)的技巧、填寫問(wèn)卷的注意事項(xiàng)等各方面進(jìn)行有的放矢的培訓(xùn)。（2）調(diào)查督導(dǎo)管理 a、人員組織分配 把全部的市場(chǎng)調(diào)查人員按小組劃分，分別在16個(gè)不同的村和安棚鎮(zhèn)區(qū)同時(shí)開展市場(chǎng)調(diào)研。b、監(jiān)察管理營(yíng)銷策劃部主管與調(diào)研專員根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)流動(dòng)監(jiān)察，同時(shí)解答調(diào)查人員產(chǎn)生的疑問(wèn)。調(diào)研結(jié)束后，由主管抽取一定比例的問(wèn)卷進(jìn)行反饋，以檢查問(wèn)卷的真實(shí)性。（3）調(diào)查后續(xù)工作安排 問(wèn)卷調(diào)查工作結(jié)束后對(duì)調(diào)查問(wèn)卷進(jìn)行初選，篩選出不合格問(wèn)卷，統(tǒng)計(jì)處合格問(wèn)卷份數(shù)，若合格問(wèn)卷未滿足大于60%合格問(wèn)卷的要求，需要進(jìn)行補(bǔ)抽樣調(diào)查。調(diào)研主管對(duì)抽樣數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，做出《統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告》。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strengh：（1）“ ”項(xiàng)目規(guī)模宏大，大盤氣勢(shì)，戶型設(shè)計(jì)貫穿“合理、適用、科學(xué)、智能、宜居、惠農(nóng)”多項(xiàng)人性化原則；中高端商住兩用房地產(chǎn)，主力產(chǎn)品以110150㎡為主，面積區(qū)間合理，符合競(jìng)爭(zhēng)潛力，同時(shí)符合現(xiàn)代城鎮(zhèn)人的居住習(xí)慣和時(shí)尚要求；區(qū)位交通便利，未來(lái)政府導(dǎo)向氛圍重，區(qū)域升值潛力與發(fā)展?jié)摿^大。（2）本社區(qū)位于 行政文化區(qū)、公共服務(wù)區(qū)，緊鄰現(xiàn)有城鎮(zhèn)居住區(qū)，遠(yuǎn)離 化工城主要企業(yè)生產(chǎn)廠址，有效避免污染，采用了節(jié)水、節(jié)能、減振、防噪等措施，并且配備了垃圾中轉(zhuǎn)站，有效的對(duì)環(huán)境污染進(jìn)行了控制，使人們更親近大自然，為人們的身心健康提供了良好的環(huán)境。（3）本社區(qū)作為新農(nóng)村建設(shè)的試點(diǎn)工程，設(shè)計(jì)配置太陽(yáng)能熱水器等節(jié)能設(shè)備，打造“太陽(yáng)能綠色供熱科技示范社區(qū)”，充分利用自然資源為人們生活提供方便，讓入住農(nóng)民用上了方便、經(jīng)濟(jì)的熱水，提高了生活質(zhì)量，改善了鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌，使生態(tài)環(huán)境得到保護(hù)，形成良性循環(huán)。（4）本社區(qū)項(xiàng)目實(shí)施規(guī)范運(yùn)作，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、分期開發(fā)、集中銷售，項(xiàng)目將取得完備的證件和資質(zhì)，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》五證齊全，70年產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買方式靈活多樣。（5）本項(xiàng)目是 政府重點(diǎn)規(guī)劃的河南省新型農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目之一，在政策上切實(shí)給予項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、招商引資等方面的優(yōu)惠，是政府重點(diǎn)扶持的標(biāo)桿工程，是 鎮(zhèn)目前最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。未來(lái)政府規(guī)劃的核心商業(yè)區(qū)，大量商戶、住戶向此聚集，區(qū)域升值與發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?。劣?shì)Weakness：（1）本項(xiàng)目距離 市區(qū)和 縣城較遠(yuǎn)。（2）項(xiàng)目?jī)?nèi)不同的建筑業(yè)態(tài)類型融合在一起，一期、二四期、三期建筑形態(tài)稍顯復(fù)雜，在一定程度上影響到本項(xiàng)目形象推廣的統(tǒng)一性。（3）本項(xiàng)目是招商引資引進(jìn)的新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目，雖然有政府的大力支持，并且投資商有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但公司仍然比較年輕，其知名度和信譽(yù)度有待提升，品牌的建立還需要一個(gè)逐漸被市場(chǎng)認(rèn)同的過(guò)程。機(jī)會(huì)Opportunity：（1） 作為 縣財(cái)政收入重要支柱的工業(yè)型城鎮(zhèn)，相對(duì)較高的人均收入使其購(gòu)買力高于其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)促使人們的居住消費(fèi)觀念日漸形成，安棚鎮(zhèn)做為亞洲第一大堿礦基地，強(qiáng)大的工業(yè)經(jīng)濟(jì)必將帶動(dòng)整個(gè)安棚地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。（2）本項(xiàng)目在 鎮(zhèn)屬于第一個(gè)也是唯一如此大規(guī)模的規(guī)范化操作樓盤，秀美景致與規(guī)模優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，成就了本項(xiàng)目在安棚鎮(zhèn)樓盤項(xiàng)目的卓越品質(zhì)，使本項(xiàng)目具有了塑造品牌的優(yōu)秀基礎(chǔ)。威脅Threat：（1）與本項(xiàng)目處于同一區(qū)位的有“堿都社區(qū)”等兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其中一家樓盤的開發(fā)商在南陽(yáng)其他城鎮(zhèn)有過(guò)成功開發(fā)新農(nóng)村社區(qū)的先例和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)構(gòu)成了一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。（2） 鎮(zhèn)人口有限，居住形式多為宅基地農(nóng)家小院，加之部分城鎮(zhèn)居民的居住思想觀念仍然較為傳統(tǒng)，本項(xiàng)目較大的體量增大了項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣及銷售風(fēng)險(xiǎn)。（3）一個(gè)城鎮(zhèn)的居住和商業(yè)聚集地是多年來(lái)形成且不易更改的，作為城鎮(zhèn)中的樓盤項(xiàng)目，本項(xiàng)目所處區(qū)域要形成一個(gè)成熟的商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)仍需要較長(zhǎng)的一段時(shí)間，消費(fèi)者對(duì)該地塊也需要有一個(gè)認(rèn)同的過(guò)程。項(xiàng)目市場(chǎng)定位（1）市場(chǎng)總定位項(xiàng)目市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，綠色經(jīng)濟(jì)、環(huán)保節(jié)能、智能安全以及規(guī)范專業(yè)的高品質(zhì)生態(tài)宜居大盤概念。以“打造省、市、縣三級(jí)新農(nóng)村示范社區(qū)”作為項(xiàng)目的整體定位；以“城鎮(zhèn)新核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮蟆弊鳛轫?xiàng)目的核心價(jià)值；強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目“未來(lái)城鎮(zhèn)發(fā)展新方向、宜商宜居宜投資”的精神訴求。（2）項(xiàng)目定位 a、項(xiàng)目總名稱定位：安棚港北新農(nóng)村社區(qū)（一期名稱定位：萬(wàn)興商苑。二、四期名稱定位：頤和湖景。三期名稱定位：永和雅居。） b、項(xiàng)目形象定位：（3）客戶群定位 a、按購(gòu)房動(dòng)機(jī)：(a)居住者 (b)投資者 b、按地理位置：(a)鎮(zhèn)區(qū)行政、事業(yè)及文教、衛(wèi)、郵電、金融等單位職工。(b)以鎮(zhèn)區(qū)中、青年欲改善居住條件及商業(yè)投資為主。(c)工業(yè)區(qū)內(nèi)工作的外地人：高級(jí)管理層人員及技術(shù)人員。(d)鎮(zhèn)區(qū)及各村莊打算自建房的村民。(e)周邊地區(qū)想將本社區(qū)作為第二居所的人員。品牌戰(zhàn)略策劃品牌戰(zhàn)略定位依據(jù)：滿足生活居住功能、生活品質(zhì)品味提升、舒適便利的生活等多種需求，引領(lǐng)城鎮(zhèn)生活新主張。品牌策略:滿足功能與情感雙重需求三大品牌價(jià)值:（1）功能價(jià)值（產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品體驗(yàn)等）：經(jīng)濟(jì)、舒適、宜居的戶型結(jié)構(gòu)，可承受的價(jià)格。（2）附加價(jià)值（產(chǎn)品細(xì)節(jié)質(zhì)量、配套服務(wù)、生活理念等） 生態(tài)的宜居生活環(huán)境，便利的新城鎮(zhèn)生活。（3）精神價(jià)值（情感認(rèn)同） 舒適品味的新城鎮(zhèn)生活主張，和諧健康的社區(qū)生活。三、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃項(xiàng)目營(yíng)銷總策略及階段性劃分總策略a、項(xiàng)目營(yíng)銷總策略 (a)總體營(yíng)銷策略要明確“工程先跑，銷售跟進(jìn)”的原則，但是為了降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)最大化，建議銷售前期保留部分景觀、戶型、區(qū)位等因素較好的單元，后期可根據(jù)施工進(jìn)度、市場(chǎng)情況和銷售進(jìn)度追加部分套型。 (b)采用“低開高走、步步為營(yíng)、穩(wěn)扎穩(wěn)打”的銷售策略，集中開盤，分期分