【文章內容簡介】 ，開展國內外現(xiàn)代農業(yè)資源、文化信息與技術、生態(tài)建設的交流，對區(qū)域建設模式提供新的參考。第四章 項目建設條件 自然概況 區(qū)位條件 項目位于某市某縣縣城西郊西雙湖北湖。某縣是國務院批準的首批沿海對外開放縣，也是新亞歐大陸橋東橋頭堡西行第一縣，是江蘇省開發(fā)的三大產(chǎn)業(yè)帶之一，——沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶上的重要節(jié)點，徐州、某兩大城市的重要連接點。 西雙湖風景區(qū)位于某縣城西部，距縣城中心2公里，距蘇北洗浴療養(yǎng)勝地——某溫泉10公里，湖區(qū)東西長3．2公里，南北寬2．65公里。用地位于西雙湖中堤，區(qū)位獨特，是發(fā)展生態(tài)農業(yè)、旅游觀光投資的絕佳地之一。 氣候條件處于暖溫帶與亞熱帶過渡地帶，主導風向為東南風。由于受海洋的調節(jié)，氣候類型為濕潤的季風氣候。氣候特征：四季分明，溫度適宜，光照充足，雨量適中，冬無嚴寒，夏無酷暑，日照和風能資源為江蘇省全佳地區(qū)之一。主要自然災害為干旱、雨澇、冰雹、寒潮、霜凍、大風。 氣象條件 某四季分明，冬季多偏北風，夏季多東南風，常年平均氣溫14攝氏度，最冷為1月，最熱為 7月。年溫差大，℃，極端 ℃，℃?！?，降水充沛，歷年平均降水量930多毫米，集中降雨期為夏季。常年無霜期為220天。因靠近海洋，濕度較大，屬濕潤氣候，適宜游覽時間可達300天。 地質土壤條件本規(guī)劃地所處西雙湖的庫區(qū)內的北湖西側，現(xiàn)地形為島狀或半島狀。在汛期內部分被水淹沒，在非汛期內，也只能作為閑置土地，處于篙草叢生狀況；北湖東部地勢較低，也是主要儲水區(qū)，西部現(xiàn)有近2000畝土林地，湖中部、南部地區(qū)土質較差，多為砂礫土，且有鵝卵石等，不利于農作物的耕種，即使耕種在汛期也容易受水淹。湖的西部地區(qū)，土質為粘土及亞粘土，某縣的磚瓦廠設于此區(qū)，磚瓦的燒制，現(xiàn)該區(qū)留下了多處由于取土而形成的池塘、廢坑等，現(xiàn)該磚瓦廠也存在停產(chǎn)、破產(chǎn)狀態(tài)。 某縣水、陸、空交通兼?zhèn)?，某—新疆霍爾果斯、黑龍江同江—海南三亞兩條國家級高速公路在境內交匯。3204國道，東隴海鐵路縱貫全境，某民航機場坐落境內，距縣城10公里，已開通某至北京、上海、廣州、廈門等多條航線。全縣內河航道130余公里，與長江、京杭大運河航道相連。國家級港口某港距縣城70公里，年吞吐量4000萬噸以上，已與世界上160多個國家和地區(qū)的千余個港口建立了航運關系，交通優(yōu)勢明顯。 社會經(jīng)濟條件 歷史文化 春秋戰(zhàn)國時為郯子國地。秦至元為朐縣、隴朐山縣等，明清為海州地。民國元年（1912）撤州建縣，改海州直隸州為某縣?？谷諔?zhàn)爭時期，隴海鐵路南北并存兩個縣民主政權。1948年11月，某縣全境解放。1953年1月由山東省臨沂地區(qū)劃歸為江蘇省徐州地區(qū)。1957年設縣城于牛山。1983年隸屬某市。 經(jīng)濟發(fā)展狀況經(jīng)濟總量位居某市各縣第一，%（同口徑比較）。建設過千萬元工業(yè)重點項目280多個，其中過億項目20余個。工業(yè)結構逐步優(yōu)化，％，機械制造、新型材料等板塊經(jīng)濟已經(jīng)形成。固定資產(chǎn)投資高速增長。，％。某縣園區(qū)建設成效明顯，某開發(fā)區(qū)居全省省級開發(fā)區(qū)“發(fā)展速度評價”第二名，浦南開發(fā)區(qū)被命名為“省級鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)”。 農村經(jīng)濟提高到新的水平。先后被評為全國綠化模范縣、全國糧食生產(chǎn)先進縣和全省首批農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營先進縣、省級首批無公害農產(chǎn)品整體推進縣。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成新的格局。專業(yè)化市場體系進一步健全，建材商貿城、浙江小商品批發(fā)城、雙湖農貿市場相繼建成。水晶城被命名為“中國水晶工藝禮品城”，年交易額突破10億元。旅游業(yè)發(fā)展步伐加快，累計接待游客206萬人次。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。科技信息、金融保險、物流、中介等現(xiàn)代服務業(yè)全面發(fā)展。 植被條件 用地屬湖岸濱水地區(qū)，部分為季節(jié)性農田，在汛期容易受水淹， 1998年西雙湖水庫管理部門在用地西側栽種了大量的三倍體毛白楊，但該樹種容易受蟲害，管理部門也缺少資金來養(yǎng)護，該樹種不能產(chǎn)生經(jīng)濟效益，還影響了庫區(qū)整體的生態(tài)完整性。 . 企業(yè)優(yōu)勢：公司資金雄厚，由香港萬藝策劃設計投資有限公司獨立控股，開發(fā)建設經(jīng)驗豐富 企業(yè)名稱：置業(yè)有限責任公司　　 經(jīng) 濟 類 型：臺港澳法人獨資　　 法 定 地 址：某市某縣牛山鎮(zhèn)和平西路（原西雙湖衛(wèi)生院內）　　 經(jīng) 營 范 圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及相關基礎設施建設、項目策劃、設計；信息咨詢服務。（國家限制、禁止的除外，涉及專項審批規(guī)定的辦理審批后方可經(jīng)營，涉及資質證書的憑相關資質證書經(jīng)營） 成 立 日 期： 2006年1月6日股 東： 香港萬藝策劃設計投資有限公司注冊國家： 中國香港： 20/FEURO TRADE CENTRE 2123 DES VOEUX RD CENTRAL HK： 吳超瑛項目總投資、注冊資本、各方出資比例、出資方式 (1) 投資總額：5500萬元（2）注冊資本：200萬美元（3）各方出資比例：香港萬藝策劃設計投資有限公司全額出資（4）出資方式：現(xiàn)金 ：項目申報單位置業(yè)有限責任公司是由香港萬藝策劃設計投資有限公司投資的全資企業(yè)，公司主要從事大型城市建設、房地產(chǎn)項目策劃、規(guī)劃和開發(fā)建設；大規(guī)模景觀、景區(qū)策劃設計，工程建設等；開發(fā)旅游、體育健康及現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)。公司員工中具有大學文憑的占到96%以上，中高層管理人員中，本科以上的占到90%，工程技術人員中具有中級以上職稱的占到60%，高級職稱占到20%。置業(yè)有限責任公司于2006年1月6日經(jīng)某市工商行政管理局批準正式注冊成立，注冊資本200萬美元。該公司秉承“以人為本，誠信、責任、分享、感恩”的企業(yè)理念，不斷加強企業(yè)品牌的建設，以誠信打動客戶，贏得了廣大置業(yè)者的信賴。置業(yè)有限責任公司在飛速中發(fā)展，以國際化的視野、開放的心態(tài)和競爭共贏的理念，突出地域特色，整合資源優(yōu)勢，在跨區(qū)域多項目運作中逐步壯大。. 結論總之，該規(guī)劃項目位于某西雙湖北湖西側，交通便利，生態(tài)條件優(yōu)越，其開發(fā)建設性質符合各種條件和場地現(xiàn)狀條件的要求。同時，該項目的投資方實力雄厚，管理經(jīng)驗豐富，企業(yè)優(yōu)勢明顯，具備開發(fā)本項目的實力。 第五章 建設規(guī)模與土地利用 建設規(guī)模該項目選址于江蘇省某市某某地區(qū)北湖。項目擬開發(fā)建設生態(tài)農業(yè)生產(chǎn)、農業(yè)示范、農業(yè)推廣及農業(yè)觀光、休閑活動等綜合項目。本項目總投資5000萬人民幣。，合2110畝左右，合199畝；。項目分期投資分期開發(fā)。營業(yè)范圍：農作物品種馴化、品種優(yōu)化篩選、生態(tài)農業(yè)生產(chǎn)、技術推廣、農業(yè)觀光、休閑旅游、農業(yè)文化展示、農業(yè)科普教育、服務接待、旅游景點的開發(fā)與經(jīng)營（含相關配套）、綠色餐飲。開發(fā)此項目的目的是展示現(xiàn)代農農作物品種，推廣農業(yè)技術及產(chǎn)品，同時為廣大市民提供一個觀光、休閑的場所。 土地利用用地90%為水域，%，%，其余俱為農業(yè)生產(chǎn)綠化用地。 規(guī)劃用地平衡情況見下表：用地平衡表用地分類用地面積（h㎡）用地百分比（%）備注規(guī)劃總用地面積1406493100建筑用地建筑3400構筑物14800陽光溫室綠化用地62880生產(chǎn)用地51350道路廣場（含停車場）11600水 面127406390. 主要技術經(jīng)濟指標主要技術經(jīng)濟指標序號項目數(shù)量備注1總用地面積14064932建構筑占地面積182003總建筑面積182004建筑毛密度%5容積率6綠地率%不包括水域面積第六章 建設內容 規(guī)劃原則 系統(tǒng)性原則規(guī)劃把該園的綠地規(guī)劃納入整個某縣城的綠地系統(tǒng)規(guī)劃，規(guī)劃設計以形成整體的綠地系統(tǒng)為前提，其休閑旅游項目設置也納入某縣乃至某市的旅游總體規(guī)劃之中，進行系統(tǒng)的考慮與分析，統(tǒng)籌規(guī)劃。 生態(tài)優(yōu)先、可持續(xù)發(fā)展原則遵循區(qū)域可持續(xù)發(fā)展原則 生態(tài)農業(yè)、農業(yè)旅游是以保持生態(tài)系統(tǒng)的可持續(xù)性為基礎的,沒有這個基礎,旅游無從談起。因此,在制定生態(tài)旅游農業(yè)發(fā)展規(guī)劃時,首先要按生態(tài)農業(yè)的要求,運用生態(tài)學原理來指導建設,體系內要做到生產(chǎn)資料、勞動力和生產(chǎn)環(huán)境的合理組合、運轉,在保持生態(tài)系統(tǒng)穩(wěn)定的同時,加強系統(tǒng)內部各組成成分之間的耦合,以提高系統(tǒng)的生產(chǎn)力。同時生態(tài)旅游農業(yè)的建設又是一個地區(qū)協(xié)調自然環(huán)境保護和社會經(jīng)濟區(qū)域可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃的重要組成部分,也是實現(xiàn)地方或區(qū)域可持續(xù)旅納入?yún)^(qū)域可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃,任何生態(tài)旅游農業(yè)的開發(fā)形式都必須符合地區(qū)可持續(xù)發(fā)展綜合規(guī)劃的基本框架。一方面，強凋自然因子的生態(tài)適應性和生態(tài)環(huán)境的恢復再生的載休，注重水休和水質的維護、防止水土流失；另一方面，力圖在最少的地形整治前提下，達到土方平衡，減少工程造價；統(tǒng)籌協(xié)調、使社會、生態(tài)、經(jīng)濟效益三者得到兼顧和蹲重；其次，以抗性強、生長迅速、防風固土又不妨礙景觀與農業(yè)生產(chǎn)的地方植物材料為主，短時期內形成可持續(xù)的植物群落，有效改善當?shù)氐淖匀画h(huán)境?？沙掷m(xù)發(fā)展原則滲透于園區(qū)域建設的各個方面，某西雙湖生態(tài)農業(yè)觀光種植園項目的規(guī)劃同樣如此，它的建設與發(fā)展是一個長期的過程，應從長遠著想，在項目選擇、資源利用、環(huán)境污染處理、游人容量控制等多方面加以綜合考慮，并在規(guī)劃中留有余地，以保證項目的可持續(xù)發(fā)展。．3 市場導向原則遵循市場導向原則,強化服務意識和行為,樹立良好的旅游形象 農業(yè)旅游是以農業(yè)(農村)資源為依托而興起的一種特殊旅游項目,既是充分利用農業(yè)資源。以旅游內涵為主題而開發(fā)的主要包括農事活動、農村獨特的田園風光及其風土人情為內容的,是有極大參與性的一種旅游活動。同時它又是針對旅游消費需求。以“食、住、行、游、娛、購”等旅游六要素及各個環(huán)節(jié)的服務,按一定的旅游路線設計、加工、制作、組合而成的特殊產(chǎn)品。因此,制定生態(tài)旅游農業(yè)發(fā)展規(guī)劃時。并不是所有的農業(yè)資源都搞開發(fā)，而是要遵循市場導向原則,這樣才能避免投資開發(fā)的盲目性和主觀性，降低市場經(jīng)營風險,使資源優(yōu)勢充分轉化為經(jīng)濟優(yōu)勢,從而推動農業(yè)經(jīng)濟邁上新的臺階。另外，在生態(tài)旅游農業(yè)的規(guī)劃設計過程中。要重視軟件開發(fā)。高品位的旅游產(chǎn)品是硬件,而服務的技巧、質量、態(tài)度卻是軟件，是構成行為形象的重要內容,直接關系到旅游形象策劃的成敗。生態(tài)農業(yè)旅游不同于一般農業(yè),它要求經(jīng)營者要富有科學文化知識,精通農業(yè)技能，善于經(jīng)營和創(chuàng)新。因此注重經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)及行業(yè)服務人員的培訓，強化服務意識和行為,提高服務質量,樹立良好的旅游形象，是生態(tài)旅游農業(yè)發(fā)展的關鍵。 在休閑旅游項目設置上，必須始終以市場為導向，立足觀光和體驗型旅游、觀光需求，滿足人們當前及迅速增長的觀光旅游需求，開發(fā)適應市場需求的產(chǎn)品；從細分市場入手，運用價格和信息調節(jié)手段，調整產(chǎn)品結構，優(yōu)化產(chǎn)品的品種組合、時間組合、空間組合，促進產(chǎn)品結構轉型，形成以休閑觀光型為主導的復合型產(chǎn)品空間體系。．3 遵循科學管理原則遵循科學管理原則,建立科學的管理目標 生態(tài)農業(yè)旅游的開發(fā)建設是一個復雜的系統(tǒng)工程,它涉及到一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟、資源、社會和環(huán)境等多方面的因素,需要各方人士的廣泛參與和合作。因此,必須納入法制化、規(guī)范化和程序化的管理軌道,杜絕開發(fā)中的不良行為。同時必須建立科學的管理目標。目標的制定主要應包括3個方面,第一,要能促進地方經(jīng)濟的發(fā)展,提高當?shù)鼐用竦纳钯|量。第二,必須滿足旅游需求,為旅游者提供高質量的旅游感受。第三,應使旅游者在得到休閑和精神享受的同時自覺地實現(xiàn)生態(tài)意識的增強和觀念行為的改變,提高自覺保護環(huán)境與自然的責任。制定科學的管理目標,正確處理經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護之間的關系,協(xié)調好與各相關部門及行業(yè)之間的關系,并建立起一個利益共同分享的機制,這是保證生態(tài)旅游農業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要基礎。 總體布局 該園整體布局內容可概括為四島八區(qū)、(詳見附圖)。 八區(qū)為:a． 水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)b．農作物馴化區(qū)c．某生物物種資源展示區(qū)d．家畜馴化園e．禽鳥園f．草坪馴化園g．花卉馴化種植園h．南北觀賞植物馴化種植區(qū) 四島為： 為沿南北方向的四個島嶼，是規(guī)劃用地，呈帶狀布局，四周水面環(huán)繞 規(guī)劃內容 水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)用地有大面積的水面，規(guī)劃利用水面進行水產(chǎn)養(yǎng)殖，與科研院所合作進行水產(chǎn)品的養(yǎng)殖研究，孵育價值高的水產(chǎn)品的幼苗，如蟹、鰻等，生產(chǎn)、與技術研究、幼苗孵育是水產(chǎn)養(yǎng)殖的重點，同時依靠豐富的水產(chǎn)品，建魚鮮館，以水上情趣取勝、亦可利用游船作為餐飲包間，提供不同層次的服務。 農作物馴化區(qū)園區(qū)的規(guī)劃使用現(xiàn)代科學技術和適用傳統(tǒng)知識，展示農作物及保護生物多樣性知識，宣揚保護物種及其棲息環(huán)境，持續(xù)利用生物物種及其遺傳資源，公平分享因利用生物物種及遺傳資源和相關傳統(tǒng)知識產(chǎn)生的惠益。園區(qū)以農作物物種資源的收集、展示、交流為主要功能，設農作物馴化史料館，種植展示區(qū)，展示現(xiàn)代生態(tài)農業(yè)，種植優(yōu)質品種，同時也是優(yōu)質農作物品種展示試驗區(qū)。 ．某生物物種資源展示區(qū)該區(qū)展示某及某本地的農作物資源，優(yōu)秀種質資源，及當?shù)仄渌纳镔Y源，并提供相應資源的種質苗種，技術支撐，技術服務。設溫室集中展示物種資源，種植各種類型的蔬菜、瓜類，著重種植綠色、無公害蔬菜。此區(qū)可四季進行綠色蔬菜采摘、體驗活動，溫室與花卉品種種植區(qū)的溫室相連，形成花開四季，瓜果蔬菜豐富的場所，與餐飲結合，形成綠色餐廳，融觀光、生產(chǎn)展示、科研、休閑消費于一體的綜合休閑空間。．花卉馴化種植園花卉園則兼具花木生產(chǎn)，種苗培育、觀賞以及科普4大功能,游人在游玩的同時可通過掛牌認識各類花卉,并了解其藥用規(guī)劃中細分為 1．春花區(qū) 2．秋花區(qū)3．夏花區(qū)4．觀葉區(qū)5．香花區(qū)．家畜