申銀萬國對萬泰集團不良債權(quán)經(jīng)營策劃案11(編輯修改稿)
2025-05-27 07:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 尋找其可供抵押的資產(chǎn)。萬泰方明白，一旦竣工獲得產(chǎn)權(quán)證，這一資產(chǎn)將會立即被銀行接管，有可能被低價處理，使其受到更大損失。如其仍保留這樣的資產(chǎn)，在應(yīng)付其它債權(quán)人時可以制造出很好的想象空間，以延緩壓力。 針對這一背景，我意識到放棄這塊資產(chǎn)意味著一無所獲，因為如果在此期間該公司破產(chǎn)，我們將無法得到任何的補償機會。按照現(xiàn)行法律，企業(yè)破產(chǎn)時，債權(quán)人對抵押物有優(yōu)先受償權(quán)。其次，剩余資產(chǎn)經(jīng)拍賣、轉(zhuǎn)讓后在程序上是按補足稅金、職工安置補償，然后才是全體債權(quán)人依債權(quán)余額按比例受償。因此，放棄顯然不可取，那么如何才能從這塊資產(chǎn)中實現(xiàn)我們的權(quán)益呢？我們面臨的技術(shù)性問題又會有哪些呢？我當時列了這樣一張問題清單： 這塊資產(chǎn)的現(xiàn)狀如何，完工還需要多少錢？ 市場價值多少（指完工后）？ 銷售對象定位？ 由誰?怎樣進行銷售，成本如何？ 我司所能承擔的損失率？ 這張清單，實際目的很清楚，我是要知道這塊資產(chǎn)在什么條件下能為我們帶來現(xiàn)金流，我是試圖從結(jié)果進行倒逼設(shè)問，以期解開瓶頸死結(jié)。 ?。ǘ﹩栴}分析判斷 經(jīng)過一系列的市場調(diào)查，我們得到這樣的一組答案： 該物業(yè)主體完工。尚余二、三百萬的配套費，這對于近3萬平方米的房產(chǎn)來講，數(shù)目并不大。 據(jù)當時獲得的一份市場調(diào)研報告得知，此項房產(chǎn)的市場價格應(yīng)在1700元/平方米左右。 從該物業(yè)的房型、結(jié)構(gòu)及地理位置分析來看，適用于市政動遷按置房，雖然當時房市尚未啟動，但上海大規(guī)模的市政改造項目已經(jīng)開始，因此我判斷動遷用房將會有較大的需求。且購房資金也會有較大的保障。采用邏輯推理的判斷方式 由于房產(chǎn)開發(fā)、銷售需要專業(yè)資質(zhì)，我們證券公司是無法直接參與其中的，而萬泰雖是專業(yè)公司，但由于前述原因我們不可能在沒有控制的情況下要求其完成竣工、銷售工作，因此引進一家專業(yè)公司代表我們完成這項任務(wù)就非常重要。 對成本的估算情況是這樣的，如果按在建項目轉(zhuǎn)讓、續(xù)建、銷售等正常運作，我們從接手到完成銷售僅稅費就要承擔不低于該物業(yè)11%的成本，還不包括銷售費用和中介利潤，因此按常規(guī)操作在成本也非上策。 公司所能承擔的損失率在當時還很難確定，因四大專業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營公司剛成立不久，對債權(quán)的現(xiàn)金回收率還未公開，我們只能初步確定一個20%的損失線（事實上近幾年四大公司公布的數(shù)據(jù)表明，其債權(quán)現(xiàn)金回收率平均不超過25%）。 ?。ㄈ﹩栴}解決創(chuàng)新 通過以上的整理判斷，我得出一個大致的結(jié)論，此項資產(chǎn)可以接受，處置方式應(yīng)選擇市場化的非過戶運作模式，運作目標是直接從資產(chǎn)處置中收回現(xiàn)金。我形成了“不良債權(quán)解決策略——圍、予、取”的創(chuàng)新思路。第一步，圍——圍而不打，采用回避法，回避常規(guī)訴訟之路，避免“贏了官司輸了錢”的情況，而采取保持對債務(wù)人的壓力，走非訴訟之路，逼對方盡力解決債權(quán)債務(wù)；第二步，予——欲取先予，采用逆向法，不一味索取，盡可能幫助債務(wù)人擺脫困境，促使其下決心調(diào)集所剩不多的資源來盤活尚不完整的資產(chǎn)，實現(xiàn)互利；第三步，取——取之有道，采用移植法，運用國外資產(chǎn)證券化SPC模式（特殊目的公司和合伙）發(fā)掘和搭建一個“資產(chǎn)池”引入第三方
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