城市土地與城市用地規(guī)劃(編輯修改稿)
2025-05-26 05:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 車站距離 米 ≤ 2022 4000 6000 8000 ≥ 9000人 口 因素人口密度 人／ ha ≥ 700 550 400 250 ≤ 100人均居住用地 平方米／人≥ 21 18 15 12 9交 通 便捷程度公交線路 條 ≥ 7 6 5 4 ≥ 2公交站點(diǎn) 個 ≥ 4 3 2 1 0城 市 設(shè)施 配 套程度商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占地比重 % ≥ 6 4 2 1 0飲食服務(wù)業(yè)占地比重% ≥ ≤ 文化設(shè)施占地比重 % ≥ 1. 0 ≥ 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施占地比重% ≥ ≤ 科教設(shè)施占地比重 % ≥ 40 20 10 5 ≤ 2房屋建筑質(zhì)量 % 完好 基本完好一般損壞 嚴(yán)重?fù)p壞 危房環(huán) 境 因素綠化覆蓋率 % ≥ 25 12 6 3 ≤ 1環(huán)境質(zhì)量 良好 較好 一般 較差 差天 津 市 南 開 區(qū) 土 地 評 價 因 子 （ 1）原則 ? 貫徹 《 中華人民共和國城市規(guī)劃法 》 和 《 中華人民共和國土地管理法 》 中有關(guān)土地利用的規(guī)定。 ? 按新建與擴(kuò)散的不同特點(diǎn)來進(jìn)行。新城鎮(zhèn)的選址一般是在區(qū)域規(guī)劃過程中，從區(qū)域范圍內(nèi)決定，而舊城改造需考慮到與現(xiàn)狀的關(guān)系。 ? 城市用地在選擇工業(yè)用地的同時，要考慮與城市其他用地布局的關(guān)系，尤其與居住用地的關(guān)系。 ? 盡可能滿足城市各項(xiàng)設(shè)施在土地使用，工程建設(shè)以及對外環(huán)境方面的要求，充分利用有利條件，考慮規(guī)劃與建議的合理性與經(jīng)濟(jì)性。 城市用地的選擇 （ 2） 城市用地的選擇 ?選擇 平坦、地耐力高、不受淹、投資少 ?盡量少占農(nóng)田，尤其保護(hù)農(nóng)田區(qū) ?保護(hù)文物和礦藏 ?滿足建設(shè)要求 ，充分利用地形條件 ?可持續(xù)發(fā)展 三、城市土地利用及結(jié)構(gòu) 城市規(guī)劃在土地利用中的作用 一般來講 ， 對土地資源配置可以通過三種途徑來進(jìn)行： （ 1） 市場的調(diào)節(jié) ：完全根據(jù)地價規(guī)律來分配土地 。 （ 2） 行政的調(diào)節(jié)： 通過政府的力量和行政手段來分配土地 。 （ 3） 技術(shù)調(diào)節(jié)： 以城市規(guī)劃為主體的技術(shù)手段來分配土地 。 ? 城市規(guī)劃應(yīng)避免的兩種傾向 城市規(guī)劃的重要性在于經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境綜合效益最大化的理想狀態(tài)。在實(shí)際工作中，必須防止出現(xiàn)兩種傾向： ? 忽視土地價值規(guī)律 ， 片面追求城市規(guī)劃的圖面效果和美學(xué)目標(biāo) ， 造成城市用地行為的不經(jīng)濟(jì) 。 ? 過分依賴市場的作用 ， 單純追求土地的經(jīng)濟(jì)收益 ， 而忽略社會效益和環(huán)境效益 。 城市土地 社會 環(huán)境 經(jīng)濟(jì) 政策 城市土地?cái)U(kuò)展 城市土地再開發(fā) 城市土地利用動態(tài)過程 城市土地調(diào)控政策 城市土地利用結(jié)構(gòu) 對城市土地利用結(jié)構(gòu) ， 即其在空間上的形態(tài)和組合關(guān)系的研究 ， 主要分為兩個方面： ? 人類生態(tài)學(xué)一地理學(xué)研究 ， 以芝加哥城市生態(tài)學(xué)派為代表 ， 主要人物有伯吉斯 、 霍依特以及哈里斯和烏爾曼等 。他們提出了土地利用的三大經(jīng)典模式 ， 即同心圓 、 扇形和多中心模式 。 ? 城市土地經(jīng)濟(jì)理論 ， 屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法 。 ? 伯吉斯的同心圓模式 美國芝加哥大學(xué)社會學(xué)教授 (Burgess)于 1925年最 早 提 出 同 心 圓 (concentric zone theory)城市地域結(jié)構(gòu)理論 。認(rèn)為： ? 城市以不同功能的用地圍繞單一的核心 ， 有規(guī)則地向外擴(kuò)展形成同心圓結(jié)構(gòu) 。 ? 實(shí)質(zhì)上將城市的地域結(jié)構(gòu)劃分為中央商務(wù)區(qū) (CBD)、 居住區(qū)和通勤區(qū)三個同心圓地帶 。 ? 中心觀點(diǎn)在于城市人口遷入及其移動導(dǎo)致了城市地域分化，其貢獻(xiàn)在于方法論的啟示：動態(tài)地研究城市、實(shí)證研究方法、注重社會調(diào)查。 （ 1）古典城市土地利用結(jié)構(gòu) ? 霍依特的扇形模式 美國土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家 特 (Hoyt)通過對 142個北美城市房租研究，通過 142個城市地價分布的考察，于 1939年提出了城市地域結(jié)構(gòu)的扇形理論(sector theory)。 ?城市地域的某一扇形方向的性質(zhì)一旦決定，隨城市成長不會發(fā)生很大變化。 ?霍依特的扇形理論雖強(qiáng)調(diào)了交通干線對城市地域結(jié)構(gòu)的影響 ， 但僅僅分析了城區(qū)結(jié)構(gòu)形態(tài) ， 而忽略了城區(qū)以外廣大地域的描述 。 ? 哈里斯 — 烏爾曼多核心模式 美國地理學(xué)者 (Harris)和 (Ullman) 于 1945年提出了城市地域結(jié)構(gòu)的多核心理論 (multiplenuclei theory)。 ? 除 CBD為大城市的中心外還有支配一定地域的其他中心的存在 , 認(rèn)為越是大城市其核心就越多、越專門化。 ? 行業(yè)區(qū)位、地價房租、集聚利益和擴(kuò)散效益是導(dǎo)致城市地域結(jié)構(gòu)分異的主要因素。 ? 多核心模式對現(xiàn)代大城市研究與規(guī)劃很有啟示，但這種模式仍偏重于城區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的描述，忽略了城區(qū)外圍的深入研究。 （ 2）現(xiàn)代城市土地利用結(jié)構(gòu)模式 第二次世界大戰(zhàn)以后 ， 城市經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展 ， 城區(qū)對其周圍地區(qū)越來越保持著一種非常深刻的相互依存關(guān)系 。 ?一方面 ， 城區(qū)從其周圍地區(qū)獲得食品和工業(yè)原料 。 ?一方面 ， 城區(qū) 向其周圍地區(qū)提供產(chǎn)品 ， 娛樂和購物場所 。 簡單的城 郊二分法城市地域結(jié)構(gòu)劃分 ， 不能恰如其分 、準(zhǔn)確地描述它的具體特征 。 為了更準(zhǔn)確地進(jìn)行城市地域結(jié)構(gòu)的劃分 ， 城市學(xué)家們開始了城區(qū) 邊緣區(qū) 影響區(qū)三分法的探索 。 ? 迪肯森三地帶模式 1947年 (Dikinson)以伯吉斯的同心圓理論為基礎(chǔ) ， 進(jìn)一步提出 三地帶理論 (three zones theory)—— 城市地域結(jié)構(gòu)從市中心向外發(fā)展按 中央地帶 (central zone)、 中間地帶 (middle zone)和外緣地帶 (outer zone)或郊區(qū)地帶 (suburban zone)順序排列 ， 開創(chuàng)了城市邊緣區(qū) (即所謂中間地帶 )研究的先河 。 1954年 (Ericksen)又將同心圓理論 、 扇形理論和多核心理論綜合為城市地域結(jié)構(gòu)從市中心的中央商務(wù)區(qū) (CBD)呈放射狀伸展 ， 居住區(qū)充填于放射線之間 ， 市區(qū)外緣由工業(yè)區(qū)包圍的折衷理論(bined theory)。 這一城市地域結(jié)構(gòu)模式似乎更接近于現(xiàn)代工業(yè)城市地域結(jié)構(gòu) 。 ? 塔弗的理想城市模式 1963年 (Taaffe)， (Garner)和 托斯 (Teatos)根據(jù)城市發(fā)展從城市社會學(xué)角度提出城市地域理想結(jié)構(gòu)模式 。 主要由下述五個部分組成： ? 中央商務(wù)區(qū) ? 中心邊緣區(qū) ? 中間帶 ? 外緣帶 ? 近郊區(qū) ? 洛斯烏姆的區(qū)域城市結(jié)構(gòu) 1975年 (Russwurm)在研究了
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