國立中山大學財管系陳明吉編輯(編輯修改稿)
2025-05-26 05:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 1. 市價比較法是在同一供需範圍內(nèi)，蒐集與待估價標的物「類似」或「鄰近」的交易實例為參考，並以其差異性進行調(diào)整後所評估出的最適不動產(chǎn)價值。 分析待估標的物特性 設(shè)定標的物之供需範圍或鄰近、類似地區(qū) 尋找與待估標的物類似之交易實例 依差異性進行價格調(diào)整 評估標的物最適價 值 調(diào)整 (1)情況補正 (2)期日修正 (3)區(qū)域與個別因素調(diào)整 勘估標的位置 高雄市前鎮(zhèn)區(qū) 高 雄市 前 鎮(zhèn)區(qū) 高 雄市 前 鎮(zhèn)區(qū) 高 雄市 前 鎮(zhèn)區(qū)一心二路 7* 號 20樓之 3主要用途 住家用地形 長方形臨路數(shù) 4臨路寬度 ( m ) 25使用分區(qū) 第四種商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土造建築完成日期 19 98 / 11 / 23樓層 / 總樓層 22 ~23/23裝璜 未入內(nèi)勘查附車位 是價格日期銷售價格 4 ,0 9 8 ,1 1 3擬售價 / 成交價土地面積 ( 坪 ) 建物面積 ( 坪 ) 54 . 34單價(元 /坪 )市場比較案例住家用案例一一心二路新中環(huán)11樓(與 標的同棟)案例三案例二一心二路206 號7 樓12, 7樓 13一心二路新中環(huán)14樓(與 標的同棟) 住家用第四種商業(yè)區(qū)鋼筋混凝土造1998/11/23長方形42511/23未入內(nèi)勘 查平面200 7/5/ 163,600,000成交價88 , 36 5長方形00第四種商業(yè)區(qū)鋼筋混凝土造1900/1/014/23未入內(nèi)勘 查平面200 7/3/ 145,000 ,000成交價96 , 74 9住家用長方形125第四種商業(yè)區(qū)鋼筋混凝土造199 4/10/ 112/20無200 6/09/ 142,275 ,2002 拍拍定價80 , 11 3 ? 大發(fā)不動產(chǎn)鑑定公司在民國 88年 4月接受臺北商銀委託，代為鑑定中港路二段某筆土地價格。若大發(fā)所蒐集的三筆鄰近土地資料及差異情形如下表所示，則依市價比較法，大發(fā)所得合理的估計價格為何？ 案例 位置 交易期日 土地坪數(shù) 建物坪數(shù) 屋齡 ( 年 ) 總價 ( 萬元 ) A 中港路二段 8 0 / 7 100 350 8 1 0 , 0 0 0 B 中港路二段 8 2 / 4 40 120 6 3 , 5 0 0 C 中港路二段 8 1 / 1 0 30 100 7 2 , 5 0 0 三筆鄰近交易資料 案例 情況補正 期日修正 區(qū)域因素調(diào)整 個別因素調(diào)整 A 0 . 1 0 0 . 1 5 + 0 . 0 0 + 0 . 0 5 B 0 . 0 5 0 . 1 0 + 0 . 1 0 + 0 . 1 0 C 0 . 0 8 0 . 1 2 + 0 . 0 5 + 0 . 1 5 依個案差異性進行的修正調(diào)整 (1).先依表計算出三筆土地的單價，再依資料之交易總價減去建物殘餘價值，即可求得合理的價格。 已知此三筆不動產(chǎn)扣除折舊後建物的殘餘價值分別為每坪 元、 ，則： A土地單價為： (10,000350)/100 = (萬元 ) B土地單價為： (3,500120)/40 = (萬元 ) C土地單價為： (2,500100)/30 = (萬元 ) (2).再進行個案差異情況之修正。其中期日修正由於係根據(jù)不動產(chǎn)市場趨勢進行調(diào)整，且民國 80年至 88年間不動產(chǎn)整體市場約下跌一至二成，故期日修正係數(shù)成負值。經(jīng)由情況補正、期日修正及區(qū)域與個別因素調(diào)整後之土地價格估算如下： A： 90%85%100%105% = (萬元 /坪 ) B： 95%90%110%110% = (萬元 /坪 ) C： 92%88%105%115% = (萬元 /坪 ) 由以上兩個步驟可求出該筆土地之單價約在每坪 72萬元至 82萬元之間。 勘估標的條件 條件差異百分率條件差異百分率條件差異百分率中山北路一段2 7 號一般正常情況 一般正常情況 0% 一般正常情況 0% 急買 1 0 %9 5 .3 .3 1 9 4 .1 0 .5 1% 9 4 .5 .3 1 2% 9 4 .1 0 .1 7 1%11 主要道路寬度 40m 中山北路 40m 中山北路 0% 40m 中山北路 0% 40m 忠孝西路 0%12 捷運之便利性 近臺北車站捷運站佳 近臺北車站捷運站佳 0% 近臺北車站捷運站佳 0% 近臺北車站捷運站佳 0%13 公車之便利性 普通 普通 0% 普通 0% 普通 0%14 鐵路運輸之便利性 近臺北車站佳 近臺北車站佳 0% 近臺北車站佳 0% 近臺北車站佳 0%15 交流道之有無及接近交流道之程度普通 普通 0% 普通 0% 普通 0%16 小計 0% 0% 0%17 景觀 可 可 0% 可 0% 可 0%18 排水之良否 良好 良好 0% 良好 0% 良好 0%19 地勢 普通 普通 0% 普通 0% 普通 0%20 災害影響 無 無 0% 無 0% 無 0%21 小計 0% 0% 0%22 學校（國小 . 國中 . 高中 . 大專院 近臺大法商成功高中佳 近臺大法商成功高中佳 0% 近臺大法商成功高中佳 0% 近臺大法商成功高中佳 0%23 市場 ( 傳統(tǒng)市場 . 超級市場 . 超大 近百貨及傳統(tǒng)市場佳 近百貨及傳統(tǒng)市場佳 0% 近百貨及傳統(tǒng)市場佳 0% 近百貨及傳統(tǒng)市場佳 0%24 公園、廣場、徒步區(qū) 近臺北車站特定區(qū)佳 近臺北車站特定區(qū)佳 0% 近臺北車站特定區(qū)佳 0% 近臺北車站特定區(qū)佳 0%25 觀光遊憩設(shè)施 近中正紀念堂等佳 近中正紀念堂等佳 0% 近中正紀念堂等佳 0% 近中正紀念堂等佳 0%26 服務性設(shè)施 ( 郵局 . 銀行 . 醫(yī)院 . 機 良好 良好 0% 良好 0% 普通 2%27 小計 0% 0% 2%良好 良好 0% 良好 0% 良好 0%0% 0% 0%0% 0% 5% 比較法調(diào)查估價表 比較主要項目比較細項比較標的1 比較標的2 比較標的31 位置（建物門牌或土地坐落）臺北市中山區(qū)中山北路X 段X 號X樓臺北市中山區(qū)中山北路X 段X 號X樓臺北市中正區(qū)忠孝西路X 段X號X 樓2 價格( 元/平方公尺) ( 皆屬成交價) 6 3 0 , 4 5 7 5 9 7 , 1 6 8 6
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