【文章內(nèi)容簡介】 次人群需求。1，在接下來的開發(fā)過程中加強布局優(yōu)化2，加強項目周邊的園林綠化設(shè)計以及物業(yè)服務(wù)，全面提升美食城品質(zhì)威脅（threats）1，發(fā)揮南昌市地鐵一號線沿線優(yōu)勢，提升自身競爭力2，針對周圍競爭者的情況，加強宣傳其特色服務(wù)以及消費理念，使其在人們心中形成與眾不同的形象。1，保持自身的獨特性，力爭形成自身的獨特競爭力 該項目有著地處南昌市雙港路與廬山南大道的交界處，左接江西財經(jīng)大學(xué)，右靠機(jī)場高速公路，南北通透的地理優(yōu)勢，以及南昌市在建的地鐵一號線良好優(yōu)勢，該地塊有著良好的開發(fā)前景。 該區(qū)域因為南昌市正在建設(shè)的南昌市地鐵一號線，以及地鐵一號線設(shè)立的雙港路站就在附近，并且南昌市規(guī)劃打造雙港地鐵新鎮(zhèn)的概念，將為該地塊帶來良好的商業(yè)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢，對未來的餐飲業(yè)、商業(yè)、住宅性地產(chǎn)業(yè)抱有看好的發(fā)展趨勢。3 項目定位 定位背景描述 本項目總共建設(shè)總共四層，是一個完全為“南昌人”打造的綜合本土菜系和外來菜系，各種風(fēng)味協(xié)調(diào)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)化、本土化、人性化美食城。本項目以倡導(dǎo)傳統(tǒng)與時尚，美味與健康的美食新文化為己任，秉承誠信、創(chuàng)新、專業(yè)、務(wù)實的經(jīng)營理念，更好的服務(wù)消費者。本美食城將是南昌昌北地區(qū)的餐飲地標(biāo)，計劃占據(jù)昌北70%市場，豐富南昌居民的飲食口味。 價格定位 美食城的價格多樣化，針對了收入低、中、高收入客戶，不同層次不同的區(qū)位的價格不一樣。綜合南昌市的人均消費和人均收入來制定滿足客戶心理價位，總體價格位居南昌市餐飲價格水平偏上。具體的價格隨經(jīng)營情況和營銷策略變動。3．3 客戶定位美食城的目標(biāo)顧客主要鎖定在商場，賣場的客流，商務(wù)樓白領(lǐng)及年輕時尚人群，高校的學(xué)生群體，本地居民和務(wù)工人員。主要客戶為高校學(xué)生和本地居民。美食城白天提供休閑食品，晚上給單身人士及工作繁忙的商務(wù)人士提供便利餐，周末則是為商場游客提供全天的食品服務(wù)。 生態(tài)、綠色、保健美食城在食材的選擇上適應(yīng)客戶的心聲，供應(yīng)富含高纖維的蔬菜水果，沒有污染且營養(yǎng)豐富的野菜，注重保健綠色食譜，并增加保健設(shè)施，營造保健環(huán)境，提供無公害，無污染的綠色保健食品。 服務(wù)定位 個性、形象、特色化服務(wù)美食城注重客戶的具體要求，根據(jù)具體的消費場景、消費時間、消費對象，提供有針對性的服務(wù)，塑造符合顧客要求的企業(yè)形象。從現(xiàn)代消費者的心理服務(wù)，通過商品體現(xiàn)消費者的形象、個性，讓消費者產(chǎn)生自豪感，抑或給人們一種談資，一種經(jīng)歷。 重視人們的情感生活、社交活動方面的需求美食城通過設(shè)立諸如情侶包廂、情侶茶座、情侶套餐等服務(wù)項目來滿足人們的情感生活、社交活動方面的需求。4 物業(yè)發(fā)展 開發(fā)經(jīng)營策略 本項目美食城分層次，分區(qū)位經(jīng)營。分層次為：一樓為國內(nèi)少數(shù)民主的民族美食，二樓南昌本地餐飲特色美食的再加工，三樓為歐美和亞洲的美味佳肴，四樓為別具一格的燒烤和火鍋。分區(qū)位有：一方面分為：情侶區(qū)，VIP區(qū)，一般客戶區(qū)，另一方面分?jǐn)偽?，外包給專業(yè)的美食店。這樣形成一個內(nèi)部競爭機(jī)制，促使美食城健康快速發(fā)展。 項目規(guī)模 本項目規(guī)劃凈用地為8000平方米，地形呈80*100的矩形幾何方塊，規(guī)劃打造成為昌北高校第一美食城，來豐富提高學(xué)生的飲食條件。項目總投資約5000萬。 總體方案 規(guī)劃總平面圖如下： 規(guī)劃布局以及空間環(huán)境由于該地塊位于江西省南昌市雙港路與廬山南大道的交界處，周邊環(huán)境優(yōu)美，左接江西財經(jīng)大學(xué)，右靠高速公路，周圍被上羅村、德意財苑包圍，是個繁華的高校聚集地，人口密度大、流動性強，適合建造美食城，方便學(xué)生、上下班人員、高速游客生活飲食。打造成為一個80、90的理想飲食消費圣地。項目地塊的尺寸特征以及采光、通風(fēng)、間距嚴(yán)格按照《商業(yè)建筑設(shè)計規(guī)劃》要求來設(shè)計。根據(jù)地塊以及周邊建筑的特點，主入口擬設(shè)置在地塊的西北面，因為西北面的人流量最大、最多，而且有很曠闊的公共道路，而且安全?？紤]到行車出路方便的因素，擬把次出入口安置在地塊與廬山南大道相交界處。這樣極大的增加了進(jìn)出車輛行人的方便性。 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)商業(yè)用地用地面積8000平方米建筑物占地5321平方米層數(shù)4層 停車位200個建筑密度39%容積率4綠化率21%出入口方位如上所示備注:昌北高校美食城項目是包過休閑，飲食，娛樂一體化的中心，室外有一個面積600的休閑廣場，廣場環(huán)境做到與自然結(jié)合，再加上人性化的物業(yè)管理，做到一對一的服務(wù)，做到隨叫隨到的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 物業(yè)管理項目建成后，我們將引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理公司進(jìn)行項目物業(yè)管理，提供高質(zhì)量，高效率的管業(yè)管理服務(wù)，與我們及時進(jìn)行交流、溝通，了解其所需，及時更新服務(wù)，讓外包店主滿意，從而提供高質(zhì)量的商業(yè)、娛樂服務(wù)，吸引更多消費者的光臨，從而最終實行推廣、宣傳我們項目的目的，為今后的美食城發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。 智能化隨著社會經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的發(fā)展，很多事情的處理已經(jīng)項目智能化了，而我們項目所期望達(dá)到的就是高智能化的管理、服務(wù)模式，這主要體現(xiàn)在物業(yè)管理的智能化，通過配套先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備，達(dá)到智能化物業(yè)管理，從而高效率地解決問題。5項目營銷推廣 入市的時機(jī)選擇是非常重要的，時機(jī)選得好的話可以說是一個將我們項目推向人群的最好機(jī)會，所以我們準(zhǔn)備選擇在情人節(jié)當(dāng)天開業(yè)，因為當(dāng)天肯定會有許多情侶選擇出游，娛樂，共度燭光晚餐等，此時我們正好可以為她們提供這些并舉行抽獎活動等。提供穩(wěn)定回報、巨大升值潛力的投資型商城突出投資價值，以商鋪的投資性作為推廣重心。 從以下幾方面支撐本項目的投資價值： 地段優(yōu)越：項目處于各大高校附近，屬于未成熟的商業(yè)區(qū)域。該區(qū)規(guī)劃起點較低，但是前景相對好，有利于投資客戶產(chǎn)生認(rèn)同感。 未來重心商圈：項目周邊有許多大學(xué),將帶動區(qū)域整體人流發(fā)展。 投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設(shè)成熟后的中心區(qū)價值預(yù)期比較，給客戶充分展現(xiàn)良好的升值前景。 經(jīng)營品牌：攤位外包活動最后落實。 根據(jù)該項目所在地當(dāng)?shù)厣虡I(yè)調(diào)查所得，目前該地商業(yè)經(jīng)營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統(tǒng)一的、良好的商業(yè)經(jīng)營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由于分散經(jīng)營、各自為政，或是統(tǒng)一經(jīng)營的商場由于產(chǎn)品缺乏特色、對消費者的承諾難以兌現(xiàn)，導(dǎo)致在日漸劇烈的商業(yè)競爭環(huán)境下，逐漸遭消費者遺棄。 我司建議由商業(yè)運作成熟的機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的商業(yè)布局規(guī)劃和物業(yè)管理，由此可在較大程度上確保本項目的商業(yè)經(jīng)營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經(jīng)營引導(dǎo)，并建立較高的商界知名度和消費者心目中的品牌知名度。 1 方案一：特色篇――與眾不同（1）、找特色、新定位――第三代新派川菜全面進(jìn)駐在強手如林的餐飲界，只有特色、創(chuàng)新才能夠從中脫穎而出，讓消費者麻木麻木的神經(jīng)重新動起來。舒食美食城主打川菜，但川菜在南昌已經(jīng)有了眾多的餐館，“老四川”“老成都”“新四川”已經(jīng)形成品牌，眾所皆知。我們不能跟在后面，于是提出了第三代新派川菜的創(chuàng)新概念，找到新的定位，才能使人有獨特的感覺。（2）、有特色、賦功能――今年冬天喝什么？舒食首推“一把骨”舒食的特色招牌菜就是“一把骨”，單單從名字上看，就很有特色，但功能性不夠，原本的宣傳只是說養(yǎng)生、味道鮮美，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。營銷策劃就是在特色的基礎(chǔ)上賦予更多，更強大的功能。功能一：補鈣、保健、養(yǎng)生，是冬季滋補選擇！功能二：采用分解法，對“一把骨”進(jìn)行功能性創(chuàng)新，推出野菌、孜然、燒鹵、本草、蘿卜五大吃法。功能三：就每一種吃法的特色進(jìn)行推介，如野菌一把骨――鮮、香、醇、濃、補鈣；孜然一把骨――干香、開胃、爽口；燒鹵一把骨――五香、濃郁。2 方案二：包裝篇――打出品牌（1）、廚師包裝：推出品牌廚師李旭，命名為第三代新派川菜創(chuàng)始人之一，并掛靠了成都市飲食服務(wù)學(xué)校校長、國際著名烹飪大師曾廷孝先生關(guān)門弟子這么一個背景，迅速提升廚師的品牌。（2）、菜肴包裝：對每一道菜肴都進(jìn)行拍攝，突出藝術(shù)的美感，造成強烈的VI視覺沖擊效果。、（3）、菜名包裝：除了突出菜肴，還專門采用一些VI的視眼，比如“特色”：特色干鍋狗肉、特色