【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)的“領(lǐng)跑者” ，某到 2022年生產(chǎn)總值年均增長達(dá)到 13%以上，財(cái)政收入年均增長20%以上，人均生產(chǎn)總值在 2022年的基礎(chǔ)上翻兩番。這些都為提高某樓市的購買力奠定了基礎(chǔ)。 大板房危房改造項(xiàng)目可行性研究報告第 13 頁 共 51 頁從調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，選擇 20222500價位樓盤的消費(fèi)者占到了 33%，這個數(shù)據(jù)與某市民目前的月收入相當(dāng)，不過，房價的快速上漲，似乎超出了市民對樓價的期望。數(shù)據(jù)顯示，2022 年下半年，期房價格 7月份時均價還處于 3477元/平方米，而到了12月份，均價已達(dá) 3921元/平方米。從去年新聞媒體對樓市的報道來看，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、銀行住房貸款，都是比較熱門的話題。市民對中小戶型的需求占有的比率是非常大的，隨著國家“90?70”政策的實(shí)施，預(yù)計(jì)在今后，緊湊實(shí)用的中小戶型產(chǎn)品將大幅增加。數(shù)據(jù)顯示，選擇 100120平方米戶型的消費(fèi)者最多，達(dá)到了 40%，其次是 80100平方米戶型，調(diào)查結(jié)果顯現(xiàn)“中間大，兩頭小”的紡錘型，足見選擇中小戶型的消費(fèi)者占據(jù)了房產(chǎn)市場的主體，也與國家宏觀調(diào)控的初衷基本吻合。大板房危房改造項(xiàng)目可行性研究報告第 14 頁 共 51 頁從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，購房居住達(dá) 88%以上，可見消費(fèi)群體購房仍主要是為了滿足居住。同時，房價的上漲，也吸引了部分投資者的目光，與本刊 2022年上半年的調(diào)查相比，基于投資而購房的人群有一定程度的增加。供給分析從某過去的城市發(fā)展來看，某城市發(fā)展的速度是大大超出預(yù)想的，這是一部城市建設(shè)史，同時也是一部城市規(guī)劃史。某從民國時期就有過城市規(guī)劃，建國以來比較大規(guī)模的、有系統(tǒng)的規(guī)劃有解放初 1950年代的規(guī)劃，70 年代、90 年代規(guī)劃，到現(xiàn)在執(zhí)行的是 2022年代的規(guī)劃——《某市城市總體規(guī)劃（20222020） 》 。其中最具代表的是進(jìn)入新世紀(jì)以來，原來的《某市城市總體規(guī)劃（19902022） 》 ，離最后的規(guī)劃期限還有相當(dāng)長一段時間，總規(guī)規(guī)劃的人口、用地就已被突破，于是，某市不得不從 2022年開始新一輪總規(guī)修編。 《某市城市總體規(guī)劃（20222020） 》描繪出了某新世紀(jì)的宏偉藍(lán)圖，但經(jīng)過這些年的發(fā)展，某市城市規(guī)劃當(dāng)前已經(jīng)突破總規(guī)中的 310平方公里范圍，總體規(guī)劃已達(dá)到了 500－600 平方公里，最新一輪規(guī)劃修編工作又將啟動。某房地產(chǎn)的開發(fā)，是某城市建設(shè)的一個重要分支，而某的規(guī)劃目標(biāo)和進(jìn)程，決定了房地產(chǎn)發(fā)展的方向，決定了房地產(chǎn)在某個地段的開發(fā)容量。據(jù)湖南省統(tǒng)計(jì)局2022年 12月 25日公布的數(shù)據(jù)，2022 年 111月， 某市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3838952萬元，同比增長 ％。由此預(yù)計(jì)，2022 某市全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到了 420億元左右，與去年同期相比增長約 40%。從規(guī)劃與某的建設(shè)前景來看，某房地產(chǎn)的發(fā)展空間很大，隨著某規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在新的一年中，某將按規(guī)劃的要求新增加一批建設(shè)用地，這將為房地產(chǎn)的發(fā)展提供新的發(fā)展空間，預(yù)計(jì)開發(fā)早將會有所增長。不過隨著新地土地政策的出臺和新大板房危房改造項(xiàng)目可行性研究報告第 15 頁 共 51 頁的城市建設(shè)的要求，某的土地供應(yīng)、資源節(jié)約與環(huán)境要求將會進(jìn)一步提高，據(jù)某市規(guī)劃局統(tǒng)計(jì)，2022 年某房地產(chǎn)報建總量達(dá)到 2733萬平方米，比 2022年增長 80%，比 2022年增長一倍，遠(yuǎn)高于前幾年 25%的增長率，2022 年，某市規(guī)劃局全年共受理報建 3238項(xiàng)次，發(fā)放《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》566 個，發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》1498個，建筑面積 。在規(guī)劃的前瞻性上，按照“大某” 、 “大生態(tài)” 、 “大網(wǎng)絡(luò)”的原則，下一步某將集中力量建設(shè)霞凝新港區(qū)、黎托新城、省政府、市政府周邊地區(qū)以及岳麓大學(xué)新城區(qū)，重點(diǎn)改造新河三角洲、岳麓濱江新城、南湖片區(qū)、湘江明珠以及中央商務(wù)區(qū)，并注意做好航空都市區(qū)、長株潭金三角地區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與用地儲備控制。同時針對市民改善生活環(huán)境，提高文明程度的要求，推進(jìn)住宅朝工業(yè)化方向發(fā)展，著重研究住宅建筑的節(jié)能問題。2022 年某房地產(chǎn)開發(fā)的透明度將更大，2022 年將是大量通過公開出讓方式取得土地項(xiàng)目陸續(xù)完工并推出市場的一年，由于已經(jīng)知道地塊的拿地成本，開發(fā)企業(yè)也就能比較容易地推算出商品房銷售的價格及利潤，從而使得整個商品房的價格透明度加大，2022 年湖南將全面完善土地儲備制度，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理、推出凈地出讓，變按項(xiàng)目報批用地為用地引導(dǎo)項(xiàng)目安排。凈地的轉(zhuǎn)讓，減輕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷負(fù)擔(dān)，但同時也要為拆遷買單，開發(fā)企業(yè)的土地成本將有所增長。. 銷售預(yù)測預(yù)測該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房的銷售均價為 1785元/平方米，最終價格按某市物價局公布的價格為準(zhǔn)。根據(jù)總規(guī)劃圖，項(xiàng)目 A地塊住宅建筑面積為 252,681平方米，則預(yù)測 A地塊商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)測總收入為 45,104萬元。根據(jù)項(xiàng)目 B地塊周邊樓盤的銷售價格：周邊商品房住宅銷售均價為 3800元/平方米，商業(yè)用房銷售均價為 5500元/平方米。項(xiàng)目 B地塊的住宅建筑為 220,105平方米，商業(yè)建筑面積為 222,602平方米。則預(yù)測 B地塊商品房開發(fā)項(xiàng)目總收入為206,071萬元。. 營銷策略本項(xiàng)目將按照排危改造與開發(fā)建設(shè)相結(jié)合的原則，實(shí)行“政府支持，市場運(yùn)作，大板房危房改造項(xiàng)目可行性研究報告第 16 頁 共 51 頁打捆招商，一次規(guī)劃，分塊建設(shè)，先安置后開發(fā)”的辦法，堅(jiān)持社會效益和經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)籌兼顧。岳麓區(qū)政府以區(qū)城建開發(fā)公司作為具體的實(shí)施主體，采取政府引導(dǎo)市場運(yùn)作的機(jī)制，對項(xiàng)目進(jìn)行策劃包裝，對外招商引資，組織進(jìn)行拆遷，代表區(qū)政府與投資商組建聯(lián)合開發(fā)實(shí)業(yè)公司，由聯(lián)合開發(fā)實(shí)業(yè)公司全面負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償，居民安置和開發(fā)建設(shè)所需資金，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，由政府指導(dǎo)做好拆遷，監(jiān)督協(xié)調(diào)安置。第 3章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件. 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總投資 182,，總占地面積 172,400平方米，總建筑面積711,350平方米：其中 A地塊規(guī)劃占地面積 68,300平方米，規(guī)劃總戶數(shù)為 1854戶，總?cè)丝跒?6489人，建筑面積 259,583平方米，住宅面積 252,681平方米，公建面積6,902平方米；B 地塊規(guī)劃占地面積 104,100平方米，規(guī)劃總戶數(shù)為 2200戶，總?cè)丝跒?7700人，建筑面積 451,767平方米，住宅面積 220,105平方米，商業(yè)建設(shè)面積222,602平方米, 公建面積 9060平方米。. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀地點(diǎn)與地理位置大板房危房改造項(xiàng)目可行性研究報告第 17 頁 共 51 頁本項(xiàng)目地處某市岳麓區(qū)英才園以東、某路以南、榮銀路高新區(qū)以西、王陵公園以北地區(qū)。土地權(quán)屬類別和土地狀況本項(xiàng)目由市政府依法按程度收回某大板房區(qū)域范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)，委托項(xiàng)目公司進(jìn)行土地整理。該項(xiàng)目重建安置房用地實(shí)行行政劃撥，節(jié)余的可供開發(fā)用地經(jīng)整理后實(shí)行熟地招拍掛出讓。項(xiàng)目重建安置房建設(shè)、拆遷安置以及相關(guān)公共配套設(shè)施建設(shè)成本經(jīng)審核后計(jì)入出讓地地價，并返還給岳麓區(qū)。對于土地掛牌出讓后的增值收益，市、區(qū)兩級財(cái)政按一定比例分成。. 項(xiàng)目建設(shè)條件土形地貌條件某位于東經(jīng) 111。5439。114。1539。，北緯 27。5139。28。4039。之間，東西長約 233公里，南北寬約 90公里，從東至西依次是瀏陽市、某縣、某市、望城縣和寧鄉(xiāng)縣，基本處于湘中丘陵與洞庭湖沖積平原過渡地帶和湘瀏盆地。某市區(qū)處于湘江和瀏陽河交匯的河谷臺地，周圍為地勢較高的山丘，可謂“環(huán)城皆山也” 。湘瀏盆地經(jīng)過數(shù)十萬年的地質(zhì)變化和大自然侵蝕，形成了南高北低、丘澗交錯、紅巖白沙的地貌特征。由于某城處于從丘陵向平原的過渡地帶，使得這一范圍的地貌變化多姿多彩。西側(cè)大板房危房改造項(xiàng)目可行性研究報告第 18 頁 共 51 頁為低山區(qū)，碧虛嶺海拔 ，為岳某最高峰，山前有天馬山、鳳凰山大小崗丘羅列；山后有桃花嶺、金牛嶺等叢巒疊翠，群山渾然一體，有如某城偽一道屏障。西北分布著元古代震旦紀(jì)后期的淺變質(zhì)巖和板巖組成的丘陵。由于地層巖質(zhì)堅(jiān)硬，自然剝蝕作用緩慢，形成了谷山、尖山、烏山等數(shù)座孤峰，點(diǎn)綴于低緩的丘陵之中。東北側(cè)為花崗巖低山丘陵地帶，地表發(fā)育的土壤多為沙土，山勢較陡峭，山脊多不相連。距某約 30公里有黑糜峰，海拔 591米、相傳為道家福地。再東北有影珠山、天華山、飄風(fēng)山、明月山等，均為風(fēng)景秀麗的名山。東側(cè)和東南側(cè)為紅巖丘崗，海拔一般 100 米左右。大多數(shù)小山丘巖質(zhì)松散，易風(fēng)化成紅巖崗地；個別因巖基堅(jiān)硬，仍聳立于丘崗之中。烈士公園北端的羅洋山，東面受瀏則陽河切削，懸?guī)r壁立，為城東勝景。盆地中心為沿江的沖擊臺地，是某城市建設(shè)的主要地帶。其地層主要是第四紀(jì)更新世的沖積性網(wǎng)紋紅土和砂礫。湘江、瀏陽河二水交匯的新河三角洲為第一級臺地，海拔約 30米，高出湘江常年水位約 10米。五一廣場一帶為第二級臺地，高出湘江常年水位約 30米，某古城主要分布在這一級臺地。今天的某城已擴(kuò)展到了第六、第七級臺地。由于其地表為粘土砂礫層，且?guī)r基結(jié)構(gòu)堅(jiān)硬，每平方米可承壓，高者達(dá) 5萬公斤，適宜于建設(shè)高層建筑。由于盆地內(nèi)臺地是由崩塌的砂巖與粘上構(gòu)成，地層中孔隙多，有較好的含水層，地下水源豐富。古時某城中水井比比皆是，清澈甘冽，四時不竭，白沙井、鴛鴦井、水風(fēng)井等遐邇聞名。在五一廣場一帶，曾發(fā)掘出戰(zhàn)國、東漢、三國時期的古井?dāng)?shù)十眼。大自然造化了湘瀏盆地，湘瀏盆地又孕育了古城某。山水相依的某地形地貌獨(dú)得天賦，在未來的現(xiàn)代化城市建設(shè)中還將展現(xiàn)無窮的魅力。工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件市域總體地勢兩側(cè)高、中間低。區(qū)內(nèi)地貌西岸岳某、谷山、蓮花山一帶為低山崗陵區(qū)，相對高差達(dá) 200米以上，局部地段十分陡峻。平原主要在湘江東岸及瀏陽河、撈刀河一帶分布，標(biāo)高在 3080米左右。由河漫灘和 15級階地構(gòu)成，區(qū)內(nèi)第四系覆蓋層（局部地段有基巖出露）一般在 10米左右，主要由湘江及瀏陽河的和沖積層構(gòu)成，屬中一低壓縮性土，穩(wěn)定性較好。境內(nèi)地表水系發(fā)達(dá)，干流湘江貫穿南北，年涇流量 600億立方米，瀏陽河、撈刀河、靳江河、溈水等湘江支流自東西兩岸匯入湘江，這些河流江面寬闊，水量充大板房危房改造項(xiàng)目可行性研究報告第 19 頁 共 51 頁足，河床坡度小，流速緩慢，高水位時間長，每年 46月為汛期。地下水則主要埋藏于湘江和瀏陽河的河漫灘和各級階地的砂、卵石層中。在大地構(gòu)造位置上，某位于揚(yáng)子準(zhǔn)地臺的東南隅，次級構(gòu)造單元某平江斷陷盆地的西南部，緊鄰華南褶皺系。某市及其鄰近區(qū)發(fā)育北西向——近東西向和北北向——北東向兩組第四紀(jì)時期的活動斷層，其規(guī)模都不大。根據(jù)深部結(jié)構(gòu)、地震地質(zhì)條件和地震活動性等綜合分析，某市不具備中強(qiáng)地震的地震構(gòu)造環(huán)境，主要是受外圍地區(qū)中強(qiáng)地震的影響。周邊環(huán)境與政策支持條件項(xiàng)目位于某市岳麓區(qū)，湘江一橋與二橋之間，北臨某路，東接高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，西依英才園社區(qū)，南靠王陵公園，項(xiàng)目通過高低不同的地勢和錯落有致的排列形成了經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、商業(yè)用房于一體的大型高檔住宅小區(qū)，周邊景觀環(huán)境卓越。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有省建六公司安裝處，錦銹江山、江山花園、岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、某小學(xué)、衡器二廠、人民無線電廠、望月公園、汽車發(fā)動機(jī)總廠、省棉麻土產(chǎn)公司等 15家駐委單位。根據(jù) 2022年 2月 26日正式敲定的《某市西湖文化公園建設(shè)方案》 ，岳麓區(qū)政府將在“十一五”頭三年，投資 30億元，仿造浙江西湖，把現(xiàn)在的咸嘉湖改造成集觀光、休閑于一體的高品位的西湖水上文化公園。由岳某、西湖、龍王港、王陵公園形成“山－水－水－山”的山水復(fù)合景觀，將成為一條城市中難得的山水景觀走廊。本項(xiàng)目成立以市政府領(lǐng)導(dǎo)牽頭的某大板房危房改造協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，市發(fā)改委、市財(cái)政局、市建委、市國土資源局、市規(guī)劃管理局、市工商局、市地稅局、市房產(chǎn)局、市國資委、市經(jīng)委、岳麓區(qū)政府為成員單位。岳麓區(qū)政府另成立某大板房危房改造指揮部，負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施。市政府將本項(xiàng)目納入某市市棚改計(jì)劃和市重點(diǎn)工程，并由政府按程序收回用地范圍的土地使用權(quán)，劃撥至城市建設(shè)開發(fā)公司名下，并免收開發(fā)單位的國有土地使用權(quán)純出讓金。本項(xiàng)目免收安置房和同等安置房面積的商品房的報建費(fèi)；免收安置房的維修基金；免征該項(xiàng)目企業(yè)所得稅；對該項(xiàng)目營業(yè)稅采用先征后返形式，分三年返還。大板房危房改造項(xiàng)目可行性研究報告第 20 頁 共 51 頁交通條件湖南交通便利，形成了以某為中心溝通省內(nèi)外，輻射 14個市、州的交通網(wǎng)絡(luò)。京廣、湘黔、湘桂、枝柳、浙贛、石長等 6條鐵路干線橫跨東西，貫穿南北；短短幾年高速公路里程已突破 1200公里，全省 14個市州已有 11個市通了高速，是全國8大鐵路集裝箱貨運(yùn)物流中心之一。黃花國際機(jī)場、張家界和常德機(jī)場與國內(nèi)各主要城市相連，并開通了直達(dá)香港、曼谷、漢城等地的國際航班；城陵磯兩個 5000噸級的內(nèi)河外運(yùn)碼頭，可以通江達(dá)海，形成了陸、海、空立體交通運(yùn)輸體系。某作為湖南省政治經(jīng)濟(jì)文化中心，公路交通運(yùn)輸同樣處于中心地位，1031317 國道、京珠高速、上瑞高速、長常高速、長永高速交匯于此，黃花國際機(jī)場已開通國際國內(nèi)航線 50多條，湘江河運(yùn)暢通。本項(xiàng)目位于某市岳麓區(qū)，湘江一橋與二橋之間，北臨某路，東接高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，西依英才園社區(qū)，南靠王陵公園。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)交通便利，過往附近有30308010313440317 路等公交路線。公共設(shè)施條件◎購物市場：通程商業(yè)廣場、新外灘商業(yè)中心、銀盆嶺商業(yè)中心、旺和超市；◎醫(yī)院： 湘雅三醫(yī)院；◎郵局： 中國郵政（某段） ；◎電信： 中國電信、中國移動、中國聯(lián)通；◎?qū)W校：博才學(xué)校、望月湖一小、某國際實(shí)驗(yàn)學(xué)校、某小學(xué)等；◎銀行：交通銀行高新支行；◎公