【文章內容簡介】 空間關系、車流流關系一定要有分有合處理好。 ，多聽聽商業(yè)咨詢公司和有商業(yè)物業(yè)設計經(jīng)驗的設計師建議是明智的和必要的。 ，并在下篇議。問題探討之六：主樓開發(fā) 第3層到頂層商業(yè)面積暫定為1866㎡~2028㎡左右，商務綜合樓主樓柱網(wǎng)平面布置一般均按內廊式設計，頂層可適當抽柱作成局部大空間。在缺乏標準層平面圖和豎向交通組織方式的條件下，也不可深議。僅就豎向業(yè)態(tài)分割提點建議。 （或16）層作為設備轉換層兼輔助用房時（會所、物管、商務平價餐廳、花園平臺等），上下不同功能平面也好錯位。 2. 5層到13層共九層作為A豎向段,15層到24層共十層作為B豎向段, 25層到26層共二層作為C豎向段。 3. A段和B段一段作商務，一段作寫字樓，誰上誰下看市場需求和地區(qū)寫字樓使用習慣；A段在上與C段功能相近好經(jīng)營，B段在上與C段功能相互干擾C段不好經(jīng)營（豎向交通很難獨立）而且B段也售不了高價（有品牌有實力的公司如中國移動等都希望在居在別人頭上）。 4. 無論作商務或作寫字樓，均應考慮開間可分可合問題；商務部份一般多按開間分，分為單間、套間和大套間（兩單夾一廳）等；寫字樓部份一般多按柱網(wǎng)分，分雙柱網(wǎng)、多柱網(wǎng)等。這是設計問題，但要由商業(yè)策劃提出使用功能要求。 5. 寫字樓商辦部份最好能引進1~2個至少能買進1~3層的有品牌有實力的大公司，少量部份出租或出售給有品牌有實力的中小型公司。 6. 商務部份最好是一種業(yè)態(tài)，若量太大不好引資和經(jīng)營也可增加一兩個業(yè)態(tài)；例如：按每層平均40間標準客房計算，一個日接待300人左右的精品自助型旅游酒店可占用5~6層；A段商務部份還剩下2~3層可作成酒店式小戶型青年公寓、宜居宜商，為周邊商業(yè)戶、本地有實力的家庭分裂戶二次過渡置業(yè)、有獨居和家庭辦公生活習慣的丁克一族提供條件，市場前景看好；同時旅游酒店和1~3層的商業(yè)服務可很方便地延伸，增加商機又提升居住品質。 7. 精品自助型旅游酒店可參照國外流行的青年自助旅舍和國內正在興起的家庭包間式自助旅舍，其核心就是簡化廚房功能（但必須有），廚房餐廳客廳臨時書房一體化，洗浴舒適衛(wèi)生（多淋浴加配小型冼衣機），臥室小巧溫馨（壁掛電視、靠床夜讀或玩手提電腦配套電訊設施）… ，其核心特征可揉合上條自助旅舍和現(xiàn)在流行的小戶型公寓特征，書房區(qū)大點，配一個多功能陽臺；單間套內面積30㎡左右，套間套內面積60㎡左右，可與下面自助旅舍同柱網(wǎng)，在外挑部份作變化。 ，屋頂留1~2層作寫字樓配套服務比較適合，作點便于商務交流的咖啡屋、茶室、精品KYV、商務餐飲甚至網(wǎng)吧等；若該區(qū)域缺乏大型KYV娛樂中心，有這類消費需求，正好利用辦公和娛樂時間差充分利用豎向交通。 ，屋頂留1~2層作大型餐飲及娛樂項目比較適合，作一層便于商務交流的咖啡屋、茶室、精品KYV、網(wǎng)吧，作一層帶屋面的大型品牌餐飲等；這正好充分利用專用商務豎向交通。也可騰出1~3層平面作高擋專業(yè)精品商鋪。 ，書城對豎向獨立交通引導功能要求較高，會影響商務綜合樓主樓內1~3層商業(yè)面積的功能分割；此外書城需要發(fā)行大量教輔材作支撐，對學校數(shù)量和品種有要求，除非作專業(yè)批發(fā)書城。 ： 1）二~三線內向型消費城市，更多商業(yè)物業(yè)由本市或居住本地的市民消化，這種經(jīng)濟模式對外來的沖擊有很強的抵抗力，目標客戶定位一定要有依據(jù)，最好先試探性召商蓄水測試市場反映。 2）二~三線城市，房價漲速平穩(wěn)、不宜急速上升，要有過渡的過程，給投資者一定的升值期望空間，找到不同組團和分區(qū)的適當?shù)膬r格切入點，以獲得豐厚的收益。 3）商業(yè)地產價格很高，租金若偏低會影響到投資者信心。二~三線城市若地方經(jīng)濟模式缺乏外向性生命力時，過度超前的商業(yè)地產易陷入困境，要有所警惕。 4）市場證明多數(shù)空置的商業(yè)地產，不少還具有區(qū)位和資源優(yōu)勢，閑置是因為營銷召商和后期運營管理不善所帶來的問題，也就是常見的旺銷不旺鋪。投資選擇應優(yōu)選大客戶，不要過早把有規(guī)模的商業(yè)面積分割出售；很多有實力的投資大客戶青睞投資有獨立產權的商鋪、寫字樓等大面積商業(yè)地產，小盤很少考慮。其他人回復摟主的話題始終沒有涉及層高？？，一般生活超市要求不是太高，可是你的超市面積3萬 超出你所在區(qū)域的人口、消費能力，在招商上會存在困難。 估計當?shù)氐娜司啼伱娣e也已經(jīng)飽和了，是吧？？？建議超市部分找2家超市 一家建材家具、一家生活用品，（由于家電超市和生活超市部分商品重復，所以不予考慮）同時可以輔以健身、美容等業(yè)態(tài)，周圍綴1圈小商品。（通常小商品是由超市（生活）自己招商的，在簽訂合同時需注意）三層商業(yè)可以定位為：1F書城、工藝品、音像制品及相關業(yè)態(tài)（如移動連通營業(yè)廳）等 2F中低檔餐飲以快餐小吃為主（和超市、辦公配套）、游戲機房、網(wǎng)吧也可以放在2樓 3F咖啡、KYV、大型餐飲 （配合商務用餐以及娛樂）鑒于你所在的區(qū)域人口不多、通常這種地級縣商業(yè)設施也不會很完善，商務樓的做法可以按照摟主自己所想的做綜合的。建議1層商務、大堂、配套 2層——18層辦公 19層——22層經(jīng)濟酒店 23層——28層 商務套房 以上僅是項目定位的一些看法，看上去比較雜，呵呵。 但是，項目所在區(qū)域的消費人群、消費水平以及該項目的體量不容許這個項目朝專業(yè)市場的方向做?？纯雌渌诉€有什么高見沒有，都現(xiàn)出來切磋切磋。VSTING的想法很好。高層部分的售價目前估算約為3000左右/平方米。（28高層建筑的建安成本大約1500左右/平方米。不包括土地成本。）。至于餐飲等業(yè)態(tài)目前尚不考慮。等“招商意向書”整理分析后再做下一步方案。本項目正在引進大潤發(fā)等大型超市。20000方超市（15000的營業(yè)面積）日營業(yè)額需要30萬才是盈虧平衡點。目前項目所在地消費尚沒有達到。根據(jù)市場研究得出，20092010尚可以勉強達到。大型超市的開業(yè)時間定為2009年新年。，市場抗性會更大，但是做少部分也是存在可行性，可做針對性分析。、公務員月薪2000多，不是本案的主流客戶。本案主流客戶定位當?shù)氐闹行推髽I(yè)、私營業(yè)主等高收入人群。還沒從事過策劃呢,第一次!!! 一、28層咖啡廳18－27作為寫字樓4－17作為小戶型商品房三層酒吧、餐飲、游藝廳、be for time之類的一二層大型超市二、 項目位于城北新區(qū)。城北區(qū)屬于項目所在城市城市發(fā)展