【文章內(nèi)容簡介】 。本場館理所當(dāng)然的由市文化局和文化部門組織相關(guān)力量與城投公司聯(lián)合籌建，城投公司出土地及商業(yè)經(jīng)營思路。經(jīng)營權(quán)中公益部分經(jīng)營權(quán)為市文化局，商業(yè)部分經(jīng)營權(quán)為城投公司。圖書館籌建策略圖書館是市民學(xué)習(xí)文化知識(shí)，提高市民素質(zhì)的場所，屬于公益性質(zhì)的經(jīng)營場所，它可以設(shè)置完全對(duì)市民免費(fèi)的部分、部分免費(fèi)的部分以及完全收費(fèi)、商業(yè)運(yùn)作的部分。本部分可由省、市圖書館兩級(jí)文圖書館與城投公司聯(lián)合建設(shè)，建設(shè)完成后商業(yè)運(yùn)作部分經(jīng)營歸城投公司，其他部分歸市圖書館。體育場地及設(shè)施建設(shè)體育場地及設(shè)施是市民健身、提高身體素質(zhì)的場所，可以分為純公益性質(zhì)的健身場地和設(shè)施以及商業(yè)經(jīng)營性質(zhì)的場所（如白領(lǐng)健身中心等）。本部分可由省、市兩級(jí)體育主管部門和城投公司聯(lián)合建設(shè)。經(jīng)營權(quán)中純商業(yè)經(jīng)營部分歸城投公司，其與公益部分經(jīng)營權(quán)歸體育主管部門。其它公益性質(zhì)經(jīng)營設(shè)施建設(shè)其它公益性質(zhì)經(jīng)營設(shè)施可以參照上述的方法，采用國際流行BOT模式，經(jīng)營者負(fù)責(zé)投資建設(shè)，1015年經(jīng)營權(quán)，期滿后轉(zhuǎn)交城投公司?？傊?，本板塊場地和設(shè)施籌建的原則是盡可能爭取合作者或社會(huì)資源的支持，以經(jīng)營權(quán)換得投資者的支持。（三） 綜合板塊經(jīng)營策略綜合板塊由**城投公司負(fù)責(zé)商氣、人氣營造，收取管理費(fèi)等管理和服務(wù)性工作，籌建單位負(fù)責(zé)前1015年經(jīng)營，期滿后經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)交城投公司的策略，當(dāng)然，期滿后城投公司也可繼續(xù)出讓經(jīng)營權(quán)給籌建單位，收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)即可。（四） 綜合板塊效益分析綜合板塊既是公益性行為，又是商業(yè)性行為，其收入主要來源于城投公司直接經(jīng)營部分收入和對(duì)外租賃部分的租金收入。具體收入來源如下：178。 綠化公司苗圃的收入178。 植物園藥材園區(qū)的收入178。 文化館、圖書館、體育場地的經(jīng)營收入178。 政府補(bǔ)貼178。 部分場地的租金收入178。 聯(lián)合建設(shè)單位的部分維護(hù)性投入五、 住宅板塊營銷策略（一） 住宅板塊概念闡釋住宅板塊主要指城投公司在打造“**城市花園”周邊環(huán)境，聚集商氣和人氣，塑造“**城市花園”品牌后，通過土地經(jīng)營，引導(dǎo)**市開發(fā)商資源，開發(fā)周邊住宅的部分。（二） 住宅板塊籌建策略在住宅板塊上，]城投公司要始終堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一風(fēng)格、統(tǒng)一管理的原則，發(fā)揮對(duì)住宅板塊開發(fā)的主導(dǎo)作用，堅(jiān)持整個(gè)區(qū)域統(tǒng)一在“**城市花園”的品牌下，做大做強(qiáng)“**城市花園”品牌。本板塊可以以下幾種方式建設(shè)：178。 部分小區(qū)由城投公司自己的房產(chǎn)公司開發(fā)178。 部分小區(qū)由其他開發(fā)公司根據(jù)城投公司的總體規(guī)劃和要求開發(fā)178。 部分小區(qū)由城投公司和其他房產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)（三） 住宅板塊經(jīng)營策略住宅板塊經(jīng)營的基本原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一管理”。城投公司主要采用“用商業(yè)和公益板塊帶動(dòng)住宅的建設(shè)，提升土地價(jià)值，走土地開商的道路”的經(jīng)營策略?？梢钥紤]住宅小區(qū)使用以下子品牌的策略：178。 “**城市花園﹒川西名居區(qū)”178。 “**城市花園﹒云南名居區(qū)”178。 “**城市花園﹒紫微苑”178。 “**城市花園﹒藤閣苑” 178。 “**城市花園﹒碧水錦樓”178。 “**城市花園﹒綠楊新屯”（四） 住宅板塊效益分析住宅板塊的收益是“**城市花園”運(yùn)作中最大的收益和利潤來源，也是“**城市花園”運(yùn)作的目標(biāo)，住宅板塊的主要收益是土地增值帶來的收益和直接開發(fā)帶來的收益。具體收益如下：178。 “**城市花園”品牌樹立后，帶來的土地增值收益178。 城投公司直接開發(fā)房產(chǎn)的收益178。 城投公司與合作者聯(lián)合開發(fā)房產(chǎn)的收益第三篇 營銷推廣策略一、 整合營銷所有策略思路的實(shí)現(xiàn)，都需要和消費(fèi)者溝通，都離不開信息傳播，營銷推廣主要采用以大型活動(dòng)推廣作為項(xiàng)目營銷推廣中的主線，不斷以有影響力的活動(dòng)連接、影響、并逐漸以看得見的真實(shí)打動(dòng)投資者和經(jīng)營者及消費(fèi)者。以公關(guān)活動(dòng)為中心，整合其他資源，輔助以媒體報(bào)道、硬性廣告、人員促銷、事件行銷、促銷活動(dòng)、口碑傳播、現(xiàn)場包裝等，形成強(qiáng)大的市場沖擊力。二、 包裝策略（一） 現(xiàn)場營造項(xiàng)目銷售和招商現(xiàn)場周邊商業(yè)環(huán)境應(yīng)與項(xiàng)目的高品位相一致，讓投資者和商家體會(huì)到專業(yè)服務(wù)的水準(zhǔn)，欣賞到專業(yè)服務(wù)的工作精神。由于本項(xiàng)目有餐飲、娛樂、休閑等經(jīng)營業(yè)態(tài)，因此，在商業(yè)環(huán)境營造和業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃方面必須注意既要保持充分的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又要考慮不同的商業(yè)目的。（二） 導(dǎo)示系統(tǒng)178。 區(qū)域?qū)?78。 銷售及招商處指示牌178。 業(yè)態(tài)位置標(biāo)示牌等：業(yè)態(tài)標(biāo)示不僅包括商業(yè)樓業(yè)態(tài)分布，還應(yīng)包括商業(yè)部分的具體業(yè)態(tài)規(guī)劃，這樣才能給商家以整體業(yè)態(tài)規(guī)劃專業(yè)服務(wù)的感覺。（三） 環(huán)境包裝售樓處和招商處要營造一種整體性的商務(wù)氛圍，因此招商處環(huán)境布置應(yīng)與售樓處的整體風(fēng)格一致，并突出舒適的商務(wù)氛圍。在適當(dāng)時(shí)候利用項(xiàng)目已經(jīng)成形的外圍環(huán)境引進(jìn)“露天吧”，烘托吧類文化氣氛，提前培育人脈與商氣。（四） 資料包裝項(xiàng)目宣傳等資料印刷品設(shè)計(jì)風(fēng)格也應(yīng)與項(xiàng)目的品位相一致，制作應(yīng)細(xì)致精美，圖片清晰，方案流暢。招商前的印刷品包括：招商手冊(cè)，租務(wù)管理公約、合同范本、宣傳海報(bào)、進(jìn)度控制表、業(yè)態(tài)規(guī)劃圖、項(xiàng)目定位和前景介紹、等級(jí)口岸分布、商業(yè)地產(chǎn)營運(yùn)公司介紹等現(xiàn)場布置，進(jìn)行招商環(huán)境的氛圍營造。三、 公關(guān)策略所有的公關(guān)活動(dòng)不僅僅針對(duì)商業(yè)部分本身，而是與整個(gè)“**城市園園”的銷售與招商相得益彰、共同促進(jìn)的。因此，整個(gè)公關(guān)活動(dòng)的組織與策劃需要緊密配合，密切協(xié)作，項(xiàng)目的公關(guān)活動(dòng)的費(fèi)用與日程安排需要在項(xiàng)目運(yùn)作工作中確定。本項(xiàng)目采用的公關(guān)策略具體如下：178。 采用“政府+企業(yè)+商家”的形式，組織政府、專家學(xué)者和商家舉行“公園商業(yè)經(jīng)營”，“公園與商業(yè)”媒體研討，為項(xiàng)目進(jìn)行新聞炒作，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和影響力。178。 在招商突破階段，在項(xiàng)目現(xiàn)場“露天吧”舉辦項(xiàng)目投資交流會(huì)，以“情景互動(dòng)交流沙龍”的形式營造人脈、商氣。組織商家對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研討并考察現(xiàn)場，目的在于闡釋公司整體運(yùn)營策略，說服并爭取經(jīng)營者。178。 通過公園及商鋪的營銷活動(dòng)聯(lián)動(dòng)合作，組織以時(shí)尚消費(fèi)、休閑文化為主題的活動(dòng)是項(xiàng)目公關(guān)策劃的主線，不斷吸引消費(fèi)者到本項(xiàng)目體驗(yàn)休閑娛樂生活，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。178。 在招商取得成功，商家準(zhǔn)備就緒后，舉行統(tǒng)一盛大的開業(yè)儀式，與開發(fā)商、商家聯(lián)合舉行一些慶祝活動(dòng)，為項(xiàng)目正式經(jīng)營預(yù)熱造勢(shì)。178。 在招商鞏固階段，組織入駐商家的回訪懇談會(huì)，為后期租務(wù)管理提供建議。并且，在商家經(jīng)營一段時(shí)間后，將視商家經(jīng)營情況組織一些管理咨詢或管理經(jīng)驗(yàn)交流活動(dòng)，幫助商家提高管理水平和經(jīng)營檔次。四、 廣告策略在本項(xiàng)目中，將根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，積極溝通與合作，制定相應(yīng)的廣告和媒體策劃，保障招商工作的順利完成。廣告目的展示“**城市花園”及商業(yè)經(jīng)營部分的精品形象，展現(xiàn)項(xiàng)目全新定位的巨大商業(yè)空間，并有效提高項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度。廣告主題178。 **城市花園，**市新城市中心178。 **城市花園，花園式婚慶、壽宴中心178。 **城市花園，花園式商務(wù)、聚會(huì)中心178。 **城市花園，花園式旅游、觀光中心178。 **城市花園，花園式餐飲、休閑、娛樂中心