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正文內(nèi)容

物業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)習(xí)任務(wù)書(編輯修改稿)

2025-05-15 22:11 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 折現(xiàn)率—資本成本或期望報(bào)酬率; 第三步,計(jì)算有關(guān)評價指標(biāo),初步判斷項(xiàng)目可行性; 第四步,進(jìn)行項(xiàng)目的敏感性分析; 最后,根據(jù)以上分析做出項(xiàng)目可行與否的選擇。 (一)現(xiàn)金流量及其測算 現(xiàn)金流量是指資本循環(huán)過程中現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量。長期投資中的現(xiàn)金流量是指特定的投資項(xiàng)目所引起的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的數(shù)量。為了便于理解并且簡化現(xiàn)金流量的計(jì)算,它建立在如下前提下:首先,假設(shè)現(xiàn)金流量以年為時間單位發(fā)生,并且由第0年開始,至第n年結(jié)束。其次,假設(shè)現(xiàn)金流量均發(fā)生于某時間,主要是各年年初或年末。第三,假設(shè)賒銷、賒購等應(yīng)計(jì)項(xiàng)目的期初、期末余額相當(dāng),可以忽略不計(jì)其對各期現(xiàn)金流量的影響。第四,假設(shè)所需全部投資均為自有資金(即全部投資假設(shè)),即項(xiàng)目相關(guān)現(xiàn)金流量不受投資資金的取得方式不同的影響。 (1)現(xiàn)金流出的內(nèi)容投資項(xiàng)目有關(guān)的現(xiàn)金流出是指該項(xiàng)目所引起的企業(yè)現(xiàn)金流出的增加額,通常包括如下內(nèi)容:第一、建設(shè)性投資。包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、開辦費(fèi)等項(xiàng)目投資,比如固定資產(chǎn)的購置、安裝等支出,最為簡化的建設(shè)性投資是一次性支出,但現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中也有不少為分期多次投出。在全投資假設(shè)下,將不存在資本利息的問題,我們按新建固定資產(chǎn)投資額確定其原值。 第二、墊支流動資金。資項(xiàng)目投產(chǎn)前一次或分次投放的流動資金投資追加額,該追加額必須是該投資項(xiàng)目直接引起。通常,墊支的流動資金將在該項(xiàng)目終了方能收回,并轉(zhuǎn)作他用。 第三,經(jīng)營支出。包括項(xiàng)目投產(chǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各項(xiàng)付現(xiàn)成本及各項(xiàng)稅金,是項(xiàng)目投產(chǎn)后最主要的現(xiàn)金流出。年付現(xiàn)成本不同于各期與收入配比的總成本的概念,總成本中包含一部分非付現(xiàn)成本,如固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)等,他們均未實(shí)際構(gòu)成現(xiàn)金流出,而且,全投資假設(shè)下,利息也不包括在相關(guān)現(xiàn)金流出中。稅金則包括營業(yè)稅、消費(fèi)稅、所得稅等。由于營業(yè)稅、消費(fèi)稅在所得稅前的利潤中列支,是企業(yè)營業(yè)總成本的一部分,因此在確定現(xiàn)金流出時通常只將所得稅項(xiàng)目單列。 另外,經(jīng)營支出的節(jié)約額本來相當(dāng)于現(xiàn)金流入的增加,但為了統(tǒng)一口徑,我們在現(xiàn)金流量中將其以負(fù)值計(jì)入現(xiàn)金流出項(xiàng)目。 第四,其他現(xiàn)金流出。除上述內(nèi)容以外其它現(xiàn)金流出項(xiàng)目,比如項(xiàng)目導(dǎo)致的營業(yè)外支出,投資的機(jī)會成本等。 (2)現(xiàn)金流入內(nèi)容 投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流入是指該項(xiàng)目所引起的企業(yè)現(xiàn)金流入的增加額,通常包括如下內(nèi)容: 第一、經(jīng)營收入。是指該項(xiàng)目直接引起的經(jīng)營收入,如因此而擴(kuò)大企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營能力所增加的銷售收入。它是投資項(xiàng)目的最主要的現(xiàn)金流入。在期初、期末應(yīng)計(jì)項(xiàng)目的假設(shè)下,經(jīng)營收入就是項(xiàng)目投資后可實(shí)現(xiàn)的年銷售收入額。 第二、固定資產(chǎn)殘值收入。即投資項(xiàng)目終了所收回的固定資產(chǎn)清理凈值,通常是一次性收入。至于更新改造決策中因購置新設(shè)備而變賣舊設(shè)備所得的中途變價收入,實(shí)為繼續(xù)使用舊設(shè)備的機(jī)會成本,所以通常將其作為舊設(shè)備的初始投資考慮,而不作為現(xiàn)金流入處理。 第三、墊支流動資金的收回。特定投資項(xiàng)目終了,墊支流動資金亦可收回移作他用,因而亦是項(xiàng)目的現(xiàn)金流入。 第四、其他現(xiàn)金流入。除上述各項(xiàng)以外的其他現(xiàn)金流入,如項(xiàng)目終結(jié)時的土地出讓金。 為便于實(shí)踐價值計(jì)算,往往還對上述現(xiàn)金流量的內(nèi)容進(jìn)一步按其在投資全過程的發(fā)生階段歸類,項(xiàng)目投資過程往往包括建設(shè)期、經(jīng)營期兩個階段,最后一個經(jīng)營期又叫做終結(jié)點(diǎn)。與此相應(yīng),現(xiàn)金流量也可歸結(jié)為初始期現(xiàn)金流量、經(jīng)營期現(xiàn)金流量、終結(jié)期現(xiàn)金流量三類。 第一、初始期現(xiàn)金流量。初始期現(xiàn)金流量主要表現(xiàn)為投資支出,是指建設(shè)期所發(fā)生的現(xiàn)金流量總額,主要包括購建固定資產(chǎn)等建設(shè)性支出及流動資金的墊支,通常表現(xiàn)為現(xiàn)金流入。 第二、經(jīng)營期現(xiàn)金流量。經(jīng)營現(xiàn)金流量是指項(xiàng)目投產(chǎn)后在整個經(jīng)營期內(nèi)正常經(jīng)營所發(fā)生的現(xiàn)金流量,主要包括經(jīng)營收入和經(jīng)營支出兩大部分,通常以年?duì)I業(yè)現(xiàn)今凈流量表示。 第三、終結(jié)期現(xiàn)金流量。終結(jié)期現(xiàn)金流量是指項(xiàng)目壽命終結(jié)時發(fā)生的現(xiàn)金流量,資產(chǎn)凈殘值的收回、墊支流動資金的收回等,主要表現(xiàn)為現(xiàn)金流入。 現(xiàn)金流量測算是指現(xiàn)金流量確定乃至整個長期投資決策的基礎(chǔ),長期投資可行性分析中大量的前期工作即進(jìn)行現(xiàn)金流量的測算。 測算現(xiàn)金流量必須遵循如下基本原則:一是相關(guān)性。即必須是投資項(xiàng)目直接相關(guān)的現(xiàn)金流入、流出量,或者說是將隨投資項(xiàng)目取舍而增減的現(xiàn)金流量。沉沒成本不能包含其中。二是應(yīng)考慮機(jī)會成本。機(jī)會成本盡管并未構(gòu)成實(shí)際的現(xiàn)金流出,但他減少了收益的機(jī)會,因此亦是項(xiàng)目相關(guān)的成本(流出)。 現(xiàn)金流量的測算主要包括以下方面: 第一、初始投資的發(fā)生金額及其發(fā)生時間的測算:不同的投資項(xiàng)目具有不同的初始投資,對其測算有時較簡單,比如機(jī)器設(shè)備的更新決策,其初始投資往往在投資起點(diǎn)一次發(fā)生,其發(fā)生金額由機(jī)器設(shè)備的市價可資依據(jù);有時此測算也較復(fù)雜,比如企業(yè)擴(kuò)建的決策,其建設(shè)期往往較長,有的歷時一年以上,資金分次投入,既涉及固定資產(chǎn),又涉及流動資產(chǎn)投資。此時最經(jīng)濟(jì)最有效的測算依據(jù)是有關(guān)技術(shù)管理部門(如技改部門或建設(shè)部門)的預(yù)算及其與工程承建單位的合同。 第二、營業(yè)現(xiàn)金流量的測算:營業(yè)現(xiàn)金流量的測算最為關(guān)鍵,同時也最為復(fù)雜,它包括項(xiàng)目壽命的測算、相關(guān)經(jīng)營收入的測算、相關(guān)付現(xiàn)成本的測算等等。在經(jīng)營收入的測算中,又包含著產(chǎn)銷量測算、售價及其變動趨勢測算,測算資料主要來源于營銷部門;在經(jīng)營付現(xiàn)成本測算中,則涉及各項(xiàng)生產(chǎn)要素的投入量情況及其價格變動趨勢,測算資料主要來源于生產(chǎn)、技術(shù)管理部門及生產(chǎn)資料供給部門。對于老產(chǎn)品,測算收入和成本可建立在相關(guān)歷史資料及其變動趨勢的分析基礎(chǔ)上;對于新產(chǎn)品,測算收入必須建立在細(xì)致的市場調(diào)研基礎(chǔ)上,并且考慮行業(yè)內(nèi)具體情況,充分考慮市場需求和市場現(xiàn)有的供給數(shù)量、質(zhì)量、價格等因素,而且就試產(chǎn)期、達(dá)產(chǎn)期等不同階段分別進(jìn)行預(yù)測分析。測算成本則有賴于建立在有關(guān)生產(chǎn)、技術(shù)部門進(jìn)行充分的生產(chǎn)、技術(shù)分析基礎(chǔ)上。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,測算營業(yè)現(xiàn)金流量時,無論是對有關(guān)數(shù)量的測算,還是對相關(guān)價格的測算,均應(yīng)注意與市場對接。在此還必須預(yù)計(jì)所得稅因素及其變動對經(jīng)營現(xiàn)金流量的影響。由于全投資假設(shè)下利息費(fèi)用為不相關(guān)現(xiàn)金流出,所以在營業(yè)現(xiàn)金流量的測算時可對其忽略不計(jì)。 第三、終結(jié)現(xiàn)金流量的測算:終結(jié)現(xiàn)金流量的內(nèi)容較少、數(shù)額亦不大,對整個現(xiàn)金流量的分析影響較小,對其測算也相對較簡單,通常只需根據(jù)財(cái)會部門的凈產(chǎn)值率及其對項(xiàng)目相關(guān)的墊支流動資金預(yù)算進(jìn)行估計(jì)即可。 現(xiàn)金流量正確與否,是長期投資決策政權(quán)與否的關(guān)鍵。由于投資項(xiàng)目相關(guān)的現(xiàn)金流量所涉及的不確定因素較多,因而不可避免的存在著取數(shù)風(fēng)險(xiǎn)和取數(shù)成本的問題,特別是其中營業(yè)現(xiàn)金流量尤其是經(jīng)營收入的測算;若投入較多的人力和精力,選用更穩(wěn)妥的取數(shù)方法時,取數(shù)風(fēng)險(xiǎn)就越小,但取數(shù)的外顯成本就越大;反之,其外顯成本會越小,但取數(shù)風(fēng)險(xiǎn)無疑會加大。所以在此應(yīng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)與成本的權(quán)衡。 在這個蘆薈生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中,專家首先對蘆薈產(chǎn)品的國外市場需求進(jìn)行了調(diào)查和預(yù)測,在此基礎(chǔ)上確定了生產(chǎn)規(guī)模,并對生產(chǎn)工藝、廠址選擇進(jìn)行了論證。這些都是我們進(jìn)行現(xiàn)金流量測算的依據(jù)。根據(jù)上述案例資料,本項(xiàng)目現(xiàn)金流量測算結(jié)果如下。 投資期現(xiàn)金流量 NCF0= (萬元) NCF1=(萬元) 經(jīng)營期現(xiàn)金流量 濃縮液總成本=*800+321480+=(元) 濃縮液單位成本=(元/噸) 凍干粉總成本=*20+116280+=(元) 凍干粉單位成本=(元/噸) 表5 總成本費(fèi)用表 單位:萬元序號2—6年7—16年1原材料2
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