【文章內(nèi)容簡介】 系數(shù)可根據(jù)實際情況取適當值朝向調(diào)整系數(shù)樓宇朝向南東西北調(diào)整系數(shù)3%0%3%0%環(huán)境調(diào)整系數(shù)（1）綠化、景觀因素小區(qū)狀況小區(qū)綠化完善一般的綠化僅有部分綠化基本無綠化調(diào)整系數(shù)6%3%0%2%（2）物業(yè)管理因素狀況完善的物業(yè)管理普通物業(yè)管理居委會管理基本無管理調(diào)整系數(shù)10%5%0%5%裝修因素：交易指導(dǎo)價原則上不考慮裝修因素，個別情形需要對二次裝修進行評估的，可根據(jù)實際情況處理。四、成新率的確定可根據(jù)實際情況選用耐用年限法或直觀法判斷成新率。使用耐用年限法計算成新率公式為：成新率=1已使用年限／耐用年限100％耐用年限為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60年，磚混一、二、三等50年，磚混四等和磚木結(jié)構(gòu)40年。以直觀判定法確定成新。判斷依據(jù)為原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部批準的《房屋完損等級評定標準（試行）》，分：(1)完好房：十、九、八成新；(2)基本完好房：七、六成新；(3)一般損壞房：五、四成新；(4)嚴重損壞房和危房：三成以下。判斷標志為：(1)完好房：結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道通暢，現(xiàn)狀良好，使用正常。或是個別分項有輕微損壞；，但一般經(jīng)過小修就能恢復(fù)的。(2)基本完好房：結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能恢復(fù)的。(3)一般損壞房：結(jié)構(gòu)一般性的損壞，部分構(gòu)件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部破損，油漆老壞，設(shè)備、管道不夠通暢，水、衛(wèi)、電照管線、器具有部分老壞、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修、更換部件的。(4)嚴重損壞房：房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或破損，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照管線、器具和零部件殘缺及嚴重損壞，需進行大修或翻修、改建的。(5)危房：承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定及承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的。（注）對于被判定為嚴重損壞房且未經(jīng)修復(fù)及被判定為危房的，原則上不確定其交易指導(dǎo)價。第三章 別墅交易指導(dǎo)價格關(guān)于別墅的界定:別墅是指四面臨空、獨門獨院的住宅或雖相互連接，但戶戶頂天立地，獨門進出，有獨立車庫的聯(lián)排（連體）住宅。三明市別墅及別墅型住宅主要集中在新泉花園、宏宇花園、瑞云山水墅及上河城。一、 基本價格：項目名稱新泉花園宏宇花園高源小區(qū)（瑞云山水墅）上河城基準價格（元/㎡）3300400030003200二、指導(dǎo)價格：指導(dǎo)價格=基本價格(1177。個別因素調(diào)節(jié)系數(shù))成新率三、個別因素調(diào)節(jié)系數(shù)別墅檔次調(diào)節(jié)表4—1 別墅檔次調(diào)節(jié)系數(shù)表調(diào)節(jié)因素調(diào)節(jié)系數(shù)有私家游泳池+10%有私家花園+10%臨河、溪景觀+5%森林和其他景觀+5%二手房調(diào)節(jié)：同住宅。其他因素調(diào)節(jié)：個案評估中認為需考慮的其他因子。四、成新率：可根據(jù)實際情況選用耐用年限法或直觀法判斷成新率。使用耐用年限法計算成新率公式為：成新率=1已使用年限／耐用年限100％耐用年限按建筑物耐用年限與其土地可使用年限取低值（耐用年限：鋼混結(jié)構(gòu)60年，混合結(jié)構(gòu)一等50年，其余結(jié)構(gòu)40年；別墅及別墅型住宅用地可使用年限以政府批準的年限為準）。使用直觀法判斷成新率依據(jù)為原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部批準的《房屋完損等級評定標準（試行）》。第四章 商場（店面）指導(dǎo)價格指導(dǎo)價格=基本價格（1+個別因素調(diào)節(jié)系數(shù)）成新率一、地段分級地段級別具體范圍一級一類梅列區(qū)：列東街（文化巷至東新三路之間）兩側(cè)；和仁路兩側(cè)；東新二路（列東街至江濱路之間）兩側(cè)；滿園春步行街兩側(cè)；女人街兩側(cè)。二類梅列區(qū)：文化巷兩側(cè)、列東街（東新三路至東安路之間）兩側(cè)；三元區(qū)：三元街（崇寧路至崇榮路之間）兩側(cè)，崇榮路（青年路至三元街之間）兩側(cè)。三類梅列區(qū)：列東街（東新一路至文化巷之間）兩側(cè)；東新二路（列東街至梅嶺路之間）兩側(cè)；東新三路（江濱路至梅嶺路之間）兩側(cè)；三元區(qū)：崇寧路（青年路至二元路之間）兩側(cè)；崇榮路（三元街至二元路之間）兩側(cè)；二元路兩側(cè)；三元街（崇寧路至新市南路之間）兩側(cè)。 二級一類梅列區(qū)：江濱路(文化巷至東新三路之間)東側(cè)；東新二路（梅嶺路至新市北路之間）兩側(cè)；新和路（東新三路至東新四路之間）兩側(cè)；東新四路（新人行至梅嶺路之間）兩側(cè)；列東街（東安路至東新五路之間）兩側(cè)；東新五路（列東街至消防支隊之間）兩側(cè)；三元區(qū)：崇榮路(陽巷至青年路、二元路至建新路之間)兩側(cè)；崇寧路（一元路至二元路之間）兩側(cè)。二類梅列區(qū)：東新一路兩側(cè)；新市北路（東新一路至東新五路之間）兩側(cè)；梅嶺路（東新一路至東新三路之間）兩側(cè)；東新三路及四路（梅嶺路至新市北路之間）兩側(cè)；東新五路（江濱路至列東街之間、消防大廈至新市北路之間）兩側(cè)；列東街（東新五路至公交徐碧站點之間）兩側(cè)；新和路（東新四路至東安路之間）兩側(cè)；東安路（列東街至江濱路之間）兩側(cè)；江濱路（東新三路至東新四路之間）東側(cè)；東新四路（江濱路至新人行之間）兩側(cè)；三元區(qū)：復(fù)康路、青年路、一元路兩側(cè)；新市南路（青年路至建新路之間）兩側(cè)；崇榮路（復(fù)康路至陽巷之間）兩側(cè)；工業(yè)南路（西客站至城關(guān)大橋之間）兩側(cè)；五四路兩側(cè)。三級梅列區(qū)：工業(yè)北路與西江濱路圍成的路段兩側(cè)；梅列大橋引橋列西段兩側(cè)； 雙園路兩側(cè)；新市北路（東新一路至麒麟山公園之間）兩側(cè)；江濱路（雙園路至麒麟山公園之間）東側(cè)；新市北路（東新五路至徐碧加油站之間）兩側(cè)；梅嶺路（東新三路至東新四路之間）兩側(cè)；江濱路（東新四路至五路之間）東側(cè)；新和路（東安路至東新五路之間）兩側(cè)；三元區(qū)：沙洲路、陽巷、新泉路、建新路、新市中路兩側(cè)；中山路（沙洲路以北）東側(cè)；新市南路（建新路以北）兩側(cè)；新市南路（青年路至永興路之間）兩側(cè)；富興路（南門至富文路之間）兩側(cè)；工業(yè)中路兩側(cè)；三鋼青山片區(qū)、三化生活區(qū)、各新村小區(qū)內(nèi)配套商業(yè)網(wǎng)點。四級荊東、莘口鎮(zhèn)、荊西街道、臺江、三鋼群英片區(qū)、陳大鎮(zhèn)、碧湖片及除三級以外的其他地段