【文章內(nèi)容簡介】 二房：67㎡ 78㎡ ㎡ 89㎡ 90㎡ 93㎡ 114㎡三房：118㎡ 119㎡ 136㎡ 156㎡四房：143㎡ 147㎡ 149㎡ 150㎡復(fù)式：㎡ ㎡ ㎡ 主力戶型：二房、三房； 主力面積：83㎡—90㎡,115㎡—120㎡總套數(shù)：390套，已銷售：230套。暢銷戶型：朝向、位置佳小戶型整體均價(jià)：1500—1600元/㎡，價(jià)格范圍：1300—1760元/㎡主打廣告詞：至上極品 天上人間 龍海錦繡花園項(xiàng)目地址：匯龍大道一、二轉(zhuǎn)盤之間西側(cè)開發(fā)商：重慶潤通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：重慶航天建筑設(shè)計(jì)院環(huán)境設(shè)計(jì)：重慶東森環(huán)境景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所用地面積：21901㎡；建筑面積：45800㎡；容積率:；綠化率：約36％戶型面積范圍：70㎡—150㎡；主力面積：三房120㎡左右2004年7月開始銷售，已交房。一梯四戶，純多層，設(shè)地下停車位100個(gè)總套數(shù)：446套；已銷售350套整體均價(jià)1200元/㎡左右，目前1400元/㎡左右學(xué)府美墅項(xiàng)目地址：匯龍大道三轉(zhuǎn)盤開發(fā)商：重慶江山物業(yè)發(fā)展有限公司代理商：中潤昌地產(chǎn)顧問電話：49811222 49811555容積率：；建筑密度：30％建筑規(guī)劃：花園洋房（介于多層與聯(lián)排別墅之間的產(chǎn)品形態(tài)），板式結(jié)構(gòu)，全部南北朝向；磚混結(jié)構(gòu)；底層擁有獨(dú)立的私家庭院，從第二層起層層退臺(tái)，每層均有露臺(tái)而形成戶戶花園。戶型：每單元一層兩戶、一梯兩戶總戶數(shù)：一期310套均價(jià)：未推出，預(yù)計(jì)1600元/㎡以上主打廣告語：洋房庭院世襲書香 大都市流行住房形態(tài)TOWNHOUSE 5＋1洋房渝西風(fēng)情街中山大道，處于永川市的中心地段近10萬平方米總面積，其中7萬多方住宅,2萬多方商業(yè)以強(qiáng)調(diào)“情趣化居家、休閑化生活”為主題的都市景觀名邸項(xiàng)目咨詢階段電話:85386666板式結(jié)構(gòu)，一梯兩戶；入戶花園永豪適口香居項(xiàng)目處在連接小南門、騎龍街和中山路的強(qiáng)勢(shì)地段，地處渝西風(fēng)情街的龍頭。周邊商業(yè)成熟，社區(qū)配套完善，詳細(xì)配套有銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、公交車站、紅星幼兒園、上游小學(xué)、北山中學(xué)等；項(xiàng)目地址：永川市大什字（香國茶園旁，位于渝西風(fēng)情街） 電話：85387200開發(fā)商：重慶市永豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃：重慶協(xié)創(chuàng)策劃公司建筑規(guī)劃：兩梯三戶、兩梯四戶，12層，2層為商場(chǎng)。一期總戶數(shù)：70戶型面積：98～128㎡；主力戶型：三房兩廳（含錯(cuò)層）均價(jià)：1200元/㎡；銷售率：70％主打廣告語：我生活由我選擇嘉信廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目地址：渝西大道東段，未來汽車客運(yùn)站對(duì)面總戶數(shù)140套，已全部售完單間面積40平米和75平米，均價(jià)3500元/㎡左右，精裝。后座部分店面（一樓）共35間剩余18間內(nèi)街門面：3000元/㎡左右 汽車站對(duì)面7100—8600元/㎡，非汽車站對(duì)面外圈5000元/㎡左右昌州城市花園臨永川中醫(yī)院，南側(cè)木貨街，后靠永川中學(xué)，西近人民醫(yī)院及血亭子。項(xiàng)目地址：新開發(fā)區(qū)和老城區(qū)的交界處，東依英井路開發(fā)商：重慶呂州林杰房地產(chǎn)代理商：重慶敏杰房地產(chǎn)顧問起價(jià)：1168元/平方米；均價(jià)：1368元/平方米占地面積：建筑面積：％；；車位：300個(gè)建筑類型：多層,小高層。小高層住宅(11層)采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土短肢剪力墻或異性框架結(jié)構(gòu)。地下室：現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架—剪力墻結(jié)構(gòu)。人防區(qū)為地下二層，5級(jí)人防。港都假日廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：永川火車站左側(cè)開發(fā)商：港都房地產(chǎn) 開發(fā)商自銷建筑面積：一二期共15174㎡，內(nèi)部設(shè)幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一期售完，二期尾盤均價(jià)1000—1100元/㎡之間名豪揚(yáng)子江產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目地址：萱花路名豪購物廣場(chǎng)左側(cè) 電話：49863790，層高21層總戶數(shù)：282間，銷售率約為80％目前剩余部分為總價(jià)25萬以上大套間小結(jié)：新區(qū)現(xiàn)有樓盤存量總套數(shù)約為：2650套；已售完約：1890套；存量未售約：760套；截至明年初新區(qū)推出樓盤項(xiàng)目有帝琴三期、金港明珠二期、華創(chuàng)、AC世紀(jì)城、學(xué)府美墅、竹映三清、渝西風(fēng)情街等，預(yù)計(jì)總銷售套數(shù)達(dá)到：4000套左右。另有長運(yùn)花園、鳳凰城、善群等項(xiàng)目預(yù)計(jì)兩年內(nèi)啟動(dòng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年新區(qū)消化量為1500套，初步估計(jì)，上述樓盤總消化時(shí)間在3年以上。新區(qū)樓盤從多層向小高層和高層過渡，規(guī)劃超過18層建筑的樓盤有帝琴三期、AC世紀(jì)城、竹映三清，學(xué)府美墅則規(guī)劃高檔花園洋房，從品質(zhì)上看，這些樓盤所針對(duì)的消費(fèi)客群與本案相近，則高端消費(fèi)群的爭奪將趨于激烈。根據(jù)現(xiàn)有樓盤的營銷及施工進(jìn)度，未來兩年內(nèi)新區(qū)將出現(xiàn)6—7個(gè)300—500戶左右的中型社區(qū)，中心開發(fā)區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到3—4萬人的規(guī)模，人口聚集度加大，商業(yè)經(jīng)營環(huán)境將有明顯改觀。預(yù)計(jì)中、小型賣場(chǎng)將逐步出現(xiàn)。目前帝琴三期、AC世紀(jì)城、學(xué)府美墅等項(xiàng)目均在進(jìn)行價(jià)格上的定位，等待、判斷合適的入市機(jī)會(huì)，這些項(xiàng)目的入市必將拉動(dòng)新一輪價(jià)格上漲。七、市場(chǎng)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣及需求調(diào)查區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的單體特征是分散的、個(gè)別的、鮮明的，然而聚沙成塔，把這些星散的特征收集起來，通過科學(xué)的歸納和分析，便可以對(duì)消費(fèi)者的大體消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求進(jìn)行判斷，通徹地了解區(qū)域市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的要求，更有針對(duì)性地進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和目標(biāo)營銷。為深入地了解區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，本次市場(chǎng)調(diào)查進(jìn)行了大規(guī)模的消費(fèi)者訪問，主要以現(xiàn)場(chǎng)投放“消費(fèi)者調(diào)查問卷”的形式結(jié)合高價(jià)值目標(biāo)上門訪問的形式進(jìn)行。樣本采集范圍：勝利路、萱花路、文曲路、渝西大道、渝西廣場(chǎng)、大南門、萬金路、中山大道、上門 樣本采集對(duì)象：政府工作人員、事業(yè)單位員工、個(gè)體經(jīng)商戶（占大部分：包括有手機(jī)、煙酒、醫(yī)藥器械、化妝品、數(shù)碼快印、鞋服、布藝、建材、鐘表、網(wǎng)吧、印刷、售樓等行業(yè)）樣本數(shù)：發(fā)放150份，有效統(tǒng)計(jì)樣本約140份。消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)需求情況——1．在現(xiàn)有住房面積上，統(tǒng)計(jì)項(xiàng)上各個(gè)均有分布，但可以很明顯看到，80—120㎡為目前最普遍的居民住房面積，而此部分居民中的富裕者若有換房需要，則傾向于同等面積以上的住房。，可反映未來一段時(shí)間居民消費(fèi)熱情和消費(fèi)心理預(yù)期，反映當(dāng)前房地產(chǎn)的熱度。調(diào)查中有一些受訪者表示是剛置業(yè)完畢，以下圖表顯示選擇近期置業(yè)的消費(fèi)者的數(shù)量，說明近期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍較為旺盛。3．選擇購房區(qū)域，新區(qū)以較大的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先舊區(qū)，說明市政建設(shè)更為宏偉、完善的新區(qū)的確具備較大吸引力。4．消費(fèi)者購房目的，反映市場(chǎng)主流需要，同時(shí)反映房地產(chǎn)投資比例。此調(diào)查顯示永川消費(fèi)者購房仍以滿足居住需要為主，同時(shí)也出現(xiàn)了部分地產(chǎn)投資者，選擇購房目的同時(shí)有二項(xiàng)重疊的部分。5．消費(fèi)者可以接受的房產(chǎn)單價(jià)方面，反映消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)房價(jià)的心理預(yù)期以及實(shí)際可以承受的房價(jià)水平，了解各個(gè)層次消費(fèi)者的分布水平。以下圖表顯示，以1000元/㎡為分界線，永川消費(fèi)群集中分布兩端，高端房產(chǎn)有一定的消費(fèi)群落。 6．在付款方式上，選擇一次性、分期和按揭的約各半，消費(fèi)觀念正處于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變中。，本地消費(fèi)者仍傾向較大的面積，反映其幾代同堂的居住結(jié)構(gòu)仍較為普遍，但房價(jià)的攀升及家庭結(jié)構(gòu)的小型化趨勢(shì)，也引發(fā)了小戶型的需求。，三室一廳和三室二廳為消費(fèi)者接受程度最高，反映主流消費(fèi)者的普遍消費(fèi)需求，同時(shí)，二房和四房需求量的相比三房有所減少；消費(fèi)者普遍能接受錯(cuò)式戶型。9．對(duì)購房地點(diǎn)的影響上，交通和區(qū)域發(fā)展前景占最大比例，說明追求生活的便利性，以及房產(chǎn)的保值、升值是人們普遍關(guān)心的因素，另外，關(guān)心孩子教育、對(duì)價(jià)格敏感度都是選擇購房地點(diǎn)的重要因素。10．在樓盤選擇上，小區(qū)環(huán)境、戶型格局、小區(qū)物業(yè)都是最重要影響因素，說明消費(fèi)者越來越注重樓盤的整體品質(zhì)，關(guān)心的是關(guān)系到居住舒適性的確實(shí)因素。對(duì)“錦上添花”的會(huì)所等不熟悉的東西要求不高。，通過房交會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、街頭宣傳單和親友口碑流傳的最多，反映出小城市的營銷手段特色。12．新區(qū)商業(yè)認(rèn)同度，反映消費(fèi)者對(duì)新區(qū)商業(yè)的信心，調(diào)查顯示多數(shù)消費(fèi)者新區(qū)商業(yè)最佳進(jìn)入時(shí)期在2年以后。，鞋服和餐飲占大頭，顯然關(guān)系人們“吃”、“穿”的兩大行業(yè)仍是商業(yè)經(jīng)營的最理想選擇。 第二部分：“竹映三清”項(xiàng)目概況一、地理位置本案位于永川市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的中央片區(qū)，地處人民南路與人民西路交匯處。北側(cè)為人民廣場(chǎng)，西北向是帝琴花園，東北面為華創(chuàng)步行街，西側(cè)左方緊靠武裝部、長運(yùn)花園，西南與人民醫(yī)院接壤，東南向?yàn)锳C世紀(jì)城。總體而言，地理位置較為優(yōu)越、市政配套條件較為成熟。二、項(xiàng)目規(guī)劃及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃限制條件容積率：；建筑密度：限制在40％左右；綠化率：限制在35％以上項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃用地面積㎡基地面積37784㎡總建筑面積㎡其中1．住宅面積㎡2．商場(chǎng)面積21440㎡3．會(huì)所面積㎡容積率覆蓋率％綠化率％地上停車位27輛總戶數(shù)910戶地下停車位311輛建筑形態(tài)均為高層，其中3幢21層、2幢26層、2幢29層（復(fù)式）。三、項(xiàng)目區(qū)域狀況分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀分析（1）、開發(fā)區(qū)地理位置說明，形成精細(xì)化加工區(qū)、機(jī)械加工區(qū)和高新科技三大工業(yè)區(qū)。位于永川舊城區(qū)東面，地處成渝高速公路、成渝鐵路、成渝公路交匯處，為黃金動(dòng)脈節(jié)點(diǎn)之一。距離重慶市區(qū)64公里、成都280公里、長江深水港碼頭35公里、重慶江北機(jī)場(chǎng)90公里，交通便利，地段優(yōu)勢(shì)明顯。（2）、開發(fā)區(qū)內(nèi)交通設(shè)施說明區(qū)內(nèi)主要有匯龍大道、望城北路、紅河南路、渝西大道、人民大道、昌州大道、星光大道、石松大道、學(xué)府大道、人民東路等主要干道?！拔蹇v五橫”的道路交通網(wǎng)絡(luò)。（3）、開發(fā)區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r簡析2002年伊始，隨著政府領(lǐng)導(dǎo)班子的換屆、外部硬件設(shè)施的改善，開發(fā)區(qū)開始了迅猛發(fā)展。永川的財(cái)政收入僅每年3個(gè)多億，而新區(qū)人民廣場(chǎng)、水體公園、體育公園等大型市政工程花費(fèi)8個(gè)多億，每年的財(cái)政均入不敷出。招商引資作為政府的慣用手段，在逐漸改變永川產(chǎn)業(yè)格局。政府目前以虧損狀態(tài)進(jìn)行招商引資，前期花費(fèi)巨資斥入公共配套建設(shè)，在今后幾年內(nèi)將能吸引更多的社會(huì)資金流入永川。2004年實(shí)際招商引資工作并不盡人意，“茶博會(huì)”前期花費(fèi)較大，實(shí)際上吸引投資資金沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。而2004年上繳利稅達(dá)1000萬元的企業(yè)僅兩家。前期政府的投資已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出成效，雖然成效較為緩慢。2003年經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的工業(yè)總產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值得1/8，財(cái)政收入達(dá)到1200萬元，開發(fā)區(qū)已成為永川全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)。而整個(gè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，又將使得政府對(duì)開發(fā)區(qū)日益重視，各項(xiàng)市政配套將迅速到位并完善，對(duì)于位處開發(fā)區(qū)中心地段的本案而言，具有提高硬件設(shè)施的重要意義。 區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)展望永川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)定位為永川的新城區(qū)和未來的行政、商務(wù)中心。開發(fā)區(qū)作為永川大城市發(fā)展規(guī)劃的支點(diǎn)和工業(yè)高新技術(shù)發(fā)展的立足點(diǎn)，在今后相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的住宅、商業(yè)而言，是永川城市發(fā)展的熱土和重心，是一個(gè)巨大的金礦，具備強(qiáng)勁的開發(fā)潛力。開發(fā)區(qū)順應(yīng)政府的定位，將分為以下幾個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：（1）、文化教育中心—— CCD（中央文化區(qū)）渝西學(xué)院新校區(qū)、廣播電視大學(xué)、中山中學(xué)、匯龍小學(xué)、臥龍小學(xué)分布于開發(fā)區(qū)內(nèi)，新城區(qū)成為永川教育規(guī)模最大、技術(shù)含量最高、文化氣氛最濃厚、科技信息最發(fā)達(dá)的文化教育中心，為開發(fā)區(qū)帶來了較大的人流、物流，形成住宅和商業(yè)的市場(chǎng)切入點(diǎn)。（2）、行政金融商務(wù)中心—— CBD（中央商務(wù)區(qū)）隨著永川市政府大樓的搬遷，行政中心開始轉(zhuǎn)向開發(fā)區(qū)。市公安局、民政局、技監(jiān)局、交警大隊(duì)、供電局、醫(yī)院等辦公樓陸續(xù)落成遷入，以市政府為圓心的行政中心已經(jīng)形成，行政中心的地位已經(jīng)不可撼動(dòng)。市府制定的工業(yè)強(qiáng)市政策，加快了區(qū)域工業(yè)的發(fā)展，工業(yè)成為永川主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。與之配套的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)必然隨著第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)而興盛。伴隨各個(gè)樓盤的興起，商業(yè)繁榮圈開始嶄露頭角；而各大銀行的相繼進(jìn)駐，代表著金融體系的擴(kuò)容和完備；郵政局、電信局、移動(dòng)通信、聯(lián)通等信息產(chǎn)業(yè)，則帶來了完善的信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系統(tǒng)；永川客運(yùn)中心的投資動(dòng)工，提供了有力的交通運(yùn)輸保障。金融商務(wù)中心的時(shí)代已經(jīng)來臨。（3）、高檔住宅區(qū)—— CLD（中央居住區(qū)）永川目前土地投放量最大的是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，其土地拍賣價(jià)格相對(duì)便宜，加之政策優(yōu)惠措施，以及永川相對(duì)低廉的造價(jià)成本，吸引了眾多開發(fā)商斥入巨資。隨著永川經(jīng)濟(jì)總量的增加、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整優(yōu)化和城市化進(jìn)程的加速，新城區(qū)開始與老城區(qū)分庭抗禮，大批高收入家庭和各業(yè)態(tài)商業(yè)類型都在逐步向開發(fā)區(qū)遷移。未來的開發(fā)區(qū)將成為土地收益最大、樓盤素質(zhì)最高、基礎(chǔ)配套最完善的居住集中區(qū)域。第三部分：S W O T 分析 一、[S]項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)屬于永川市新城市規(guī)劃中的CBD、CLD、CCD，具有得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。本案地處開發(fā)區(qū)中央，緊鄰人民廣場(chǎng)，靠近城市中軸線，地段位置較為優(yōu)越，升值潛力巨大；市政公共配套建設(shè)優(yōu)勢(shì)、景觀優(yōu)勢(shì)。人民廣場(chǎng)占地約5萬平米，綠化面積約1萬平米，分為茶文化區(qū)、竹文化區(qū)、成人休閑區(qū)和兒童娛樂區(qū)四大區(qū)域的綠色生態(tài)休閑廣場(chǎng)，成為永川獨(dú)一無二的城市景觀資源。而正在建設(shè)的水體公園分為水上游樂區(qū)、觀賞區(qū)等，距離本案僅1分鐘路程。豐富而又宏偉的水系休閑景觀資源，是本項(xiàng)目最大的外在可用優(yōu)勢(shì)，是一個(gè)免費(fèi)的重要的賣點(diǎn)，對(duì)消費(fèi)者具有強(qiáng)大的吸引力；教育配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)。距離渝西學(xué)院新校區(qū)約700米，步行約8分鐘；距匯龍小學(xué)約1100米，步行約12分鐘；距中山中學(xué)