【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 題]　　事件回放：深圳客楊凡今年初在東莞看中一套房產(chǎn)，原本應(yīng)當(dāng)7天內(nèi)簽約交易，但是由于當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商正在進(jìn)行一些事務(wù)交接，簽約拖了十幾天，1月18日新國(guó)八條落地，將二套房首付再漲一成，變成六成，這樣一來(lái)?xiàng)罘苍黾恿藢⒔f(wàn)的成本壓力。楊凡認(rèn)為自己無(wú)法拿出更多的資金，而延遲簽約問(wèn)題，責(zé)任在開(kāi)發(fā)商，要求退房。　　守則解讀：　　如果消費(fèi)者交付了定金，還未簽購(gòu)房合同，可以直接找開(kāi)發(fā)商協(xié)議。如果已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同，表示在房管局網(wǎng)站進(jìn)行了網(wǎng)簽，退房須出示由開(kāi)發(fā)商蓋章的終止合同審批表，親自到房管局辦理。如果合同已經(jīng)在房管局備案，那么你將進(jìn)入最耗時(shí)耗力耗資金的退房過(guò)程，首先你要委托律師起草終止合同協(xié)議書(shū)，到公證處公證，同時(shí)提供開(kāi)發(fā)商蓋章的終止合同審批表，一起拿到房管局當(dāng)著局長(zhǎng)的面簽字方可生效。收費(fèi)篇 　　守則1 　　定金托管在中介有風(fēng)險(xiǎn)　　[定金問(wèn)題]　　事件回放：業(yè)主李先生去年7月底委托一家中介公司出售在虎門的一套房產(chǎn)，并掛牌實(shí)收總價(jià)60萬(wàn)元。8月初，一位買家與李生談妥以后，相約在中介處簽合同。按照合同約定，買家以按揭的方式支付房款，此時(shí)需支付定金2萬(wàn)元予李先生。而在約定期限內(nèi) 需 要 繳 納 首 付款，定金直接轉(zhuǎn)化抵扣首付款項(xiàng)。但是，此時(shí)的2萬(wàn)元定金不是給了業(yè)主李先生，而是被中介“托管”。按照中介的說(shuō)法，中介是“第三方”，資金先存放在中介處也是見(jiàn)證雙方的“誠(chéng)意”?！　〖s一個(gè)星期后，買賣雙方卻被中介告知，由于政策原因銀行貸款辦不下來(lái)。這也意味著買方此時(shí)要么不買房，要么就是以二套房的標(biāo)準(zhǔn)做貸款，而買方宣稱無(wú)更多的支付能力，那么也就是需要解除合同。　　此時(shí)，買家付出的2萬(wàn)元定金仍在中介處，但被轉(zhuǎn)換概念為“中介費(fèi)”：中介的解釋是，其促使了雙方的買賣居間關(guān)系，完成了中介的義務(wù)，理應(yīng)收取中介費(fèi)。賣方這時(shí)還蒙在鼓里，直至與買家溝通后才知道，雙方達(dá)不成交易的情況下，買方被吃了“中介費(fèi)”，而賣方的2萬(wàn)元定金早已被轉(zhuǎn)換了概念。房子沒(méi)賣成，自己也顆粒無(wú)收?！　≡谕ㄟ^(guò)對(duì)業(yè)內(nèi)人士和律師的一番咨詢后，李先生與中介做了進(jìn)一步的協(xié)商，最后中介僅退給了業(yè)主李先生1萬(wàn)元的“定金”?！　∈貏t解讀：　　東莞市中介協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)諍浩輝指出，個(gè)別中介公司在促進(jìn)買賣雙方交易時(shí)確有不規(guī)范的操作，也很可能存在經(jīng)紀(jì)人私人操作的行為。如定金托管在中介公司，則需有中介公司名義開(kāi)具的定金收據(jù)以及相關(guān)說(shuō)明。最好將定金托管在銀行比較安全?！　∈貏t2 　　房貸政策變，應(yīng)多準(zhǔn)備資金 　　[貸款、利率之差]　　事件回放：去年“417”政策出臺(tái)前，買家萬(wàn)洪濤看中了鳳崗某樓盤一套230萬(wàn)元的別墅。按照約定，他向開(kāi)發(fā)商支付了10萬(wàn)元定金，并簽署了認(rèn)購(gòu)書(shū)，提交了辦理按揭貸款的手續(xù)。按照合同的約定，他需向開(kāi)發(fā)商支付首付款四成即90余萬(wàn)元，余下房款全部做按揭。始料不及的新政出臺(tái)，二套房必須支付五成首付款，利率上浮10%。這與原先該樓盤合作銀行所給出的貸款六成、利率下浮15%有本質(zhì)上的區(qū)別?！　‘?dāng)天晚上該樓盤經(jīng)理便電話告知萬(wàn)先生這個(gè)事實(shí)，并提出要求馬上過(guò)來(lái)與銀行簽署合同。按照銷售人員的說(shuō)法，此時(shí)只要銀行簽署了按揭合同，基本上按照合同約定的利率來(lái)做。當(dāng)天晚上萬(wàn)先生已出差內(nèi)地，并未能趕回東莞來(lái)?！　　?17”之后，東莞幾乎所有樓盤項(xiàng)目都開(kāi)始通知來(lái)買房的客戶，政策已經(jīng)有所改變，并且堅(jiān)持按照貸款政策執(zhí)行。由于萬(wàn)先生錯(cuò)過(guò)了“時(shí)機(jī)”，就要全部按照新政執(zhí)行。但是按照先前合同約定，因?yàn)殂y行貸款變動(dòng)，買家需自行承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并不能退房。萬(wàn)先生如再補(bǔ)足一成首付款就要支付23萬(wàn)元，但是萬(wàn)先生的公司剛好需要資金運(yùn)轉(zhuǎn)，確實(shí)難以抽出這筆資金，而在利率問(wèn)題上，20年等額本息的利息相差近30萬(wàn)元之多。萬(wàn)先生要求解除認(rèn)購(gòu)合同，開(kāi)發(fā)商退還預(yù)先繳交的定金10萬(wàn)元未果。可10萬(wàn)元也畢竟不是小數(shù)目，他只好從股市中割肉取出20多萬(wàn)元填上首付款的差額?！　∈貏t解讀：　　廣東眾達(dá)律師事務(wù)所房貸事務(wù)律師廖茜茹表示，在房貸政策改變的情況下，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)通知消費(fèi)者提高購(gòu)房資金，同時(shí)準(zhǔn)備好相關(guān)資料向銀行申報(bào)。但一般情況下發(fā)展商在與消費(fèi)者簽訂買賣合同時(shí)已經(jīng)通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的方式另行做了約定，如果是因?yàn)橄M(fèi)者個(gè)人征信等原因不能夠獲批貸款，消費(fèi)者要選擇一次性付款，否則視為消費(fèi)者違約。在60天以內(nèi)，違約金為應(yīng)交付房款的萬(wàn)分之三，如果超過(guò)期限，違約金則上升為應(yīng)付房款的5%?！　　∈貏t3 　　警惕中介虛設(shè)稅費(fèi)名目 　　[稅費(fèi)問(wèn)題]　　事件回放：二手房買賣稅、費(fèi)收取花樣繁多，讓一向自詡精明的李靖，也栽個(gè)跟頭，這一切要先從一家糊涂的中介說(shuō)起?！　±罹竵?lái)莞將近三年，一直租房子住，去年底有意購(gòu)買一套小戶型，正巧曾經(jīng)有過(guò)租房交易的中介告訴她，南城一家配套便利的社區(qū)一戶業(yè)主，因?yàn)槿乙泼褚鲎尫慨a(chǎn)，價(jià)格和格局都讓她十分滿意。不過(guò)算價(jià)時(shí)，中介告訴她，因?yàn)榉慨a(chǎn)還沒(méi)過(guò)兩年，%的“增值稅”，算下來(lái)多了將近4萬(wàn)元的稅費(fèi)，而中介算價(jià)時(shí)給了李靖一個(gè)“打包價(jià)”，就是所有稅費(fèi)和中介費(fèi)加起來(lái)一共6萬(wàn)多元，沖動(dòng)派的李靖直接下了定金?！　〉诙旎貑挝?，同事們聽(tīng)了她的描述，都紛紛質(zhì)疑交易費(fèi)太貴，李靖這才想到核對(duì)中介給的算價(jià)單，發(fā)現(xiàn)住宅根本沒(méi)有“增值稅”一說(shuō)。氣憤的她找到中介，這家私人經(jīng)營(yíng)的小中介上下一口咬定要收這筆稅款，查閱了文件甚至問(wèn)了同行以后才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)這家中介本身一直在做幾個(gè)較舊的小區(qū)二手買賣，從未交易過(guò)一些兩年以下的房產(chǎn)，此前讀過(guò)一些關(guān)于土地增值稅的報(bào)道，也就理所應(yīng)當(dāng)?shù)卣J(rèn)為住宅也要收取?！　‰m然老板承諾不會(huì)收取這筆費(fèi)用，但李靖已經(jīng)對(duì)中介充滿懷疑，無(wú)奈已經(jīng)交了定金，無(wú)法退回，老板一再保證不會(huì)亂收費(fèi)，李靖還是發(fā)現(xiàn)交易時(shí)，在沒(méi)必要的情況下，中介選擇了幫她做快貸，多收了數(shù)千元的快貸費(fèi)。　　守則解讀：整個(gè)交易中，所涉及的費(fèi)用包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、交易費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、按揭費(fèi)、中介費(fèi)和物業(yè)維修基金，還有一些工本費(fèi)性質(zhì)的比