【文章內(nèi)容簡介】 題]　　事件回放：深圳客楊凡今年初在東莞看中一套房產(chǎn)，原本應當7天內(nèi)簽約交易，但是由于當時開發(fā)商正在進行一些事務交接，簽約拖了十幾天，1月18日新國八條落地，將二套房首付再漲一成，變成六成，這樣一來楊凡增加了將近二十萬的成本壓力。楊凡認為自己無法拿出更多的資金，而延遲簽約問題，責任在開發(fā)商，要求退房。　　守則解讀：　　如果消費者交付了定金，還未簽購房合同，可以直接找開發(fā)商協(xié)議。如果已經(jīng)簽訂了購房合同，表示在房管局網(wǎng)站進行了網(wǎng)簽，退房須出示由開發(fā)商蓋章的終止合同審批表，親自到房管局辦理。如果合同已經(jīng)在房管局備案，那么你將進入最耗時耗力耗資金的退房過程，首先你要委托律師起草終止合同協(xié)議書，到公證處公證，同時提供開發(fā)商蓋章的終止合同審批表，一起拿到房管局當著局長的面簽字方可生效。收費篇 　　守則1 　　定金托管在中介有風險　　[定金問題]　　事件回放：業(yè)主李先生去年7月底委托一家中介公司出售在虎門的一套房產(chǎn)，并掛牌實收總價60萬元。8月初，一位買家與李生談妥以后，相約在中介處簽合同。按照合同約定，買家以按揭的方式支付房款，此時需支付定金2萬元予李先生。而在約定期限內(nèi) 需 要 繳 納 首 付款，定金直接轉(zhuǎn)化抵扣首付款項。但是，此時的2萬元定金不是給了業(yè)主李先生，而是被中介“托管”。按照中介的說法，中介是“第三方”，資金先存放在中介處也是見證雙方的“誠意”?！　〖s一個星期后，買賣雙方卻被中介告知，由于政策原因銀行貸款辦不下來。這也意味著買方此時要么不買房，要么就是以二套房的標準做貸款，而買方宣稱無更多的支付能力，那么也就是需要解除合同?！　〈藭r，買家付出的2萬元定金仍在中介處，但被轉(zhuǎn)換概念為“中介費”：中介的解釋是，其促使了雙方的買賣居間關系，完成了中介的義務，理應收取中介費。賣方這時還蒙在鼓里，直至與買家溝通后才知道，雙方達不成交易的情況下，買方被吃了“中介費”，而賣方的2萬元定金早已被轉(zhuǎn)換了概念。房子沒賣成，自己也顆粒無收。　　在通過對業(yè)內(nèi)人士和律師的一番咨詢后，李先生與中介做了進一步的協(xié)商，最后中介僅退給了業(yè)主李先生1萬元的“定金”?！　∈貏t解讀：　　東莞市中介協(xié)會秘書長諍浩輝指出，個別中介公司在促進買賣雙方交易時確有不規(guī)范的操作，也很可能存在經(jīng)紀人私人操作的行為。如定金托管在中介公司，則需有中介公司名義開具的定金收據(jù)以及相關說明。最好將定金托管在銀行比較安全?！　∈貏t2 　　房貸政策變，應多準備資金 　　[貸款、利率之差]　　事件回放：去年“417”政策出臺前，買家萬洪濤看中了鳳崗某樓盤一套230萬元的別墅。按照約定，他向開發(fā)商支付了10萬元定金，并簽署了認購書，提交了辦理按揭貸款的手續(xù)。按照合同的約定，他需向開發(fā)商支付首付款四成即90余萬元，余下房款全部做按揭。始料不及的新政出臺，二套房必須支付五成首付款，利率上浮10%。這與原先該樓盤合作銀行所給出的貸款六成、利率下浮15%有本質(zhì)上的區(qū)別?！　‘斕焱砩显摌潜P經(jīng)理便電話告知萬先生這個事實，并提出要求馬上過來與銀行簽署合同。按照銷售人員的說法，此時只要銀行簽署了按揭合同，基本上按照合同約定的利率來做。當天晚上萬先生已出差內(nèi)地，并未能趕回東莞來?！　　?17”之后，東莞幾乎所有樓盤項目都開始通知來買房的客戶，政策已經(jīng)有所改變，并且堅持按照貸款政策執(zhí)行。由于萬先生錯過了“時機”，就要全部按照新政執(zhí)行。但是按照先前合同約定，因為銀行貸款變動，買家需自行承擔相應的責任，并不能退房。萬先生如再補足一成首付款就要支付23萬元，但是萬先生的公司剛好需要資金運轉(zhuǎn)，確實難以抽出這筆資金，而在利率問題上，20年等額本息的利息相差近30萬元之多。萬先生要求解除認購合同，開發(fā)商退還預先繳交的定金10萬元未果?？?0萬元也畢竟不是小數(shù)目，他只好從股市中割肉取出20多萬元填上首付款的差額?！　∈貏t解讀：　　廣東眾達律師事務所房貸事務律師廖茜茹表示，在房貸政策改變的情況下，開發(fā)商有義務通知消費者提高購房資金，同時準備好相關資料向銀行申報。但一般情況下發(fā)展商在與消費者簽訂買賣合同時已經(jīng)通過補充協(xié)議的方式另行做了約定，如果是因為消費者個人征信等原因不能夠獲批貸款，消費者要選擇一次性付款，否則視為消費者違約。在60天以內(nèi)，違約金為應交付房款的萬分之三，如果超過期限，違約金則上升為應付房款的5%?！　　∈貏t3 　　警惕中介虛設稅費名目 　　[稅費問題]　　事件回放：二手房買賣稅、費收取花樣繁多，讓一向自詡精明的李靖，也栽個跟頭，這一切要先從一家糊涂的中介說起。　　李靖來莞將近三年，一直租房子住，去年底有意購買一套小戶型，正巧曾經(jīng)有過租房交易的中介告訴她，南城一家配套便利的社區(qū)一戶業(yè)主，因為全家移民要出讓房產(chǎn)，價格和格局都讓她十分滿意。不過算價時，中介告訴她，因為房產(chǎn)還沒過兩年，%的“增值稅”，算下來多了將近4萬元的稅費，而中介算價時給了李靖一個“打包價”，就是所有稅費和中介費加起來一共6萬多元，沖動派的李靖直接下了定金?！　〉诙旎貑挝?，同事們聽了她的描述，都紛紛質(zhì)疑交易費太貴，李靖這才想到核對中介給的算價單，發(fā)現(xiàn)住宅根本沒有“增值稅”一說。氣憤的她找到中介，這家私人經(jīng)營的小中介上下一口咬定要收這筆稅款，查閱了文件甚至問了同行以后才發(fā)現(xiàn)，原來這家中介本身一直在做幾個較舊的小區(qū)二手買賣，從未交易過一些兩年以下的房產(chǎn)，此前讀過一些關于土地增值稅的報道，也就理所應當?shù)卣J為住宅也要收取?！　‰m然老板承諾不會收取這筆費用，但李靖已經(jīng)對中介充滿懷疑，無奈已經(jīng)交了定金，無法退回，老板一再保證不會亂收費，李靖還是發(fā)現(xiàn)交易時，在沒必要的情況下，中介選擇了幫她做快貸，多收了數(shù)千元的快貸費?！　∈貏t解讀：整個交易中，所涉及的費用包括契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、交易費、評估費、按揭費、中介費和物業(yè)維修基金，還有一些工本費性質(zhì)的比