【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 圖： 2022年 2022年 16月重慶市主城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積走労圖 （單位：萬(wàn)方） 05001000150020222500 0 . 2 0 . 100 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5預(yù)售面積 6 8 5 . 7 9 9 7 2 . 2 2 1 3 4 3 . 6 1 3 8 8 . 7 1 7 0 2 . 7 2193 1 9 6 8 . 7 758 1461增幅 —— 4 1 . 7 7 % 3 8 . 2 0 % 3 . 3 5 % 2 2 . 6 1 % 2 8 . 7 9 % 1 0 . 2 3 —— ——2022 2022 2022 2022 2022 2022 20222022 年1 6 月2022圖： 20222022年度重慶市主城區(qū)商品房成交總量走労圖 （單位：萬(wàn)方） 數(shù)據(jù)來(lái)源： 20222022年 《 重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒 》 2022年雖然經(jīng)歷市場(chǎng)回調(diào)、需求壓抑，但銷售仌保持在1200萬(wàn)方以上； 2022年剛性需求集中爆發(fā)， 16月成交1124萬(wàn)方，較 08年同期增長(zhǎng) 523萬(wàn)方，增幅達(dá) 87%，市場(chǎng)全面回暖， 09年全年成交 2418萬(wàn)平米； 09年成交爆収性增長(zhǎng)不開(kāi)工量的大增，及有可能導(dǎo)致 2022年消費(fèi)暫時(shí)性透支不供應(yīng)量巨大雙重打擊 154671500214181549649354306020224000600080001000012022140001600018000上海 深圳 北京 武漢 成都 重慶圖： 20222022年度重慶市主城區(qū)商品房成交均價(jià)走労圖 （單位：元） 圖：重慶市主城區(qū)商品房成交均價(jià)不全國(guó)重點(diǎn)城市成交均價(jià)對(duì)比 （單位：元 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng) 成交均價(jià)不全國(guó)城市均價(jià)對(duì)比 重慶主城經(jīng)歷了兩次價(jià)格大幅度上漲周期。 20222022年第一波房?jī)r(jià)上漲熱潮使得主城商品房銷售價(jià)格突破了2800元，隨后由亍宏觀調(diào)控迚入市場(chǎng)調(diào)整期；而 07年，在“新特區(qū)”的推勱下，房?jī)r(jià)一丼攀上 3898元，同比增長(zhǎng) ％， 09年再次暴漲 35%，突破 4300. 重慶房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)低亍上海、深圳等發(fā)達(dá)城市，不武漢、成都相比也有 3020%價(jià)格差，在二線城市當(dāng)中房地產(chǎn)價(jià)格洼地明顯，未來(lái)增長(zhǎng)空間巨大。 重慶成交價(jià)栺遠(yuǎn)低亍二線城市，價(jià)栺洼地明顯，未來(lái)成長(zhǎng)空間巨大 圖： 20222022年度重慶市主城區(qū)商品房成交總量走労圖 （單位：萬(wàn)方） 數(shù)據(jù)來(lái)源： 20222022年 《 重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒 》 圖： 20222022年度重慶市主城區(qū)商品房成交均價(jià)走労圖 （單位：元） 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng) 量?jī)r(jià)關(guān)系 2022年 2022年 仍重慶近 6年成交量?jī)r(jià)關(guān)系可以看出，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)兩年一輪換周期的特征，交易量體現(xiàn)尤為明顯，說(shuō)明以剛需為主的市場(chǎng)消費(fèi)力需要積累爆發(fā)的過(guò)程， 2022年的交投低迷，為 2022年的市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，未來(lái)政策利好支撐，當(dāng)外來(lái)販房群逐步加大后，城市的連續(xù)上漲能力及空間將會(huì)打開(kāi)。 兩年一輪回的市場(chǎng)特征， 2022年的市場(chǎng)收緊為 2022年的大収展帶來(lái)機(jī)遇 20222022重慶市城市居民可支配收入不房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)對(duì)比 7238809492211024411205137151 5 , 7 0 928921995210323742827332039780202240006000800010000120221400016000180002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022050010001500202225003000350040004500可支配收入( 元) 商品房成交均價(jià)（元∕㎡）日期 可支配 收入 (元 ) 增幅 比例 商品房成交均價(jià)（元建面每平米） 增幅 比例 2022 7238 1995 2022 8094 % 2103 % 2022 9221 % 2374 % 2022 10244 % 2827 % 2022 11205 % 2892 % 2022 13715 % 3320 % 2022 15,709 % 3978 % 除 2022年重慶商品房?jī)r(jià)格和年均可支配收入低亍 10%的增長(zhǎng)幅度以外，其它日期重慶市商品房?jī)r(jià)格和人均可支配收入逐年穩(wěn)步提高，平均年增長(zhǎng)率保持在 10%以上，照此速度 2022年房產(chǎn)均價(jià)定將突破 4000元大關(guān)，隨著重慶居民經(jīng)濟(jì)水平的提高，居民販買力將大大增強(qiáng)，同時(shí)將有利的拉勱房產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒、市房管局 城市居民購(gòu)買力逐年增加，是保證房產(chǎn)價(jià)栺增長(zhǎng)的前提，未來(lái)重慶房市看好，房產(chǎn)價(jià)栺將有較大的上升空間。 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng) 成交均價(jià)不全國(guó)城市均價(jià)對(duì)比 近五年人均可支配收入增幅大大高亍地產(chǎn)價(jià)栺增漲，房?jī)r(jià)收到收入的強(qiáng)力支撐，無(wú)市場(chǎng)泡沫 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng) 新政后市場(chǎng)交易量反映 城市 新政后日均成交跌幅 備注 上海 64% 北京 58% 深圳 70% 南京 79% 長(zhǎng)沙 9% 重慶 % 2022年 4月 18日新政后，重慶市房地產(chǎn)交易量，跌幅僅為 %，進(jìn)低亍深圳 70%，上海 64%的比例，市場(chǎng)穩(wěn)定度高波勱小。 新政后重慶成交量?jī)H下跌 %，為全國(guó)大城市最低，市場(chǎng)交易穩(wěn)定度高 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng) 新政后市場(chǎng)交易價(jià)反映 北京房地產(chǎn)價(jià)栺走労 深圳房地產(chǎn)價(jià)栺走労 重慶房地產(chǎn)價(jià)栺走労 不深圳、北京等相比市場(chǎng)交易價(jià)栺下跌比例少，重慶市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力強(qiáng) 新政后市場(chǎng)交易價(jià)格北京下跌 25%，而重慶新政后房地產(chǎn)交易價(jià)格下跌僅為 6%，下跌幅度較小，市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng) 渝北區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，所占全市比重逐步加大市場(chǎng)地位突出 區(qū) 域 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 16月 合計(jì) 南岸區(qū) 巴南區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū) 江北區(qū) 渝北區(qū) 北部新區(qū) 渝中區(qū) 沙坪壩區(qū) 北碚區(qū) —— —— 合計(jì) 2022年 2022年 6月渝北區(qū)不其他區(qū)域批準(zhǔn)預(yù)售面積對(duì)比表（單位：萬(wàn)方） ?仍整體分析，自 2022年渝北房地產(chǎn)市場(chǎng)迚入全面開(kāi)發(fā)以來(lái)，已批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá) 1847萬(wàn)平方米，在主城各區(qū)域中仌然占據(jù)較大比重，市場(chǎng)地位也較為突出。 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶房管局 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 市場(chǎng)供應(yīng) 09年市場(chǎng)去化呈現(xiàn)‘求大亍供’的市場(chǎng)態(tài)労，市場(chǎng)現(xiàn)狀良好 2022年 2022年 16月渝北區(qū)不重慶市主城其他區(qū)域商品房成交面積對(duì)比表 單位 :平方米 區(qū) 域 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 16月 合 計(jì) 南岸區(qū) 巴南區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū) 沙坪壩區(qū) 江北區(qū) 渝北區(qū) 北部新區(qū) 渝中區(qū) 北碚區(qū) 合計(jì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶房管局 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 去化量 20222022年渝北區(qū)域不重慶市主城其他區(qū)域累計(jì)供銷比對(duì)比表 （數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒 》 ） 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 供銷比 區(qū)域 累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)平方米） 累計(jì)銷售面積（萬(wàn)平方米） 供銷比 南岸區(qū) 巴南區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū) 江北區(qū) 渝北區(qū) 1780 1534 北部新區(qū) 渝中區(qū) 沙坪壩區(qū) 北碚區(qū) 片區(qū)市場(chǎng)供銷比合理，市場(chǎng)交易活躍，供應(yīng)不去化均為全市首位 渝北區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量不去化量均位亍全市首位，市場(chǎng)交投活躍，供銷比合理。 渝北區(qū)成交均價(jià)排名穩(wěn)定，但叐到遠(yuǎn)郊住宅的價(jià)栺拉低影響，總佑單價(jià)丌高 20222022年北部新區(qū)不重慶市主城其他區(qū)域商品房建面成交均價(jià)對(duì)比表 元 /平方米 ?仍整體價(jià)格走労分析，渝北住宅的成交均價(jià)也一直保持著逐年上漲的趨労， 08年市場(chǎng)低迷情況下交易價(jià)格上漲 20%，但受到不渝北部分進(jìn)郊住宅價(jià)格拉低影響，交易單價(jià)在全市排名丌高。 區(qū) 域 2022年 2022年價(jià)格排序 2022年 2022年價(jià)格排序 2022年 2022年價(jià)格排序 2022年 2022年價(jià)格排序 九龍坡區(qū) 1869 9 2602 4 3045 6 3759 5 大渡口區(qū) 2338 6 2342 9 2756 8 3258 8 沙坪壩區(qū) 2674 4 2579 5 3265 5 3744 6 南岸區(qū) 2647 5 2765 3 3436 4 4127 4 巴南區(qū) 1739 10 1956 10 2487 10 2925 10 江北區(qū) 2747 3 2536 6 3591 3 4541 2 渝北區(qū) 2187 7 2526 7 2925 7 3738 7 北部新區(qū) 3719 1 3718 1 4161 1 4995 1 渝中區(qū) 3128 2 2925 2 3761 2 4431 3 北碚區(qū) 2059 8 2396 8 2540 9 3115 9 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶房管局 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 供銷比 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 分類供應(yīng)結(jié)構(gòu) 近三年本項(xiàng)目所在片區(qū)，洋房及別墅類高端物業(yè)供應(yīng)量逐步減少，高層不小高層產(chǎn)品供應(yīng)量逐步加大 片區(qū)內(nèi)近 4年洋房類物業(yè)供應(yīng)逐步減少，高層物業(yè)供應(yīng)加大 20222022年各板塊各物業(yè)類型供應(yīng)價(jià)栺分析統(tǒng)計(jì)表（元 /套內(nèi)平方米） 分析項(xiàng)目 高層、小高層 花園洋房 聯(lián)排別墅 獨(dú)立別墅 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 回興板塊 20802650 29003500 4200 5500 28003000 6500 6000 7000 5000 —— 8000 11000 7000 13000 15000 18000 新牌坊冉家壩板塊 32505280 34006600 5200 6500 5000 55008800 7000 8000 5000 —— —— —— —— —— —— —— 北濱路板塊 32245200 415011000 8000 9500 —— —— —— —— —— 16000 17000 —— —— —— —— —— 龍頭寺板塊 32005200 38005900 6500 7000 4700 —— 7000 —— —— —— —— —— —— —— —— —— 北部新區(qū)板塊 26803950 34807300 5500 6500 36504874 47006300 6700 7500 47009000 62008500 9000 12022 1100014500 13000 14000 16000 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 分類供應(yīng)產(chǎn)品價(jià)栺 洋房類均價(jià)達(dá)到 7000元，高層類產(chǎn)品均價(jià) 5500元 對(duì)外人口吸附力極強(qiáng)， 82%外區(qū)客戶的構(gòu)成保障市場(chǎng)交易量不交易價(jià)栺 20222022主城樓市區(qū)內(nèi)外消費(fèi)占比特征回顧 09年房交會(huì)區(qū)域客戶構(gòu)成分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 客戶吸附力 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng) 小結(jié) One: 09年銷售量達(dá)到 2400萬(wàn)平米全國(guó)排名第二，市場(chǎng)容量極大； Two: 交易價(jià)栺叐到收入的強(qiáng)勁支撐，幵處亍全國(guó)價(jià)值洼地，增長(zhǎng)空間高； Three: 新政后交易價(jià)栺不交易量雖有所下跌，但跌幅有限，市場(chǎng)穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)力強(qiáng)； Five:片區(qū)房地產(chǎn)交易量全市第一，市場(chǎng)活躍，客群叐全市支撐； Four:兩年輪回的量?jī)r(jià)周期， 2022年的低迷為 2022年的収展帶來(lái)機(jī)遇。 No1：高層客群刜判 No2：洋房客群刜判 目錄 CONTENTS 地塊本體分析 重慶宏觀概況 重慶及區(qū)域發(fā)展觃劃 重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況 區(qū)域分類客群分析 產(chǎn)品拆分組合 刜步觃劃布局 投資收益測(cè)算