【文章內容簡介】 動態(tài)、市場分析……等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。 直接征詢。這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。下詢調查要注意對象的選擇性，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次、被訪人員，使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。 現場踩點調查。這是不少發(fā)展商、代理商作市場調查常用的辦法。調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面，從其內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。 4 市調的方式 調查方式很多，結合各種課題，幾種方法可有機結合，以求得到可信度較高而周詳的結果 直接調查直接與政府人士、房地產代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關機構及市場中的活躍人士廣泛交流接觸、詢問、請教。 優(yōu)點：速度快，信息可信。 缺點：工作量大。 間接調查 通過報紙、刊報及有關媒體收集有關房地產信息，發(fā)展動態(tài)，市場分析等資料。 優(yōu)點：易得。 缺點：分析去偽存真過程需專業(yè)。 直接征詢 按一定比例把需征詢的問題編制成問卷，但需注意調查對象要合理選擇，具有代表性，方式有街頭隨機訪詢、展銷會上集中訪詢及上門訪詢，三者可有機結合。 優(yōu)點：有較強的參照性。 缺點：工作量大，投入人員多。 現場踩點調查 直接去銷售現場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調查觀察詢問，從而獲得有關資料。由于了解的信息往往有夸大和不足之處，所以需綜合側面了解，增強結果的可信度。 優(yōu)點：易操作。 缺點：需專業(yè)地分析信息，才能得到結果。 附：調查方式很多，結合各種課題，幾種方法可有機結合，以求得到可信度較高而周詳的結果。5 市調的內容 以當地居民現有住房狀況及需求狀況，即消費行為調查一、區(qū)域概況 區(qū)域簡介（三緯經濟部分） ①　區(qū)域介紹 城市別名，在全國和全省的地位。 ②　人口 包括人口總量及區(qū)域內各小區(qū)域人口分布、城鎮(zhèn)和農村人口比例、人口增長情況、人均壽命。 ③　區(qū)域劃分 下屬幾個區(qū)，包括經濟開發(fā)區(qū)有否及其地位。 ④　歷史人文景觀 有關該城市的歷史、重點風景旅游景點。 ⑤　交通條件 交通便利性，港口、機場、車站等情況。 ⑥　公共設施 有關醫(yī)療、休閑等設施情況。 ⑦ 教育、文化情況 居民受教育情況。 ⑧ 其它 宏觀經濟部分 ① 當地經濟構成 各產業(yè)比例，即第一、二、三產業(yè)比例。 ② 主要支柱產業(yè)情況 ③ 國民生產總值及GDP值 包括在全國或全省的排名。 ④ 主要的一些大企業(yè)情況 ⑤ 其他 微觀經濟部分 ① 人均收入及各支出比例 ② 生活方式及社會時尚 ③ 消費理念 ④ 就業(yè)情況 ⑤ 其他 整體評述和遠景展望二、房地產市場 國家政府的有關方針政策、法律規(guī)及有關變化趨勢（注：按各部門劃分） ① 房地產管理部門 A、 對開發(fā)商 a. 有關預售證的發(fā)放條件 b. 對建筑產品的一些要求，包括有關材料的運用 c. 其他 B、 對消費者 a. 有關拆遷的安置方式 b. 房改房交易的規(guī)定 c. 房價的控制 d. 其他 C、 對中介代理機構 a. 有關從業(yè)人員的資質考核 b. 機構的其他管理條約 ② 土地局 A、 土地的轉讓方式及價格控制 B、 土地的年供給量 C、 有關土地的其他規(guī)定 ③ 規(guī)劃局 A、 城市的規(guī)劃方向、區(qū)域定位及遠景規(guī)劃 B、 拆遷力度 ④ 交通部門 A、 有關道路網的建設 B、 重點交通基礎設施的建設 C、 對私人購車的一些政策 ⑤ 銀行 A、 存款利率，按揭貸款的利率 B、 按揭年期及業(yè)務方式等 C、 對開發(fā)商的貸款支持 ⑥ 稅、費部門 A、 有關交易的稅、費 B、 辦有關證件的收費情況 C、 對開發(fā)過程的收費情況，包括配套費等 ⑦ 其他政府部門 A、 公安部門關于購房入戶的政策 B、 貨幣分房的施行力度 ⑧ 與房地產有關的其他信 房地產現狀 ① 以當地居民現有住房狀況及需求狀況，即消費行為調查。（附表） 注：通過問卷調查分析，比例為當地 人口的2‰。 A、 居民收入情況 B、 居住情況 C、 置業(yè)意向 ② 房地產上一時期概括（一般以上一年度）及同期比較 A、 交易面積、交易金額 B、 價格走勢 C、 各樓型的比例 ③ 本年度的推案量及需求預測 注：指主管部門的預測有關媒體上可獲取。 ④ 房地產開發(fā)商的調查（附表） A、 開發(fā)商基本情況 B、 有關業(yè)績 C、 新動向 ⑤ 代理行業(yè)的調查（附表） A、 個案推出中代理公司參與的比整個市場代理的氛圍。 B、 例 C、 參與的方式 D、 主要公司情況 ⑥ 專做二手房中介情況 A、 市場情況 B、 有關公司 ⑦ 個案調查（附表） A、 已結盤 B、 現在開盤 C、 年內將開盤 D、 個案調查需提交的結果 a、 個案區(qū)域分布圖（在地圖上標出） b、 等價位曲線圖 c、 分析總結出幾大區(qū)域，并總結出特點 ⑧ 重點樓盤跟蹤檔案（附表） 時時關注重點樓盤，包括廣告宣傳方向、銷售進展一切信息（此步工作由各事業(yè)處處長負責）三、重點區(qū)域市調（公司在該區(qū)域有項目時） 區(qū)域周邊環(huán)境調查（附表） A、 周邊自然和綠化景觀 B、 教育、人文景觀 C、 各種污染程度 D、 周邊社區(qū)素質 周邊市政配套便利性 區(qū)域周邊居邊消費行為調查（附表） 區(qū)域重點樓盤調查（附表） 分析總結區(qū)域區(qū)的主力客戶群，價格定位等基本信息，為公司的簡報制作做好準備。 四、其他方面調查 1有關媒體調查 ① 可使用媒體情況 ② 各媒體有關房地產的欄目、專刊情況 ③ 各媒體收費情況 ④ 總結區(qū)域房地產宣傳廣告投入情況 ⑤ 要求提供各欄目的簡介，價位表原件，此步工作為事業(yè)處負責完成。 6 來自貸款購房者的調查報告 福利分房即將成為歷史，住房貨幣化成為大勢所趨，越來越多的人已經將目光逐步投向個人貸款買房隨著國家住房制度改革的不斷深入，福利分房即將成為歷史，住房貨幣化成為大勢所趨，越來越多的人已經將目光逐步投向個人貸款買房。近日，建行對近年來已申請貸款買房的1000個家庭進行了調查分析。 貸款買房的人收入相對較低 在個人貸款買房的1000戶中，年收入5萬元以下的543人，％；年收入5萬元至10萬元的252人，％；年收入10萬元至20萬元的102人，％；年收入20萬元至30萬元的37人，％；年收入30萬元至40萬元的28人，％；年收入40萬元至50萬元的8人，％；年收入50萬元以上的30人，占總人數的3％。其中年收入最高的為300萬元，年收入最低的為1萬元。 從以上數字可以看出，％年收入在5萬元以下，％，中低收入者對貸款買房的需求較大。，最高的和最低的差距較大 1000戶共貸款20915萬元，其中貸款5萬元以下的72人，％；貸款6萬元至10萬元的258人，％，貸款11萬元至20萬元的323人，％；貸款21萬元至30萬元的154人，％；貸款31萬元至40萬元的68人，％；貸款41萬元至50萬元的39人，％；貸款51萬元至100萬元的77人，％；貸款101萬元以上的9人，％。1000戶中個人單筆貸款額最高的為230萬元。 以上數字說明，大量的貸款還是集中在中低收入的人群中。貸款人以企業(yè)一般管理人員及私營業(yè)主居多，國家干部和普通職工也占相當的比例。 1000戶貸款人中，國家干部183人，％；企業(yè)一般管理人員352人，％；私營業(yè)主234人，％；普通職工188人，％；專業(yè)人士43人，％。 在1000戶中，年齡在25－45歲居多，％，其中年齡最大的60歲，年齡最小的18歲，男性709人，女性291人。 房價在15萬元左右的最有吸引力，90平米上下的二、三居室最受歡迎 在1000戶中，房價5萬元以下的16人，％；5萬元至10萬元的89人，％；10萬元至20萬元的356人，％；20萬元至30萬元的167人，％；30萬元至40萬元的123人，％；40萬元至50萬元的80人，占總人數的8％；50萬元至100萬元的117人，％；100萬元以上的52人，％。，最高的為每套340萬元。購房面積60平方米以上的30人，占總人數的3％，60平方米至80平方米的167人；80平方米至100平方米的272人，％；120平方米至140平方米的125人，％；140平方米至160平方米的89人，％；160平方米至200平方米以上的78人，％。其中面積最大的別墅為530平方米。 貸款期限多數都在10年到20年之間 在1000戶中，貸款期限在1年至3年（含）的12人，％；4年至5年的225人，％；6年至10年的31人，％；11年至20年的732人，％。貸款期限的長短是由貸款人年收入的多少和貸款金額的大小決定的。個人住房貸款是采取月均等額還款的方式分期付款，按規(guī)定月均還款額一般不超過月收入的50％。1000戶中。 首期付款比例在3－4成者為最多 在1000戶中，首期付款比例在20％至30％的60人，占總人數的6％；30％至40％的637人，％；40％至50％的113人，％；50％至60％的107人，％；60％至70％的51人，％；70歲以上的32人，％。1000戶中，首期付款比例最高的達80％。 7 人居展住在杭州問卷調查 反映樓市新動向山水融為一體的自然風光，是吸引人們前來居住的最大原因。 在閉幕的中國（杭州）最佳人居環(huán)境展覽會上，承辦方做了一次大型的住在杭州問卷調查，結果顯示45％的被調查者認為，杭州最理想的居住區(qū)域是西湖邊。 山水融為一體的自然風光，是吸引人們前來居住的最大原因。 在回答您認為最理想的居住地這一問題時，有45％的人認為，要江河湖山融為一體；22％的人喜歡水景；19％選擇海景；14％想居住在山邊。正是因為人們想要山山水水，民以有山有水的城市成了人們心目中理想的居住地。 在回答如果讓您選擇在國內居住，您最想住哪個城市這一問題時，56％的被調查者選擇了杭州，分別為13％、12％、7％。幾個大城市上海、深圳、北京分別為7％、3％和2％。那些想住在杭州的人們，又喜歡住在杭州的哪個區(qū)域呢？除了45％的人選擇西湖邊外，錢塘兩岸也頗受歡迎，有17％的人選擇了錢塘江，％的人選擇了濱江。集中了杭城一大批精品住宅的蔣村商住區(qū)，選擇率也比較高，％。運河和東河為5％％，城北則被人認為不太理想，％。在幾個傳統(tǒng)的問題如購房因素、房價、面積、戶型結構中（如表），調查的結果則反映了房產市場新的勸向。環(huán)境成為買房時人們最先考慮的因素；人們對房價的心理接受度也在提高，超過三分之一的人已經開始接受每平方3000元以4500元的房價，但大多數人能接受的房價目前在市場上還不多見；人們對面積的需求進一步增大，選擇120－％；躍層和錯層成為最理想的戶型結構。 調查還表明，郊區(qū)住宅的未來購買潛力十分大。在回答如果交通條件很好，您會選擇在哪個地區(qū)居住這一問題時，盡管有一半的人回答了市區(qū)，但也有25％的人表示愿意到車程在40分鐘左右的生態(tài)住宅居住，有10％的人選擇了近郊住宅，％的人愿意去濱江，％。 由此可見，如果杭州郊區(qū)能出現環(huán)境好，面積在120－150平方米之間，公共配套設施和物業(yè)管理好的住宅小區(qū)，相信會有相當多的人愿意去這樣的地方買房。 8 武漢市房地產市場調查 這部分人對小區(qū)的環(huán)境、價格、配套、工程質量等都要求較高，并較為青睞多層住宅的中等戶型 2000年8月，武漢市信測房地產營銷策劃有限公司完成了武漢市居民住房消費情況的市調，市調結果表明目前有三分之一家庭住房仍不寬裕，及在今后一段時間內，很大一部分人有購房意向，購房的有效群將集中在首次置業(yè)者，這部分人對小區(qū)的環(huán)境、價格、配套、工程質量等都要求較高，并較為青睞多層住宅的中等戶型，希望這樣的調查能讓開發(fā)商認清當前需求，緊跟市場的步伐，更好地找準市場。 武漢居民對現住房最不滿意之處： 前三位：小區(qū)規(guī)劃配套；物業(yè)管理；交通條件 武漢居民買房最關注之處： 前三位：周邊與小區(qū)內環(huán)境；價格；工程質量 武漢居民最歡迎的付款方式： 前三位：按揭；分期付款；公積金貸款 武漢市信測房地產營銷策劃有限公司2000年8月對武漢市市民住房消費調查： 一、市民住房性質為： （1）％；（2）單位集資建房13％；（3）％；（4）％；（5）％。 二、市民現住房的建筑面積： （1）30－％；（2）71－％；（3）91－％；（4）111－％；（5）％。 三、市民現住房不滿意之處（多選）： （1）％；（2）％；（3）％；（4）％；（5）通風、采光304％；（6）％；（7）綠化、％；（8）％；（9）％；（10）％。 四、您買房是因為（多選）： （1）首次購買，滿足居住需要：％；（2）二次購房，改善居住條件：％；（3）為父母或子女購買：％；（4）投資：％。 五、您買房較關注于（多選）： （1）％；（2）％；（3）質量87％；（4）％；（5）％；（6）％；（7）％；（8）％；（9）％；（10）％。 六、您選擇哪種規(guī)劃形態(tài)： （1）％；（2）％；（3）％；（4）％。 七、需求面積： （1）％；（2）51－％；（3）81－％；（4）101－％；（5）121－％；（6）％。 八、可接受購房款： （1）10－25萬74％；（2）25－％；（3）％。 九、可接受房型（多選）： （1）322：％；（2）221：％；（3）422：％；（4）311：％；（5）％；（6）111：％。 十、對戶型使用面積要求： 客廳（含餐廳）：（1）18－％；（2）26－％；（3）35－％；（4）％； 主臥室：（1）9－％；（2）12－％；（3）15－％；（4）％； 廚房：（1）6－％；（2）7－％；（3）8－％；（4）％。 十一、衛(wèi)生間數量： （1）％；（2）％；（3）％。 十二、陽臺類型：（1）％；（2）％； 陽臺面積：（1）％；（2）5－％；（3）％； 朝向：（1）％；（2）％。 十三、可接受付款方式（多選）： （1）％；（2）％；（3）％；（4）％。 十四、分期或按揭可承受的首期款額： （1）％；（2）3－％；（3）10－％。 十五、需要配套設施（多選）： （1）幼兒園、％；（2）％；（3