【文章內(nèi)容簡介】 處將按照“末位淘汰制”對其淘汰或留崗察看一個月，同時完成補崗工作?！?年度考核——年度綜合考核評定為“A級、B+級”的員工，可作為年終表彰先進個人的候選人，作為晉級、加薪的參考條件?！?年度綜合考核評定為“B級”的員工，繼續(xù)在現(xiàn)崗工作。——年度綜合考核評定為“B級”的員工，做留職察看處理，對其提出不足之處及改進措施，限期改正?！甓染C合考核評定為“C級”的員工，美術(shù)館項目管理處將按照“末位淘汰制”予以淘汰，同時完成補崗工作。第三章 物業(yè)管理日常服務(wù)標準、承諾指標及措施第一節(jié) 管理總目標及承諾我公司承諾在簽訂委托合同并順利進駐該項目后，在硬件和配套設(shè)施滿足條件的前提下：★ 按照“北京市優(yōu)秀管理大廈”標準管理；★ 為館方創(chuàng)造良好、可靠的美術(shù)館展覽環(huán)境；★ 為館方員工創(chuàng)造文明、潔凈的工作環(huán)境；★ 為館方員工提供舒適、溫馨的綜合服務(wù)；★ 為館方外來參觀人員提供熱情、周到的接待服務(wù)；★ 為館方樹立美術(shù)館的良好形象。第二節(jié) 承諾指標及采取措施序號服務(wù)項目標準或承諾指標擬 采 取 的 措 施1綜合服務(wù)物業(yè)管理的客戶滿意率98％項目主管每月與館方交流和溝通一次。每季度向館方辦公人員發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見表，了解服務(wù)情況并及時改進不足。對外來參觀人員在接待登記時隨時征詢意見。服務(wù)有效投訴率≤1%，投訴處理率100%建立健全的投訴處理機制，設(shè)立咨詢及投訴接待處，隨時處理客戶意見；項目管理處定期組織投訴處理的培訓(xùn)和考核，保證服務(wù)質(zhì)量達到標準。2工程管理設(shè)備、設(shè)施完 好 率100％制定嚴格詳細的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)和檢查制度及劃分責(zé)任區(qū)，定期巡檢、維護和保養(yǎng)，建立維保登記臺賬，保證設(shè)備、設(shè)施的完好無損和正常使用。各工程部負責(zé)監(jiān)督各項工作的落實情況，并跟蹤驗證。智能化系統(tǒng)運行正常率98％制定詳細的弱電系統(tǒng)管理規(guī)定，非專業(yè)人員嚴禁操作。落實責(zé)任人負責(zé)對智能化系統(tǒng)進行定期維保和日常運行維護，確保系統(tǒng)運行正常率達98％。房屋完好率100％由各工程部根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃并組織各技術(shù)工種人員實施，每年對房屋及設(shè)備設(shè)施進行安全普查。嚴格日常監(jiān)督管理，確保無人為損壞。落實日常養(yǎng)護管理制度，發(fā)現(xiàn)有損壞及時維修。日常小修、報修及時率100％，返修率≤1%實行24小時接待報修服務(wù)，維修人員在接到報修后10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。根據(jù)房屋特點庫存相關(guān)工程材料，并保證進庫物品合格。加強水、電、土建維修人員專業(yè)知識培訓(xùn)，操作人員持證上崗，嚴格按技術(shù)操作規(guī)程作業(yè)。綜合服務(wù)人員對維修情況進行回訪和確認，保證維修及時率和維修工程合格率。較復(fù)雜的維修項目需制定施工方案，由公司工程領(lǐng)班監(jiān)督施工。3保安管理安全保障滿意率100％嚴格崗位責(zé)任制和巡邏制度，安全保障內(nèi)容、標準和要求明確；保安班長每崗不少于一次巡視，隨時發(fā)現(xiàn)問題并糾正。定期組織培訓(xùn)和考核，保證每位上崗保安人員達到安保素質(zhì)要求；密切聯(lián)系所在區(qū)域安全管理部門，隨時掌握安保防范信息，保證有目的的做好安全防范工作。無因物業(yè)管理責(zé)任引發(fā)的治安、火災(zāi)責(zé)任事故和刑事案件保證保安員骨干由駐京部隊退伍軍人組成，提供專業(yè)化、優(yōu)質(zhì)安全的管理和服務(wù)。制定并組織落實治安、消防、車輛、交通管理制度，制定各種有效的緊急情況預(yù)案并定期組織培訓(xùn)和演練。說明：表中未列指標，按“全國物業(yè)管理示范大廈”標準執(zhí)行。第四章 安全護衛(wèi)服務(wù)第一節(jié) 保安服務(wù)范圍一、美術(shù)館項目保安服務(wù)范圍負責(zé)美術(shù)館大門以內(nèi)所有部位區(qū)域安全護衛(wèi)。負責(zé)對美術(shù)館大門以內(nèi)的治安巡邏及公共秩序的維護，勸阻各種不當(dāng)行為。負責(zé)對來訪人員及參觀的通報、登記工作，維護美術(shù)館的安全，負責(zé)檢驗進出人員所攜帶的物品。24小時對美術(shù)館實施全封閉式管理并設(shè)固定崗和樓內(nèi)巡邏崗進行有機結(jié)合。負責(zé)美術(shù)館樓內(nèi)的治安、消防、安全管理維護，發(fā)現(xiàn)問題及時報告處理負責(zé)對美術(shù)館樓內(nèi)可疑情況的查、問，并及時向有關(guān)部門報告處理。制定美術(shù)館樓內(nèi)各類安全應(yīng)急防護預(yù)案，并組織演練和實施。負責(zé)美術(shù)館樓內(nèi)治安監(jiān)控設(shè)備的有效運行，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并上報。第二節(jié) 整體安全防范措施一、的整體安全防范針對該項目的不同特點，安全防范總體原則手段為：全面布控，區(qū)域分隔，重點設(shè)崗與不間斷巡查相結(jié)合，人防與技防相結(jié)合進行管理。轄區(qū)內(nèi)安全管理設(shè)置治安中控崗、大門崗、巡視崗，同時制定全面、嚴格的管理制度和科學(xué)、有效的作業(yè)程序，以確保美術(shù)館整體安全防范工作。針對各種可能發(fā)生的突發(fā)時間制定具體的應(yīng)急方案，經(jīng)常組織護衛(wèi)人員進行專業(yè)訓(xùn)練和消防演練，提高護衛(wèi)人員的綜合素質(zhì)，對人員、物品進行嚴格管理和提供安保服務(wù)，做到在物業(yè)管理責(zé)任范圍內(nèi)“安放設(shè)施無故障、監(jiān)視控制無死角、巡視檢查無遺漏、執(zhí)勤上崗無雜念”，保證無因管理責(zé)任引發(fā)治安，火災(zāi)責(zé)任事故和刑事案件。第三節(jié) 保安員崗位管理一、大門崗管理負責(zé)對進出美術(shù)館人員的管理登記，嚴禁非工作人員進入。負責(zé)落實美術(shù)館領(lǐng)導(dǎo)對大門崗安全管理的其他要求。負責(zé)維護管轄區(qū)域的防火安全，維護公共秩序，負責(zé)對可疑人員的禮貌查、問并及時上報處理。負責(zé)對攜帶物品出入的人員進行登記管理。嚴守值班制度，負責(zé)各類異常情況的處理，維護信息控制中心安全。二、消防監(jiān)控崗管理消防中心實行24小時輪班制度，值班員必須堅守崗位，不得隨意離開值班室，保持高度警惕性，做好值班記錄。值班人員熟練掌握報警設(shè)備的操作程序，必須持有有效操作證上崗。保持室內(nèi)設(shè)備整潔有序。消防中心嚴禁其他無關(guān)人員進入，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準的有關(guān)人員進入時嚴格做好出入登記。每天值班員檢查消防系統(tǒng)是否正常，發(fā)現(xiàn)隱患立即上報處理。出現(xiàn)報警信號，立即檢查信號真?zhèn)吻闆r。消防中心內(nèi)應(yīng)配有手持滅火器材，消防斧、消防扳手。發(fā)現(xiàn)火警立即報告，并組織進行撲救。根據(jù)火情并及時報119。組織指揮應(yīng)急疏散。三、治安監(jiān)控崗管理 治安監(jiān)控室實行24小時值班制度。 嚴格按治安監(jiān)控操作規(guī)程進行操作，沒有上級指示，不得私自更改操作程序。 認真監(jiān)視監(jiān)控畫面，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即報告并妥善處理。熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的功能和操作方法。愛護設(shè)備器材，認真維護保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時報告，保持室內(nèi)設(shè)備整潔有序。堅守崗位，認真負責(zé)，未完成交接班手續(xù)不能離崗。六、巡邏崗管理制定細致、科學(xué)、全面的巡邏路線和巡視作業(yè)規(guī)程，并由項目管理處護衛(wèi)負責(zé)人監(jiān)督實施。制定有效可行的巡查問題處理流程和突發(fā)事件處理預(yù)案，明確巡查的重點部位，對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理上報。巡視發(fā)現(xiàn)問題—護衛(wèi)值班室—啟動突發(fā)事件處理預(yù)案—報告值班負責(zé)人—指揮行動（必要時通知業(yè)主方或報警）—處理記錄和總結(jié)分析。巡查護衛(wèi)員對管轄區(qū)內(nèi)實行不間斷巡視管理，嚴格控制可疑人員出入和不安全因素的產(chǎn)生，并建立詳細的巡查記錄。嚴格執(zhí)行本區(qū)域內(nèi)的巡查制度，檢查各層衛(wèi)生間、茶水間、地下室、消防通道、水、電、氣、施工現(xiàn)場人員公共設(shè)施等重點部位，做到及時發(fā)現(xiàn)不安全隱患，果斷處理或報告上級領(lǐng)導(dǎo)。第四節(jié) 消防管理結(jié)合美術(shù)館的特殊性和重要性，我們將消防安全管理工作列為該項目的安全防范重點工作，擺放在各類安全防范工作的首位。為了確保該項目的安全，針對消防安全管理工作制定如下措施：一、消防管理機構(gòu)及安全檢查成立以管理處主管為組長的消防責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)：組建一支由全體護衛(wèi)員為主的義務(wù)消防隊伍和管理處全體員工參與的消防安全知識宣傳防范隊伍，24小時待命，根據(jù)該項目的特點，制定相應(yīng)的防火應(yīng)急預(yù)案，如遇突發(fā)情況，保證做到組織指揮有序、通信聯(lián)絡(luò)暢通、判斷問題準確，物資保障到位，處置問題果斷，任務(wù)分工明確，確保該項目的防火安全。建立消防安全檢查制度；有項目管理處安全護衛(wèi)組依據(jù)項目消防管理制度，定期進行防火巡查；工程人員依據(jù)《消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃》定期進行維護，定期對項目電器設(shè)備進行防火檢查；保潔人員負責(zé)隨時對項目廢棄易燃物品的清理；客服人員負責(zé)對客房及服務(wù)區(qū)域的防火安全防護檢查；做到項目管理處人員全員參與，確保該項目防火安全。項目護衛(wèi)員每班負責(zé)對管轄區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施進行巡查一次；每周有安全護衛(wèi)組織對管轄區(qū)域內(nèi)的消防器材、設(shè)施巡查一次；每月有管理處主管組織各部門府管轄區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施進行一次防火普查；公司安保部每季度對該項目進行一次防火安全檢查；對查出有問題的及時糾正，并認真按標準分被填寫《消防安全日檢記錄》、《消防安全周檢、月檢記錄》、《消防安全季檢、年檢記錄》，記錄統(tǒng)一由安全護衛(wèi)組存檔。展覽期間增加安全檢查頻次；由管理處主管現(xiàn)場組織各部門對管轄區(qū)各展區(qū)公共區(qū)域進行防火普查，重點對電器、廢棄易燃物、消防設(shè)施設(shè)備的性能等檢查，護衛(wèi)人員不間斷對占領(lǐng)區(qū)進行防火巡查，并填寫巡查記錄，確保發(fā)現(xiàn)隱患及時排除。護衛(wèi)人員協(xié)助項目工程技術(shù)人員每日對消防系統(tǒng)進行檢查一次；每周對消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施按標準進行維護保養(yǎng)一次；每月由公司的工程部組織專業(yè)技術(shù)人員對項目消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施按《國家消防設(shè)備設(shè)施維護標準》進行檢查維護一次，定期進行檢測檢查，及時排除隱患，發(fā)現(xiàn)問題立即采取措施處理，并填寫《消防設(shè)備設(shè)施維保記錄》，確保項目消防自動報警系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備設(shè)施運行正常，工作穩(wěn)定。每月組織一次消防知識培訓(xùn)，每季度組織一次消防演練，貫徹“全員參與、預(yù)防為主、防消結(jié)合”的防火管理措施，并嚴格執(zhí)行。定期組織有業(yè)主參加的大型消防演習(xí)，宣傳消防知識，提高物業(yè)管理人員和業(yè)主的防火自救能力和安全消防知識。配合上級部門的檢查和抽查，保證符合公安消防部門的要求（法律和規(guī)定）。二、消防設(shè)備的檢查、維護、保養(yǎng)消防監(jiān)控主機。按主機復(fù)位鍵，檢查主機系統(tǒng)是否有異常、故障的顯示，然后按消聲鍵消去控制器的聲音，再立即按復(fù)位鍵或恢復(fù)到機器報警前的正常狀況。消防泵、噴淋泵。電源是否正常，主閥門是否處于常開狀態(tài)，逆流閥關(guān)閉是否正常（噴淋泵還要檢查水壓是否正常），清潔情況如何，消防聯(lián)動柜直接啟動是否正常，每年年底做一次流量試驗。疏散出口指示燈。檢查指示燈安裝是否牢固，指示燈下玻璃面板有無劃傷或破裂現(xiàn)象，電源指示燈是否亮，然后斷開交流電，如果顯示屏發(fā)光，說明該燈是好的。煙感器、溫感器。檢查與底座接觸是否良好，外觀是否干凈，安裝傾斜度不大于45度，煙感器無遮擋，處于良好狀態(tài)，抽檢10%，完好率達100%。消防結(jié)合器。檢查結(jié)合器開關(guān)良好，接合頭是否靈活、完好、標志是否清楚，接合器是否被其他物體阻擋埋壓。噴淋頭。檢查有無漏水情況，外觀是否正常，觀察監(jiān)控主機噴淋系統(tǒng)是否良好。消防栓。檢查栓門是否良好，封條是否完整，拴內(nèi)部件是否齊全，固定是否良好。雙速風(fēng)機。檢查電源是否正常，啟動低速狀況，聯(lián)動柜無報警時處于聯(lián)動狀態(tài)，消防中心可隨時啟動高速狀態(tài)。防火卷閘。檢查卷閘下面有無物品阻擋，操作箱是否上鎖，操作開關(guān)電源是否處于聯(lián)動狀態(tài)，啟動聯(lián)動柜測試完好率達100%。防火門。檢查開關(guān)是否良好，周圍無物品堵塞，防火門狀態(tài)良好。正壓風(fēng)機、排煙風(fēng)機風(fēng)。檢查電源、開關(guān)是否正常，正壓風(fēng)機還要測試聯(lián)動柜啟動是否正常。1正壓風(fēng)機、排煙風(fēng)機。檢查電源、開關(guān)是否正常，正壓風(fēng)機還要測試聯(lián)動柜啟動是否正常。1緊急廣播。檢查電源是否正常，處于運行中按動樓層鍵后電壓正常，測試音響正常。1中繼站。檢查電源是否正常，模塊顯示巡檢是否正常。防排煙閥。檢查閥門關(guān)閉是否良好，外觀潔凈，制動開關(guān)是否正常，聯(lián)動柜無報警顯示。1防排煙閥。檢查電源是否正常，模塊顯示巡檢是否正常。1滅火器。檢查壓力、重量是否符合要求，噴管有無破損，檢查外觀有無明顯銹蝕，推車式滅火器需檢查行駛機件是否靈活，伸展膠關(guān)有無破損。1消防通道。檢查通道是否暢通無阻，無任何物品堵塞。施工用電安全。檢查是否有超負荷用電。不規(guī)則的電源走線，施工現(xiàn)場的防火措施是否符合要求。1氣體滅火系統(tǒng)。檢查控制器電源是否正常，停電時能否自動切換備用電池供電，氣瓶連管情況如何，聯(lián)動裝置電源是否正常，檢查控制面板的各開關(guān)、指示燈的功能是否正常。1施工用電安全。檢查是否有超負荷用電，不規(guī)則的電源走線，施工現(xiàn)場的防火措施是否符合要求。1計算機。檢查是否和聯(lián)動主機聯(lián)網(wǎng)，工作是否正常，是否進入消防監(jiān)控系統(tǒng)。第五節(jié) 管理規(guī)定和管理作業(yè)規(guī)程為達到規(guī)范護衛(wèi)服務(wù)和嚴格的管理要求，公司在ISO9001質(zhì)量體系要求的基礎(chǔ)上制定一系列護衛(wèi)、消防管理和制度，限于篇幅，編制了主要制度（包括但不限以下內(nèi)容），具體內(nèi)容見附件：★ 安全護衛(wèi)、消防組綜合制度A安全護衛(wèi)概述一、定義：為了物業(yè)范圍內(nèi)人身和財產(chǎn)的安全，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)實施的，維持正常的治安、交通秩序，防止發(fā)生各種人為或非人為事故的系統(tǒng)工作。二、性質(zhì)：物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，安全護衛(wèi)是物業(yè)管理的內(nèi)容之一，他所提供的產(chǎn)品仍然是無形的產(chǎn)品——服務(wù)，是服務(wù)性質(zhì)的工作。安全護衛(wèi)工作不具備警察、軍隊等國家機器的職能，不具備強制性。安全護衛(wèi)工作是在本物業(yè)的管理范圍內(nèi)，維持維護正常的治安交通秩序，對公安機關(guān)的工作起到協(xié)助作用。三、任務(wù)：防火、防盜、防自然災(zāi)害、防意外事故、防壞人破壞，維持正常秩序。四、原則：以防為主，防重于治。五、途徑：人防技防相結(jié)合，以人防為主。人防方面：①建立高素質(zhì)的護衛(wèi)員隊伍，實行不斷的思想教