我國居住用地七十年土地使用權(quán)到期續(xù)期問題探討(終)(編輯修改稿)
2025-04-22 00:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 私有制或類似私有制的土地所有權(quán)制度，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相對更加靈活，多以合同約定為主、法律規(guī)定為輔，因此是否自動續(xù)期要參考雙方當(dāng)事人的意見，這一點顯然不適用于我國社會主義公有制的土地所有權(quán)制度，但是都采用有償續(xù)期的方式進(jìn)行土地使用權(quán)續(xù)期。因此從比較典型的國家的土地制度來看，一種是和我國土地公有制度較為類似的，另外一種則是反其道而行之的私有制和類私有制。除完全私有的國家外，不論是哪種土地制度都會采用了有償續(xù)期的方式，只是在續(xù)期的有償費用以及關(guān)于權(quán)利的讓渡在法律規(guī)定上的不同。相比之下我國實行土地的社會主義公有制，法律明確規(guī)定：居住用地使用權(quán)出讓最高年限為70年；住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期；遲于屆滿一年前申請續(xù)期，經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。本報告據(jù)上述認(rèn)為理由，住宅土地自動有償續(xù)期是符合我國社會主義公有土地制度和最大程度保證社會公平的續(xù)期辦法，自動有償續(xù)期合法、合理、合情。四、方案設(shè)計在確定自動有償續(xù)期方式之后，需要討論具體配套方案的設(shè)計。這涉及到續(xù)期年限、收費方式、續(xù)期次數(shù)和合同變更等方面的細(xì)則問題。但首先本組認(rèn)為，應(yīng)將溫州問題與一般居住用地使用權(quán)到期問題一分為二：溫州的情況有自己的特殊性——它是在國家規(guī)定出臺前的產(chǎn)物，而且改革確定的土地使用權(quán)期限過短。針對溫州問題，本組認(rèn)為若當(dāng)初這部分住宅的土地使用權(quán)費用與房價未明顯偏低，最佳處理辦法是將20年期限免費自動續(xù)至70年，從而與國家法律規(guī)定接軌。若這部分住戶當(dāng)初購買房產(chǎn)價格明顯低于其他地區(qū)，為保證社會公平和維護(hù)公有土地制度則需按70年年限補(bǔ)交土地出讓金差額。而對于一般的住宅土地使用權(quán)到期問題，本組討論結(jié)果如下：。這是根據(jù)人均壽命和房產(chǎn)平均壽命得到的較合理的年限，同時為配套地上建筑物管理。若建筑物壽命低于70年，則續(xù)期最高年限按建筑物壽命計算；若建筑物壽命高于70年則以70年為續(xù)，并且不可以當(dāng)時時點的土地出讓金價格為標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳。，轉(zhuǎn)化為每年一定的“出讓金”。從實際操作的角度而言，依照目前土地市場上的高額甚至“天價”土地價格來看，普通住宅用戶補(bǔ)繳土地出讓金難以實現(xiàn)，不論是按土地出讓金和房屋面積相結(jié)合價值的一定的比例還是年租形式的補(bǔ)繳都導(dǎo)致續(xù)期成本過于高昂。同時除高額土地出讓金外還有配套房地產(chǎn)稅，普通民眾的生活會遭受巨大的挑戰(zhàn)，而且使居民心理上難以接受。而且
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