劃撥土地使用權抵押的法律問題淺議發(fā)布(編輯修改稿)
2025-04-20 12:27 本頁面
【文章內容簡介】 我國法律允許就抵押物的剩余價值再為其他債權設定抵押，但由于后設定的抵押權一般都處于第二位序，該位序的抵押權人將忍受喪失位序利益和期限利益之苦，因而人們一般都不愿意居為這種抵押權人，并在土地使用權人、地上房屋所有人不能提供其他擔保形式時，不愿與之交易，從而使他們難以取得交易利益；（3）房、地一致原則未能將對土地的權利和對房屋的權利分開，從而不利于對各種權利人提供充分保護，也不利于界定各種權利和利益。因此，我國在土地使用權設定抵押的問題上，應在確認房屋和土地一并轉讓和抵押的同時，承認房屋和土地也可以作為相互獨立的不動產權利，并確認各種分離的權利和利益。二、劃撥土地使用權抵押登記中的問題我國現行法規(guī)定，土地使用權抵押生效必須具備以下要件：（1）當事人須依法律和土地使用權出讓合同的規(guī)定，訂立書面抵押合同。同時，抵押合同的內容必須符合出讓合同的規(guī)定，不得與土地出讓合同規(guī)定的年限、條件相違背。（2）須依法定程序辦理抵押登記。土地使用權抵押權的設立、變更和消滅應依法辦理土地登記手續(xù)。土地使用權抵押合同經登記后生效，未經登記的土地使用權抵押權不受法律保護。土地使用權抵押登記必須以土地使用權登記為基礎，并遵循登記機關一致的原則，異地抵押的，必須到土地所在地的原土地使用權登記機關辦理抵押登記?？h級以上地方人民政府土地管理部門負責土地使用權抵押登記工作。根據我國《擔保法》的規(guī)定，房地產抵押須在簽訂抵押合同后30日內到房地產所在地的房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。然而，在具體實踐中，劃撥土地使用權抵押登記存在著一些問題：（一）只簽訂了抵押合同而未登記的問題未登記的抵押合同雖不發(fā)生抵押效力，但應視其為保證合同。第一，雙方簽訂的抵押合同可視為抵押人同意抵押、愿意成為擔保人的意思，在抵押無效時可推定其愿意提供保證；第二，抵押是以特定財產為保障的物的擔保，而保證是以保證人的一般責任財產為保障的人的擔保，不能以特定財產來擔保，還可以以一般責任財產來擔保債務；第三，如果僅僅因沒有履行登記手續(xù)而不生抵押之效就免除抵押人的擔保債務，可能會給熟悉法律又不愿履行擔保義務的人提供規(guī)避義務的機會。因此，在這種情況下，使抵押人承擔保證責任可能會彌補法律上的漏洞。（二） 國有劃撥土地使用權抵押登記的效力問題國土資源部于2004年1月15日發(fā)布《關于國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》，規(guī)定以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批準，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續(xù)。之后最高人民法院發(fā)出通知要求，從即日起，人民法院尚未審結的涉及國有劃撥土地使用權抵押經過有審批權限的土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)的，不以國有劃撥土地使用權抵押未經批準而認定無效。已經審結的案件不應依據該《通知》提起再審。國有劃撥土地使用權抵押登記的效力問題在司法實踐中歷來存在爭議，焦點集中在應否履行批準手續(xù)上，由此產
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