劃撥土地使用權(quán)抵押的法律問題淺議發(fā)布(編輯修改稿)
2025-04-20 12:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 我國法律允許就抵押物的剩余價值再為其他債權(quán)設(shè)定抵押，但由于后設(shè)定的抵押權(quán)一般都處于第二位序，該位序的抵押權(quán)人將忍受喪失位序利益和期限利益之苦，因而人們一般都不愿意居為這種抵押權(quán)人，并在土地使用權(quán)人、地上房屋所有人不能提供其他擔(dān)保形式時，不愿與之交易，從而使他們難以取得交易利益；（3）房、地一致原則未能將對土地的權(quán)利和對房屋的權(quán)利分開，從而不利于對各種權(quán)利人提供充分保護(hù)，也不利于界定各種權(quán)利和利益。因此，我國在土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題上，應(yīng)在確認(rèn)房屋和土地一并轉(zhuǎn)讓和抵押的同時，承認(rèn)房屋和土地也可以作為相互獨(dú)立的不動產(chǎn)權(quán)利，并確認(rèn)各種分離的權(quán)利和利益。二、劃撥土地使用權(quán)抵押登記中的問題我國現(xiàn)行法規(guī)定，土地使用權(quán)抵押生效必須具備以下要件：（1）當(dāng)事人須依法律和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，訂立書面抵押合同。同時，抵押合同的內(nèi)容必須符合出讓合同的規(guī)定，不得與土地出讓合同規(guī)定的年限、條件相違背。（2）須依法定程序辦理抵押登記。土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立、變更和消滅應(yīng)依法辦理土地登記手續(xù)。土地使用權(quán)抵押合同經(jīng)登記后生效，未經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)不受法律保護(hù)。土地使用權(quán)抵押登記必須以土地使用權(quán)登記為基礎(chǔ)，并遵循登記機(jī)關(guān)一致的原則，異地抵押的，必須到土地所在地的原土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記?？h級以上地方人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)土地使用權(quán)抵押登記工作。根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押須在簽訂抵押合同后30日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。然而，在具體實踐中，劃撥土地使用權(quán)抵押登記存在著一些問題：（一）只簽訂了抵押合同而未登記的問題未登記的抵押合同雖不發(fā)生抵押效力，但應(yīng)視其為保證合同。第一，雙方簽訂的抵押合同可視為抵押人同意抵押、愿意成為擔(dān)保人的意思，在抵押無效時可推定其愿意提供保證；第二，抵押是以特定財產(chǎn)為保障的物的擔(dān)保，而保證是以保證人的一般責(zé)任財產(chǎn)為保障的人的擔(dān)保，不能以特定財產(chǎn)來擔(dān)保，還可以以一般責(zé)任財產(chǎn)來擔(dān)保債務(wù)；第三，如果僅僅因沒有履行登記手續(xù)而不生抵押之效就免除抵押人的擔(dān)保債務(wù)，可能會給熟悉法律又不愿履行擔(dān)保義務(wù)的人提供規(guī)避義務(wù)的機(jī)會。因此，在這種情況下，使抵押人承擔(dān)保證責(zé)任可能會彌補(bǔ)法律上的漏洞。（二） 國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記的效力問題國土資源部于2004年1月15日發(fā)布《關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》，規(guī)定以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。之后最高人民法院發(fā)出通知要求，從即日起，人民法院尚未審結(jié)的涉及國有劃撥土地使用權(quán)抵押經(jīng)過有審批權(quán)限的土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)的，不以國有劃撥土地使用權(quán)抵押未經(jīng)批準(zhǔn)而認(rèn)定無效。已經(jīng)審結(jié)的案件不應(yīng)依據(jù)該《通知》提起再審。國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記的效力問題在司法實踐中歷來存在爭議，焦點集中在應(yīng)否履行批準(zhǔn)手續(xù)上，由此產(chǎn)
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