“夢(mèng)想之家”建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-19 02:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。 建設(shè)投資估算依據(jù)：l 整個(gè)項(xiàng)目從2010年10月開始，2013年10月底全面完成。l 整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。l 銀行貸款利率按6%計(jì)取。建筑形式組合式：多層60%，小高層40% （依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況,在同類物業(yè)的比較后可以認(rèn)為土地費(fèi)用為40萬(wàn)/畝較為適當(dāng)符合實(shí)際情況,因此以之作為投資估算的依據(jù).）、建設(shè)期利息。建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來(lái)實(shí)現(xiàn)。（見表1）。、項(xiàng)目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息兩項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資。詳見表1《項(xiàng)目總投資估算表》。、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 按市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的40%以上，只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。項(xiàng)目首期約5萬(wàn)平方米，投資約7000萬(wàn)元，為充分利用建設(shè)單位資金，建議公司自籌項(xiàng)目總投資的40%作為啟動(dòng)資金，其余60%可通過銀行貸款和項(xiàng)目預(yù)售收獲取支持。 由于項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，實(shí)際運(yùn)作中，上一期項(xiàng)目的銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金。項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí)四年，從2010年10月至2013年10月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按20%、30%、30%、20%的比例分年均勻發(fā)放。具體見表—2：《項(xiàng)目使用計(jì)劃和資金籌措表》。、項(xiàng)目銷售收入估算據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測(cè)算該項(xiàng)目銷售收入情況如下表—3 、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中：① 建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計(jì)算。 ②銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，%計(jì)取。③銷售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。其中，營(yíng)業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的2%，%。④財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本的各項(xiàng)估算見表—項(xiàng)目利潤(rùn)估算項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算如表第六章、財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1) 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表—5）2）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)表6可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。其中： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）= 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%、盈利能力及清償能力分析由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%12%，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。 1）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 =（%）=1530132（萬(wàn)元），保本點(diǎn)= %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 2）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本=，保本點(diǎn)=%，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 、項(xiàng)目總投資由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生1些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá)10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表7）的情況來(lái)看，F(xiàn)NPV=，項(xiàng)目仍然可行。 、項(xiàng)目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，不過從全部投資現(xiàn)金流量表(表8)的情況看，財(cái)務(wù)凈值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。項(xiàng)目敏感性分析圖（示意）
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