“夢想之家”建設項目評估報告(編輯修改稿)
2025-04-19 02:57 本頁面
【文章內容簡介】 得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設計費用、各種稅費、項目管理費等項目。 建設投資估算依據：l 整個項目從2010年10月開始，2013年10月底全面完成。l 整個項目按中、高水平計算。l 銀行貸款利率按6%計取。建筑形式組合式：多層60%，小高層40% （依據當地市場情況,在同類物業(yè)的比較后可以認為土地費用為40萬/畝較為適當符合實際情況,因此以之作為投資估算的依據.）、建設期利息。建設期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預售房款和租金來實現。（見表1）。、項目總投資 上述建設投資、建設期利息兩項相加，即為項目總投資。詳見表1《項目總投資估算表》。、項目投資與籌資計劃 按市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應達到項目投資的40%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉讓或預售。項目首期約5萬平方米，投資約7000萬元，為充分利用建設單位資金，建議公司自籌項目總投資的40%作為啟動資金，其余60%可通過銀行貸款和項目預售收獲取支持。 由于項目建設期較長，實際運作中，上一期項目的銷售收入中相當一部分可用于下一期的建設資金。項目建設期歷時四年，從2010年10月至2013年10月底全面完成，在建設期內，投資總額按20%、30%、30%、20%的比例分年均勻發(fā)放。具體見表—2：《項目使用計劃和資金籌措表》。、項目銷售收入估算據前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表—3 、項目經營成本估算：項目經營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。其中：① 建造成本=（當年銷售收入/項目經營總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計算。 ②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，%計取。③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設維護稅、教育費附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設維護稅取營業(yè)稅的7%，教育費附加取營業(yè)稅的2%，%。④財務費用為項目開發(fā)經營期間的利息支出。項目經營成本的各項估算見表—項目利潤估算項目利潤計算如表第六章、財務分析、財務評價基礎數據的測算項目現金流量與財務凈現值、財務內部收益率1) 項目全部資金的現金流量表（表—5）2）、財務凈現值（FNPV）與財務內部收益率（FIRR）根據表6可計算出全部投資的財務凈現值和財務內部收益率。其中： 財務凈現值（FNPV）= 財務內部收益率（FIRR）=%、盈利能力及清償能力分析由上述計算可知，項目財務凈現值（FNPV）0，表明項目利潤率超過基準貼現率，具有財務上、經濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）=%12%，且水平較高，表明項目具有盈利能力。、項目開發(fā)經營風險分析對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經營收入保本點和項目經營成本點分析。 1）、項目經營收入保本點分析項目經營成本 =（%）=1530132（萬元），保本點= %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 2）、項目經營成本保本點 項目保本開發(fā)經營成本=，保本點=%，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結果。 、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。 、項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生1些變化，估計最大的變動幅度達10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現金流量表（表7）的情況來看，FNPV=，項目仍然可行。 、項目銷售收入在開發(fā)經營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，不過從全部投資現金流量表(表8)的情況看，財務凈值仍大于零，項目仍然可行。項目敏感性分析圖（示意）
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