【文章內(nèi)容簡介】 理制度和公約的目的和原則 一、 制定物業(yè)管理制度和公約的目的 保證物業(yè)管理服務的得以實現(xiàn) （目標：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，保持房屋及配套設施和相關場地完好，公共秩序良好，環(huán)境優(yōu)美整潔，保障物業(yè)使用方便、安全） 第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則 二、 制定物業(yè)管理制度和公約中的要求 以法律為依據(jù) 以不得違法為前提 以協(xié)商一致為基礎 第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則 三、 物業(yè)管理制度和公約的特征 約束力 明確性 系統(tǒng)性 第二節(jié) 業(yè)主公約 業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后，對全體業(yè)主具有約束力。 主要內(nèi)容 是對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項。 一、 業(yè)主公約的性質(zhì) 由業(yè)主協(xié)商、依法制定的民事約定，是業(yè)主的共同遵守的行為準則。 第二節(jié) 業(yè)主公約 二、 業(yè)主公約制定的原則和程序 平等、自愿、依法三原則 擬定討論稿 ——業(yè)主大會討論通過 ——公示、分發(fā) 第二節(jié) 業(yè)主公約 三、 業(yè)主公約示范文本 四、業(yè)主公約執(zhí)行的問題 第三節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度 一、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的制定 物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會授權制定，但需要經(jīng)過業(yè)主大會討論決定。 二、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容 （一）共用設施設備管理使用制度 配電房、電梯、水泵水箱、消防設備設施、空調(diào)設備、供暖設備等 第三節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度 （二） 物業(yè)管理區(qū)域 環(huán)境衛(wèi)生維護管理 制度 維護人員、樓內(nèi)外公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護等 （三） 物業(yè)管理區(qū)域 綠化管理 制度 （四） 物業(yè)管理區(qū)域 公共秩序維護 制度 第六章 設備日常維護與管理 學習目的與要求 1．掌握 物業(yè) 設備 管理各項制度 2． 重點掌握 物業(yè) 設備 管理的組成 物業(yè) 物業(yè)設備 管理的意義、作用 設備管理部門的機構設置 第六章 設備日常維護與管理 第一節(jié) 物業(yè)管理設備管理概述 一、 物業(yè)管理與類型 （一）物業(yè)設備 ——物業(yè)附屬設備，科學的管理和維護才能使物業(yè)達到適用、經(jīng)濟、舒適及衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，高效地發(fā)揮物業(yè)建筑為生產(chǎn)和生活服務的作用。 （二）物業(yè)設備的分類 給排水系統(tǒng) 燃氣系統(tǒng) 空調(diào)、通風設備 電氣工程設備系統(tǒng) 智能化樓宇的技術設備系統(tǒng) 第六章 設備日常維護與管理 第一節(jié) 物業(yè)管理設備管理概述 二、 物業(yè) 物業(yè)設備 管理的目的和意義 （一）目的： （二）意義 是維護物業(yè)本身并使之正常發(fā)揮使用功能的保證。 可以延長 物業(yè) 使用年限，提高物業(yè)價值與使用價值，是物業(yè)保值增值的有效手段。 可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。 可以為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。 第六章 設備日常維護與管理 第一節(jié) 物業(yè)管理設備管理概述 三、 物業(yè) 設備 管理的作用 提高物業(yè)管理的服務質(zhì)量。 影響物業(yè)銷售的價格和租金。 保證業(yè)主和使用人的安全。 提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營利潤。 提高管理者的工作效率 影響物業(yè)管理企業(yè)的聲譽及社會形象 第六章 設備日常維護與管理 第二節(jié) 物業(yè)管理設備管理的內(nèi)容 一、 物業(yè) 設備 管理的方式及組成 有 分散管理和集中的專業(yè)化管理方式；由維修管理部分和運行管理部分組成 二、物業(yè) 設備 管理的內(nèi)容 物業(yè) 設備的基礎資料管理 （ 1）物業(yè)設備原始資料檔案管理。 （ 2）重要設備維修資料檔案。 2 、物業(yè)設備的運行管理（主要內(nèi)容）。 物業(yè)設備的維修管理（主要內(nèi)容，注意分級維修保養(yǎng)、大修及更新改造的區(qū)別）。 第六章 設備日常維護與管理 第二節(jié) 物業(yè)管理設備管理的內(nèi)容 二、各類設備的 管理與維修 （一）房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修 給排水設備設施管理的范圍界定 物業(yè)管理公司應與市政的給水、排水等專業(yè)管理部門明確各自的管理職責，相互分工通力合作。 給排水設備設施的管理內(nèi)容： 給排水系統(tǒng)設備設施管理主要針對給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設備及管道等的日常操作運 行、維護等的管理活動。包括物業(yè)管理公司對所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計劃性養(yǎng)護、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水， 以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設備設施管理范疇。 第六章 設備日常維護與管理 第二節(jié) 物業(yè)管理設備管理的內(nèi)容 （二）供電設備管理的內(nèi)容 供電設備管理的內(nèi)容主要有供電設備的安全管理、供電設備的正常運行管理、供電設備的維修管理。其中供電設備的安 全管理占有重要的地位。該項管理搞的好與壞直接影響著物業(yè)小區(qū)內(nèi)的用電設備和人員的生命安全。其 主要內(nèi)容 包括普及安全知識，使用安全用具，提高安全意識； 供電設施工程建設安全管理；供電設備安全操作管理；供電設備過負荷的安全管理等。供電設備正常運行管理是供電設備安全可靠運行的保障。它主要包括：巡視監(jiān) 控管理，異常情況處置管理，變配電室的設備運行管理和檔案管理等內(nèi)容。供電設備的維修管理，是規(guī)范供電設備設施的維修保養(yǎng)工作，確保供電設備設施的性能良 好地運行，其內(nèi)容包括對設備經(jīng)常性的養(yǎng)護和故障的修理等管理活動。 第六章 設備日常維護與管理 第三節(jié) 物業(yè)設備管理部門設置和管理制度 一、 物業(yè)管理企業(yè)各部門與設備管理的關系 設備管理主管部門：工程管理部門 其他部門協(xié)助。 二、設備管理部門的任務及機構設置 （一）設備管理部門的任務 能源供應 維護保養(yǎng)設備設施 有計劃更新改造設備設施 第六章 設備日常維護與管理 第三節(jié) 物業(yè)設備管理部門設置和管理制度 （二）設備管理部門的機構設置 部門經(jīng)理（ 1人） ——部門副經(jīng)理（ 12人，專業(yè)工程師、技術主管） ——班組長（領班，若干人） ——班組成員（技術工人，若干人） 可另設資料統(tǒng)計員 1人。 第六章 設備日常維護與管理 第三節(jié) 物業(yè)設備管理部門設置和管理制度 三、 物業(yè)設備管理的制度 （一）崗位職責 工程部經(jīng)理的崗位職責 技術主管職責 領班職責 技術工人職責 資料員職責 第六章 設備日常維護與管理 第三節(jié) 物業(yè)設備管理部門設置和管理制度 三、 物業(yè)設備管理的制度 （二）管理制度 接管驗收制度 預防性計劃維修保養(yǎng)制度 值班制度 交接班制度 報告紀錄制度 工程驗收制度 ? 1．所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負責及牽頭。 2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據(jù)設備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。 3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細記錄及拍照。 工程驗收制度 ? 4．所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件。 5．必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關工程資料，并建立檔案，以備查用。 6．必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。 7．必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細清單。 設備維修制度 ? 1．預防性維護保養(yǎng) ，進行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。 ，以便盡可能延長系統(tǒng)設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。 、真實，并須由工程部建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。 ，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領班負責，并提交主管審閱。 ，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務部，由客戶服務部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。 設備維修制度 ? 2．緊急維修 ，須立即通知經(jīng)理，安排有關人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進行處理。 ? ，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立即通知管理處客戶服務部，并由客戶服務部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。 ，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關供應商之保修負責人。 ，須由領班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結果、事故發(fā)生時間、恢復正常時間等向主管報告，并提交經(jīng)理審閱。此報告由工程助理存入設備維修檔案，備查。 設備維修制度 ? 3．設備的更新及系統(tǒng)改造 、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現(xiàn)有設備做出更新或改造之建議。 設備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟性分析報告，并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。 維修保養(yǎng)總體要求 ? 1．工程部各專業(yè)主管分別制定設備維修保養(yǎng)計劃，維修保養(yǎng)計劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個物業(yè)的設備維修保養(yǎng)計劃。 2．各專業(yè)主管根據(jù)設備維修保養(yǎng)計劃的要求，將任務分別落實到各專業(yè)班組或人員，安排好時間、器材、工具。 3．維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專業(yè)領班的安排，準備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)相關設備。 4．維修保養(yǎng)完成后認真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報存檔。 5．專業(yè)主管要進行維修保養(yǎng)檢查、結果，經(jīng)理亦應抽查。 6．在正常進行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生，應先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補上。 7．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時間。 8．由助理跟進維修保養(yǎng)的落實情況。 供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度 ? 1．變壓器在察看運行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察電壓電流的測量讀數(shù)。 2．察看所有計量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號裝置等是否正常工作。 3．運行中的開關、母線、接頭等一切載流導體有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。 4．各開關回路標明需供電范圍以便工作，每星期檢查開關一次，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 5．變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測一次。 6．配電室做好通風和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過40度為宜。 7．檢查電纜坑有無積水，如發(fā)現(xiàn)積水應及時清除。 8．配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。 9．有檢修記錄和測試記錄，試驗有效期為二年。 四、報告制度 ? 1．各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領班： 。 。 。 、代換、或加工修理。 ，須報告離崗時間及去向。 、換班、加班、倒休等。 ? 2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領班： ，發(fā)現(xiàn)設備存在重大故障隱患。 、代替或加工修理。 ，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 、加班、倒休等。 四、報告制度 ? 3．各專業(yè)領班在下列情況下必須書面報告本主管： 。 。 。 。 、改造、或加工修理。 、備件、材料、文具及勞保用品。 、換班、倒休、病假、事假等。 、外單位聯(lián)系。 及隱患，可以越級匯報。 四、報告制度 ? 4．主管在下列情況下必須以書面形式報告經(jīng)理： 。 。 。 。 （如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。 、代換或加工維修。 、移位安裝、增改工程及外部施工。 。 、換班、倒休、加班等。 、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。 、備件、材料、文具及勞保用品等。 。 。 5．除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障 四、報告制度 值班制度 ? 1．值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，必須向主管或部門經(jīng)理請假，經(jīng)準許后方可離開。 2．值班電話為工作電話，不得長