【文章內(nèi)容簡介】 50009000元/M2的價位區(qū)間）市場份額上，從而各個攤薄了市場份額，這一部分的競爭者并非反映為火力上的短兵相接的直面競爭上，“暗渡陳倉”地造成市場容量數(shù)字的分流，主要是繁華區(qū)具有投資性、商務性的樓盤?！?城市廣場均 價：9000元/M2產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：兩大部分，四層以下為商用公建。四層以上為豪宅、商務公寓、酒店式公寓、豪華公寓；輔助有五星級酒店；對手優(yōu)勢：地處青泥洼，近臨大連八景之一的72萬M2的勞動公園，使這一項目帶上生態(tài)商務的色彩，繁華市中心能擁有一片生態(tài)綠色成為該項目的一大特色。 競爭焦點：商務環(huán)境和投資價值；□ 中山九號 均 價：9000元/M2對手優(yōu)勢：置身大連最貴地段中山廣場，良好的商務環(huán)境和人文環(huán)境以及昂貴的地段價值感在投資的一面顯示了更大的優(yōu)越性，將對本案的寫字樓造成銷售數(shù)字分流的威脅。競爭焦點：與本案商務寫字樓以及投資租賃的前景價值上形成競爭；□ 一品星海 項目概況：星海灣地塊的擯海住宅。 價格：5000元/M2以上產(chǎn)品為大戶型住宅，最小戶型為100M2競爭焦點：與本案90M2以上的住宅形成價格上的競爭；3．同質(zhì)化競爭對手分析□ 花樣年華 項目基礎資料：占地3萬平方米，總建筑面積13萬M2，；小戶型面積區(qū)間：28~67M2 對手優(yōu)勢：家樂福2號店比西安路家樂福面積上大三倍，；并于2003年底正式營業(yè)。擁有青泥洼商圈良好的商務環(huán)境和人文環(huán)境以及由來已久的地塊價值感，使其項目的投資前景看好（主要是租賃上的投資）；廣告風格浪漫詩意，色彩絢麗，呈現(xiàn)年輕化，前期鋪墊的廣告大力扶持了銷售，人們對其項目名稱和項目氣質(zhì)已有清晰的認知；小 結(jié)：小戶型樣板間早已落成，小戶型銷售已經(jīng)銷售到末期，對本案的競爭力不大；□ 東特新居 實質(zhì)上與星家坡花園同為一體，但以獨立案名出現(xiàn)，專賣小戶型。 價位：按套銷售，折合3000多/M2。 對手優(yōu)勢：作為大連新出現(xiàn)的“躍層”小戶型代表，率先改變空間結(jié)構(gòu)，突襲市場空白點，予人以新奇的印象。對手劣勢：雖然提出了“”的賣點，但根據(jù)現(xiàn)場樣板間來看，其3米6的層高同時也是此案的缺陷，因3米6的層高使得空間顯得局促狹小，上層臥室僅僅以“床“體現(xiàn)，睡覺時人無法站立，需爬上床去。地處大連北部，周邊分布著中低擋社區(qū)，置身“平民”圈，無法與本案的地段爭鋒。競爭焦點：該項目價格便宜，分流低值客戶。項目基本情況分析4．交通及地理位置狀況本項目是西部商圈最好的商業(yè)地塊，地處黃河路和西安路的交叉處，擁有繁華市中心的優(yōu)越地理為項目的主要優(yōu)勢，在人們的意識中，這一帶已經(jīng)成為大連城市“次中心”。從位置上看，本項目正處于西部的繁華商圈，西安路的核心地帶（位于西安路、如意街、興工街交匯處），與家樂福近在幟尺，周邊二十余條公交線路，交通便捷，客流量大，是商家的必爭之地，城市1號線和2號線的開通將會帶來大量的人流，給西部帶來無限商機。 該位置距大連國際機場5公里，距海港4公里，距大連火車站3公里，距會展中心2公里，可以說這里是人流、車流、物流、信息流的匯聚焦點,這一帶已經(jīng)成為大連城市“次中心”。該區(qū)域人流量：80萬/日人流量，核心商圈：，35萬；主力商圈：，55萬；次商圈：，110萬。310505251537070204152711220405等四通八達的公交車縱橫交錯，構(gòu)成本項目密密交織的交通網(wǎng)絡。4．項目周邊環(huán)境文化教育：大連西部是大連的文化教育中心，人力資源基礎雄厚，國內(nèi)著名的東北財經(jīng)大學，大連海事大學、大連醫(yī)科大學，遼寧師范大學、大連鐵道學院、大連水產(chǎn)學院等多所大專院校均坐落于此，文化氛圍濃。旅游資源：大連西部獨具特色的自然景觀，吸引大量國內(nèi)外游客：這里有我國設施最完善的展覽中心之一大連星海會展中心，有國內(nèi)最大的室外廣場——星海灣廣場，還有山清水秀的星海公園、中山公園以及國內(nèi)唯一的通道式水族館——圣亞海洋世界等。星海灣有一個正規(guī)劃的項目星期五大道將成為大連最高水準、24小時營業(yè)的娛樂不夜城；配套設施：252。 主要的商業(yè)項目有：錦輝商城、科技谷、家樂福、圖書城、長興購物中心、機車商廈、民勇商場、家電城、家具潔具城、和平廣場（樂購）等，可盡享“一站式”購物的精彩生活。252。 郵政及通訊：移動通信西安路營業(yè)廳、五四廣場郵政局、解放郵政支行、252。 銀行：工商銀行、建設銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行、民生銀行、光大銀行、深圳發(fā)展銀行、上海浦東發(fā)展銀行等。252。 娛樂休閑：紅星電影院 奧納電影城。252。 飲食：肯德基 麥當勞 川外川 雙盛園 上島咖啡 名典咖啡 十六湖 豪享來西餐廳。252。 醫(yī)療：大連中心醫(yī)院 口腔醫(yī)院 機車醫(yī)院 大連婦產(chǎn)醫(yī)院 大連醫(yī)大附屬一院 大連醫(yī)大附屬二院學校252。 學校：沙河口區(qū)重點中心小學，長興，白山路，中山路小學環(huán)布左右，79，48，8中，從小學初中到高中，逐步升級，實現(xiàn)重點教育一條龍。252。 酒店：成規(guī)模的酒店是西部商圈的缺項，從側(cè)面反映出西部商圈的商務水準；。這一情況可為本案推出寫字樓提供預測參考。252。 寫字樓：廣榮大廈、大連經(jīng)紀人市場、科技廣場、富鴻商務大廈；小結(jié)：本項目所屬區(qū)域消費網(wǎng)點比較成熟，已經(jīng)初具規(guī)模，但缺少高檔商務氛圍和文化氛圍，是一個成熟的消費圈，適宜品質(zhì)較高的居住。4．項目概況216。 項目概況羅斯福天興國際中心占地面積42000M2，建筑面積288000M2，商業(yè)面積120000M2，總投資18億。216。 業(yè)態(tài)分布集居住、商務辦公、購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的SHOPPING MALL。216。 內(nèi)部配套功能羅斯福天興國際中心屬于一個商業(yè)綜合體，是集商旅、辦公、購物、休閑、娛樂、文化教育于一體。整個項目由裙樓與4棟塔樓組成，寫字樓屬于其中的一棟塔樓，在這里我們提出了泛會所的概念，裙樓的商業(yè)部分為塔樓部分提供了超值配套服務功能，由六大中心、五大主力店組成，可以滿足一切休閑娛樂的需求。另外在內(nèi)部設置了大型會議室、商務中心，提供各種商務服務；功能齊全的商務中心，便利的商場，24小時營業(yè)的銀行，機票預訂處，健身房，康體中心，大堂吧（咖啡廳），淋浴房、美容美發(fā)等，幾乎日常工作生活的方方面面，都能在這里得到滿足，員工在這樣的一個環(huán)境里工作，就會沒有后顧之憂，自然會提高工作效率。216。 規(guī)劃設計與外觀設計在規(guī)劃設計方面我們聘請了美國PDI公司，由新加坡凱德置地公司做整個項目管理，建筑外觀全部采用玻璃幕墻，提升了整個項目的檔次，在黃河路與西安路周圍的高樓大廈中猶如鶴立雞群，盡顯領袖風范，獨特的商業(yè)規(guī)劃與外觀設計使天興寫字間在同行業(yè)中更具吸引力與競爭力，同時更具升值潛力。216。 物業(yè)服務一個房地產(chǎn)項目價值的體現(xiàn)除了硬件設施外，最重要的環(huán)節(jié)還在于服務，優(yōu)秀的物業(yè)管理會使寫字樓或住宅歷久彌新，獲得增值。在這里我們聘請國際知名的世邦魏理仕公司做我們的物業(yè)顧問。216。 綠色景觀 為了解決塔樓的景觀問題，在塔樓頂部設有空中花園，能夠在鬧中取靜，在垂直空間達到動和靜的統(tǒng)一。在寫字間一層與黃河路之間設3000㎡的大型廣場，方便業(yè)主及訪客停車。216。 立面造型設計大廈立面設計采用現(xiàn)代建筑手法，突顯其挺拔、穩(wěn)重、簡煉的形象，力求成為西部標志性的建筑物。整體色彩以藍色為主，立面采用落地玻璃幕墻，線條明朗、簡潔。216。 地下室功能配置地下一層和二層為停車場（分別有車位319個、554個）；設備用房面積：451㎡； 人防面積：3016㎡。216。 住宅部分具體技術指標 1公寓（336套）單棟面積：㎡ 3公寓（每棟288套）單棟面積：㎡ 總層數(shù)：29層 主體高度： 公寓總戶數(shù)：912戶