【文章內(nèi)容簡介】 通部統(tǒng)計數(shù)據(jù)）?？梢灶A見，隨著我國公路建設和汽車產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，公路交通運輸將為汽車旅館提供更多的客源。上述分析表明，****集團建設汽車旅館擁有大量而穩(wěn)定的客源，其目標客戶群體也將隨著經(jīng)濟建設的發(fā)展而不斷擴大。 酒店特點定位根據(jù)目標客源的實際需求，天馬汽車旅館確定的自身特點主要包含以下幾個方面：a、費用經(jīng)濟天馬汽車旅館的潛在客源對旅館的價格敏感度很高，低廉的價格政策將避免與同區(qū)域內(nèi)其他酒店形成正面競爭。另外，天馬汽車旅館的建設堅持以節(jié)能、環(huán)保、低成本為原則；汽車旅館的管理堅持低成本、高效率的原則；這保證了天馬汽車旅館可以在低價運營時仍然保持較高的收益水平。b、交通便捷天馬汽車旅館選擇建設位置時充分考慮道路交通狀況，既臨近交通主干道，同時還保持與游客目的地相對接近，以確保游客得到充分休息。c、設施舒適天馬汽車旅館的各項服務設施建設比照星級酒店標準，主要突出自助服務、汽車保養(yǎng)、維護、加油等服務功能，確保游客出行的便利舒適。d、住宿安全安全是汽車旅館重要的服務功能之一，天馬汽車旅館采取多種措施切實為游客提供安全保障。天馬汽車旅館的自身特點與現(xiàn)有的旅游酒店產(chǎn)生了很大的區(qū)別，通過差異化經(jīng)營必將產(chǎn)生獨特的發(fā)展模式和較高的投資回報。 酒店建設定位天馬汽車旅館的建設定位于滿足旅客長途跋涉后的休息要求，同時配備充足的停車場所。天馬汽車旅館比照星級酒店的標準進行建設，但是設施種類僅包含住宿所需的必要設施，不會提供奢華的餐廳、美觀的休息室和娛樂設施。其中，基本設施以客房和停車場為主，配套設施包括汽車維護保養(yǎng)設施、供排水設施、取暖和制冷設施、快餐設施、商務設施等?？头糠赵O施相對簡單，主要包括床和一些基本設施，沒有書桌、文具、壁櫥、浴缸等。電視、電話、空調(diào)等設施將起用自助選擇系統(tǒng)，只為有需要的游客提供。天馬汽車旅館的建設定位能夠充分滿足目標客源的需求，保證了汽車旅館經(jīng)營的基本條件。 酒店服務定位天馬汽車旅館的服務定位于自助型酒店服務模式，其核心理念包括：自助服務、連鎖會員、規(guī)范管理和品牌統(tǒng)一。a、自助服務天馬汽車旅館將為游客提供一個可自主選擇的平臺。即從游客入住天馬汽車旅館后，根據(jù)自身的需求從“服務菜單”中選擇最簡單最有效的服務。b、連鎖會員天馬集團通過網(wǎng)絡發(fā)行“天馬汽車旅館卡”，并在全國范圍內(nèi)推廣連鎖會員服務。所有加入天馬汽車旅館的會員都可以享受到全國范圍內(nèi)天馬汽車旅館的各種優(yōu)惠自助服務。c、規(guī)范管理天馬汽車旅館委托國際著名的酒店管理公司進行管理，并制訂完善的服務規(guī)章、建立嚴格的監(jiān)督體系，確保服務理念在全國連鎖酒店中得以有效的實施。d、品牌統(tǒng)一天馬旅游集團將把旅行社服務、景區(qū)服務、酒店服務、網(wǎng)絡服務全部納入統(tǒng)一的品牌經(jīng)營系統(tǒng)中，使天馬旅游的會員能夠在旅行的過程中全程享受“****”的獨特服務理念。 酒店區(qū)域定位天馬汽車旅館的區(qū)域定位首先結(jié)合天馬旅行社在全國范圍內(nèi)所擁有的區(qū)域資源，然后選擇客流充足、交通便利的擁有著名風景名勝和人文名勝的國家級旅游景區(qū)景點進行建設。初步確定建設的500家天馬汽車旅館都將分布在天馬旅行社所在區(qū)域。隨著旅游景區(qū)汽車旅館的經(jīng)營和發(fā)展，待品牌效應和知名度逐步確立后，****集團再以全國高速公路主干道為中心，逐步建設高速公路汽車旅館。相信在未來的一年時間里，旅游者將在全國各地享受到天馬汽車旅館提供的優(yōu)質(zhì)而獨特的服務。第四章 建設規(guī)模和服務功能 建設規(guī)模天馬汽車旅館的建設規(guī)模遵循市場和目標客源的定位原則，在保證入住旅客基本需求的前提下，突出停車場和相關汽車配套設施建設。根據(jù)不同的區(qū)域情況，天馬汽車旅館的客房數(shù)量在三十至八十個房間，停車位在三十個以上，單體旅館投資規(guī)模為300至500萬元人民幣。 旅館建設規(guī)模天馬汽車旅館為歐式風格的三層獨立建筑，配有適當規(guī)模的停車場和綠化帶，集中體現(xiàn)簡潔、大方、舒適、安全的設計特點。總建筑面積1800平方米左右，占地面積1500平方米左右，其中停車場面積不低于800平方米，與主要道路距離控制在150米以內(nèi)，與主要旅游景區(qū)景點的入口距離控制在1500米以內(nèi)。 客房建設規(guī)模天馬汽車旅館客房數(shù)量在三十至八十個房間，以雙人標準間為主，適當保留單人間和三、四人間。房間面積約1218平方米，衛(wèi)生間面積相對較小，提高客房使用效率和采光度。室內(nèi)裝飾以簡單、整潔為主，走廊和客房之間的墻壁隔音效果好。 停車場建設規(guī)模按照每輛汽車承載兩名乘客計算，為降低土地成本，天馬汽車旅館的車位設置保持在三十個以上。同時，為了滿足半自助旅行團和長途運輸汽車的停車要求，將建設不少于兩個大客車停車位。停車場的地面建設可以滿足承重要求，以避免長途栽重汽車對地面的破壞。 客房配套設施建設規(guī)模客房裝修及設施主要包括：粉刷墻壁、普通地面、普通單人床（床單、被罩、枕套可更換），柱式衣架，電扇或窗式空調(diào)，分戶式暖氣，電熱水器和淋浴等。裝修的原則以簡單明亮為主，設施配套以實用為主。 其它服務設施天馬汽車旅館除了必備的辦公室、財務室、服務員休息室、操作間、電器及取暖用房外，其它房間全部用于提供住宿，不提供娛樂或奢華的招待場所，其中辦公室兼?zhèn)渫ㄓ?、簡單購物等功能。旅館內(nèi)部原則上不設餐廳，如果旅館附近購物、就餐不方便，再設餐廳。所設餐廳設施簡單、環(huán)境整潔，只提供簡單的快餐和幾種飲料（24小時提供服務）。提供自動售貨機、投幣式洗衣機、IC卡電話機等。汽車維修、保養(yǎng)等服務設施，主要與當?shù)仄渌鼨C構(gòu)合作或靠近這類服務的經(jīng)營場所，最好距離加油站較近。 服務功能天馬汽車旅館提供的服務功能以滿足顧客需要的標準化、規(guī)范化、綜合化為原則，且所有服務人員都是旅游學院大學生。 標準化服務由于天馬汽車旅館的目標客戶對價格和服務的敏感度很高，在降低運營成本的同時必須加強標準化服務要求，還要確保連鎖品牌建設的一致性。首先，制訂“天馬汽車旅館標準服務手冊”，對所有連鎖酒店在價格制定、服務規(guī)范、宣傳策略、設施設備、員工著裝等方面保持一致。其次，按照“標準手冊”對連鎖旅館的建設、裝修、設備、服務做詳細規(guī)定，通過日常檢查和抽查確保每一家連鎖旅館可以按照手冊嚴格執(zhí)行，使服務質(zhì)量在全國范圍內(nèi)形成統(tǒng)一標準。第三，宣傳推廣管理標準和服務標準，并與國家有關管理機構(gòu)合作，使天馬連鎖旅館的各種制度形成國家標準。 規(guī)范化服務以集團公司為統(tǒng)一管理機構(gòu)，實行規(guī)范化運營管理。首先，從人力資源管理和考核入手，制訂詳細科學的考核和檢查制度，根據(jù)標準確定內(nèi)部管理體系和評估體系，對日常檢查和抽查中不能滿足標準要求的管理人員、服務人員進行淘汰，保證服務措施的規(guī)范化。其次，加強人才招聘和員工培訓體系建設，一方面避免出現(xiàn)在必要的淘汰率下形成的人才真空，另一方面通過對員工的日常培訓和嚴格管理確保標準化服務的規(guī)范性。第三，以降低經(jīng)營成本為原則，實行設施設備的統(tǒng)一采購，廣告推廣計劃的統(tǒng)一實施，企業(yè)和品牌形象的統(tǒng)一建設，以形成規(guī)范化的服務和管理理念。 綜合化服務連鎖化經(jīng)營是一種可以迅速擴大市場份額的經(jīng)營管理手段，但是要實現(xiàn)服務的“保質(zhì)保量”還需要進一步推廣綜合化服務。天馬汽車旅館的核心服務理念是自助式服務，雖然省掉了很多管家式服務內(nèi)容，但是天馬員工必須是經(jīng)過嚴格培訓的服務“多面手”，各個崗位承擔的職責將不僅限于傳統(tǒng)意義上的服務功能，還應該具有相當?shù)木C合性。比如旅館的經(jīng)理就可能承擔傳統(tǒng)酒店中工程部經(jīng)理、客服部經(jīng)理甚至財務部經(jīng)理的綜合職能。 增值服務天馬汽車旅館附帶的增值服務種類很多，除了可以有效整合253家“天馬旅行社”資源，帶動旅行社業(yè)務發(fā)展，還可以利用全國連鎖經(jīng)營的優(yōu)勢開展異地還車租賃業(yè)務。租車旅游業(yè)成為自駕車出游的另外一種方式，以北京為例，有駕照無車者超過100萬人，全市有80多家汽車租賃公司，租賃車輛約有3萬多輛，雙休日出租情況很好，每逢旅游黃金周更是火爆空前。幾乎每年“黃金周”前，北京所有租車公司的車輛都已被提前預訂一空；?？诠?jié)日期間租車價格雖上調(diào)20%，但仍供不應求。但是汽車租賃業(yè)務受營業(yè)網(wǎng)點的限制無法實現(xiàn)異地還車，極大地限制了經(jīng)營范圍。天馬集團借助遍布全國的汽車旅館，自營或與汽車租賃公司合作開辦汽車租賃異地還車業(yè)務。其他增值服務包括開辦汽車保養(yǎng)、維修等業(yè)務。當然還可以開設報刊、圖書和音像制品的自動零售貨架，設立ATM機，開展戶外廣告業(yè)務等等。第五章 選址分析 區(qū)域選址分析公司成立三個月內(nèi)，以全國直轄市及省會城市為中心建設30座汽車旅館，再以其為中心所形成的高速公路網(wǎng)、旅游景區(qū)為基礎向周邊發(fā)展，在一年的時間內(nèi)，以大城市發(fā)展為中心，延伸到地級市及部分縣級地區(qū)，形成連接全國各大、中城市的汽車旅館網(wǎng)絡化服務，方便城際、省際間的自駕車旅游及出行。 景區(qū)汽車旅館選址景區(qū)汽車旅館選址要求旅游資源相對豐富、消費水平較高、人口較為密集的地區(qū)開發(fā)。對本地消費群體適應于周末汽車旅游，對外地消費群體適應于黃金周汽車旅游。因此，選址條件如下：a、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平較高，私家車保有量大，群體消費水平高；b、交通便利，易于吸引周邊地區(qū)“黃金周”游客；c、景區(qū)景點的功能以休閑度假為主，且客流不易受季節(jié)影響；d、景區(qū)景點配套設施齊全，特別是能夠滿足自駕游客對加油、維修、保養(yǎng)的需求；e、具備建設酒店的基本條件。 高速公路汽車旅館選址我國的高速公路網(wǎng)絡建設仍處在不斷發(fā)展的過程中，隨著各等級公路的不斷建設和便利程度的提高，人民群眾的外出習慣也會逐步改變。高速公路汽車旅館主要是為長途旅行者沿途停車住宿提供方便，是一種非常大眾化的服務。高速公路汽車旅館選址和建設規(guī)劃要求布局合理、設計嚴謹、利于成本控制；距離城市保持一定距離以降低土地購置費；要位于主要旅游主干道附近，并且距主要旅游景點不能太遠；要有方便的停車場，環(huán)境幽雅、安靜。高速公路汽車旅館的選址要考察擬建所在地點的車輛流量，觀察新的公路、機場發(fā)展的動向，靠近有一條或數(shù)條主要公路的交叉道附近為理想的興建地點。還有各大都市的市郊，由于人口集中的情形日益增加，再加上我國積極倡導小城鎮(zhèn)建設，這些日后遍布全國的新興小城鎮(zhèn)也是興建汽車旅館的考慮地址。選址時還要考慮周邊的旅館的競爭勢態(tài)和配套設施的情況，在建設旅館期間可與城鎮(zhèn)管理部門和其他相關公司聯(lián)系設立加油站、汽車維修點、自動售貨機、洗衣房、IC卡電話機、雜志和報刊零售店等。 選址方式分析天馬汽車旅館的位置選擇十分關鍵，除了要考慮客源、入住率、房價等經(jīng)營因素外，還要結(jié)合旅行社發(fā)展、企業(yè)融資規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃進行綜合考慮。 結(jié)合旅行社發(fā)展汽車旅館截止目前，天馬旅行社已經(jīng)達到253家，遍布全國主要城市和地區(qū)，并在近二十年的經(jīng)營過程中確立了品牌形象，形成了廣泛的社會資源，積累了大量的客戶資料和旅游接待經(jīng)驗。因此，天馬集團要求各地天馬旅行社在其當?shù)剡x擇兩個建設地點，并協(xié)助集團完成征地、拆遷、注冊和后續(xù)服務等業(yè)務。為了調(diào)動各地天馬旅行社的積極性，所有參與天馬汽車旅館選址、建設和后期經(jīng)營的旅行社，都將擁有在當?shù)亟ㄔO的天馬汽車旅館5%的紅股。各地天馬旅行社除了帶團入住當?shù)芈灭^所應得的銷售返點外，將從當?shù)芈灭^經(jīng)營利潤中獲得5%的分紅。 與當?shù)芈糜喂芾頇C構(gòu)合作天馬集團將充分發(fā)揮作為外來投資者的優(yōu)勢，通過與當?shù)芈糜喂芾頇C構(gòu)的合作，獲得優(yōu)良的土地資源。同時，通過天馬汽車旅館的建設帶動當?shù)叵嚓P配套設施和消費水平的提高。 與銀行等金融機構(gòu)合作天馬汽車旅館以優(yōu)質(zhì)低價為經(jīng)營策略，同時由于投資巨大而在后期需要銀行資金的支持，所以一方面通過消化吸收銀行不良資產(chǎn)和債權(quán)的方式直接獲得適合建設汽車旅館的土地或房產(chǎn)，另一方面也通過與銀行的廣泛合作在后期獲得信貸資金的支持。第六章：建設內(nèi)容以及工程技術方案該項目屬于旅游行業(yè)酒店(旅館)建筑項目，建設設計及施工均執(zhí)行相應的國標﹑部標以及規(guī)范。項目審批遵從中國政府嚴格的程序，且遵守國家和當?shù)毓芾聿块T的有關規(guī)定辦理相關手續(xù)。****汽車旅館的主體建筑為歐式風格的三層、局部地方四層的框架結(jié)構(gòu)建筑，配有適當規(guī)模的停車場和綠化帶，集中體現(xiàn)簡潔、典雅、舒適、安全的設計特點?？偨ㄖ娣e控制在1800 m2左右，占地面積1500m2左右，其中停車場面積不低于800平方米，與主要道路距離控制在150m以內(nèi)，與主要旅游景區(qū)景點的入口距離控制在1500米以內(nèi)包括接待服務中心，餐飲部（咖啡和糕點），旅館經(jīng)理辦公室（套財務室），每層有一個值班室、倉儲公用間及操作間，其他為客房建設。表(4):主體工程建設內(nèi)容表(單體)序號名稱數(shù) 量規(guī)劃面積分布位置備 注1接待服務部120 m21層附帶信息咨詢服務2餐飲部1100 m2 1層主要為提供咖啡飲用3總辦公室150 m21層套間為財務室4倉儲間310m2x3=30 m21間/每層兼?zhèn)渲蛋嚅g功能.5洗理間150 m22層被褥清洗和消毒6單人間1012 m2x10=1207雙人間3015m2x30=450 m28三人間1020m2x10=200 m29經(jīng)理室110 m2x1=10 m2 1層 表(5):旅館大樓主要設施設備選購一覽表 單價/總價單位:元/萬元序號物品名稱提供廠家選購數(shù)量單價總價備 注1床/墊/床單就近選購100/20035