中順德2008年北京順義項(xiàng)目營銷全攻略(編輯修改稿)
2025-02-17 14:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 34個(gè)；商業(yè)金融區(qū) 584個(gè) ? 容積率： ? 綠化率： 30% ? 建筑高度： 總體規(guī)劃 住宅 辦公 服務(wù)式公寓 平層公寓 LOFT公寓 規(guī)劃分析 ? 本地塊為南北長東西窄的近方形，南向面寬窄。 ? 地塊西側(cè)臨機(jī)場東路，同時(shí)臨近 T3降落跑道，噪音較大，布置噪音影響較小的辦公物業(yè)和服務(wù)式公寓（兼顧居住和辦公），形成良好的展示面，并盡量減少了對南向面寬的占用，以狹長的形式為主要考量方向。 ? 地塊東側(cè)的居住類產(chǎn)品，形成豐富的產(chǎn)品線，住宅以 80~90平米為主，120~140平米占 30%，平層公寓 120~170平米， LOFT公寓單層為 90平米，實(shí)際獲得達(dá)到 180平米。 一、整體規(guī)劃 二、產(chǎn)品分析 商業(yè)辦公區(qū) 商業(yè)辦公區(qū) 戶型平面 商業(yè)辦公區(qū) 點(diǎn)評 ? 6層設(shè)計(jì)，每層層高 ，整棟面積將近 9000平米，適合大中型公司整棟購買； ? 每棟分為兩個(gè)聯(lián)體，可分開獨(dú)立，每個(gè)聯(lián)體為 5000平米左右和 3500平米左右，適合中型購買； ? 每層約 1400平米，單層又可分為兩個(gè)獨(dú)立單位： 850和 600平米，同時(shí)每個(gè)獨(dú)立單元又設(shè)置兩個(gè)入口，也創(chuàng)造了切分的可能，可將每層切分成為兩個(gè) 400、兩個(gè) 300平米的小單位，靈活切分，滿足中小型公司的購買需求。 LOFT服務(wù)式公寓區(qū) 戶型平面 首層 點(diǎn)評 ? 3棟服務(wù)式公寓， LOFT設(shè)計(jì)，放大了產(chǎn)品優(yōu)勢； ? 沒有純北朝向，縮小了西向的面積，可以減小噪音和西曬的影響，并加大了南向戶型的面積，加強(qiáng)了舒適性； ? 面積區(qū)間為 40~60平米，都有獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房，豐富了使用機(jī)能； ? 交通核設(shè)在中部，消弱了通廊過長的影響； ? 適合對象：空勤、地勤等航空系統(tǒng)作為居停型產(chǎn)品，同時(shí)適合航空公司整棟購買，并作酒店經(jīng)營，提供給員工和誤機(jī)乘客居住； ? 在營建前可以參考購買方建議，進(jìn)行戶型或通路的修改，并預(yù)埋必需的結(jié)構(gòu)等。 LOFT服務(wù)式公寓區(qū) 樓號 戶型 套內(nèi)加陽臺 公攤 建筑面積 單層戶數(shù) 總戶數(shù) 層數(shù) C1 C1A 2 22 11 C1B 2 22 C1C 2 22 小計(jì) 6 66 C2 C2A 3 33 11 C2B 2 22 C2C 2 22 C2D 1 11 小計(jì) 8 88 C3 C3A 3 18 6 C3B 3 18 小計(jì) 6 36 C4 C3A 3 18 6 C3B 3 18 小計(jì) 6 36 C5 C3A 3 18 6 C3B 3 18 小計(jì) 6 36 C6 配套 總計(jì) 262 公寓區(qū) 平層公寓區(qū) 戶型平面 點(diǎn)評 ? 120~170的三居、四居，和住宅戶型作了很好的補(bǔ)充； ? 由于戶型面積不受限制，在平面布局上更為靈活和完整，各個(gè)戶型的內(nèi)部空間更為合理，均好性較強(qiáng)； ? 創(chuàng)造了很好的居住空間，并具備轉(zhuǎn)化為辦公空間的可能。 平層公寓區(qū) LOFT公寓區(qū) 戶型平面 點(diǎn)評 ? 90平米 LOFT，本身具有通透、面積適中的特點(diǎn)，具有均好性； ? 加上夾層后，能獲得將近 180平米的使用面積，極大地提高了項(xiàng)目的優(yōu)勢； ? 雖然在水電費(fèi)有所提高，但在物業(yè)費(fèi)用也大大降低，予以補(bǔ)回； ? 對追求空間現(xiàn)代生活的人群和空中高層具有吸引力，下層可以會客、聚友，上層有自己獨(dú)立的空間； ? 對中小型公司吸引力較大，能夠注冊，并有較大的擴(kuò)容性。 LOFT公寓區(qū) 住宅區(qū) 套數(shù)明細(xì) 分項(xiàng)比例 面積段 分面積 百分比 戶數(shù) 戶數(shù)比 90 % 429 % 120130 % 33 % 130140 % 77 % 總計(jì) % 539 % 戶室比 住宅區(qū) 住宅區(qū) 戶型平面 住宅區(qū) 戶型平面 住宅區(qū) 戶型平面 住宅區(qū) 戶型平面 點(diǎn)評 ? 住宅由于受 70/90的限制， 90平米以下的戶型占到總面積的 70%，非常適合機(jī)場周邊的第二代購買居住，以兩居為主，滿足結(jié)婚或三口之間的需求； ? 而 120~140平米的中大戶型，則滿足了三代居住或追求居住舒適性的人群； ? 同時(shí)住宅的低首付等優(yōu)勢，也吸引了一部分城市擠壓型客戶。 住宅區(qū) 凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝。 ——《 孫子兵法 兵勢 》 第四章 營銷組織 一、營銷概念 二、營銷階段 三、營銷計(jì)劃 賣點(diǎn)厘清 ? 先以 近機(jī)場 和其他區(qū)域（新國展區(qū)、順義城區(qū)、天竺生活區(qū)等）競爭 ? 再以 國門商務(wù)區(qū) 作升值背書 先“近”，再“升值” 營銷思考 一座因機(jī)場而存在的機(jī)會 ? 國門商務(wù)區(qū)依托機(jī)場，項(xiàng)目依托國門商務(wù)區(qū)，機(jī)場是本項(xiàng)目的核心基礎(chǔ) ? 案名和包裝要有聳動性 ? 由于項(xiàng)目周邊沒有項(xiàng)目營銷氛圍，憑一己之力，創(chuàng)造市場關(guān)注，必須
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