長鷺悅湖20xx年銷售工作計劃(編輯修改稿)
2025-02-17 12:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 0元左右開盤時間：具體未定，但預(yù)計明年6月份會有一次小型開盤運營目標(biāo)：通過產(chǎn)品打造最大化的挖掘?qū)W府區(qū)域價值，為億達產(chǎn)品梳理新的標(biāo)桿開發(fā)策略：營造歐洲高等學(xué)府居住區(qū)核心價值：自然環(huán)境與+人文環(huán)境+豪宅優(yōu)勢： n 環(huán)境靜謐依山而建，內(nèi)部地形多樣，資源條件強勢，擁有天然的原生公園景觀與自然氧吧n 地勢北高南低，東、西、北三向靠山，視線良好，高處向南可觀海景n 地塊特性易打造社區(qū)園林 n 內(nèi)部規(guī)劃配套齊全n 高等學(xué)府區(qū)，人文氛圍濃厚劣勢： n 項目周邊高壓線較多，距大連市殯儀館約2公里 n 東側(cè)山地?fù)碛胁糠志用衲沟豱 高壓線由西向東橫穿整個地塊n 周邊建筑密度大人口稠密，路網(wǎng)交通有很大局限性n 整體體量、戶型面積大、總價高 難于找到足夠客源支撐營銷策略分析： 由于對客源的擔(dān)憂，以及對于地塊價值較高的預(yù)期讓億達遲遲沒有確定該項目具體的開發(fā)方案。而第五郡通過提升產(chǎn)品品質(zhì)實行價值最大化的成功為項目運作樹立了良好的榜樣，加之市場近期的表現(xiàn)以及對未來市場的樂觀估計，最終促使億達將東方圣克拉定位為大體量的豪宅產(chǎn)品。該項目將在產(chǎn)品和配套方面投入較大力度，超越億達所有項目成為高端住宅的標(biāo)桿產(chǎn)品。 體量大、總價高給項目運作造成了很大困難，客群的尋找、產(chǎn)品價值體現(xiàn)、營銷推廣、客戶引導(dǎo)將是項目營銷的難點。從引進易居中國可以看出億達充分意識到項目運作的難度，但易居在北方區(qū)域發(fā)展起步較晚資源有限，本地實際運作水平有待觀察。 東方圣克拉與悅湖競爭面不大，悅湖在推廣和客群定位上應(yīng)以地緣性客戶為主，注重景觀資源宣傳增強客戶對區(qū)域環(huán)境的認(rèn)同感。銷售環(huán)節(jié)可在交房時間、交房標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境發(fā)展方面形成針對性說辭。 萬科溪之谷：項目基礎(chǔ)信息：項目地址：項目位于甘井子區(qū)紅旗街道柳樹街柳樹村綜合技術(shù)指標(biāo)：總占地面積37萬㎡ 建筑面積40萬㎡ 總戶數(shù)3300戶 建筑設(shè)計單位: 美國知名綜合設(shè)計事務(wù)所 Sasaki亞洲區(qū)總監(jiān)物業(yè)公司：萬科物業(yè) ；小高層2元/平米/月；生活配套：（內(nèi)部）項目配套的幼兒園、小學(xué) 、會所 （外部）14中、木蘭高中、紅旗中學(xué)、遼師西山分校，交通配套：公交線路716 建筑類別：別墅、多層、小高層 、高層 目前銷售價格：藍山起價8150元/平，均價9000元/平,最高價9700/平 別墅330萬——440萬/套；主力戶型區(qū)間：藍山大宅150㎡+30㎡、120㎡、87㎡+30㎡ 別墅建筑面積220㎡，使用面積300㎡左右；存貨：90㎡精裝多層兩居，藍山大宅，剩余80余套別墅產(chǎn)品（共311套） 運營目標(biāo)：擴大品牌本地影響力，快速回籠資金以加快開發(fā)速度開發(fā)策略：通過品牌和區(qū)域帶動性改變區(qū)域價值核心價值：良好稀缺的自然環(huán)境與高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的完美結(jié)合 u 積極借助政策發(fā)展導(dǎo)向推動道路建設(shè)、提升交通線路、改善區(qū)域環(huán)境。u 最大化的利用自然環(huán)境優(yōu)勢u 依據(jù)清晰的產(chǎn)品線分區(qū)域開發(fā)，通過別墅洋房提升項目的整體價值u 前期加強景觀及會所投入，增強客戶認(rèn)可度u 主動改善園區(qū)外圍環(huán)境，營造高端社區(qū)形象u 利用領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)水平給產(chǎn)品加分u 利用品牌門窗及贈送面積提升別墅產(chǎn)品價值u 藍山大宅通過偷面積的方式實現(xiàn)近100%的得房率，提高產(chǎn)品附加值避免客戶對于高層產(chǎn)品的抗性u 萬科項目不強調(diào)單一的產(chǎn)品價值，而是注重產(chǎn)品的均好性營銷策略分析：沒有那個企業(yè)像萬科這樣始終讓品牌宣傳在整個營銷動作中站主導(dǎo)地位，溪之谷營銷策略主打品牌、服務(wù)、環(huán)境及區(qū)域發(fā)展價值，是依循萬科在城市發(fā)展方向上運作策略的典型項目。從項目運作過程中可以清晰的感受到萬科專業(yè)的開發(fā)能力對區(qū)域價值改善的強勁帶動性，以及通過其領(lǐng)先的營銷思路最大化實現(xiàn)品牌價值轉(zhuǎn)換的高水平營銷運作能力。溪之谷在市場低迷時期積極尋求變化放棄傳統(tǒng)營銷思路：不做大面積的廣告投入甚至不參加秋展，而把更多的精力投入到拓展客戶渠道、提高銷售能力上。具體表現(xiàn)在:最大限度的利用小成本戶外資源；積極尋找大客戶資源（比如惠普）；走出去（外地萬科項目資源）；內(nèi)部資源調(diào)動（同心圓）；銷售團隊架構(gòu)調(diào)整（兩家代理公司聯(lián)合銷售，二、三級聯(lián)動）。這些方式取得了一定效果為項目渡過市場低迷階段提供了很大幫助，但從整體上講溪之谷項目的運作并未取得很大成功，因地段環(huán)境影響銷售速度和價格增長都受到很大限制。悅湖對比溪之谷在環(huán)境、交通、配套方面具有很大優(yōu)勢，在營銷推廣上應(yīng)盡量利用這一優(yōu)勢封殺溪之谷。悅湖項目營銷策略方案：一、 項目優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 1. 良好的自然資源（不可復(fù)制、稀缺性），適宜的居住環(huán)境（對應(yīng)海居、城居）。2. 相對成熟的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境（受地勢影響無法再進行大規(guī)模開發(fā)同樣是我們的優(yōu)勢），與市中心距離適宜和便利的道路交通網(wǎng)絡(luò)。3. 區(qū)域內(nèi)缺乏利用良好的山水資源打造的高品質(zhì)項目5. 自身生物園的園林資源劣勢： 1. 相比億達、萬科缺乏品牌影響力，缺乏開發(fā)高端住宅開發(fā)經(jīng)驗 2. 受地勢影響綜合基礎(chǔ)配套缺乏并且發(fā)展受到很大局限 3. 產(chǎn)品風(fēng)格（尤其是建筑立面風(fēng)格）不清晰，專業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計（尤其是細(xì)節(jié)）關(guān)注度不夠，未能體現(xiàn)高端產(chǎn)品價值。 4. 物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)與產(chǎn)品價值不匹配。 5. 九家聯(lián)合開發(fā)整體形象和進度、未來配套及管理難于保證，產(chǎn)品同質(zhì)化。營銷形象混亂，客戶
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