長(zhǎng)鷺悅湖20xx年銷售工作計(jì)劃(編輯修改稿)
2025-02-17 12:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0元左右開盤時(shí)間：具體未定，但預(yù)計(jì)明年6月份會(huì)有一次小型開盤運(yùn)營(yíng)目標(biāo)：通過產(chǎn)品打造最大化的挖掘?qū)W府區(qū)域價(jià)值，為億達(dá)產(chǎn)品梳理新的標(biāo)桿開發(fā)策略：營(yíng)造歐洲高等學(xué)府居住區(qū)核心價(jià)值：自然環(huán)境與+人文環(huán)境+豪宅優(yōu)勢(shì)： n 環(huán)境靜謐依山而建，內(nèi)部地形多樣，資源條件強(qiáng)勢(shì)，擁有天然的原生公園景觀與自然氧吧n 地勢(shì)北高南低，東、西、北三向靠山，視線良好，高處向南可觀海景n 地塊特性易打造社區(qū)園林 n 內(nèi)部規(guī)劃配套齊全n 高等學(xué)府區(qū)，人文氛圍濃厚劣勢(shì)： n 項(xiàng)目周邊高壓線較多，距大連市殯儀館約2公里 n 東側(cè)山地?fù)碛胁糠志用衲沟豱 高壓線由西向東橫穿整個(gè)地塊n 周邊建筑密度大人口稠密，路網(wǎng)交通有很大局限性n 整體體量、戶型面積大、總價(jià)高 難于找到足夠客源支撐營(yíng)銷策略分析： 由于對(duì)客源的擔(dān)憂，以及對(duì)于地塊價(jià)值較高的預(yù)期讓億達(dá)遲遲沒有確定該項(xiàng)目具體的開發(fā)方案。而第五郡通過提升產(chǎn)品品質(zhì)實(shí)行價(jià)值最大化的成功為項(xiàng)目運(yùn)作樹立了良好的榜樣，加之市場(chǎng)近期的表現(xiàn)以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的樂觀估計(jì)，最終促使億達(dá)將東方圣克拉定位為大體量的豪宅產(chǎn)品。該項(xiàng)目將在產(chǎn)品和配套方面投入較大力度，超越億達(dá)所有項(xiàng)目成為高端住宅的標(biāo)桿產(chǎn)品。 體量大、總價(jià)高給項(xiàng)目運(yùn)作造成了很大困難，客群的尋找、產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)、營(yíng)銷推廣、客戶引導(dǎo)將是項(xiàng)目營(yíng)銷的難點(diǎn)。從引進(jìn)易居中國(guó)可以看出億達(dá)充分意識(shí)到項(xiàng)目運(yùn)作的難度，但易居在北方區(qū)域發(fā)展起步較晚資源有限，本地實(shí)際運(yùn)作水平有待觀察。 東方圣克拉與悅湖競(jìng)爭(zhēng)面不大，悅湖在推廣和客群定位上應(yīng)以地緣性客戶為主，注重景觀資源宣傳增強(qiáng)客戶對(duì)區(qū)域環(huán)境的認(rèn)同感。銷售環(huán)節(jié)可在交房時(shí)間、交房標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境發(fā)展方面形成針對(duì)性說辭。 萬(wàn)科溪之谷：項(xiàng)目基礎(chǔ)信息：項(xiàng)目地址：項(xiàng)目位于甘井子區(qū)紅旗街道柳樹街柳樹村綜合技術(shù)指標(biāo)：總占地面積37萬(wàn)㎡ 建筑面積40萬(wàn)㎡ 總戶數(shù)3300戶 建筑設(shè)計(jì)單位: 美國(guó)知名綜合設(shè)計(jì)事務(wù)所 Sasaki亞洲區(qū)總監(jiān)物業(yè)公司：萬(wàn)科物業(yè) ；小高層2元/平米/月；生活配套：（內(nèi)部）項(xiàng)目配套的幼兒園、小學(xué) 、會(huì)所 （外部）14中、木蘭高中、紅旗中學(xué)、遼師西山分校，交通配套：公交線路716 建筑類別：別墅、多層、小高層 、高層 目前銷售價(jià)格：藍(lán)山起價(jià)8150元/平，均價(jià)9000元/平,最高價(jià)9700/平 別墅330萬(wàn)——440萬(wàn)/套；主力戶型區(qū)間：藍(lán)山大宅150㎡+30㎡、120㎡、87㎡+30㎡ 別墅建筑面積220㎡，使用面積300㎡左右；存貨：90㎡精裝多層兩居，藍(lán)山大宅，剩余80余套別墅產(chǎn)品（共311套） 運(yùn)營(yíng)目標(biāo)：擴(kuò)大品牌本地影響力，快速回籠資金以加快開發(fā)速度開發(fā)策略：通過品牌和區(qū)域帶動(dòng)性改變區(qū)域價(jià)值核心價(jià)值：良好稀缺的自然環(huán)境與高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的完美結(jié)合 u 積極借助政策發(fā)展導(dǎo)向推動(dòng)道路建設(shè)、提升交通線路、改善區(qū)域環(huán)境。u 最大化的利用自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)u 依據(jù)清晰的產(chǎn)品線分區(qū)域開發(fā)，通過別墅洋房提升項(xiàng)目的整體價(jià)值u 前期加強(qiáng)景觀及會(huì)所投入，增強(qiáng)客戶認(rèn)可度u 主動(dòng)改善園區(qū)外圍環(huán)境，營(yíng)造高端社區(qū)形象u 利用領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)水平給產(chǎn)品加分u 利用品牌門窗及贈(zèng)送面積提升別墅產(chǎn)品價(jià)值u 藍(lán)山大宅通過偷面積的方式實(shí)現(xiàn)近100%的得房率，提高產(chǎn)品附加值避免客戶對(duì)于高層產(chǎn)品的抗性u(píng) 萬(wàn)科項(xiàng)目不強(qiáng)調(diào)單一的產(chǎn)品價(jià)值，而是注重產(chǎn)品的均好性營(yíng)銷策略分析：沒有那個(gè)企業(yè)像萬(wàn)科這樣始終讓品牌宣傳在整個(gè)營(yíng)銷動(dòng)作中站主導(dǎo)地位，溪之谷營(yíng)銷策略主打品牌、服務(wù)、環(huán)境及區(qū)域發(fā)展價(jià)值，是依循萬(wàn)科在城市發(fā)展方向上運(yùn)作策略的典型項(xiàng)目。從項(xiàng)目運(yùn)作過程中可以清晰的感受到萬(wàn)科專業(yè)的開發(fā)能力對(duì)區(qū)域價(jià)值改善的強(qiáng)勁帶動(dòng)性，以及通過其領(lǐng)先的營(yíng)銷思路最大化實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值轉(zhuǎn)換的高水平營(yíng)銷運(yùn)作能力。溪之谷在市場(chǎng)低迷時(shí)期積極尋求變化放棄傳統(tǒng)營(yíng)銷思路：不做大面積的廣告投入甚至不參加秋展，而把更多的精力投入到拓展客戶渠道、提高銷售能力上。具體表現(xiàn)在:最大限度的利用小成本戶外資源；積極尋找大客戶資源（比如惠普）；走出去（外地萬(wàn)科項(xiàng)目資源）；內(nèi)部資源調(diào)動(dòng)（同心圓）；銷售團(tuán)隊(duì)架構(gòu)調(diào)整（兩家代理公司聯(lián)合銷售，二、三級(jí)聯(lián)動(dòng)）。這些方式取得了一定效果為項(xiàng)目渡過市場(chǎng)低迷階段提供了很大幫助，但從整體上講溪之谷項(xiàng)目的運(yùn)作并未取得很大成功，因地段環(huán)境影響銷售速度和價(jià)格增長(zhǎng)都受到很大限制。悅湖對(duì)比溪之谷在環(huán)境、交通、配套方面具有很大優(yōu)勢(shì)，在營(yíng)銷推廣上應(yīng)盡量利用這一優(yōu)勢(shì)封殺溪之谷。悅湖項(xiàng)目營(yíng)銷策略方案：一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： 1. 良好的自然資源（不可復(fù)制、稀缺性），適宜的居住環(huán)境（對(duì)應(yīng)海居、城居）。2. 相對(duì)成熟的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境（受地勢(shì)影響無(wú)法再進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)同樣是我們的優(yōu)勢(shì)），與市中心距離適宜和便利的道路交通網(wǎng)絡(luò)。3. 區(qū)域內(nèi)缺乏利用良好的山水資源打造的高品質(zhì)項(xiàng)目5. 自身生物園的園林資源劣勢(shì)： 1. 相比億達(dá)、萬(wàn)科缺乏品牌影響力，缺乏開發(fā)高端住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 2. 受地勢(shì)影響綜合基礎(chǔ)配套缺乏并且發(fā)展受到很大局限 3. 產(chǎn)品風(fēng)格（尤其是建筑立面風(fēng)格）不清晰，專業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)（尤其是細(xì)節(jié)）關(guān)注度不夠，未能體現(xiàn)高端產(chǎn)品價(jià)值。 4. 物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)與產(chǎn)品價(jià)值不匹配。 5. 九家聯(lián)合開發(fā)整體形象和進(jìn)度、未來(lái)配套及管理難于保證，產(chǎn)品同質(zhì)化。營(yíng)銷形象混亂，客戶
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