【文章內(nèi)容簡介】 域東郡地處深圳東部新城行政商務(wù)區(qū)中心軸之上，從未來的規(guī)劃來說，借助坪山新城的發(fā)展帶動，前景應(yīng)該是向好的。但就目前來說，由于位置比較偏，所以出行成本相對較高。經(jīng)過該樓盤的來往公交車輛一般都是直達龍崗中心城和惠州淡水的，而直達深圳市中心的則極少。如果在市內(nèi)上班，則只有到中心城(或者龍崗汽車站)轉(zhuǎn)車，坐公交車從該項目到市區(qū)總耗時大約要兩個小時左右，自己開車則需要一個小時左右?！　∧壳叭f科深圳版圖上有萬科金域東郡、萬科東海岸四期、萬科城三期御小灣別墅、萬科東方尊峪、萬科第五園等樓盤。對萬科金域東郡以外的其他幾個主要在售樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各個樓盤目前都分別有一些優(yōu)惠，尤其是萬科東方尊峪，目前均價在25000元/平方米，其中90平方米和140多平方米兩種戶型送3400元/平方米的精裝修。不過這四個樓盤房價卻相對高得多，其中萬科城與萬科東海岸目前均價都達到40000元/平方米左右?！　∫?guī)模開發(fā)下的高利潤　　然而，不論是萬科金域東郡的低價入市，或其他樓盤的系列優(yōu)惠措施，都不能撼動近年來萬科在深圳享受房價高增長的收益。深圳萬科將“造城”效應(yīng)發(fā)揮得淋漓盡致：在萬科目前所售的主要樓盤中，其中，(集團)有限公司股權(quán)包，其他四個樓盤分別是萬科通過在同區(qū)域接二連三招拍掛競得土地而形成的規(guī)模開發(fā)?！　?007年7月30日，、大工業(yè)區(qū)行政一路兩幅地塊，加上2006年9月15日，深圳坪山三幅地塊上的建筑就是去年10月以7500元/平方米開盤被稱為低價入市的萬科金域東郡。對此，深圳地產(chǎn)研究專家半求感慨道“萬科輕取坪山霸盤”。萬科在深圳坂田的規(guī)模開發(fā)也令人驚嘆。萬科四季花城、萬科第五園、萬科城等項目占地達1平方公里，建面超過120萬平方米。地產(chǎn)評論專家半求表示，整個坂田可開發(fā)土地面積不足4平方公里，萬科已經(jīng)占有25%的份額，呈現(xiàn)準壟斷的局面?！　〈汗?jié)后的深圳樓市，依然春寒料峭。不過搭上近年房價上升的飆車，萬科在深圳規(guī)模開發(fā)中，萬科東海岸從2003年開盤時的60008000元/平方米上揚到如今四期均價40000元/平方米；萬科城從2004年的5500元/平方米到現(xiàn)在的均價40000元/平方米；萬科園則實現(xiàn)了從均價5400元/平方米到14000元/平方米的跨越?！　≌w來看，按行規(guī)單方面積土地成本取35%、建安工程費取25%、%、基礎(chǔ)設(shè)施費用取5%、銷售管理費用、財務(wù)費用、%，經(jīng)初步估算，而平均銷售利潤率達到57%，%。%的銷售利潤與其他樓盤相比略低，符合曾經(jīng)說過的“萬科不做超過30%利潤樓盤”的承諾。%%?！　∪f科“降價”背后的得與失？　　正值萬科在京滬深穗等城市的“降價”行動如火如荼開展之時，2月28日，萬科發(fā)布公告稱,在去年公開增發(fā)近100億元的專項募集資金中,而是在今年8月27日前轉(zhuǎn)用于補充流動資金。 　　優(yōu)惠促銷樓盤與補充流動資金遙相呼應(yīng)，萬科是否出現(xiàn)了現(xiàn)金流緊張？萬科降價的真正動機當仁不讓成為業(yè)內(nèi)探討的熱門話題?！　】焖倌玫?、快速開發(fā)、降價回籠資金還貸款，再滾動開發(fā)，跑步前進，萬科才有可能完成十年規(guī)劃中1000億銷售額的目標。公開數(shù)據(jù)顯示，萬科在2003年、2004年及2006年獲取項目的平均樓面地價，分別為1078元/平方米、1126元/平方米和1861元/平方米，而在之前的主要收購中，平均樓面成本僅910元/平方米。在合適時機、選擇合適的對象更多地通過資源整合方式獲取項目資源或許也是“降價”事件中萬科所能得到的對其最有利的方面之一。問題提示：1） 分析萬科公司在前一段時間內(nèi)，實施“降價”策略的戰(zhàn)略目的，以及對萬科公司的得與失。2） 萬科公司實施“降價”策略對目前房地產(chǎn)行業(yè)會產(chǎn)生影響嗎？為什么？第二題：淘寶網(wǎng)及其發(fā)展經(jīng)驗一、中國的網(wǎng)絡(luò)購物與淘寶網(wǎng)與發(fā)達國家相似，中國的網(wǎng)絡(luò)購物群體的首要特點是年輕用戶多。據(jù)最新調(diào)查，C2C網(wǎng)絡(luò)購物用戶中1930歲用戶占比過半，%，是網(wǎng)絡(luò)購物活躍用戶的主體。對比國內(nèi)三大C2C網(wǎng)站（淘寶、易趣、拍拍）的用戶年齡結(jié)構(gòu)看出，拍拍網(wǎng)的24歲以下用戶群比例較其他兩個網(wǎng)站稍高，%。其次是受教育程度高，據(jù)艾瑞市場咨詢于2006年1112月作的統(tǒng)計，中國網(wǎng)購用戶擁有大專以上學歷的超過了72%，且普遍未婚。這些用戶，收入提升的潛力大，而且易于接受新生事物，消費意識強，是網(wǎng)游等新興網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品的主要消費群體，隨著這些用戶的年齡不斷增長，收入逐步提高，對網(wǎng)購的依賴程度加深，隨著他們結(jié)婚生子，還將衍生出許多家庭日常消費開支需求。另外一個重要的特點，就是一直倍受商家關(guān)注女性消費者撐起了網(wǎng)購的半邊天。據(jù)中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心最新發(fā)布的中國C2C網(wǎng)絡(luò)購物調(diào)查報告顯示，女性買家已經(jīng)接近一半，且一般都是比較穩(wěn)定的客戶。個人網(wǎng)絡(luò)購物中的大買賣常常是女性鐘愛的服裝、化妝品及珠寶，而女買家在食品與保健品、居家用品、玩具及嬰幼兒用品以及寵物及寵物用品等方面所占有的絕對優(yōu)勢，也同樣令人不容忽視。上述的種種事實與數(shù)據(jù)表明：我國網(wǎng)絡(luò)購物市場有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。根?jù)美國統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，%，%。英國的情況則更令人振奮，據(jù)英國媒體《泰晤士報》援引相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)報道，目前英國網(wǎng)絡(luò)購物額已占該國商業(yè)零售總額的10％左右。2006年，網(wǎng)上交易總額超過300億英鎊（）。相比而言，雖然我國的網(wǎng)絡(luò)購物交易額增長迅速，但占社會消費品零售額的比例還很低，%，相對而言我國網(wǎng)絡(luò)購物市場發(fā)展?jié)摿€有待進一步挖掘，預計到2010年交易額將達1460億元，%。淘寶網(wǎng)（），顧名思義沒有淘不到的寶貝，沒有賣不出寶貝。是國內(nèi)領(lǐng)先的個人交易網(wǎng)上平臺，由全球最佳B2B公司阿里巴巴公司于2003年5月10日創(chuàng)辦，它致力于成就全球最大的個人交易網(wǎng)站。淘寶網(wǎng)基于誠信為本的準則，從零做起，依托阿里巴巴在企業(yè)網(wǎng)上交易市場服務(wù) 8 年的經(jīng)驗、能力及對中國個人網(wǎng)上交易市場的準確定位，淘寶迅速成長，在短短的3年時間，迅速占領(lǐng)了國內(nèi)個人交易市場的領(lǐng)先位置，創(chuàng)造了互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的一個發(fā)展奇跡，真正成為有志于網(wǎng)上交易的個人的最佳網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)業(yè)平臺。截至2006年第3季度，淘寶網(wǎng)會員數(shù)達到2670萬，較之第2季度新增近420萬用戶，環(huán)比增長20%；和2005年同期相比，新增近1700萬用戶，增幅為170%。淘寶網(wǎng)的在線商品數(shù)達到3900萬件，和2006年2季度相比，增長了22%；和去年同期相比，增長了260%；該商品數(shù)相當于北京(上海)所有中大型商廈全部商品數(shù)總和。此外，淘寶網(wǎng)第三季度總成交金額——業(yè)界公認的衡量業(yè)績的主要指標之一，，預計全年有望突破140億人民幣的總成交額，%，超過2005年整個中國市場C2C的總體成交額。二、支付寶在網(wǎng)絡(luò)購物交易中，無論對買家或賣家而言，在交易中錢貨兩空的情況是其最為擔心的，能否找到誠信的第三方作為中間人，來確保交易的順利完成？基于這樣的需求，支付寶應(yīng)運而生了。支付寶，是阿里巴巴公司針對網(wǎng)上交易而特別推出的第三方支付平臺，專門提供安全付款服務(wù)，其運作的實質(zhì)是以支付寶為信用中介，在買家確認收到商品前，由支付寶替買賣雙方暫時保管貨款的一種增值服務(wù)。它是淘寶網(wǎng)安全網(wǎng)絡(luò)交易的核心保障。目前，支付寶已經(jīng)和國內(nèi)的工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和招商銀行，國際的 VISA 國際組織 等各大金融機構(gòu)建立戰(zhàn)略合作，共同打造一個獨立的第三方支付平臺。截至2006年第3季度，注冊會員數(shù)量突破了1000萬，淘寶上面支持第三方電子支付即支付寶的商品比率已超過98%。通過支付寶在淘寶網(wǎng)的日均交易額就已超過2000 萬人民幣，而且增勢依然迅猛。三、淘寶旺旺在買賣雙方無法當面交易的情況下,有效的溝通方法就顯得特別重要，如何詳細介紹商品的情況，充分表達買賣雙方的交易條件，處理解決交易過程的各項疑問，淘寶旺旺這個及時通訊工具就應(yīng)運而生了。它不僅可以使用電腦屏幕及時顯示雙方對話內(nèi)容，也可以通過麥克風、耳機、攝像頭進行聲音、圖像等更加直觀的交流，彌補無法當面交易的各項短處。該通訊工具成為淘寶網(wǎng)成功的關(guān)鍵因素之一，也可為日后處理買賣糾紛提供部分歷史記錄。四、安全體系為了創(chuàng)造一個較為安全可靠的交易環(huán)境，淘寶制定了相應(yīng)的規(guī)范、制度，并采取了許多行之有效的措施：身份認證、設(shè)立網(wǎng)絡(luò)安全部、提供在線免費殺毒服務(wù)、可以有效避免用戶電腦因為中木馬病毒導致帳號及密碼泄露事件的發(fā)生。數(shù)字證書、免費短信提醒等等，此外，淘寶的安全中心，會對客戶的帳戶進行即使的安全檢查，根據(jù)帳戶的資金情況，進行安全評估，并給出相應(yīng)的安全設(shè)置建議。五、信用評價體系在買賣雙方幾乎不可能見面且所售商品表面看來似乎接近一致的情況下,買家如何放心地購買商品,找什么樣的賣家購買,在中國信用體系還不健全的情況下，查看賣家歷史信用記錄就顯得更加重要了,信用等級信用度越高的會員,其商品成交的幾率也就越高,所售商品的超額利潤也更容易體現(xiàn)。目前，淘寶網(wǎng)已建立了由雙方反饋打分的多級信用評價體系。其次，淘寶還保證：“你敢用，我就敢賠”，淘寶向顧客提供了很多拍品的質(zhì)量保證，有人專門處理買家和賣家交易中發(fā)生的糾紛問題，他們都是各種商品領(lǐng)域的行家，對于買家和賣家提供的圖片和說明看一眼，大概就知道其中的問題所在。比如說現(xiàn)在交易中投訴比較多的是手機交易中的水貨問題，我們處理手機交易糾紛的就是很多行家，他們基本知道各種品牌的手機在中國的水貨情況，從圖片上就可以大致知道一臺手機是不是水貨?！睂τ谇Х种谋仨氁r付的糾紛的情況，如果買賣雙方有足夠的證據(jù)證明，賣家的貨發(fā)出時沒有問題而到了買家手里時就出現(xiàn)了問題的時候，支付寶將賠給賣家所有的貨款，而把買家的錢退還到他的賬戶上。事實上，淘寶在兩年多的運行中，對賠付金額的估計值遠大于現(xiàn)在實際的賠付值，實際只賠付了幾十萬元，而最大的一筆金額是三萬元，真正做到了“花小錢，贏大市場”。六、成功戰(zhàn)勝EBAY淘寶之所以在兩年多時間內(nèi)迅速崛起成為中國市場第一，免費是一個原因，但不是最主要的原因。摩根斯坦利的最新中國互聯(lián)網(wǎng)分析報告指出，淘寶占據(jù)優(yōu)勢的原因在于注重用戶社區(qū)體驗、界面友好、反應(yīng)迅速和安全的支付體系。顯然，后來的競爭對手希望超越在C2C市場占一席之地，單憑免費這一理由無法支撐。淘寶網(wǎng)之所以能夠在極短的時間內(nèi)迅速超越易趣而成為市場老大，首先在于淘寶的黏性較強。淘寶與易趣兩者在網(wǎng)站風格上有很大的不同。淘寶的網(wǎng)頁設(shè)計更貼近用戶，更實用簡捷，方便用戶檢索，相比之下，易趣的頁面在使用上就要麻煩得多。具體來說有以下幾個方面：①首頁 易趣的首頁簡潔素雅，給人的感覺有：權(quán)威、酷、大型網(wǎng)站等，色彩的基調(diào)使用的是偏中性，感覺適合的人群面較廣。淘寶的首頁則采取了非?？蓯鄣姆绞絹碛懞萌诵?，且多處運用了暖系色彩，雖然總體布局上兩者相差不甚遠，但是淘寶的感覺是：親切、貼心。②給予用戶的便利 總體來說，在商品的分類、搜索、交易等方面，雙方的表現(xiàn)基本一致，大多數(shù)交易網(wǎng)站也都類似于如此布局。重點是雙方的附帶產(chǎn)品，也就是說易趣提供給用戶的附帶品是“易趣助理”，而淘寶提供的則是“淘寶旺旺”。很顯然這兩款軟件是截然不同的，“易趣助理”的功能是為賣家提供更方便的上貨服務(wù)，而“淘寶旺旺”則將其功能放在了即時交流的平臺上，這在買賣雙方在溝通產(chǎn)品時，是十分