【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 從開發(fā)商的角度來建立定價(jià)模型。 房地產(chǎn)開發(fā)商蓋房子，在確定房?jī)r(jià)的過程中，是以追求利潤(rùn)最大化為目的的。再加上中國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，開發(fā)成本和交易信息尚不成熟，以及作為大宗資產(chǎn)交易的相對(duì)不容易等，很難給出一個(gè)城市一個(gè)統(tǒng)一的房產(chǎn)定價(jià)，面對(duì)這種情況，我們只能根據(jù)各個(gè)開發(fā)商自己的情況，制定出一個(gè)城市各個(gè)開發(fā)商相對(duì)合理的房?jī)r(jià)模型。首先，我們?cè)谥贫ㄉ唐贩康姆績(jī)r(jià)的過程中，應(yīng)該考慮到住宅商品房的成本價(jià)格是從房地產(chǎn)商品開發(fā)生產(chǎn)、供給這一角度出發(fā)的，即：房地產(chǎn)成本價(jià)格=總開發(fā)成本+開發(fā)商利潤(rùn)+銷售稅費(fèi)+其他費(fèi)用 （1）（一）、整個(gè)市場(chǎng)只有一個(gè)房地產(chǎn)商開發(fā)時(shí)，即周圍無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)，這時(shí)房地產(chǎn)商處于完全壟斷的地位，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商定價(jià)的原則是使其利潤(rùn)最大化。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，房地產(chǎn)開發(fā)商可采取下面幾種方法： 1 .房地產(chǎn)規(guī)模未定時(shí)：房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)自己的收益函數(shù)與成本函數(shù)來決定它的開發(fā)規(guī)模，從而在它的需求函數(shù)上決定房?jī)r(jià)。2 ．房地產(chǎn)規(guī)模已定時(shí)：房地產(chǎn)開發(fā)商可以直接在它的需求函數(shù)上決定房?jī)r(jià)。（二）、整個(gè)市場(chǎng)有兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商時(shí)，當(dāng)他們不是同時(shí)定價(jià)時(shí)，即有一房地產(chǎn)商1 已定價(jià)其房?jī)r(jià)為 ，則另一房地產(chǎn)商2 定價(jià)時(shí)，與前房地產(chǎn)商1 構(gòu)成了子博弈完美納什均衡，他們的博弈過程如下：房地產(chǎn)商2 根據(jù)房地產(chǎn)商1 的定價(jià)，決定自己的定價(jià)，然后房地產(chǎn)商1 根據(jù)房地產(chǎn)商2 的定價(jià)，又修改自己的定價(jià)。如此反復(fù)直至納什均衡?？紤]房地產(chǎn)商品的特性和現(xiàn)實(shí)情況，我們只考慮兩階段博弈過程的定價(jià)。假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商1 價(jià)格為，其需求函數(shù)為：房地產(chǎn)開發(fā)商2 價(jià)格為 ，其需求函數(shù)為: 其中，表明兩房產(chǎn)有一定替代性。我們同樣假設(shè)兩房地產(chǎn)開發(fā)商無(wú)固定成本，邊際成本分別為 和在該博弈中，兩博弈方為開發(fā)商1 和開發(fā)商2 他們各自的策略空間為 ,其中和是開發(fā)商1和開發(fā)商2還能賣出房產(chǎn)的最高價(jià)格；兩博弈方的得益就是各自的利潤(rùn)，即銷售收益減去成本，也即雙方價(jià)格的函數(shù)：由于本博弈是一個(gè)動(dòng)態(tài)博弈，因此我們考慮用逆推歸納法來分析。通過逆推歸納法，可得出：房地產(chǎn)商1 的定價(jià)為：房地產(chǎn)商2的定價(jià)為：由上述可以看出，同一地方的房?jī)r(jià)可以有所不同，房?jī)r(jià)的取決是由開發(fā)商各自需求函數(shù)和雙方博弈得出的結(jié)果。然而一個(gè)城市往往有多個(gè)開發(fā)商，各個(gè)開發(fā)商所定的房?jī)r(jià)又往往不同，對(duì)于這種情況，我們考慮他們的房產(chǎn)是有所區(qū)別的同種商品，故他們處于壟斷競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。我們同樣用伯特蘭德模型來求解：假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商1，2…..n 價(jià)格分別為，他們的需求函數(shù)分別為： 我們同樣假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商無(wú)固定成本，邊際成本分別為和。在該博弈中，博弈方為開發(fā)商1，2…n；他們各自的策略空間為和，…. ，其中是開發(fā)商1，2，….n還能賣出房產(chǎn)的最高價(jià)格；博弈方的得益就是各自的利潤(rùn)，即銷售收益減去成本，他就是價(jià)格的函數(shù)：因此，在本博弈中，納什均衡的充分必要條件是只 ，的最大值問題。即只需要求出各房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其他房地產(chǎn)開發(fā)商的反應(yīng)函數(shù)，然后解出它們的交點(diǎn)就可以了。二、每一個(gè)事物的存在和發(fā)展往往有兩面性，在從開發(fā)商的角度給出定價(jià)模型之后,我們發(fā)現(xiàn)該定價(jià)模型的有利者必定是開發(fā)商,不能充分考慮其購(gòu)買者的利益,所以我們下面從購(gòu)買者的角度來給出定價(jià)模型。從房地產(chǎn)的有效需求出發(fā)給出購(gòu)買者相對(duì)滿意的有效需求價(jià)格定價(jià)模型。對(duì)于購(gòu)買者而言，量入為出，是消費(fèi)的基本原則，居民買房時(shí)總會(huì)根據(jù)自己家庭收入的多少來決定是否購(gòu)房、所購(gòu)房屋位置及戶型面積等，當(dāng)然，一旦決定買房，多半采取個(gè)人住房抵押貸款方式，而不是等攢夠錢到十幾年后才消費(fèi)。我國(guó)城市居民所能承受的住宅商品價(jià)格可以表示為：其中： 有效需求價(jià)格；居民家庭年可支配收入額；抵押貸款價(jià)值比率（貸款成數(shù)）；個(gè)人住房抵押貸款月利率；個(gè)人住房抵押貸款月份數(shù)；月收入中可用于償還個(gè)人住房抵押貸款的最高比例；按居民有效需求決定的戶型面積；居民購(gòu)房能力除了受月償還額高低影響外，還受到按揭貸款首付款的制約，若家庭目前資產(chǎn)為，該資產(chǎn)中可用于一次性支付首付款的最高比率為，這主要指變現(xiàn)能力強(qiáng)的流動(dòng)資產(chǎn)，即房?jī)r(jià)還受到如下公式的約束：因此，我國(guó)城市居民最高所能承受的住宅商品房有效需求價(jià)格模型為：我們引進(jìn)一組數(shù)據(jù)來求出我們當(dāng)前的有效需求價(jià)格(以2001年為例，見表一)。12個(gè)大中城市居民收入和房?jī)r(jià)情況按2001年人均收入排序城市人均可支配收入人均可支配收入遞增(%)按2001年收入計(jì)的6倍房?jī)r(jià)2001年2000年1999年2001年比2000遞增2000年比1999年遞增2001年戶均人量(人)收入6倍的房?jī)r(jià)(元/M2)1北京26312上海328993天津20764重慶15375廣州33736深圳56627福州22148大連17199濟(jì)南216610武漢161811西安152412銀川1375 表一 (資料來源:2001年國(guó)家信息中資料)我們通過該模型求出了住宅商品房的有效需求價(jià)格。如表二,我們選擇直轄市及不同人均收入段的12個(gè)城市作分析，由于我國(guó)恩格爾系數(shù)還偏高，因此月還本付息以不高于家庭月收入的35%為宜，為求得居民可承受的最高房?jī)r(jià)，分析時(shí)月還款額取高值即按35%計(jì)(即)，戶型面積取，按揭貸款選15年期（即），%，%（），銀行一般采用7（即）成按揭，即可求出2001年這12個(gè)城市居民可接受的住宅商品有效需求價(jià)格，這是在居民有能力支付首付款的情況下表2,確定的住宅商品房有效需求價(jià)格，都在收入的6倍以下，是相應(yīng)城市居民目前可以接受的最高價(jià)格。當(dāng)然，表中數(shù)據(jù)僅反映在2001年城市居民收入水平上的有效需求價(jià)格，隨著居民收入水平的不斷提高，它們會(huì)動(dòng)態(tài)地變化著，并逐步向市場(chǎng)價(jià)格靠攏。 12個(gè)大中城市的住宅商品房的有效需求房?jī)r(jià)城市2001年居民人均可支配收入家庭戶均人數(shù)家庭年均可支配收入按收入的6倍確定的房?jī)r(jià)(元/M2)按有效需求模型求得的房?jī)r(jià)(元/M2)北京2631上海32899天津2076重慶1537廣州3373深圳5662福州2214大連1719濟(jì)南2166武漢216961618西安1524銀川1375表二從表二數(shù)據(jù)中我們得到下面圖三：圖三我們從上表中看出按有效需求模型求得的房?jī)r(jià)比按收入的6倍確定的房?jī)r(jià)略低。從各個(gè)城市比較看，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的有效需求房?jī)r(jià)偏高，而內(nèi)陸欠發(fā)達(dá)地區(qū)的有效需求房?jī)r(jià)相對(duì)比較低。六 模型的檢驗(yàn)及應(yīng)用我們從上述建立的模型可以看出，影響其房?jī)r(jià)的最主要因素之一是，也就是家庭年均可支配收入。下面我們從其他方面來找出影響房?jī)r(jià)的主要因素。一個(gè)城市的房屋價(jià)格一般被認(rèn)為與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民的收人水平、城市魅力等因素有關(guān)。城市魅力因素不能直接表達(dá)，用人口密度近似替代。其它變量采用家庭可支配收人、人均GDP。下面我們就從各個(gè)方面來考慮房?jī)r(jià)與其聯(lián)系。我們以公開數(shù)據(jù)(摘自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》)為基礎(chǔ)，對(duì)當(dāng)前影響全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素進(jìn)行了分析和討論。（一）、我們選取了1992年至2002 年GDP 總量與全國(guó)的平均房?jī)r(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行分析。(見下表三) 1992年至2002 年GDP 總量與全國(guó)的平均房?jī)r(jià)年份GDP總量(億元)商品房平均銷售價(jià)格(元/平方米)1992105019931280199414091995171019961806199719971998206319992053200021122001217020022250 (資料來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒)表三首先對(duì)兩者的相關(guān)性進(jìn)行分析，結(jié)果兩者的相關(guān)系數(shù)R=。然后檢驗(yàn)我國(guó)GDP 對(duì)房?jī)r(jià)的影響。在此以每年GDP 總量為自變量，房?jī)r(jià)為因變量，用最小二乘法求得在最大似然估計(jì)值的情況下得下式：其中，由此我們得到最小二乘法的回歸方程為： 將表一中的數(shù)據(jù)代入的：， 我們得到回歸方程： 為各年商品房?jī)r(jià)格（每平方米價(jià)格）, 為每年全國(guó)GDP總量。商品房?jī)r(jià)格與全國(guó)GDP總量關(guān)系如下圖四:圖四，且房?jī)r(jià)對(duì)全國(guó)GDP 總值的彈性為0 . 016。由此得出結(jié)論：房?jī)r(jià)與GDP正相關(guān)，GDP每增長(zhǎng)1萬(wàn)億元可帶動(dòng)房?jī)r(jià)160元增長(zhǎng)。 （二）、下面我們?cè)購(gòu)娜丝诿芏确矫婵紤]，并選12個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)與人口密度和家庭人均年可支配收人的關(guān)系如下表四：12個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)與人口密度和家庭人均年可支配收人的關(guān)系(2002年)城市房?jī)r(jià)(元)人口(萬(wàn)人)人口密度(人／km2)家庭人均年可支配收人(元)北京47641136．3067612453上海41341334．23230013250天津2487919．058359338重慶1556546．19667200廣州4200720．6299213494南京2923563．288779154福州2451597．534999380青島2186715．656498721濟(jì)南2101575．017038981武漢1928768．109137820廈門3072137．1683711768石家莊1811903．995747240表四同樣我們對(duì)房?jī)r(jià)與人口密度做回歸分析得回歸方程： ，復(fù)相關(guān)系數(shù)R=為各年商品房?jī)r(jià)格（每平方米價(jià)格），為人口密度(人／km2)商品房?jī)r(jià)格與人口密度關(guān)系如下圖五:圖五由此我們得出結(jié)論：影響房?jī)r(jià)另外一個(gè)重要變量是地區(qū)差異。人口密度對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的正向作用，地區(qū)人口越密集，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)越貴。我們?cè)賹?duì)房?jī)r(jià)與家庭人均年可支配收入做回歸分析得回歸方程：,復(fù)相關(guān)系數(shù)R=為各年商品房?jī)r(jià)格（每平方米價(jià)格）,為家庭人均年可支配收入(元)商品房?jī)r(jià)格與家庭人均年可支配收入關(guān)系如圖六:圖六由此我們得出結(jié)論：我們房?jī)r(jià)與城市居民家庭人年可支配收入進(jìn)行一元線性回歸，回歸結(jié)果表明，房?jī)r(jià)與可支配收入顯著相關(guān)。這也我們前面建立的模型得到的結(jié)論正好一致。下面我們對(duì)回歸分析結(jié)構(gòu)做總結(jié)如表五：主要因素回歸方程復(fù)相關(guān)系數(shù)RGDP與房?jī)r(jià)人口密度與房?jī)r(jià)人均可支配收入與房?jī)r(jià)表五從以上結(jié)果我們作出如下結(jié)論：相關(guān)系數(shù)越高，對(duì)房?jī)r(jià)的影響越大。GDP，人均可支配收入，人口密度與房?jī)r(jià)均有密切的關(guān)系，它們與房?jī)r(jià)的相關(guān)系數(shù)均超過了50%，尤其是前兩個(gè)因素甚至超過了90%，所以我們認(rèn)為GDP，人均可支配收入，人口密度（即地區(qū)差異）是影響房?jī)r(jià)的主要因素。以上我們只是分析了與房?jī)r(jià)密切相關(guān)的社會(huì)因素，也是比較難確定的因素，當(dāng)然房?jī)r(jià)的基本構(gòu)成因素是不可忽略的，如房地產(chǎn)的造價(jià)，土地費(fèi)用，開發(fā)商利潤(rùn)，這些也是影響房?jī)r(jià)的主要因素，但這些因素的確定相對(duì)簡(jiǎn)單，從我們給出的開發(fā)商角度的定價(jià)模型就可以得出。綜合上述，影響房?jī)r(jià)的主要因素有：GDP，人均可支配收入，地區(qū)差異，房地產(chǎn)的造價(jià)，土地費(fèi)用，開發(fā)商利潤(rùn)等等。七 建議的提出及論證由于房?jī)r(jià)的上漲是諸多因素共同作用的結(jié)果,我們針對(duì)以上影響房?jī)r(jià)的因素提出政策性的建議如下:(1)由于造價(jià)是影響住宅售價(jià)的關(guān)鍵因素，而造價(jià)中的主要構(gòu)成部分是地價(jià)，因此，政府在調(diào)控土地供給量同時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格控制土地價(jià)格，防止因土地供應(yīng)偏緊，使獲取土地的競(jìng)爭(zhēng)加劇。(2) 在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)中，統(tǒng)一公建要求，嚴(yán)格稅收制度，杜絕以各種不法手段，逃避社會(huì)職責(zé)，賺取額外利潤(rùn). 各項(xiàng)優(yōu)惠政策應(yīng)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),保證開發(fā)商同一條件下公平競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，節(jié)省成本。 (2)對(duì)于部分房?jī)r(jià)過高和房?jī)r(jià)上漲速度過快的地區(qū)，尤其是對(duì)城市化水平已經(jīng)相當(dāng)高的地區(qū)，需要研究其房?jī)r(jià)的形成機(jī)制，并予以密切注意。 (4) 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，解決日益增多人口的居住問題。(5) 建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制和信息披露制度，掌握真實(shí)的市場(chǎng)走勢(shì)信息，根據(jù)各種房地產(chǎn)指標(biāo)體系指標(biāo)的異常波動(dòng)，及時(shí)采取相應(yīng)的措施。(6) 利用經(jīng)濟(jì)杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，,目前住宅抵押貸款日益成為居民購(gòu)房的主要資金來源，也是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的金融動(dòng)力，因此，當(dāng)前應(yīng)該加快住宅抵押貸款合約的標(biāo)準(zhǔn)化，并大力推行固定利率的抵押貸款。(7)，分析自我消費(fèi)能力與消費(fèi)群體類別，要使消費(fèi)能力與消費(fèi)檔次相匹配，不要給開發(fā)商有誤導(dǎo)和借機(jī)發(fā)揮的機(jī)會(huì)，抑制房地市場(chǎng)中的盲目行為。（8）推行“梯度推進(jìn)”與“中心城市輻射”相結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。與國(guó)家經(jīng)濟(jì)重心“北進(jìn)西移”的變化趨勢(shì)相適應(yīng)，使房地產(chǎn)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)。 以上政策性建議可以科學(xué)指導(dǎo)政府利用經(jīng)濟(jì)杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的