【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 禁在工作期間將安全疏散指示標(biāo)志關(guān)閉、遮擋或覆蓋。 5． 消防設(shè)施、器材維護(hù)管理制度 1） 消防設(shè)施日常使用管理由專(zhuān)職管理員負(fù)責(zé)，專(zhuān)職管理員每日檢查消防設(shè)施的使用狀 11 況，保持設(shè)施整潔、衛(wèi)生、完好。 2） 消防設(shè)施及消防設(shè)備的技術(shù)性能的維修保養(yǎng)和定期技術(shù)檢測(cè)由消防工作歸口管理部門(mén)負(fù)責(zé)，設(shè)專(zhuān)職管理員每日按時(shí)檢查了解消防設(shè)備的運(yùn)行情況。查看運(yùn)行記錄，聽(tīng)取值班人員意見(jiàn)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)安排維修，使設(shè)備保持完好 的技術(shù)狀態(tài)。 3） 消防設(shè)施和消防設(shè)備定期測(cè)試 ① 煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)的測(cè)試由消防工作歸口管理部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施，保安部參加，每個(gè)煙、溫感探頭至少每年輪測(cè)一次。 ② 消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開(kāi)泵一次，檢查其是否完整好用。 ③ 正壓送風(fēng)、防排煙系統(tǒng)每半年檢測(cè)一次。 ④ 室內(nèi)消火栓、噴淋泄水測(cè)試每季度一次。 ⑤ 其它消防設(shè)備的測(cè)試，根據(jù)不同情況決定測(cè)試時(shí)間。 4） 消防器材管理 包括 ： ① 每年在冬防、夏防期間定期兩次對(duì)滅火器進(jìn)行普查換藥。 ② 派專(zhuān)人管理，定期巡查消防器材，保證處于完好狀態(tài)。 ③ 對(duì)消防器 材應(yīng)經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)丟失、損壞應(yīng)立即補(bǔ)充并上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。 ④ 各部門(mén)的消防器材由本部門(mén)管理，并指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)。 6． 火災(zāi)隱患整改制度 1） 各部門(mén)對(duì)存在的火災(zāi)隱患應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以消除。 2） 在防火安全檢查中，應(yīng)對(duì)所發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患進(jìn)行逐項(xiàng)登記，并將隱患情況書(shū)面下發(fā)各部門(mén)限期整改，同時(shí)要做好隱患整改情況記錄。 3） 在火災(zāi)隱患未消除前，各部門(mén)應(yīng)當(dāng)落實(shí)防范措施，確保隱患整改期間的消防安全，對(duì)確無(wú)能力解決的重大火災(zāi)隱患應(yīng)當(dāng)提出解決方案，及時(shí)向單位消防安全責(zé)任人報(bào)告，并由單位上級(jí)主管部門(mén)或當(dāng)?shù)卣畧?bào)告。 4） 公安消防機(jī)構(gòu)責(zé) 令限期改正的火災(zāi)隱患，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)改正并寫(xiě)出隱患整改的復(fù)函，報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)。 7． 滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案演練制度 1） 制定符合本單位實(shí)際情況的滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。 2） 組織全員學(xué)習(xí)和熟悉滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。 3） 每次組織預(yù)案演練前應(yīng)精心開(kāi)會(huì)部署，明確分工。 4） 應(yīng)按制定的預(yù)案，至少每半年進(jìn)行一次演練。 5） 演練結(jié)束后應(yīng)召開(kāi)講評(píng)會(huì)，認(rèn)真總結(jié)預(yù)案演練的情況，發(fā)現(xiàn)不足之處應(yīng)及時(shí)修改和完善預(yù)案。 8． 消防安全工作考評(píng)和獎(jiǎng)懲制度 1） 對(duì)消防安全工作作出成績(jī)的，予以通報(bào)表?yè)P(yáng)或物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。 2） 對(duì)造成 消防安全事故的責(zé)任人，將依據(jù)所造成后果的嚴(yán)重性予以不同的處理，除已 12 達(dá)到依照國(guó)家《治安管理處罰條例》或已夠追究刑事責(zé)任的事故責(zé)任人將依法移送國(guó)家有關(guān)部門(mén)處理外，根據(jù)本單位的規(guī)定，對(duì)下列行為予以處罰： ① 有下列情形之一的，視損失情況與認(rèn)識(shí)態(tài)度除責(zé)令賠償全部或部分損失外，予以口頭告誡： 、火災(zāi)，損失不大的； 、火災(zāi)，損失不大的； ，而造成火災(zāi)隱患的； 經(jīng)批準(zhǔn)，違規(guī)使用 加長(zhǎng)電線(xiàn)、用電未使用安全保險(xiǎn)裝置的或擅自增加小負(fù)荷電器的； 報(bào)火警； ，玩弄消防設(shè)施、器材，未造成不良后果的； ； 、遮擋安全指示標(biāo)志等未造成嚴(yán)重后果的。 ② 有下列情形之一的，視情節(jié)輕重和認(rèn)識(shí)態(tài)度，除責(zé)令賠償全部或部分損失外，予以通報(bào)批評(píng)： 、易爆物品的； 、器材的位置或改為它用的； 、擅離職守從而導(dǎo)致火警、火災(zāi)損失輕微的； ； ，未及時(shí)依照緊急情況處理程序處理的； 、拒絕整改的管理人員。 ③ 對(duì)任何事故隱瞞事實(shí)，不處理、不追究的或提供虛假信息的，予以解聘。 ④ 對(duì) 違反消防安全管理導(dǎo)致事故發(fā)生 (損失輕微的 )，但能主動(dòng)坦白并積極協(xié)助相關(guān)部門(mén)處理事故、挽回?fù)p失的肇事者或責(zé)任人可視情況予以減輕或免予處罰。 [案例 52] 化險(xiǎn)為夷救業(yè)主 近日，某小區(qū)兩位保安員正在進(jìn)行例行巡查時(shí)，突然發(fā)現(xiàn) 8 號(hào)樓某窗口不斷 滾出煙霧，兩人隨即呼叫小區(qū)消防控制中心。經(jīng)觀察，煙霧源自 9 樓某室。為此，消防控制中心一邊采取門(mén)鈴對(duì)講呼叫和打電話(huà)的方式，緊急聯(lián)絡(luò)業(yè)主，一邊令保安迅速上樓敲門(mén)呼喊，同時(shí)還報(bào)警求援。誰(shuí)知，門(mén)鈴對(duì)講機(jī)無(wú)人應(yīng)答，業(yè)主的電話(huà)也沒(méi)人接聽(tīng)，狠命拍門(mén)更不見(jiàn)任何動(dòng)靜。這時(shí)，這戶(hù)居民家透出的煙霧已越來(lái)越濃，情急之下，物業(yè)負(fù)責(zé)人果斷決定破門(mén)而入。由于防盜門(mén)十分堅(jiān)固，保安人員齊心協(xié)力狠命猛砸方打開(kāi)了大門(mén)。待保安沖進(jìn)失事居室，卻見(jiàn)業(yè)主仍在床上未起，人已被煙霧熏得有些昏迷了，失火點(diǎn)的魚(yú)缸已被燒得變了形。保安隨即切斷電源，拖出業(yè)主，迅速 滅火。清醒過(guò)來(lái)的業(yè)主想到自己剛才身陷險(xiǎn)境，看到被保住了的家， 13 不免一陣后怕，拉住保安員工的手連聲感謝。 分析： 遇到這類(lèi)緊急事件，及時(shí)處理是關(guān)鍵。物業(yè)公司員工，尤其是保安人員應(yīng)該具備這類(lèi)突發(fā)事件的處理能力。 想一想： 物業(yè)負(fù)責(zé)人的決定是否恰當(dāng)？如果你遇到類(lèi)似情況是否有更好的辦法？ （資料來(lái)源：中國(guó)物業(yè)管理信息網(wǎng)， 。） 5． 3 物業(yè)車(chē)輛與道路管理 物業(yè)車(chē)輛與道路管理是指物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)對(duì)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)道路管理、交通管理和車(chē)輛管理，建立良好的交通秩序、車(chē)輛停放秩序。 5． 3． 1 道路交通管 理 1．道路 交通管理的內(nèi)容 （ 1） 建立機(jī)動(dòng)車(chē)通行證制度，禁止過(guò)境車(chē)輛通行 ； （ 2） 根據(jù) 物業(yè)管理轄區(qū) 內(nèi)道路情況，確定部分道路為單行道、部分交叉路口禁止左轉(zhuǎn)彎 ； （ 3） 限制車(chē)速，確保小區(qū)內(nèi)行人安全 ； （ 4） 禁止亂停放車(chē)輛，尤其在道路兩旁。 2．不同類(lèi)型物業(yè)道路交通管理的特點(diǎn) （ 1） 居住 小區(qū) 大力提倡步行空間的建立，發(fā)展公共交通、開(kāi)通小區(qū)班車(chē)，為居民提供上下班服務(wù)、節(jié)假日集中出行服務(wù)。對(duì)于停車(chē)場(chǎng)的管理應(yīng)注意擾民問(wèn)題，最好停車(chē)場(chǎng)設(shè)在物業(yè)小區(qū)的 4 個(gè)邊緣地帶。 （ 2） 辦公物業(yè) 重點(diǎn)應(yīng)放在車(chē)輛調(diào)度上，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì) 物業(yè)中的單位上下班情況進(jìn)行了解統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)一安排好車(chē)輛行走路線(xiàn)和通行辦法，防止上下班時(shí)出現(xiàn)塞車(chē)現(xiàn)象。 （ 3） 商業(yè)物業(yè) 應(yīng)配合公交系統(tǒng)車(chē)輛進(jìn)行定線(xiàn)定站，雙體日增加車(chē)輛，為顧客提供方便。一些好的物業(yè)管理企業(yè)可以擁有自管班車(chē)，為顧客提供定線(xiàn)不定站的服務(wù)。 （ 4） 旅游物業(yè) 旅游物業(yè)客流量的季節(jié)性強(qiáng)、方向性強(qiáng)、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的由物業(yè)直達(dá)旅游地的旅游往返車(chē)輛，在旅游季節(jié)為游客提供行走方便。 （ 5） 工業(yè)物業(yè) 以生產(chǎn)產(chǎn)品為主體的工業(yè)物業(yè)，它的車(chē)輛管理主要集中在對(duì)貨運(yùn)車(chē)輛的管理上。要注意貨運(yùn)車(chē)輛的噸位、高度與所提 供道路條件相配合。同時(shí) ,要注意貨倉(cāng)建設(shè)，以減少貨運(yùn)車(chē)輛的停放時(shí)間，提高貨運(yùn)效率 。 5． 3． 2 車(chē)輛管理 1．停車(chē)場(chǎng)的規(guī)劃 1） 場(chǎng)內(nèi)車(chē)位劃分要明確，安全有序地停放車(chē)輛，停車(chē)場(chǎng)應(yīng)用自線(xiàn)框明確劃分停車(chē)位。 2） 場(chǎng)內(nèi)行駛標(biāo)志要清楚。為便于行車(chē)方便和管理，場(chǎng)內(nèi)行駛路線(xiàn)要用扶欄、標(biāo)志牌、地下白線(xiàn)箭頭指示清楚。 14 3） 進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)管理要嚴(yán)格。車(chē)輛進(jìn)人停車(chē)場(chǎng)要驗(yàn)證發(fā)牌、登記。駛離停車(chē)場(chǎng)時(shí)要驗(yàn)證收牌。 4） 車(chē)輛防盜和防損壞措施要得力。 2．車(chē)輛管理制度 （ 1）車(chē)輛管理員的職責(zé) 1）負(fù)責(zé)對(duì)停車(chē)場(chǎng) (庫(kù) )的汽車(chē)，摩托車(chē)，以及保管站內(nèi) 的自行車(chē)管理。 2）實(shí)行 24 小時(shí)輪流值班，服從統(tǒng)一安排調(diào)度。 3）按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對(duì)出入車(chē)輛按規(guī)定和程序指揮放行，并認(rèn)真填寫(xiě)《車(chē)輛出入登記表》。 4）遵守規(guī)章制度，按時(shí)上下班，認(rèn)真做好交接班手續(xù)，不擅離職守。 5）按規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，開(kāi)具發(fā)票，及時(shí)繳交營(yíng)業(yè)款。 6）負(fù)責(zé)指揮區(qū)內(nèi)車(chē)輛行駛和停放，維持小區(qū)交通、停車(chē)秩序。 7）負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)道路和停車(chē)場(chǎng)的停放車(chē)輛進(jìn)行巡視查看，保證車(chē)輛安全。 8）要堅(jiān)持驗(yàn)證制度，對(duì)一切車(chē)輛要嚴(yán)格檢查，驗(yàn)證放行。 9）對(duì)可疑車(chē)輛要多觀察，對(duì)車(chē)主要細(xì)詢(xún)問(wèn)，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要拒絕車(chē)輛外 出，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)處理。 10） 負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng) (庫(kù) )的消防以及停車(chē)場(chǎng) (庫(kù) )、值班室，崗?fù)ず拖窜?chē)臺(tái)的清潔工作。 （ 2）停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定 1） 進(jìn)入物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的車(chē)輛必須服從物業(yè)管理公司的管理。 2） 車(chē)輛必須按規(guī)定的行駛路線(xiàn)行駛，不得逆行。不得在人行道帶上行駛，不得高速行駛和按高音喇叭，進(jìn)入車(chē)庫(kù)時(shí)限速 5 公里以下。 3） 凡業(yè)主和使用人的機(jī)動(dòng)車(chē)、自行車(chē)、三輪車(chē)一律不能停放在非指定停放的位置。任何違章停放車(chē)輛按規(guī)定予以處罰。 4） 業(yè)主和使用人長(zhǎng)期在物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)地面停放車(chē)輛，必須在物業(yè)管理處辦理定位立戶(hù)手續(xù)，領(lǐng)取停車(chē)牌放于 車(chē)上，停于指定車(chē)位，并憑牌出入小區(qū)，按月交納停車(chē)費(fèi)。 5） 物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)只供本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主和使用人使用，外來(lái)臨時(shí)車(chē)輛須先辦理車(chē)位租賃手續(xù)，領(lǐng)取停車(chē)牌，憑證對(duì)號(hào)停放，并交納停車(chē)費(fèi)。未辦租賃手續(xù)及車(chē)輛保險(xiǎn)的車(chē)輛一律不得停放。 6） 車(chē)輛如需停止使用停車(chē)位，應(yīng)及時(shí)到物業(yè)管理處辦理注銷(xiāo)手續(xù)，否則，停車(chē)費(fèi)繼續(xù)收取。如發(fā)生丟失或私自轉(zhuǎn)讓停車(chē)牌 (位 )，管理處將扣留押金并取消車(chē)輛的停車(chē)位，收回停車(chē)牌。 7） 車(chē)輛停放后，貴重物品請(qǐng)勿放在車(chē)內(nèi)，由此所造成的損失均由車(chē)主自負(fù)。 8）車(chē)輛入庫(kù)停放后，須向保安人員領(lǐng)取取車(chē)牌并妥善保 管。取車(chē)時(shí)一律憑取車(chē)牌取車(chē)。保安員只按牌放行。特殊情況急需用車(chē)而無(wú)取車(chē)牌時(shí)，須憑單位開(kāi)具證明并出示本人有關(guān)證件，由保安員登記后方可取車(chē)。 15 9）不得在停車(chē)場(chǎng)和小區(qū)范圍內(nèi)洗車(chē)及清掃車(chē)上的雜物于地面。漏油、漏水車(chē)輛不許進(jìn)入車(chē)庫(kù)。 10）為杜絕停車(chē)場(chǎng)內(nèi)發(fā)生意外事故，凡進(jìn)入車(chē)輛嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性物品，同時(shí)，在車(chē)庫(kù)內(nèi)不得隨地扔煙頭，違者按章罰款。 11）為了保證停車(chē)場(chǎng)內(nèi)有良好的衛(wèi)生環(huán)境，一切進(jìn)人人員不得隨地吐痰、亂扔果皮和紙屑及清掃車(chē)上的雜物。 [案例 53] 業(yè)主購(gòu)一 個(gè)車(chē)位，停兩輛車(chē)怎么辦 10 月上旬夜里 10 點(diǎn)左右，某家園地下車(chē)庫(kù)值班護(hù)衛(wèi)員報(bào)告某號(hào)樓的一位業(yè)主，只購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)車(chē)位，卻在車(chē)庫(kù)停了兩輛車(chē)。護(hù)衛(wèi)員勸其將未購(gòu)車(chē)位的車(chē)開(kāi)走，但業(yè)主對(duì)護(hù)衛(wèi)員不予理睬，將車(chē)子鎖好后揚(yáng)長(zhǎng)而去。無(wú)奈，護(hù)衛(wèi)員只好求助樓間護(hù)衛(wèi)員使用對(duì)講系統(tǒng)同其聯(lián)系，要求其將車(chē)子開(kāi)出車(chē)庫(kù)。業(yè)主對(duì)護(hù)衛(wèi)員的行動(dòng)先是采取了不接對(duì)講的方式，后來(lái)對(duì)護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行謾罵，甚至揚(yáng)言誰(shuí)再打他家的對(duì)講，就用開(kāi)水倒下來(lái)燙誰(shuí)。 了解到這些情況后，辦公室值班人員當(dāng)即同業(yè)主聯(lián)系，得到他的同意后，登門(mén)拜訪(fǎng)。首先對(duì)護(hù)衛(wèi)員反復(fù)打?qū)χv影響業(yè)主生活道歉 (有理也要先說(shuō)自己的不是，給足對(duì)方面子和臺(tái)階，為雙方的進(jìn)一步交流創(chuàng)造條件 )，然后向他說(shuō)明車(chē)庫(kù)內(nèi)的大多數(shù)車(chē)位已售出，一個(gè)車(chē)位只允許停放一輛車(chē)，如果占用別人車(chē)位，別的業(yè)主就會(huì)有意見(jiàn)。接著，又特別指出這樣事情多了，大家互相效仿，總有一天他自己的車(chē)位也會(huì)被別人占用。看到他不斷點(diǎn)頭，值班人員趁熱打鐵，建議他再租個(gè)車(chē)位來(lái)從根本上解決泊車(chē)問(wèn)題 (不僅著眼一時(shí)一事，而且爭(zhēng)取一勞永逸，這樣去做工作就更有效率 )。他聽(tīng)了這番話(huà)，覺(jué)得入情入理，便提出要求，讓值班人員替他找一個(gè)空位租下來(lái)。值班人員自是滿(mǎn)口答應(yīng)。 第二天一早，管理人員就同 他聯(lián)系，告訴他車(chē)位已找好，請(qǐng)他抓緊到辦公室來(lái)辦理。果然，他沒(méi)有食言，當(dāng)天下午便來(lái)到辦公室，順利地辦理了租位手續(xù)。 分析： 以其人之道還治其人之身，是古人總結(jié)出來(lái)的一種處事哲學(xué)。糾正某些違章行為，亦不妨用用這一辦法。當(dāng)然我們這里講的“治”，沒(méi)有鼓勵(lì)以錯(cuò)制錯(cuò)的意思，而是說(shuō)用語(yǔ)言創(chuàng)造一種客戶(hù)本身受違章困擾的情境，使之能“己所不欲、勿施于人”。 想一想： 你認(rèn)為車(chē)輛管理人員的做法是否恰當(dāng)？如果你是車(chē)輛管理人員，面對(duì)如此業(yè)主、發(fā)生類(lèi)似事件應(yīng)如何處理？ 5． 4 突發(fā)事件處理預(yù)案 突發(fā)事件預(yù)案是指在意外事故或突發(fā)事件發(fā)生時(shí) ，物業(yè)管理公司在受托管理服務(wù)的物業(yè)區(qū)城內(nèi)，面對(duì)突發(fā)的緊急狀況，為維護(hù)廣大用戶(hù)的利益，以專(zhuān)業(yè)知識(shí)技能和訓(xùn)練有素的快速處置能力盡快處理問(wèn)題、采取應(yīng)對(duì)措施，將損害和不良影響降低到最低限度的方案。其宗旨是保護(hù)生命第一，保護(hù)財(cái)產(chǎn)第二。 16 5． 4． 1 突發(fā)事件及預(yù)案種類(lèi) 1．突發(fā)事件 突發(fā)事件指的是突然發(fā)生的、影響面廣泛的、出乎民眾和社會(huì)正常心理承受力之外的事件，是區(qū)別于正常的社會(huì)運(yùn)行機(jī)制下可以容納的事件，具有突發(fā)性、嚴(yán)重性、影響廣泛性的特點(diǎn)。 2． 突發(fā)事件的種類(lèi) 從物業(yè)管理實(shí)踐看，突發(fā)事件主要有：煤氣泄露、火警、消 防設(shè)備人為損壞、漏水（水浸）、停電及電力故障、地震、電梯困人、住客受傷及意外、高空擲物、噪音污染、交通意外、發(fā)生自殺和企圖自殺、罪案現(xiàn)場(chǎng)、盜竊、搶劫、毆斗、偷車(chē)、擅自侵入、發(fā)現(xiàn)可疑物或爆炸物理、接收恐嚇電話(huà)、拾獲財(cái)物、水力系統(tǒng)故障等事件，以及其他不可預(yù)見(jiàn)的突發(fā)事件。 3．突發(fā)事件處理預(yù)案的種類(lèi) 根