【文章內(nèi)容簡介】 意出租、出賣共有物，將他人之物設定抵押、質(zhì)押等。 7 從表面上看，該轉(zhuǎn)讓屬于無權處分，文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費法律咨詢 3 分鐘 100%回復 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 但是仔細推敲起來就會發(fā)現(xiàn)這種理解存在問題：房屋未交付以前，預購方轉(zhuǎn)讓合同權利只要通知預售方，該轉(zhuǎn)讓合同即對預售方發(fā)生法律效力，但是按照無權處分處理，預購方轉(zhuǎn)讓房屋必須經(jīng)過預售方追認，該轉(zhuǎn)讓合同才能生效，這種結論讓人覺得不可思議。其實，按照合同權利轉(zhuǎn)讓理論，除不得轉(zhuǎn)讓的情形外，預購方可以將其對預售方享有的權 利轉(zhuǎn)讓給第三人，此時預購方轉(zhuǎn)讓的是房屋買賣合同中請求預售方協(xié)助辦理產(chǎn)權的權利。因此，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權屬登記，預購方將購買交付的商品房轉(zhuǎn)讓他人，其法律性質(zhì)仍然屬于合同權利轉(zhuǎn)讓問題，只是該轉(zhuǎn)讓不適用最高人民法院關于預售商品房再轉(zhuǎn)讓司法解釋的有關規(guī)定，而應當適用《合同法》關于合同權利轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)定。 三、房屋買賣合同債權轉(zhuǎn)讓的法律適用問題。 在理論界和實務界有一種觀點，認為未取得權屬證書的房屋，無論是房屋所有權還是債權都不得轉(zhuǎn)讓，因轉(zhuǎn)讓而簽訂的合同都是無效的。其法律根據(jù)是《房地產(chǎn)法》第三十七條， 該條規(guī)定： “ 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： ?( 六 )、未依法登記領取權屬證書的 ?” 。 這種觀點對法律的理解有失偏頗。根據(jù)有關法律規(guī)定，至少有三種 “ 未依法登記領取權屬證書 ” 的房屋也可以轉(zhuǎn)讓： 第一是房地產(chǎn)開發(fā)商出賣現(xiàn)房的情況。根據(jù) 2022 年 6 月 1 日國務院頒布實施的《商品房銷售管理辦法》，其第七條規(guī)定： “ 商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件： (一 )現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 。(二 )取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件 。(三 )持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證 。(四 )已通過竣工驗 收 。(五 )拆遷安置已經(jīng)落實 。(六 )供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期 。(七 )物業(yè)管理方案已經(jīng)落實 ” 。從以上規(guī)定可以看出，開文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費法律咨詢 3 分鐘 100%回復 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 發(fā)商不需要辦理產(chǎn)權初始登記手續(xù)，可以直接將現(xiàn)房出賣給買受人。也許有人會提出，《房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定： “ 以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件： (一 )按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書 。(二 )按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的 ，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書 ” 。那么如何解釋 “ 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書 ”的規(guī)定和《商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定之間的矛盾呢 ?實際上，二者之間不存在競合問題，理由為：《房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是指轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權，如果轉(zhuǎn)讓已經(jīng)有建成房屋的土地使用權時該房屋應當具有所有權證書，一般情況下，買受人應當是具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的法人。而《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是商品房 (現(xiàn)房 )的轉(zhuǎn)讓問題，而非單純的土地使用權轉(zhuǎn)讓，對買受人的條件沒有限制。此為 “ 未依法登記領取權屬證書 ” 的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之一。 第二是開發(fā)商預售商品房的情形。所謂預售商品房是指 “ 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支 付定金或者房價款的行為 ” 。 8 因為是預售正在建設中的商品房，房屋還未建成，開發(fā)商不可能取得房屋權屬證書，但是開發(fā)商卻可以轉(zhuǎn)讓該未建成的房屋。同時，開發(fā)商在預售商品房時有一部分房屋未賣出，但是房屋已經(jīng)建成，開發(fā)商同樣不需要取得房屋權屬證書，其可以憑原商品房預售證書繼續(xù)轉(zhuǎn)讓該已建成房屋。此為 “ 未依法登記領取權屬證書 ” 的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之二。 第三是無權處分情形。無權處分是指無文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費法律咨詢 3 分鐘 100%回復 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 處分權人處分他人財產(chǎn)，并且與相對人訂立財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。《合同法》第五十一條規(guī)定： “ 無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或 無處分 權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效 ” 。對該條款的效力，我國法律界的通說為 “ 效力待定 ” 。也就是說，即使出賣人出賣他人房屋并也不當然導致合同無效，經(jīng)房屋所有人追認或者出賣人訂立合同后取得處分權的，該是房屋買賣為有效。此為 “ 未依法登記領取權屬證書 ” 的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之三。 以上三種均為出賣人在未取得房屋權屬證書的情況下可以轉(zhuǎn)讓房屋的情形，只是第三種情形受到一定的限制，即無處分權的人處分他人房屋，未經(jīng)房屋所有人追認或者無處分權的人訂立合同后未取得處分權的，該合同無效。至少排除這三種情形之外，其他房屋在未取 得房屋權屬證書時不得轉(zhuǎn)讓，例如自然人、法人自建的房屋，在未取得房屋權屬證書時不得出賣。 按照這種邏輯思路，可以得出買受人與出賣人 (可以是開發(fā)商，也可以是開發(fā)商之外的自然人、法人或者其他組織 )簽訂房屋買賣合同，在未辦理房屋權屬變更登記手續(xù)之前，買受人對出賣人享有的權利包括：接受房屋和要求出賣人協(xié)助辦理房屋權屬登記手續(xù) 。與此相對應，出賣人的義務包括：交付房屋和協(xié)助辦理房屋權屬登記手續(xù)。買受人可以將對出賣人的上述請求權全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人 (受讓人 )。此時，因房屋尚未辦理過戶手續(xù)，房屋所有權仍然屬于出賣人，所以 買受人轉(zhuǎn)讓的只能是房屋買賣合同的權利 (請求權 )，而不是房屋所有權。在這種情況下，該權利的轉(zhuǎn)讓問題應當適用《民法通則》第九十一