【文章內容簡介】 ?房產別墅頻道 頂通 廣告位分析： 別墅頻道是房產頻道下的獨立頻道，內容只包括別墅頃目，因此瀏覓該頻道的用戶有很明確的別墅置業(yè)目標，對別墅頃目來說在此投放廣告可更具精準性，性價比更高。 頂通 感謝觀看 The best partnership for the best result 更佳 的合作 ， 更佳的結果 謹呈：山東金佰利地產 臨沂 —環(huán)球國際商務中心 項目初步策劃方案 20221128 前言 本報告僅是初步策劃思路，方案中所涉及各部分內容的細化與深入工作，期待有機會與貴司深入探討。我們誠摯地希望也有信心能與貴司有進一步合作的機會，因緣于對項目共同的興趣而共同創(chuàng)造地產的奇跡！ 目 錄 項目分析 營銷戰(zhàn)略實施 營銷戰(zhàn)術實施 營銷資源整合 營銷團隊簡介 產品分析 產品屬性 ：融住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)于 一體的城市綜合體 寫字樓， 23層 公寓， 23層 兩棟住宅， 28層 裙樓商業(yè)， 4F 裙樓商業(yè) 美食廣場 ,5F 產品基礎參數(shù)： 占地面積： 26877m2 建筑面積： 133980m2 住宅面積： 42185m2 寫字樓面積： 32100m2 公寓面積： 29460m2 商業(yè)面積： 30235m2 車位數(shù)量： 1066 地下建筑面積： 36683m2 產品分析 住宅，改小后共 560戶，為 5195平米中小戶型，戶型設計存在明顯缺陷 戶型設計中存在以下缺點將會對銷售產生影響： A、 B、 E、 F戶型存在朝 向問題； A戶型通風、采光存在嚴 重問題； 所有戶型均存在黑廁； D戶型客廳開間較窄； 大部分戶型空間布局不 合理； B戶型面積較大，可能影 響銷售速度； 戶型設計整體均好性， 明 顯不足； 改小后，戶型配比： 52m2,占 20% 6871m2,占 40% 9095m2,占 40% 戶型面積說明 B戶型可改成類似 E、 F兩個戶型 E F B 產品分析 公寓，約 500戶，戶型面積 3567m2，總體量大，功能用途廣，可商、可住、可做酒店 公寓基礎參數(shù)： 體量： 層數(shù)： 28層 總套數(shù)：約 層高： 實用率：接近 90% 電梯量： 5部 標準層戶數(shù)： 22戶 戶型套數(shù)配比： 3536m2,占 36% 5154m2,占 45% 6367m2,占 18% 公寓標準層 平面圖 公寓戶型說明 產品分析 寫字樓，標準層面積 1298平米，能自由分割組合，沒有明顯的劣勢，但優(yōu)劣有待塑造 寫字樓基礎參數(shù)： 單位面積： 140平米左右 體量： 層數(shù)： 27層 層高： 電梯量： 5部 標準層面積： 1298平米 寫字樓標準層 產品分析 商業(yè)裙樓，層高稍嫌不足，格局適合大型百貨、超市類業(yè)態(tài)入駐 北商業(yè)裙樓基礎參數(shù)： 北樓體量：約 單層面積：約 3600平米 層數(shù)： 4層 層高： 扶梯數(shù)量： 4部 /層 南商業(yè)裙樓基礎參數(shù)： 南樓體量 單層面積：約 3200平米 層數(shù)： 4層 層高： 扶梯數(shù)量： 2部 /層 南樓商場一層平面圖 北樓商場一層平面圖 產品分析 美食廣場，退臺式設計，較有新意，一層適合引進品牌快餐店，二層以上適合做大型中餐 美食廣場基礎參數(shù)： 體量：約 3500平米 層數(shù)： 5層 區(qū)位分析 地處南坊新區(qū)門戶位臵，受益于城市北移發(fā)展戰(zhàn)略及城市新中心建設，但目前人氣嚴重不足，片區(qū)價值未被發(fā)掘，一河之隔，房價相差可達千元以上！ 目前臨沂城市核心區(qū) 河東區(qū)，城市航空港，大型物資集散中心 蘭山區(qū)，城市經(jīng)濟中心、商貿物流中心 羅莊區(qū)，臨沂主要工業(yè)基地 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，對外貿易加工基地。 沂河 南坊區(qū)，城市未來新中心區(qū)，城市發(fā)展的必然方向 本案 根據(jù)城市規(guī)劃：臨沂將以沂河為城市中心發(fā)展軸，形成 “ 一河五片，組團結構，北拓東進 ” 的布局模式 北拓 東進 市場環(huán)境分析 2022年以來，市場供應量明顯加大，各種類型產品紛紛涌向市場，競爭加劇，同時房地產政策不斷收緊，市場銷售 形勢十分嚴竣！ 2022年市場土地存量近 500萬平米，未來 12年內將陸續(xù)進入市場(單位 :平方米 ) 土地購臵 完成土地開發(fā) 待開發(fā)土地面積 2022年 2856353 2605638 2304214 2022年 4124815 1141897(110月份 ) 約 5000000 樓盤 名稱 規(guī)模 建面 上市 時間 樓盤 名稱 規(guī)模 建面 上市 時間 外灘別苑 ６萬 明年上半年 沂河花園 １００萬 已成功開數(shù)期 水岸華庭 ６萬 ２００７ .10 濱河國際 ５０萬 ２０ 0７． 5 蘭亭水岸 ５萬 清水灣花園 ３０萬 ２００ 5 外灘明珠 ４６萬 2022年下半年 東方花苑 １０萬 ２００ 僅濱河板塊未來 2年供應量就在 200萬平米以上：（不完全統(tǒng)計） 在臨沂房地產三大板塊的競爭中，項目所在的南坊板塊完全處于劣勢 盛世華庭 陽光高地 臺北新城 比鄰學府 沂龍灣 東方花苑 觀河苑 蘭亭水岸 澳爾諾國際公館 清水灣花園 濱河國際 水岸華庭 外灘明珠 沂河花園 河畔花園 齊魯園 錦園 本案 濱河板塊 未來熱點板塊 城中心板塊 南坊板塊 ?濱河板塊：有景觀資源及居住環(huán)境優(yōu)勢，目前及未來的熱點板塊，樓盤定位走中高端、高端線路。 均價： 34004500 ?南坊板塊，未來城市中心，目前配套不夠完善，但未來發(fā)展前景極佳，以政府微利房、福利房為主，價格相對低廉。 均價： 14003200 ?城中心板塊，零散分布，周邊環(huán)境及相關配套差異性大，檔次差齊不全，大多走中端定位，未來將以舊城改造項目為主。 均價： 23003600 市場競爭分析 市場競爭分析 項目各類型產品市場競爭均非常激烈，銷售前景不容樂觀！ 樓盤名稱 住宅 寫字樓 公寓 商業(yè) 競爭強度 龍騰華景 √ √ ★ ★ ★ 聯(lián)安 現(xiàn)代城 √ √ √ √ ★ ★ ★ ★ ☆ 陽光高地 √ √ ★ ★ ★ 外灘明珠 √ √ √ ★ ★ ★ ★ 盛世華庭 √ ★ ☆ 昌隆匯城 √ √ ★ ★ ★☆ 水岸華庭 √ ★ ★ ★☆ 城建 時代廣場 √ √ √ ★ ★ ★ ★ 開元 上城國際 √ ★ ★ ★ ★ 齊魯大廈 √ √ ★ ★ ★ 華通大廈 √ √ ★ ★ ★ 齊魯園 √ ★