【文章內(nèi)容簡介】 al 男裝類 0 7 3 1 3 2 3 0 6 25 女裝、內(nèi)衣 2 9 15 6 4 5 3 0 8 52 男女休閑裝 0 10 11 7 5 7 1 5 12 58 飾品類 0 0 1 0 1 0 0 0 0 2 童裝、孕婦裝類 0 3 2 0 1 1 0 1 2 10 鞋、箱包、皮具類 0 1 8 3 4 1 1 1 3 22 珠寶、鐘表、眼鏡類 0 0 4 1 1 0 0 0 0 6 禮品、精品類 0 3 4 2 1 0 0 2 3 15 餐飲類 3 8 5 2 2 0 1 0 1 22 休閑、娛樂類 0 0 0 0 0 1 0 0 0 1 便利店、百貨類 2 6 19 1 3 8 3 0 2 44 文體、音像類 0 2 4 0 0 3 1 0 2 13 家電 0 0 2 1 2 1 0 0 2 8 數(shù)碼、通訊、 IT 類 0 1 3 2 1 0 1 2 1 11 化妝品 0 0 3 1 0 0 1 0 1 6 美容、美發(fā)、健身類 0 7 5 5 1 1 2 0 0 21 五金、機電、化工類 1 3 3 1 1 3 2 1 2 17 家飾、床上用品、廚具類 0 2 13 1 1 2 2 1 2 24 維修、加工、中介類 1 1 0 1 2 0 0 1 0 6 婚紗攝影類 0 1 0 2 0 0 0 0 2 5 醫(yī)藥、保健類 0 2 4 1 3 0 0 0 1 11 煙、酒、茶類 1 1 6 3 1 1 0 0 2 15 租 金 行 業(yè) 機車類 0 0 1 0 0 0 1 0 2 4 其它 0 6 6 3 3 6 1 0 2 27 Total 10 73 122 44 40 42 23 14 56 425 面積與租金交叉分析： 通過面積和租金的交叉分布可以看出，隨著面 積的增大，相應的單位租金分布相對就低，但高低的差異不十分明顯。 行業(yè)與理想面積交叉分析 分析： 、面積要求較大的行業(yè)有：餐飲業(yè)大都在 70㎡ 以上；美容、美發(fā)、健身類集中在 50㎡以上且大小不等； 家飾、床上用品、廚具類則在 40㎡ 以上；婚紗攝影類要求最大在 100㎡ 以上。 、面積要求大小差異較大的有：鞋、箱包、皮具類在 21100㎡不等；禮品、精品類集中在 16100㎡； 便利店、百貨類集中在 3170㎡； 文體、 無 10元以下 1015 1620 2125 2630 3135 3640 40元以上 Total 1015 ㎡ 1 13 12 3 5 9 3 5 14 65 1620 ㎡ 1 4 7 7 3 5 1 2 16 46 2130 ㎡ 2 7 16 11 8 7 5 2 9 67 3140 ㎡ 0 9 18 7 6 9 3 1 3 57 4150 ㎡ 0 2 6 1 3 1 2 1 1 17 5170 ㎡ 1 12 33 6 8 5 3 3 2 73 71100 ㎡ 1 10 16 3 2 3 1 0 6 42 101150 ㎡ 2 11 5 4 4 3 2 0 4 35 150 ㎡以上 2 5 9 1 1 0 3 0 1 22 Total 10 73 122 43 40 42 23 14 56 424 租 金 面 積 音像類和數(shù)碼、通訊、 IT類則集中在 2170㎡且較分散； 煙、酒、茶類以 30100㎡為主。 、男裝集中在 4170㎡，其他服裝集中在 1640㎡，明顯小于男裝；珠寶、鐘表、眼鏡類，家電和醫(yī)藥、保健類集中在 5070㎡，處于中等偏大的水平； 化妝品的一般要求在 1630㎡，面積較小。 10㎡以下 1015 1620 2130 3140 4150 5170 71100 101150 150㎡以上 Total 男裝類 2 0 2 2 1 6 5 2 1 0 21 女裝、內(nèi)衣 1 7 18 6 6 4 5 0 1 3 51 男女休閑裝 2 2 9 15 7 5 5 2 4 3 54 飾品類 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 2 童裝、孕婦裝類 1 0 2 0 4 2 0 1 0 0 10 鞋、箱包、皮具類 0 1 1 3 2 4 4 5 0 1 21 珠寶、鐘表、眼鏡類 0 0 0 1 0 1 2 0 1 0 5 禮品、精品 類 0 0 3 3 0 3 2 3 0 0 14 餐飲類 1 0 1 2 1 0 1 6 3 4 19 休閑、娛樂類 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 便利店、百貨類 1 1 0 3 6 3 12 2 3 1 32 文體、音像類 2 0 1 2 1 0 2 0 0 3 11 家電 0 0 1 1 0 1 0 2 1 0 6 數(shù)碼、通訊、 IT 類 0 1 1 2 2 1 2 1 0 0 10 化妝品 1 0 2 1 0 0 1 1 0 0 6 美容、美發(fā)、健身類 0 1 1 0 0 1 2 5 5 2 17 五金、機電、化工類 0 0 2 3 0 3 4 3 0 1 16 家飾、床上用品、廚具類 0 1 1 1 3 1 3 5 6 2 23 維修、加工、中介類 1 0 1 0 1 1 0 0 1 1 6 婚紗攝影類 0 0 0 0 0 0 0 1 2 2 5 醫(yī)藥、保健類 0 1 0 0 0 1 2 0 0 0 4 煙、酒、茶類 0 0 0 0 4 1 3 4 1 1 14 機車類 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 2 其它 1 1 3 5 1 5 5 3 3 0 27 Total 13 16 50 50 39 43 60 48 33 25 377 面 積 行 業(yè) （ 三）、分析總結 通過對桓臺縣城的主要街道店鋪的調(diào)查分析，總結如下： 商業(yè)布局 主要的商業(yè)街有：中心大街、張北路和衛(wèi)生街，其次有興桓路、鎮(zhèn)南大街和建設街。張北路是最主要的一條商業(yè)街、也是最為繁華的商業(yè)街，是當?shù)氐纳藤Q(mào)中心，沿路帶有溫州服裝批發(fā)市場、超級市場、百貨商場、專賣店和專業(yè)市場。中心大街是比較時尚和現(xiàn)代的商業(yè)街。 主要指標 、行業(yè) 男女休閑裝所占的比例最大，為 %，其次為女裝，占 %，服裝類共占有 %的比例，是行業(yè)中的主要部分（可以借鑒，購物中心的服裝類經(jīng)營數(shù)量不低于三分之一）。便利店、百貨類占 %；鞋、箱包、皮具類，餐飲類和美容、美發(fā)、健身類各占約 5%，在行業(yè)中也占有相當?shù)谋壤?。總之，這些行業(yè)是購物中心的主要部分，也是消費者的必須部分。 、面積 沿街經(jīng)營商鋪的面積 5170 ㎡占 17%，比例最大； 2130 ㎡占 %，比例次之； 1015 ㎡占 %； 3140 ㎡占 %。累計可見， 1040 ㎡占 %，是主要的面積范圍。通過對比，其理想的經(jīng)營面積略大 于現(xiàn)有的經(jīng)營面積，主要集中在 1650 ㎡，不同行業(yè)的面積要求差異較大。 、租金 在每平方米的月租金這一重要指標的調(diào)查中， 1015元的最多，占%； 1630元的累計約占 30%，另有 10元以下占 %， %的在40元以上?？梢?，當?shù)氐淖饨鸩罹噍^大，主要是受地段影響，另外還受層數(shù)和行業(yè)的影響。總體來看，租金水平較樂觀。 、其他 多數(shù)的經(jīng)營用房為租賃所得，租賃期限多數(shù)在一年以內(nèi)； %的只在一層經(jīng)營；經(jīng)營旺季以冬季最多，其次是秋季；大部分經(jīng)營者對其經(jīng)營形象和營業(yè)額較滿意；經(jīng)營者的 裝修投入一般很少， %的在一萬元以下，有近三分之一的沒有投入裝修，經(jīng)營者的總投資金額大部分在 5 萬元以下，多為小規(guī)模投資、自主經(jīng)營。 、經(jīng)營意向 近 90%的經(jīng)營者都會考慮到環(huán)境優(yōu)美品牌云集、 現(xiàn)代 、 時尚、典雅 、充滿 生機和活力 的購物 樂 園經(jīng)營，他們基本上可以接受集中經(jīng)營，希望經(jīng)營環(huán)境更好，賺得更多的利潤，此為商人的本質(zhì)。 第六部分、桓臺商場綜合分析 桓臺規(guī)模較大的商場有喜樂佳超市、桓臺商廈、桓臺百貨大樓、溫州批發(fā)市場 一、商場經(jīng)營分析： 喜樂佳超市 優(yōu)勢分析：地段優(yōu)越，內(nèi)部購物環(huán)境目前屬桓臺縣 最好的，并以超市為經(jīng)營主題，超市營業(yè)面積占總面積的 3/4 之多。因商品多為生活必需品，所以人氣較旺，經(jīng)營效益比較好。 劣勢分析：商場規(guī)模較小，商品種類不夠豐富，食品新鮮度不夠，多數(shù)商品價格高于市場價，這是制約收益增長的最大因素。 桓臺商廈： 優(yōu)勢分析：商場地段優(yōu)越，有桓臺最大的家電賣場 劣勢分析：業(yè)種分布無序，商場無經(jīng)營主題，無知名品牌，商場缺乏人氣，商場經(jīng)營效益一般，與前期招商、市場定位有較大的關系。 桓臺百貨大樓： 優(yōu)勢分析：商場經(jīng)營年限較久，占有市場先入為主的角色。商場一層有珠寶與超市兩大主營行 業(yè)，帶動了市場的繁榮。 劣勢分析：商場裝修低檔，設備設施陳舊，商場垂直動線均為步行梯，因此導致二、三層經(jīng)營收益不佳。 溫州批發(fā)市場 優(yōu)勢分析：地段優(yōu)越，規(guī)模較大，是桓臺唯一的批發(fā)市場，面對城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)低收入消費群體。 劣勢分析：市場缺乏經(jīng)營管理，業(yè)態(tài)無統(tǒng)一規(guī)劃、定位。建筑結構與定位相沖突。桓臺商業(yè)整體分析： 二、小結 桓臺縣較好的經(jīng)濟基礎具有較強的市場消費能力，但桓臺縣商業(yè)環(huán)境落后，現(xiàn)有的幾座商場屬傳統(tǒng)的小規(guī)模百貨商城，雖地段占優(yōu)，但商業(yè)設備、設施不全，功能單一，缺少休閑舒適的購物環(huán)境。各商場沒有時尚的經(jīng)營主題，市場定位不明確，缺少新穎的經(jīng)營管理理念，目前經(jīng)營收益一般。正因為桓臺沒有能夠充分滿足當?shù)厝司C合消費的場所，所以桓臺縣大量消費群體流入張店。因此，本項目準確的市場定位，齊全的功能組合，先進的商管理念，以及特色的經(jīng)營風格，將引導桓臺縣市民全新的生活方式和消費觀念，填補市場的空白。 第七部分、消費者情況綜述 桓臺縣整體經(jīng)濟基礎較好，但桓臺縣商業(yè)環(huán)境落后，目前缺少能充分滿足當?shù)厝司C合消費的場所，因此導致桓臺縣大量消費群體流入張店。經(jīng)常光顧商場的人群以兒童（ 114 歲）、 20 歲左右的年輕人和中青年女性（ 3045 歲）為主，他們有能力支付也希望有環(huán)境優(yōu)美，功能齊全的購物場所來滿足現(xiàn)實需求。 第八部分、競爭樓盤調(diào)查描述 據(jù)調(diào)查，桓臺在售的商業(yè)地產(chǎn)有傳統(tǒng)的底商和商業(yè)步行街兩種，商業(yè)步行街稍具規(guī)模，有一定的經(jīng)營劃分，但沒有形成特色，且開發(fā)商實力一般。就銷售來看，情況都非常喜人。目前市場競爭并不激烈，此時進入很容易占據(jù)市場優(yōu)勢。 就淄博市的商業(yè)地產(chǎn)來看：①商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資都很旺盛，銷售情況喜人。②沿街商鋪的樓盤遠多于分割銷售的購物商城。③沿街商鋪（套鋪）以 12 層相連為主，少數(shù) 13 層。④套鋪的開間在 米不等，以 5 米左右為主；進深在 1120 米不等，以 15 米左右為主。⑤張店區(qū)核心商圈的套鋪均價在 6000 元 /平米以上，社區(qū)商鋪和其它城區(qū)的商鋪售價在 3000 元 /平米左右。 （附表： 淄博市商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計 ） 第九部分、桓臺縣商業(yè)項目市場分析總結 桓臺縣商業(yè)市場的形態(tài)主要是街鋪和傳統(tǒng)的百貨商場。 一、街鋪總結 商業(yè)布局 主要的商業(yè)街有：中心大街、張北路和衛(wèi)生街，其次有興桓路、鎮(zhèn)南大街和建設街。張北路是最主要的一條商業(yè)街、也是最為繁華的商業(yè)街，是當?shù)氐纳藤Q(mào)中心，沿路帶有溫州服裝批發(fā)市場、超級市場、百貨商 場、專賣店和專業(yè)市場。中心大街是比較時尚和現(xiàn)代的商業(yè)街。 主要指標 、行業(yè) 男女休閑裝所占的比例最大，為 %，其次為女裝，占 %，服裝類共占有 %的比例，是行業(yè)中的主要部分（可以借鑒，購物中心的服裝類經(jīng)營數(shù)量不低于三分之一）。便利店、百貨類占 %；鞋、箱包、皮具類，餐飲類和美容、美發(fā)、健身類各占約 5%，占有相當?shù)谋壤? 、面積 沿街經(jīng)營商鋪的面積 5170 ㎡占 17%，比例最大； 2130 ㎡占 %，比例次之；累計可見， 1040 ㎡占 %，是主要的面積范圍。 通過對比，其理想的經(jīng)營面積略大于現(xiàn)有的經(jīng)營面積，主要集中在 1650 ㎡，不同行業(yè)的面積要求差異較大。 、租金 在每平方米的月租金這一重要指標的調(diào)查中， 1015元的最多，占%； 1630元的累計約占 30%，另有 10元以下占 %， %的在40元以上?？傮w來看，當?shù)氐淖饨鸩罹噍^大，租金水平較樂觀。 、其他 多數(shù)的經(jīng)營用房為租賃所得，租賃期限多數(shù)在一年以內(nèi)； %的只在一層經(jīng)營；經(jīng)營旺季以冬季最多，其次是秋季；大部分經(jīng)營者對其經(jīng)營形象和營業(yè)額較滿意；經(jīng)營者的裝修投入一般很少， %的在一萬元以下，有近三分之一的沒有投入裝修；經(jīng)營者的總投資金額大部分在 5 萬元以下，多為小規(guī)模投