【文章內(nèi)容簡介】 ．生金生銀的店面銀行 分析： 投資店面首選的兩大因素一是租金水平，二是能否升值，本概念設(shè)計解決了這兩個方面的問題。它包含兩層意思，一層意思是輕松賺錢，穩(wěn)當(dāng)賺錢，第二層意思是給人以信心和保障，同時提出了回租和代租的投資保障。 2．一代富三代的賺錢機(jī)器 分析： 古人有“百業(yè)商為首”、“一鋪養(yǎng)三代”的說法，這種現(xiàn)象在馬巷鎮(zhèn)具有很明顯的 特征。馬巷鎮(zhèn)是農(nóng)業(yè)城市， 2020 年 11 月劃屬翔安區(qū)，城市建設(shè)迅速發(fā)展，擺脫了溫飽狀況走向富裕的城鄉(xiāng)居民，渴望生活有大幅度的改善，收入水平能上一個新的臺階。 世世代代靠務(wù)農(nóng)富裕起來的農(nóng)民，祖祖輩輩按月拿薪的市民，他們一無特殊技術(shù)，二無太多資金，在完成了原始積累之后，進(jìn)城經(jīng)商，棄工從商，投資商鋪，可能是他們最便捷的發(fā)家門路、致富捷徑。 腰包漸鼓的馬巷鎮(zhèn)人以商為榮，在旺市擁有一間門面，世代享用，是他們的憧憬和期翼。而“機(jī)器”一詞巧妙、貼切的傳達(dá)了本商城黃金旺鋪興旺發(fā)達(dá)、財源滾滾的商機(jī)，它一方面暗喻財源滾滾 而來，也意指買一間旺鋪等于買到了一臺印鈔票的機(jī)器。 總結(jié) 該概念設(shè)計契合目標(biāo)客戶發(fā)家、投資、賺錢的心態(tài)，有一定的感染力、號召力。另一方面，它可以進(jìn)行感性化傳播，讓目標(biāo)客戶直觀了了解“大千名城”，明白購買利益的所在。 賣點(diǎn)設(shè)計 政府資源 —— 舊城改造、興市工程、放心工程 本案是馬巷鎮(zhèn)重點(diǎn)招商引資工程，屬于舊城改造項目得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，并得到相關(guān)部門的優(yōu)惠政策，這一資源在項目宣傳推廣中要用足用活。 2．開發(fā)商資源 —— 實力彰顯品質(zhì)，品質(zhì)創(chuàng)造價值 本案是由實力發(fā)展商開發(fā)的大型商城，地 處馬巷鎮(zhèn)新興江濱版塊 —— 書院路，大千名城的全部規(guī)劃設(shè)計均由馬巷鎮(zhèn)設(shè)計院完成，這是本地大樓盤首次實現(xiàn)政企合作，使本案具有品質(zhì)上的絕佳保證。 備注： 根據(jù)市場調(diào)查顯示 —— 在馬巷鎮(zhèn)本地，廈門島內(nèi)設(shè)計院在市民中具有很高的權(quán)威，市民對其規(guī)劃設(shè)計的產(chǎn)品很放心，這將成為“大千名城”產(chǎn)品技術(shù)領(lǐng)域的賣點(diǎn)，可以成為在營銷推廣過程中大力度地輸出，增加市民的購買信心，激發(fā)品牌好感。 3．城市資源 —— 商業(yè)快速繁榮、城市快速發(fā)展 馬巷鎮(zhèn)歸屬翔安區(qū)，引來了新世紀(jì)、新一輪發(fā)展契機(jī)，城市面貌煥然一新，商業(yè)氛 圍更加濃厚，第三產(chǎn)業(yè)的比例上升，一個欣欣向榮，蓬勃發(fā)展的閩西商業(yè)城市呼之欲出。 4．政策資源 —— 優(yōu)惠政策整合輸出、政府為民辦實事 a．國稅、地稅優(yōu)惠繳納 — 減低一定的額度，突出無可比性 b．免工商管理費(fèi)二年 — 成為經(jīng)營的頭寸商業(yè)利益 c．銀行按揭保障 — 活躍購買方式、增大購買面 d．政府指定專業(yè)市場 — 引入封閉式農(nóng)貿(mào)市場，豐富市民菜籃子 e．買房送戶口 — 針對鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民想成為城市人的心態(tài) 外在資源：天時、地利、人和 本案以其恢宏氣勢、規(guī)模地位、超前規(guī)劃、綜合優(yōu)勢引爆馬巷鎮(zhèn)商 業(yè)革命，在產(chǎn)品的外在資源整合下?lián)碛幸韵掳舜髢?yōu)勢。 a．地段優(yōu)勢 “大千名城”位于馬巷鎮(zhèn)巷南路與書院路的交叉路口，周邊人流量大，商業(yè)氛圍濃厚，是市中心核心地段，是城市中軸線上的商業(yè)地王，極具增值的潛力。 書院路－－城市中軸線，最寬敞，最繁華的南北交通商業(yè)主干道，也是新馬巷鎮(zhèn)的形象大道，市政機(jī)關(guān)、居住區(qū)都匯集在這條路上。書院路堪稱馬巷鎮(zhèn)最具吸引力，最具增值潛力的財源大道。 同時它也是馬巷鎮(zhèn)最具現(xiàn)代氣息的老商業(yè)街，店鋪林立，精品薈萃，隨著城區(qū)商圈的繁榮，書院路更是繁華璀璨，百世不衰，物華天寶，人 杰地靈。 b．規(guī)模優(yōu)勢 馬巷鎮(zhèn)目前規(guī)模最大、規(guī)格最高的多功能、綜合性購物中心，恢宏場面，震憾人心，一百多個獨(dú)立店面，應(yīng)有盡有，相當(dāng)于把整個馬巷鎮(zhèn)的文武百業(yè)、衣食住行統(tǒng)統(tǒng)搬入。 c．規(guī)劃優(yōu)勢 以人為本的空間設(shè)計，創(chuàng)造了一個現(xiàn)代人消費(fèi)、商家經(jīng)營的理想環(huán)境，商城內(nèi)部有一條 6 米面寬的商業(yè)中心道，周邊亦有寬敞的城市道路，條條貫通，路路相連，店店沿街，形成環(huán)形立體交通網(wǎng)絡(luò)。 d．業(yè)態(tài)優(yōu)勢 集購物、休閑、娛樂、美食于一體的商品批發(fā)，零售交易中心，融合大型封閉式農(nóng)貿(mào)市場、百貨商場與超市的功能，順應(yīng)商業(yè)發(fā)展趨勢，引領(lǐng)現(xiàn)代消費(fèi)潮流。 e．工期優(yōu)勢 拆遷 — 樁機(jī)進(jìn)場 — 動工 — 灌漿 — 單體出地面 — 主體出地面— 封頂 — 落架 — 交付，嚴(yán)密工期控制，絕對質(zhì)量保證。 f．功能優(yōu)勢 一層商鋪層高 4 米，獨(dú)有的“內(nèi)錯層”設(shè)計可設(shè)置閣樓，增加使用面積，一層的投資、二層的商機(jī)。獨(dú)立店面，經(jīng)營靈活。分割自由，可大可小，買獨(dú)立旺鋪，當(dāng)真正的老板。 g．商圈優(yōu)勢 書院路商圈外延，“大千名城” 19470 平方米的超大商業(yè)體量，決定它具備商品市場的先決條件和規(guī)模效應(yīng)。構(gòu)筑自有商圈，人潮洶涌，錢潮滾滾。 h．市場優(yōu)勢 日漸規(guī)范、在序的商業(yè)環(huán)境，日漸穩(wěn)定增長的經(jīng)濟(jì)收入，以及書院路地理位置的商業(yè)可發(fā)展性，其市場空間很大，商業(yè)機(jī)會很多，正待慧眼識寶。 戰(zhàn)略核心 以軟、硬廣告宣傳利器的互補(bǔ)效應(yīng)來進(jìn)行全方位的整合推廣，以整體戰(zhàn)略入市，通過對營銷軟、硬件的逐漸完善來進(jìn)行全效推廣。 立意： 1．“軟”：新聞載體連貫性輸出（電視、報紙）、以廣告格式來形成宣傳效果，它是一個淺移默化的過程，來使目標(biāo)客戶在潛意識層面接受所有關(guān)于“大千名城”的概念軟炒作，促進(jìn)品牌效應(yīng)的快速形成，刺激局部購買力的形成。 2．“硬”：為報紙、電視、戶外 等媒體廣告的意識形態(tài)的感性化推介，它是個強(qiáng)化性的廣告宣傳工具，主要輸出“大千名城”的主體定位、產(chǎn)品內(nèi)容、價格等等。 商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)不同，購買商業(yè)物業(yè)主要看它的前景、商業(yè)價值、有無增值的空間。硬廣告主要擔(dān)當(dāng)實現(xiàn)告知、引起注意、喚起興趣、刺激需求的目的。 軟廣告以擔(dān)當(dāng)實現(xiàn)說服、增強(qiáng)買家信心、實施購買行為的目的。在宣傳推廣時充分利用開發(fā)商與政府的良好關(guān)系，做好媒體公關(guān)，在銷售的中前期進(jìn)行理論提升的輿論鋪墊，把本案的開發(fā)、建設(shè)與馬巷鎮(zhèn)的城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)系起來，定期舉辦專題活動，在報紙、電視臺集中發(fā)布新聞 報道，宣傳本項目開發(fā)的意義及時繁榮馬巷鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。 3 疊層遞進(jìn)模式： 主層指引起普體買家的關(guān)注，從買家尋找大莊家。 次層從大莊家的投身效應(yīng)，激發(fā)和影響一般購買者，形成全局上的繁榮。 4．三好模式：買家、用家、賣家各得其所 本案局部“只售不租”是本項目的瓶頸，如何突破這一瓶頸、跨越這一鴻溝、實現(xiàn)買家與用家的對接，是本案成功的關(guān)鍵。 “買家不用，用家不買”是商鋪投資的永恒鐵律。開發(fā)商只賣不租，眾商家只租不買，是商業(yè)物業(yè)的兩難命題，亦是桎梏所在。 解決方案 一、尋找用家 即租賃經(jīng)營者， 如果能通過招商吸引大商家進(jìn)場入駐，在推廣上大肆渲染再輔以返租的形式銷售，炒作投資的概念，相信會吸引許多投資者參與。 專案組建議 —— 以 30 平方米為一基本單位，降低總價，增加投資容易性，讓稍有積蓄的工薪階層成為購買主力。據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，馬巷鎮(zhèn)民對投資商業(yè)物業(yè)有極高的熱情，有購買能力的人也不少，關(guān)鍵是它給他們保值、升值的保障與信心，讓他們看到繁榮興旺的前景與希望。 二、吸引買家 即投資者、鋪主。他們是本案主力目標(biāo)客戶。是游離于城市中心的龐大投資階層，也是連接商鋪?zhàn)馐圻@兩個方面的一個強(qiáng)大的“鋪主”階層， 這個中間投資階層的存在，對商鋪的租售及商業(yè)繁榮起到至關(guān)重要的作用，它使得開發(fā)商的出售行為和商家的租賃行為得到了對接、銜接，達(dá)到完美的統(tǒng)一。 調(diào)查結(jié)果顯，馬巷鎮(zhèn)商業(yè)繁榮，一方面有不少商家租不到商鋪，另一方面也有大量的商鋪待售，主要有以下幾個方面的原因： 1．地產(chǎn)投資在馬巷鎮(zhèn)民中還處于萌芽狀態(tài) 馬巷鎮(zhèn)居民地地產(chǎn)投資意識還不強(qiáng)，大部分人尚處于觀望狀態(tài)。人們對繁華路段，沿街店面接受和認(rèn)可，而對次街道、二層店面不看好，且價格相差較大，購買興趣不大。 2．政府引導(dǎo)不善，“鋪主”成長緩慢 政府對這方面 的引導(dǎo)力度不夠，經(jīng)營性物業(yè)按揭難度、投資門檻要比投資住宅物業(yè)高得多，這在客觀上使得“鋪主”這一投資階層很難成長，尤其馬巷鎮(zhèn)周邊縣鎮(zhèn)居民。 3．與傳統(tǒng)的投資無可比性，對商鋪投資了解不到位 投資商鋪?zhàn)麂佒?，比起投資住宅做房東，需要更多的專業(yè)知識，如對形勢的預(yù)測，對商鋪前景的估計，對市場狀況、商業(yè)經(jīng)營活動的了解，對租鋪過程中法律問題的處理、對商業(yè)地段投資價值的分析等等，都是投資者關(guān)心、綜合評估因素，這需要輿論宣傳、輿論領(lǐng)袖及專業(yè)人士的引導(dǎo)。 三、消滅時間差 時間差，是指所有的商場在未開張之際，眾商 家不敢貿(mào)然進(jìn)入，因為他們不知道未來的經(jīng)營前景究竟是如何。所以，普遍存有坐壁上觀的心態(tài)，而這時，卻正是開發(fā)商最需要回籠資金的時候，急需要通過出售店鋪而獲得回報。 鋪主的出現(xiàn)，消滅了這個時間差，同時在工程施工期，鋪主的投資與收益同樣存在時間差，鋪主的時間差也要想辦法化解。鋪主階層的看家功夫，就是一個商鋪未來是否能夠做旺，能不能租出去，租金水平如何，物業(yè)能否升值。只要他們認(rèn)為未來前景看好，就敢于先期大膽投入。 有很多有積累的人（隱性收入階層，閑錢階層，富裕階層）需要為資金尋找安全、穩(wěn)定、長效的收益以避免放 在銀行成為呆錢，而投資房地產(chǎn)，與銀行存款和其它投資比較，能夠保值、升值的預(yù)期收益，如果能提供回租和代租的服務(wù)，炒作商貿(mào)中心賺錢時代的投資概念，就可以解決商業(yè)物業(yè)的兩難命題，跨越這一市場鴻溝。 概念整合 概念輸出是本案的靈魂，它賦予物業(yè)新的生命，物業(yè)建設(shè)和市場推廣的工作，就是概念的物化和系統(tǒng)化，是有形無形的完美結(jié)合。 1．市場推廣工具的選擇要因概念而定。 2．樓書的編寫和設(shè)計要圍繞概念進(jìn)行。 3．廣告促銷形式和內(nèi)容要因概念而定。 4．售樓部的銷售服務(wù)要圍繞概念設(shè)定模式。 備注：唯有一切 圍繞概念這個核心，不各自為政，才能真正完善概念的力量，打向市場。 一、關(guān)于造勢 本案造勢主要是指利用商城形象與市政府興市建設(shè)，地方經(jīng)濟(jì)及政府資源的整合，舉辦一系列專題活動，促銷活動和媒介公關(guān)活動等。 二、關(guān)于炒作 本案炒作主要是針對商業(yè)物業(yè)部門投資理念、店面銀行、返租、代租概念的引導(dǎo)和炒作。并使之在局部上快速形成一個聯(lián)動體系，互相作用。 通過炒作，快速地貼近市場，抓準(zhǔn)目標(biāo)客戶的購買心態(tài)，從而形成一個外部豐滿、有血有肉的“大市”來。 工作重點(diǎn) 銷售中心主要道具 a．建筑模型制作 b．區(qū)域環(huán)境圖、鳥瞰圖、透視圖的繪制 c．室內(nèi)室外燈片選擇和燈箱制作 銷售現(xiàn)場和促銷活動的場地安排 a．銷售中心分格定位，設(shè)計，施工和室內(nèi)布置 b．銷售中心的室外企劃、設(shè)計、布置 c．銷售中心門前及工地現(xiàn)場沿線景觀美化 d．放置標(biāo)識牌、看報、各類旗幟、燈光照明 e．奠基儀式或促銷活動現(xiàn)場的選址、設(shè)計的布置 商城標(biāo)識 a． LOGO—— TYPE 的設(shè)計、制作和應(yīng)用。 b．標(biāo)準(zhǔn)字體的設(shè)計 c．標(biāo)準(zhǔn)顏色的確認(rèn) d．標(biāo)識的延伸運(yùn)用 印刷媒體的制作 a．樓書 企劃 — 文案 — 設(shè)計 — 定稿 — 印刷 b． DM 企劃 — 文案 — 設(shè)計 — 定稿 — 印刷 c．預(yù)約登記的設(shè)計 — 印刷 d．各類印刷品的設(shè)計 — 定稿 — 印刷 動工奠基儀式及促銷活動文案與安排 a．開工典禮暨項目推介會策劃方案 b．在本案工地現(xiàn)場組織福利彩標(biāo)發(fā)售活動 c．在開盤公開發(fā)售的同時開展有獎預(yù)約活動 售樓人員的招聘與培訓(xùn) a．售樓人員的招聘與培訓(xùn) b．銷售人員制作名片的設(shè)計制作 c．銷售隊伍的組織編排和資金制度的擬定。 廣告方案與計劃 a．新聞報道的安排、撰寫、定稿 b．報紙廣告企劃、文案、設(shè)計、定稿 c．電視廣告企劃、撰搞、制作 d．戶外廣告的選擇、制作 e．廣告發(fā)布計劃的制訂和執(zhí)行 f．車體廣告、戶外廣告牌的選擇與發(fā)布 推廣基礎(chǔ)部分設(shè)計思路 形象定位 本案項目名稱已確定，根據(jù)“大千名城”所確定的市場定位、建筑風(fēng)格以及區(qū)域文化，就有關(guān)本案項目形象方面的內(nèi)容提出如下建議： 設(shè)計樓盤標(biāo)志做為推廣全程的銜接 a．理念提示：財神、福星、運(yùn)財、發(fā)財；人氣、運(yùn)氣、商氣、財氣。 b．色彩運(yùn)用：喜氣、熱烈、紅、黃、紫等顏色的選擇與搭配。 c．基本原 則：通俗、直白、動感（如鉆石、金元寶等）。 d．基本部分： 標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字體、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)志基礎(chǔ)組合（橫式、豎式）、標(biāo)志象征圖形 e．應(yīng)用部分 證件類、文具類、賬票類、招牌、標(biāo)識類、宣傳廣告類、紀(jì)念禮品類、服裝類、日常用品類。 2．樓盤吉祥物： 因本案以店鋪為主，主要作為投資、經(jīng)營之用，希望有一個發(fā)財?shù)恼最^和金銀滿貫的賺頭。建議用“財神爺”或其它充滿財氣的年運(yùn)類人物形象或幽默畫人物作為本項目吉祥物。 區(qū)名、道路名、