【正文】 墻前面是承擔(dān)接待和資料發(fā)放的銷控臺(tái)，是銷售人員接待客戶和派送資料的場所。 區(qū)名、道路名、景觀名 a．區(qū)名：按本案各功能區(qū)經(jīng)營主題命名，如大千農(nóng)貿(mào)市場、品牌服裝一條 街、美食一條街等。 c．基本原 則：通俗、直白、動(dòng)感（如鉆石、金元寶等）。 工作重點(diǎn) 銷售中心主要道具 a．建筑模型制作 b．區(qū)域環(huán)境圖、鳥瞰圖、透視圖的繪制 c．室內(nèi)室外燈片選擇和燈箱制作 銷售現(xiàn)場和促銷活動(dòng)的場地安排 a．銷售中心分格定位，設(shè)計(jì)，施工和室內(nèi)布置 b．銷售中心的室外企劃、設(shè)計(jì)、布置 c．銷售中心門前及工地現(xiàn)場沿線景觀美化 d．放置標(biāo)識(shí)牌、看報(bào)、各類旗幟、燈光照明 e．奠基儀式或促銷活動(dòng)現(xiàn)場的選址、設(shè)計(jì)的布置 商城標(biāo)識(shí) a． LOGO—— TYPE 的設(shè)計(jì)、制作和應(yīng)用。 一、關(guān)于造勢 本案造勢主要是指利用商城形象與市政府興市建設(shè)，地方經(jīng)濟(jì)及政府資源的整合，舉辦一系列專題活動(dòng)，促銷活動(dòng)和媒介公關(guān)活動(dòng)等。 2．樓書的編寫和設(shè)計(jì)要圍繞概念進(jìn)行。只要他們認(rèn)為未來前景看好，就敢于先期大膽投入。 三、消滅時(shí)間差 時(shí)間差，是指所有的商場在未開張之際，眾商 家不敢貿(mào)然進(jìn)入，因?yàn)樗麄儾恢牢磥淼慕?jīng)營前景究竟是如何。 調(diào)查結(jié)果顯，馬巷鎮(zhèn)商業(yè)繁榮，一方面有不少商家租不到商鋪，另一方面也有大量的商鋪待售，主要有以下幾個(gè)方面的原因： 1．地產(chǎn)投資在馬巷鎮(zhèn)民中還處于萌芽狀態(tài) 馬巷鎮(zhèn)居民地地產(chǎn)投資意識(shí)還不強(qiáng)，大部分人尚處于觀望狀態(tài)。據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，馬巷鎮(zhèn)民對(duì)投資商業(yè)物業(yè)有極高的熱情，有購買能力的人也不少，關(guān)鍵是它給他們保值、升值的保障與信心，讓他們看到繁榮興旺的前景與希望。 “買家不用，用家不買”是商鋪投資的永恒鐵律。在宣傳推廣時(shí)充分利用開發(fā)商與政府的良好關(guān)系，做好媒體公關(guān)，在銷售的中前期進(jìn)行理論提升的輿論鋪墊，把本案的開發(fā)、建設(shè)與馬巷鎮(zhèn)的城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)系起來，定期舉辦專題活動(dòng)，在報(bào)紙、電視臺(tái)集中發(fā)布新聞 報(bào)道，宣傳本項(xiàng)目開發(fā)的意義及時(shí)繁榮馬巷鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。 2．“硬”：為報(bào)紙、電視、戶外 等媒體廣告的意識(shí)形態(tài)的感性化推介，它是個(gè)強(qiáng)化性的廣告宣傳工具，主要輸出“大千名城”的主體定位、產(chǎn)品內(nèi)容、價(jià)格等等。構(gòu)筑自有商圈，人潮洶涌，錢潮滾滾。 f．功能優(yōu)勢 一層商鋪層高 4 米，獨(dú)有的“內(nèi)錯(cuò)層”設(shè)計(jì)可設(shè)置閣樓，增加使用面積，一層的投資、二層的商機(jī)。 b．規(guī)模優(yōu)勢 馬巷鎮(zhèn)目前規(guī)模最大、規(guī)格最高的多功能、綜合性購物中心，恢宏場面，震憾人心，一百多個(gè)獨(dú)立店面，應(yīng)有盡有，相當(dāng)于把整個(gè)馬巷鎮(zhèn)的文武百業(yè)、衣食住行統(tǒng)統(tǒng)搬入。 a．地段優(yōu)勢 “大千名城”位于馬巷鎮(zhèn)巷南路與書院路的交叉路口，周邊人流量大，商業(yè)氛圍濃厚，是市中心核心地段，是城市中軸線上的商業(yè)地王，極具增值的潛力。 2．開發(fā)商資源 —— 實(shí)力彰顯品質(zhì)，品質(zhì)創(chuàng)造價(jià)值 本案是由實(shí)力發(fā)展商開發(fā)的大型商城，地 處馬巷鎮(zhèn)新興江濱版塊 —— 書院路，大千名城的全部規(guī)劃設(shè)計(jì)均由馬巷鎮(zhèn)設(shè)計(jì)院完成，這是本地大樓盤首次實(shí)現(xiàn)政企合作，使本案具有品質(zhì)上的絕佳保證。而“機(jī)器”一詞巧妙、貼切的傳達(dá)了本商城黃金旺鋪興旺發(fā)達(dá)、財(cái)源滾滾的商機(jī)，它一方面暗喻財(cái)源滾滾 而來，也意指買一間旺鋪等于買到了一臺(tái)印鈔票的機(jī)器。 2．一代富三代的賺錢機(jī)器 分析： 古人有“百業(yè)商為首”、“一鋪養(yǎng)三代”的說法，這種現(xiàn)象在馬巷鎮(zhèn)具有很明顯的 特征。鑒于這個(gè)特點(diǎn) —— 本案可引入封閉式農(nóng)貿(mào)市場，以販賣凈菜為主，促進(jìn)商業(yè)氣氛的快速形成。 3．新興商業(yè)形態(tài)處于發(fā)展階段 電子、電器、家電的商業(yè)內(nèi)容，在馬巷鎮(zhèn)還沒有形成氣候，本案引入這樣的商業(yè)內(nèi)容可有效地彌補(bǔ)市場空白，滿足城市居民生活水平提高的要求。目前周邊缺乏環(huán)境較好的消費(fèi)適中的場所。 規(guī)模形象定位：馬巷鎮(zhèn)的商業(yè)航母 經(jīng)營主題劃分方案 方案一：引進(jìn)大型商場、連鎖店的經(jīng)營主題劃分方案 本案若能順利地引進(jìn)大型的商場連鎖店的入駐，對(duì)本案的成功運(yùn)作將起到?jīng)Q定性的作用， 屆時(shí)不論是采取何種炒作方式，都可以風(fēng)風(fēng)火火地在馬巷鎮(zhèn)燒一把。 分點(diǎn)形象定位： 地段形象定位：城市中線上的現(xiàn)代商業(yè)中心，永遠(yuǎn)的市中心，永不落幕的商 業(yè)帝國。 其中 3 類比例較大，約占全體的 80%左右。 馬巷鎮(zhèn)個(gè)體和私營業(yè)主及其他經(jīng)營商、投資商。 根據(jù)市場調(diào)研可知，中高檔次的市場定位可以截流更多客戶源，不但可以有效地彌補(bǔ)市場空白，同時(shí)與物業(yè)本身的規(guī)模、商業(yè)居住的黃金地段本符合。 備注：要全效地提高“大千名城”的樓盤質(zhì)素，只有有效提升商、住產(chǎn)品層面與物業(yè)管理的切合程度，這樣一方面能 完滿地進(jìn)行“口徑營銷”，在銷售過程中不容易出現(xiàn)紊亂的局面。 物業(yè)管理和配套設(shè)施 1．馬巷鎮(zhèn)物業(yè)管理水平普遍低下，物業(yè)管理服務(wù)的意識(shí)還未深入人心，引 入“新加坡物業(yè)管理”的物業(yè)管理模式負(fù)責(zé)本案的物業(yè)管理，以全新的 服務(wù)概念為“大千名城”品牌塑造品牌商業(yè)形象。 將三層以上的住宅部分，建設(shè)成為一個(gè)獨(dú)立的居住空間和生活空間，通 過整體商城流通體系的特殊處理，使架空層中庭景觀部分能為住宅小區(qū)部分所獨(dú)享，從而提高居住物業(yè)的整體檔次，增加業(yè)主的歸屬感。 在不影響一、二樓的交通、規(guī)劃的基礎(chǔ)上。從而使本案住宅部分的環(huán)境景觀與整個(gè)馬巷鎮(zhèn)的城市文化韻味、自然美景、建筑美學(xué)達(dá)到無與倫比的息息相連，功能的需求滿足 與個(gè)性的張揚(yáng)都得到充分的體現(xiàn)。 在進(jìn)行流程化物業(yè)管理導(dǎo)入的前提下，要給物業(yè)概念一個(gè)噱頭，讓人覺得這是個(gè)“泊來之品”，在做好相關(guān)的物業(yè)管理宣傳的同時(shí)，還要讓專屬客戶群的求新求異的心理，因此，物業(yè)要進(jìn)行概念上的包裝，專案組將這一基本概念組團(tuán)定位為 —— 新加坡模式物業(yè)管理。 一層店面挑高 米資源 —— 一層的價(jià)格，兩層的空間享受 首家引入“內(nèi)錯(cuò)層”（ 2/3 處起錯(cuò)）商業(yè)戶型設(shè)計(jì)，有效地解決內(nèi)置配套問題，這可以給那些來大千名城做生意的業(yè)主提供生活上的方便，既能放心做生意，又讓生活得到了照顧。 大千名城，乘承樹立品牌的觀念，把大部分的利潤回饋業(yè)主，用幾十萬元的廣告費(fèi)把商鋪炒熱，再以最優(yōu)惠的價(jià)格賣給你。累了，靜靜品嘗香茗，觀賞街心公園美麗的街景；餓了，一應(yīng)俱全的美食助你開胃。今天，你終于可以向這些說聲告別，大千名城店面門前道路更寬敞。 此次大千名城是馬巷鎮(zhèn)城區(qū)目前規(guī)模最大的舊城改造項(xiàng)目之一，它的建成將為馬巷鎮(zhèn)的商業(yè)流通，規(guī)范商業(yè)格局、豐富商業(yè)內(nèi)容、提供商業(yè)機(jī)遇等方面，創(chuàng)造積極的環(huán)境和機(jī)會(huì)。 規(guī)模資源 —— 你所想要的，這里絕對(duì)沒有得不到的。 經(jīng)營哲學(xué) —— 立優(yōu)求異，以人為本；蓋最好的建筑，做最好的商城。 這種政府政策的主觀介入，為本案的推廣和銷售注入了積極的因素，有利于立體商住物業(yè)的全面推廣。 商場經(jīng)營 大千名城通過合理的功能區(qū)分，正確的經(jīng)營模式的引入，使商場的購物環(huán)境變得和諧、統(tǒng)一。 市場背景 馬巷鎮(zhèn)的商業(yè)正處于小規(guī)模分散經(jīng)營階段，隨著城市建設(shè)的成熟，缺乏商業(yè)蓄積力的商業(yè)分散模式，無法給商業(yè)投資者帶來更高的商業(yè)效率，市場需要大規(guī)模、商業(yè)內(nèi)容齊全、豐富的大型商圈的建立。 規(guī)模 大千名城占地 4933m2，建筑面積約 27140m2，其中商業(yè)總面積約 19475m2。因此，該位置的臨街店面在推廣銷售中存在著一定的障礙，具有銷售控制去化上的難度。坐南位由于受書院路的影響，商業(yè)氣氛容易形成，并且一層臨街店面具有價(jià)位緩勢攀高的營銷動(dòng)勢，將成為大千名城的租售聯(lián)動(dòng)重頭戲。 硬件分析 位置 大千名城地處馬巷鎮(zhèn)新開辟的巷南路，二面臨街，一面靠書院路，一面靠巷南路，商業(yè)氛圍較為理想。因而，大千名城應(yīng)該引入休閑娛樂的項(xiàng)目，制造賣點(diǎn)。 書院路（公園旁）的服裝經(jīng)營非常繁榮，并多為“名品店”。 市民購買的主要商品內(nèi)容呈現(xiàn) 立論基礎(chǔ) —— 市場調(diào)查、專向研究 馬巷鎮(zhèn)民購買的商品呈現(xiàn)出三 級(jí)梯隊(duì)的排列 ,具體為 : 第一梯隊(duì) —— 服裝鞋帽、副食品、個(gè)人衛(wèi)生用品、清潔用品 . 第二梯隊(duì) —— 家用電器、通訊電子產(chǎn)品、文化技術(shù)書籍 第三梯隊(duì) —— 品牌化妝品、兒童用品 (智力玩具 )、煙酒糖果、文具用品 結(jié)合可售商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃以及功能劃分，應(yīng)該注重的是，由于受開發(fā)地塊的客觀限制，要注重豐富本案的商業(yè)內(nèi)容，突出南面所處的街心公園旺商氛圍，來帶動(dòng)內(nèi)街商業(yè)氣氛的形成，強(qiáng)化朝向優(yōu)勢，規(guī)避街區(qū)劣勢，從而促成本案的商業(yè)物業(yè)的逐步升級(jí)、旺銷。 6．市場上已埋下伏筆 本案地塊被征用的知名度已傳播開去，市場反應(yīng)良好，絕大部分的商鋪經(jīng)營者對(duì)本案的商業(yè)前景看好。大千名城中高檔 次的市場定位，符合馬巷鎮(zhèn)商鋪經(jīng)營者的需要，順應(yīng)馬巷鎮(zhèn)商業(yè)呼喚品牌綜合商城的趨勢，必然會(huì)引起市場的轟動(dòng)，贏得不俗的業(yè)績。 機(jī)會(huì) 1．城市商業(yè)屬性 馬巷鎮(zhèn)的城市主體是以著名的全國八大蔬菜調(diào)濟(jì) 集散地之一種植，社會(huì)產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)化特征為主，這樣城市特性決定隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，個(gè)體商業(yè)的氣氛會(huì)越來越濃厚，越來越多的人從事商業(yè)活動(dòng)，商業(yè)環(huán)境良好，商業(yè)物業(yè)處有利的宏觀環(huán)境當(dāng)中。商業(yè)原則制約了本案的商業(yè)屬性的劃分不宜過細(xì)，大型商場的介入對(duì)本案的銷售有著莫大的幫助。因此，本案主觀上只賣不租的策略必然會(huì)影響一部分客戶的投資熱情，因?yàn)樽?，售原本是良性循環(huán)的。 劣勢 1． 20%以上的高公攤率 由于馬巷鎮(zhèn)的商鋪多數(shù)是單間的，因而對(duì)于分?jǐn)傆绕涫谴蠊珨傔€不太容易接受，同時(shí)馬巷鎮(zhèn)現(xiàn)有的商鋪公攤均在 15%— 20%之間。 7．完善的物業(yè)管理 大千名城將率先引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理模式，對(duì)本案進(jìn)行商住分隔管理，由于提供貼心的物業(yè)管理，大大地提高了本案的檔次和質(zhì)素。 3．設(shè)計(jì)新穎 建筑外立面設(shè)計(jì)氣派、新穎（以歐式風(fēng)格為外型包裝），細(xì)部處理合理、創(chuàng)意標(biāo)準(zhǔn)極高，滿足人們求異、求新、追求寬敞的心理要求。 鑒于本項(xiàng)目住宅部分的綜合品質(zhì)與市場地位 在馬巷鎮(zhèn)作為首例的商品房住宅推廣，銷售不會(huì)有太大的抗性，住宅銷售限制不大，而商業(yè)部分的規(guī)模較大，市場購買能力需要在客觀層面上進(jìn)行主觀上的拉動(dòng)，銷售推廣存在著一定的抗性和難度，故本方案重點(diǎn)進(jìn)行商場部分的營銷策劃，旨在以商場帶動(dòng)住宅銷售。本方案緊密結(jié)合項(xiàng)目特性與區(qū)域特征，積極探求科學(xué)、有效的營銷策略以促成良好的銷售業(yè)績，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的預(yù)期目標(biāo)。 2．規(guī)模宏大 本案占地 20 畝，總建筑面積 27140 平方米，建成后必將成為 馬巷鎮(zhèn)數(shù)一數(shù)二的大規(guī)模商住性綜合物業(yè)，經(jīng)營主題豐富，規(guī)劃先進(jìn)，功能齊全，建成后必然為馬巷鎮(zhèn)的地標(biāo)性建筑，代表著時(shí)下商業(yè)流向和城市居住的最高格調(diào)。 4．購買門檻降低 大千名城首創(chuàng)店面 五成二十年、住宅七成二十年的商業(yè)銀行按揭，降低置業(yè)購買門檻，減少投資與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，讓更多的市民買得起、供得起，加快產(chǎn)品的去化速度。品牌建立的結(jié)果自然能蠃得豐厚的回報(bào)。 2．局部只售不租 由于多數(shù)的經(jīng)營者對(duì)商業(yè)性物業(yè)的投資持有 觀望的態(tài)度，他們很希望能夠通過先租商鋪，而后根據(jù)情況再買。 4．引進(jìn)大型商場存在 招商難度大 由于本案的規(guī)模大，本地消化能力有限。在本案三樓的鋪面同樣存在著難銷抗性。 3．彌補(bǔ)大市空擋 馬巷鎮(zhèn)缺乏大型的綜合性的商城，更缺乏中高檔次商城，目前這一物業(yè)基本處于空白狀況。必將得到政府大力支持 (工商稅減免、管理費(fèi)減免等 )的本案，屬于政 府興市工程的重中之重，為銷售埋下好的兆頭。 因而大千名城是以大型農(nóng)貿(mào)市場、中型超市、街市（臨街店面）、專賣店為主的泛 SHOPPINGMALL商業(yè)形態(tài)，以達(dá)到提高商業(yè)檔次，豐富商業(yè)層次，自構(gòu)“商圈效應(yīng)”的目的，以此來彌補(bǔ)規(guī)模大、商業(yè)氣氛不足的樓盤營銷劣勢。 商業(yè)物業(yè)推廣解決方案 引入集約化的美食和名品服裝是本案的銷售重頭戲 馬巷鎮(zhèn)的城市居民對(duì)飲食的質(zhì)量很重視，并注意在提高其內(nèi)容，多以家庭為單位進(jìn)行消費(fèi)，喜歡具有一定檔次、開放式的就餐環(huán)境。 商業(yè)空擋分析 馬巷鎮(zhèn)缺乏綜 合性商場、娛樂場所、大型商場、服裝商場、兒童商場。 可以視銷售 控制的進(jìn)展情況，將易去化和難去化的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品上進(jìn)行營銷區(qū)隔處理，在開盤之日起即成立“招商中心”，實(shí)現(xiàn)租售同步，將以規(guī)劃好的商業(yè)藍(lán)圖感性化地展現(xiàn)給專屬客戶，促成本案商業(yè)氛圍的快速形成，增加“大千名城”在馬巷鎮(zhèn)商圈的影響力。 小結(jié)：在商業(yè)規(guī)劃上，大千名城的各部位存在著明顯的朝向差異。而對(duì)街商業(yè)繁華，商業(yè)形式豐富，已形成一定的規(guī)模，與本案爭奪人氣和商業(yè)機(jī)會(huì)。品牌因素的置入，能有效地化解基于朝向問題的營銷劣勢，其完善的商業(yè)規(guī)劃，更為本案的推廣諳下生花妙筆，大大地規(guī)避了部分產(chǎn)品的客觀條件不足，提高本案成功的機(jī) 率。 大千名城在規(guī)劃上為商住一體的綜合建筑，但在功能思路上已完全將本案的商、住部分進(jìn)行分流規(guī)劃設(shè)計(jì)，既保證商業(yè)的發(fā)達(dá)，又預(yù)留出住宅部分的單純性，保證中庭景觀的居住獨(dú)享，總體檔次得到了 有效提高?？梢宰院赖卣f，大千名城