【文章內容簡介】 ? 第三，對于開發(fā)商品裝修為樣板間，但在以后年度不銷售作為固定資產(chǎn)入賬，則相關的裝修費應計入固定資產(chǎn)價值，其折舊作為期間費用入賬，不能作為土地增值稅前扣除。 ? 所以，樣板間支出只有在銷售完成后，才能確定是否可以扣除。 （三）開發(fā)間接費用的確定 ? 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時設施的財務處理 ? 由于房地產(chǎn)企業(yè)的臨時性設施一次性支出金額較大，并且臨時性設施均不構成最終開發(fā)產(chǎn)品實體，也沒有分攤占地面積的土地成本，根據(jù)收入與費用匹配的原則，應進行分期攤銷，因此，對于臨時性設施的建造成本，實際發(fā)生時直接計入開發(fā)成本，會計處理是： （三）開發(fā)間接費用的確定 ? 借：開發(fā)間接費 — 項目營銷設施（售樓部 /樣板間） ? 貸：銀行存款 ? 或借：前期工程費 —— 臨時設施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性設施） ? 貸：銀行存款 ? 將來開發(fā)產(chǎn)品銷售時，作為共同成本予以分配轉出。 （三）開發(fā)間接費用的確定 四、其他費用的處理 （ 1）模型制作費：不可以在土地增值稅前扣除 ? 一般模型是為銷售而制作的，屬于銷售費用，不能計入開發(fā)間接費。 ? （ 2）職工教育經(jīng)費和業(yè)務招待費：不可以在土地增值稅前扣除 ? 按會計制度相關規(guī)定，職工教育經(jīng)費、業(yè)務招待費，不能直接歸集于開發(fā)產(chǎn)品的成本，作為期間費用核算，其原理與印花稅稅收處理一致，按會稅會計科目適用錯誤調整。 （四）公共配套設施費用的確定 ? 公共配套設施費是指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。 （四）公共配套設施費用的確定 ? ，要單獨核算成本。 ? 國稅發(fā) [2020]31號文第十七條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理： ? （ 1）屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。 （四）公共配套設施費用的確定 ? （ 2）屬于營利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 ? 配套設施的權屬一直是稅務檢查的重點，特別是產(chǎn)權歸開發(fā)商所有的會所，要單獨核算成本，在做匯算清繳的時候一定要納稅調增。 （四）公共配套設施費用的確定 ? [2020]31號文第十八條 規(guī)定， 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。 （四）公共配套設施費用的確定 ? 一般來說即使國家給與經(jīng)濟補償，也不會超過建造成本，例如：某企業(yè)建造一個派出所，耗資 300萬元，建成后無償移交給國家，國家給予補償 100萬元，該派出所為三個成本對象服務，按說應當對（ 300100=200萬元）在三個成本對象間作為公共配套設施進行分攤，稅法規(guī)定 200萬元直接在移交當期在所得稅前扣除，實際上是對企業(yè)的一種優(yōu)惠處理，企業(yè)已經(jīng)為國家作出了貢獻，就直接在所得稅前扣除算了。 （四）公共配套設施費用的確定 ? ? 國稅發(fā) [2020]31號文第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。 利用地下基礎設施 形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。 ? 由于對地下基礎設施建造的停車場所，其成本很難估計，所以即使沒有銷售，也不再保留成本。33條對此問題做了簡化處理，即：地下基礎設施無論是否對外銷售，均作為公共配套設施一次性進入開發(fā)成本。等到停車場所以后出租或者出售的時候，一次性作為收入處理，但是，不能再次結轉成本，即無成本同其配比。 （四）公共配套設施費用的確定 ? （或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，應按項目合理分攤。 ? 根據(jù)國家稅務總局 《 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 》 （國稅發(fā)[2020]187號）的相關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： （或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，應按項目合理分攤。 （ 1）建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； （ 2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； （ 3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 （四）公共配套設施費用的確定 ? 。（僅適用企業(yè)所得稅） ? 國稅發(fā) [2020] 31第三十二條（二）規(guī)定：“公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件?！? （四）公共配套設施費用的確定 ? 開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行： ? 某項開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費 =該項開發(fā)產(chǎn)品預算成本（或計劃成本） 配套設施費預提率 ? 配套設施費預提率 =該配套設施的預算成本（或計劃成本） 247。 應負擔該配套設施費各開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）合計 100% ? 式中應負擔配套設施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應包括開發(fā)房屋、能有償轉讓在開發(fā)小區(qū)內開發(fā)的大配套設施。 （五）、土地閑置費的問題 ? 《 閑置土地處置辦法 》 （國土資源部令 〔 1999〕第 5號）第二條規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。具有下列情形之一的，可以認定為閑置土地： ? （一）國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起 滿 1年 未動工開發(fā)建設的； ? （二）已動工開發(fā)建設，但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足 1/3，或者已投資額占總投資額不足 25%，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿 1年的； ? （ 三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 （五）、土地閑置費的問題 ? 土地閑置費用的收費標準 ? 《閑置土地處置辦法》規(guī)定：對于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期 滿 1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金 20%以下的土地閑置費；滿 2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權 。目前，各地方政府均制定了具體的實施辦法。土地閑置費根據(jù)土地性質按照不同類別比例收取。 （五）、土地閑置費的問題 ? 土地閑置費用的稅務處理 ? 房地產(chǎn)企業(yè)如果發(fā)生了土地閑置費用，在進行企業(yè)所得稅和土地增值稅處理時，需要注意兩者的區(qū)別。 ? （ 1）土地增值稅的處理 ? 國家稅務總局 《 關于土地增值稅清算有關問題的通知 》 （國稅函 〔 2020〕 220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 ? （五）、土地閑置費的問題 ? （ 2）企業(yè)所得稅的處理 國稅發(fā)〔 2020〕 31號第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除。 ? 第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出 ——— 土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、 土地閑置費 、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 （六）質量保證金的扣除問題 ? 國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知 》 （國稅函 [2020]220號）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除?！? （七）土地增值稅清算中成本費用的分配 ? 一、土地增值稅清算中土地成本的分配 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字 [1995]6號）的第九條規(guī)定：“ 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定， 可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。 ” （七）土地增值稅清算中成本費用的分配 ? 二、土地增值稅清算中共同成本費用的分配 ? 《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2020]187號）第四條第（五）項規(guī)定：“屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用， 應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法 ，計算確定清算項目的扣除金額。” （七）土地增值稅清算中成本費用的分配 ? 根據(jù)以上政策規(guī)定和稅收征管實踐來看，稅務部門在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目不同類型的房地產(chǎn)進行土地增值稅清算時，其相關成本費用的分攤方法主要有三種： ? 一是可售建筑面積百分比法。 ? 二是占地面積百分比法。 ? 三是稅務機關確認的其他合理的方法（暫無統(tǒng)一規(guī)定）。 （七）土地增值稅清算中成本費用的分配 ? 案例分析三： ? 某房地公司土地增值稅清算中土地成本的分配 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊 20200平方米的土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，其取得土地使用權所支付的金額為 2020萬元。該房地產(chǎn)公司在這塊土地上建了兩幢樓。一幢為普通住宅，占地面積（包括周圍的道路及綠地等） 12020平方米，建筑面積20200平方米，普通住宅已出售完畢；一幢為寫字樓，占地面積（包括周圍道路及綠地等） 8000平方米，建筑面積為 30000平方米，寫字樓尚未轉讓。請分析普通住宅的土地成本應如何分配？ （七）土地增值稅清算中成本費用的分配 ? 分析： ? 在計算普通住宅應分攤的土地使用權金額時， ? ，普通住宅應分攤的土地使用權金額為：12020247。 20200 2020=1200（萬元）。 ? 例分攤，普通住宅應分攤的土地使用權金額為：20200247。 （ 20200＋ 30000） 2020=800（萬元）。兩種分攤方法之間的差異高達 400萬元。 （七）土地增值稅清算中成本費用的分配 ? 由于土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除費用和開發(fā)費用計提基數(shù)的重要組成部分，不同的分攤方法將再次放大這種差異。仍以上例為例，在假定利息費用不能據(jù)實扣除的情況下，最終整個扣除項目總差異高達 400（ 1+20%加計扣除比例+10%開發(fā)費用） =400 =520萬元。 ? 本案例中房地產(chǎn)公司有兩種分配方法可以選擇，實際操作中應按兩種方法分別算出土地增值稅，比較后再作選擇。 （四）銷售環(huán)節(jié)涉稅處理 ? 一、房地產(chǎn)預收的誠意金、訂金、定金的處理 ? 二、房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的處理 ? 三、賣精裝房送家電、家俱的涉稅分析 ? 四、商鋪包（返）租銷售的問題 ? 五、轉讓人防設施的稅務處理 ? 六、地下停車庫的涉稅處理 ? 七、租金收入的問題 ? 八、代收費的稅務處理 ? 九、銷售收入與預售收入的劃分是否正確 銷售環(huán)節(jié)涉稅處理 ? 一、房地產(chǎn)預收的誠意金、訂金、定金的處理 ? （一）訂金（保證金、誠意金、 VIP卡）的稅務處理 ? 訂金、誠意金均不屬于建立在購房合同上的預收款性質，在合同簽訂日之前，此時企業(yè)所得稅、營業(yè)稅應稅行為尚未成立，不應作為預收賬款征收