【文章內(nèi)容簡介】 ? 第三，對(duì)于開發(fā)商品裝修為樣板間，但在以后年度不銷售作為固定資產(chǎn)入賬，則相關(guān)的裝修費(fèi)應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值，其折舊作為期間費(fèi)用入賬，不能作為土地增值稅前扣除。 ? 所以，樣板間支出只有在銷售完成后，才能確定是否可以扣除。 （三）開發(fā)間接費(fèi)用的確定 ? 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)務(wù)處理 ? 由于房地產(chǎn)企業(yè)的臨時(shí)性設(shè)施一次性支出金額較大，并且臨時(shí)性設(shè)施均不構(gòu)成最終開發(fā)產(chǎn)品實(shí)體，也沒有分?jǐn)傉嫉孛娣e的土地成本，根據(jù)收入與費(fèi)用匹配的原則，應(yīng)進(jìn)行分期攤銷，因此，對(duì)于臨時(shí)性設(shè)施的建造成本，實(shí)際發(fā)生時(shí)直接計(jì)入開發(fā)成本，會(huì)計(jì)處理是： （三）開發(fā)間接費(fèi)用的確定 ? 借：開發(fā)間接費(fèi) — 項(xiàng)目營銷設(shè)施（售樓部 /樣板間） ? 貸：銀行存款 ? 或借：前期工程費(fèi) —— 臨時(shí)設(shè)施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性設(shè)施） ? 貸：銀行存款 ? 將來開發(fā)產(chǎn)品銷售時(shí)，作為共同成本予以分配轉(zhuǎn)出。 （三）開發(fā)間接費(fèi)用的確定 四、其他費(fèi)用的處理 （ 1）模型制作費(fèi)：不可以在土地增值稅前扣除 ? 一般模型是為銷售而制作的，屬于銷售費(fèi)用，不能計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)。 ? （ 2）職工教育經(jīng)費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)：不可以在土地增值稅前扣除 ? 按會(huì)計(jì)制度相關(guān)規(guī)定，職工教育經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)，不能直接歸集于開發(fā)產(chǎn)品的成本，作為期間費(fèi)用核算，其原理與印花稅稅收處理一致，按會(huì)稅會(huì)計(jì)科目適用錯(cuò)誤調(diào)整。 （四）公共配套設(shè)施費(fèi)用的確定 ? 公共配套設(shè)施費(fèi)是指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 （四）公共配套設(shè)施費(fèi)用的確定 ? ，要單獨(dú)核算成本。 ? 國稅發(fā) [2020]31號(hào)文第十七條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ? （ 1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 （四）公共配套設(shè)施費(fèi)用的確定 ? （ 2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 ? 配套設(shè)施的權(quán)屬一直是稅務(wù)檢查的重點(diǎn)，特別是產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有的會(huì)所，要單獨(dú)核算成本，在做匯算清繳的時(shí)候一定要納稅調(diào)增。 （四）公共配套設(shè)施費(fèi)用的確定 ? [2020]31號(hào)文第十八條 規(guī)定， 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 （四）公共配套設(shè)施費(fèi)用的確定 ? 一般來說即使國家給與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，也不會(huì)超過建造成本，例如：某企業(yè)建造一個(gè)派出所，耗資 300萬元，建成后無償移交給國家，國家給予補(bǔ)償 100萬元，該派出所為三個(gè)成本對(duì)象服務(wù)，按說應(yīng)當(dāng)對(duì)（ 300100=200萬元）在三個(gè)成本對(duì)象間作為公共配套設(shè)施進(jìn)行分?jǐn)?，稅法?guī)定 200萬元直接在移交當(dāng)期在所得稅前扣除，實(shí)際上是對(duì)企業(yè)的一種優(yōu)惠處理，企業(yè)已經(jīng)為國家作出了貢獻(xiàn)，就直接在所得稅前扣除算了。 （四）公共配套設(shè)施費(fèi)用的確定 ? ? 國稅發(fā) [2020]31號(hào)文第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施 形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 ? 由于對(duì)地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的停車場所，其成本很難估計(jì)，所以即使沒有銷售，也不再保留成本。33條對(duì)此問題做了簡化處理，即：地下基礎(chǔ)設(shè)施無論是否對(duì)外銷售，均作為公共配套設(shè)施一次性進(jìn)入開發(fā)成本。等到停車場所以后出租或者出售的時(shí)候，一次性作為收入處理，但是，不能再次結(jié)轉(zhuǎn)成本，即無成本同其配比。 （四）公共配套設(shè)施費(fèi)用的確定 ? （或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? ? 根據(jù)國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā)[2020]187號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： （或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? （ 1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； （ 2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； （ 3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 （四）公共配套設(shè)施費(fèi)用的確定 ? 。（僅適用企業(yè)所得稅） ? 國稅發(fā) [2020] 31第三十二條（二）規(guī)定：“公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。” （四）公共配套設(shè)施費(fèi)用的確定 ? 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行： ? 某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi) =該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本） 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 ? 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 =該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本） 247。 應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì) 100% ? 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。 （五）、土地閑置費(fèi)的問題 ? 《 閑置土地處置辦法 》 （國土資源部令 〔 1999〕第 5號(hào)）第二條規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地： ? （一）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起 滿 1年 未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的； ? （二）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足 1/3，或者已投資額占總投資額不足 25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的； ? （ 三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 （五）、土地閑置費(fèi)的問題 ? 土地閑置費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ? 《閑置土地處置辦法》規(guī)定：對(duì)于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期 滿 1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)；滿 2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán) 。目前，各地方政府均制定了具體的實(shí)施辦法。土地閑置費(fèi)根據(jù)土地性質(zhì)按照不同類別比例收取。 （五）、土地閑置費(fèi)的問題 ? 土地閑置費(fèi)用的稅務(wù)處理 ? 房地產(chǎn)企業(yè)如果發(fā)生了土地閑置費(fèi)用，在進(jìn)行企業(yè)所得稅和土地增值稅處理時(shí)，需要注意兩者的區(qū)別。 ? （ 1）土地增值稅的處理 ? 國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 （國稅函 〔 2020〕 220號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 ? （五）、土地閑置費(fèi)的問題 ? （ 2）企業(yè)所得稅的處理 國稅發(fā)〔 2020〕 31號(hào)第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 ? 第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出 ——— 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、 土地閑置費(fèi) 、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 （六）質(zhì)量保證金的扣除問題 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 （國稅函 [2020]220號(hào)）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。” （七）土地增值稅清算中成本費(fèi)用的分配 ? 一、土地增值稅清算中土地成本的分配 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字 [1995]6號(hào)）的第九條規(guī)定：“ 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定， 可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂? ” （七）土地增值稅清算中成本費(fèi)用的分配 ? 二、土地增值稅清算中共同成本費(fèi)用的分配 ? 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2020]187號(hào)）第四條第（五）項(xiàng)規(guī)定：“屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用， 應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法 ，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額?！? （七）土地增值稅清算中成本費(fèi)用的分配 ? 根據(jù)以上政策規(guī)定和稅收征管實(shí)踐來看，稅務(wù)部門在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，其相關(guān)成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄖ饕腥N： ? 一是可售建筑面積百分比法。 ? 二是占地面積百分比法。 ? 三是稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理的方法（暫無統(tǒng)一規(guī)定）。 （七）土地增值稅清算中成本費(fèi)用的分配 ? 案例分析三： ? 某房地公司土地增值稅清算中土地成本的分配 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊 20200平方米的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的金額為 2020萬元。該房地產(chǎn)公司在這塊土地上建了兩幢樓。一幢為普通住宅，占地面積（包括周圍的道路及綠地等） 12020平方米，建筑面積20200平方米，普通住宅已出售完畢；一幢為寫字樓，占地面積（包括周圍道路及綠地等） 8000平方米，建筑面積為 30000平方米，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。請分析普通住宅的土地成本應(yīng)如何分配？ （七）土地增值稅清算中成本費(fèi)用的分配 ? 分析： ? 在計(jì)算普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)金額時(shí)， ? ，普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)金額為：12020247。 20200 2020=1200（萬元）。 ? 例分?jǐn)?，普通住宅?yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)金額為：20200247。 （ 20200＋ 30000） 2020=800（萬元）。兩種分?jǐn)偡椒ㄖg的差異高達(dá) 400萬元。 （七）土地增值稅清算中成本費(fèi)用的分配 ? 由于土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用計(jì)提基數(shù)的重要組成部分，不同的分?jǐn)偡椒▽⒃俅畏糯筮@種差異。仍以上例為例，在假定利息費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除的情況下，最終整個(gè)扣除項(xiàng)目總差異高達(dá) 400（ 1+20%加計(jì)扣除比例+10%開發(fā)費(fèi)用） =400 =520萬元。 ? 本案例中房地產(chǎn)公司有兩種分配方法可以選擇，實(shí)際操作中應(yīng)按兩種方法分別算出土地增值稅，比較后再作選擇。 （四）銷售環(huán)節(jié)涉稅處理 ? 一、房地產(chǎn)預(yù)收的誠意金、訂金、定金的處理 ? 二、房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的處理 ? 三、賣精裝房送家電、家俱的涉稅分析 ? 四、商鋪包（返）租銷售的問題 ? 五、轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施的稅務(wù)處理 ? 六、地下停車庫的涉稅處理 ? 七、租金收入的問題 ? 八、代收費(fèi)的稅務(wù)處理 ? 九、銷售收入與預(yù)售收入的劃分是否正確 銷售環(huán)節(jié)涉稅處理 ? 一、房地產(chǎn)預(yù)收的誠意金、訂金、定金的處理 ? （一）訂金（保證金、誠意金、 VIP卡）的稅務(wù)處理 ? 訂金、誠意金均不屬于建立在購房合同上的預(yù)收款性質(zhì)，在合同簽訂日之前，此時(shí)企業(yè)所得稅、營業(yè)稅應(yīng)稅行為尚未成立，不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收