城市可持續(xù)發(fā)展講稿(孫久文老師)——第4講城市土地與可持續(xù)發(fā)展(編輯修改稿)
2025-06-20 00:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 城市的載體同時(shí)也是城市產(chǎn)業(yè)的載體，因而土地的利用結(jié)構(gòu)會(huì)影響這些要素的配合，從而影響城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 ? 現(xiàn)代化城市是一個(gè)商業(yè)、金融、交通、信息高度發(fā)達(dá)的體系，同時(shí)也是人居環(huán)境十分宜人的體系，城市綠化、市政設(shè)施需要占據(jù)城市大量空間，因而需要城市提供更多的土地。 ? 城市的土地是有限的，這就需要調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，降低工業(yè)、倉儲(chǔ)用地，以滿足商業(yè)、交通、住宅用地的需要，從而優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使第三產(chǎn)業(yè)有更大的發(fā)展空間。 ? 一般來說城市化水平就越高 ,第三產(chǎn)業(yè)比重越大。 (3)城市地價(jià)對生產(chǎn)成本的影響 ? 土地價(jià)格的上漲往往導(dǎo)致企業(yè)固定投資的增加，從而增加預(yù)算成本。成本是企業(yè)利潤的關(guān)鍵，土地價(jià)格的升高，在其他條件不變情況下，必然使企業(yè)的利潤下降，而企業(yè)是利潤最大化的追求者，這樣就促使企業(yè)提高生產(chǎn)的集約度，減少土地的使用面積。 ? 城市土地的價(jià)格是隨著社會(huì)的發(fā)展而不斷升高的，這體現(xiàn)了城市土地的增值性，同時(shí)城市土地價(jià)格的升高，也反映了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 ? 高地價(jià)意味著高成本，土地價(jià)格正是通過成本要素影響企業(yè)利潤進(jìn)而使企業(yè)在利潤最大化的選擇中自動(dòng)調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，合理利用土地。這就是土地價(jià)格的成本因素使得城市中心往往成為商業(yè)中心、金融中心及 CBD區(qū)域，而不是工業(yè)、農(nóng)業(yè)的中心的原因。 ? 例如，中關(guān)村西區(qū)的開發(fā)，就使商務(wù)成本上升，一些大的國際性公司，反而遷走了。 (4)土地開發(fā)量對房地產(chǎn)業(yè)的影響 ? 一方面，土地的開發(fā)量過少會(huì)造成供不應(yīng)求的局面，為了獲得稀缺的資源，開發(fā)商不惜血本、互相競價(jià)，結(jié)果土地價(jià)格被過度抬高。而地價(jià)的抬高，使開發(fā)商的成本增加，一些資產(chǎn)薄弱的房地產(chǎn)商迫于巨大的負(fù)債壓力，不得不退出房地產(chǎn)市場。 ? 另一方面，若土地的開發(fā)量過大，其對社會(huì)經(jīng)濟(jì)的危害更大。因?yàn)橥恋氐拇罅块_發(fā)會(huì)給房地產(chǎn)商造成一種升值的預(yù)期，在升值預(yù)期的刺激下，房地產(chǎn)商紛紛大量搶購?fù)恋剡M(jìn)行開發(fā)，形成了一股土地開發(fā)熱，而這種開發(fā)熱又會(huì)產(chǎn)生更大的升值預(yù)期，結(jié)果也會(huì)抬高土地的價(jià)格。 ? 而房地產(chǎn)商開發(fā)資金大部分來自銀行的貸款，土地的大量開發(fā)，一旦資金鏈出了問題，很容易造成房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定，引發(fā)地產(chǎn)泡沫。 城市土地儲(chǔ)備概念 ? 城市土地儲(chǔ)備的概念 ? (1)國外城市土地儲(chǔ)備的概念 ? 在國外，城市土地儲(chǔ)備通常稱為土地銀行，英文通常稱為 Land Banking或者 Public Land Banking。由于各國的自然條件、歷史文化背景、社會(huì)制度等方面的差異，實(shí)行城市土地儲(chǔ)備的動(dòng)機(jī)和目的不同，因此國外學(xué)者對城市土地儲(chǔ)備的定義不盡相同。 ? (2)國內(nèi)城市土地儲(chǔ)備的概念與內(nèi)涵 ? 國內(nèi)關(guān)于城市土地儲(chǔ)備的理解，在概念上突出了收購的字眼，將城市土地儲(chǔ)備稱為土地收購儲(chǔ)備。概括起來，比較有代表性的概念有以下幾種： ? 第一 ,城市土地儲(chǔ)備是對土地使用權(quán)的調(diào)整安排。有些學(xué)者認(rèn)為 ,城市土地收購儲(chǔ)備制度實(shí)際上是法律規(guī)范下土地使用權(quán)的調(diào)節(jié)、轉(zhuǎn)換機(jī)制。即由政府或委托的機(jī)構(gòu)，通過征購、回收等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來，并由政府或政
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