【文章內(nèi)容簡介】 ￥ 27,240, ￥ 38,232, ￥ 45,162, 減： 營業(yè)稅 ￥ 1,498, ￥ 2,102, ￥ 2,483, 租賃稅 ￥ 3,268, ￥ 4,587, ￥ 5,419, 年物業(yè)管理費(fèi) ￥ 2,724, ￥ 3,823, ￥ 4,516, 年租賃經(jīng)營費(fèi) ￥ 2,270, ￥ 3,186, ￥ 3,763, 年凈現(xiàn)金流 ￥ 17,479, ￥ 24,532, ￥ 28,979, 貼現(xiàn)率 %（按十年期國債利率計(jì)） 現(xiàn)金流凈 現(xiàn)值 ￥ 17,479, ￥ 23,530, ￥ 635,078, 總 投資 現(xiàn)值 ￥ 362,779, ―― ―― NPV（凈現(xiàn)值）： ￥ 313,309, IRR（內(nèi)部收益率）： % 備注：上述 NPV及 IRR 測算均未考慮 70 年使用權(quán)后項(xiàng)目殘值 ； （表 318） 富海 中心 1號寫字 樓投資報(bào)告書 機(jī)密 本報(bào)告涉及商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得復(fù)制及傳播。 23 五、方案二租金回報(bào)測算（ NPV amp。 IRR） 方案二：六成五年銀行按揭： 單位：人民幣元 項(xiàng)目 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2072年 年租金收入 ￥ 27,240, ￥ 38,232, ￥ 45,162, ￥ 45,162, 減： 營業(yè)稅 ￥ 1,498, ￥ 2,102, ￥ 2,483, ￥ 2,483, 租賃稅 ￥ 3,268, ￥ 4,587, ￥ 5,419, ￥ 5,419, 年物業(yè)管理費(fèi) ￥ 2,724, ￥ 3,823, ￥ 4,516, ￥ 4,516, 年租賃經(jīng)營費(fèi) ￥ 2,270, ￥ 3,186, ￥ 3,763, ￥ 3,763, 利息支出 年凈現(xiàn)金流 貼現(xiàn)率 %（按十年期國債利率計(jì)） 現(xiàn)值 投資支出 ￥ 156,556, ― ― ―― ―― NPV 凈現(xiàn)值 IRR 內(nèi)部收益率 備注：上述 NPV及 IRR 測算均未考慮 70 年使用權(quán)后項(xiàng)目殘值； （表 319） 富海 中心 1號寫字 樓投資報(bào)告書 機(jī)密 本報(bào)告涉及商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得復(fù)制及傳播。 24 六、方案三租金回報(bào)測算（ NPV amp。 IRR） 方案三：五成 五 年銀行按揭： 單位：人民幣元 項(xiàng)目 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2072年 年租金收入 ￥ 27,240, ￥ 38,232, ￥ 45,162, ￥ 45,162, 減： 營業(yè)稅 ￥ 1,498, ￥ 2,102, ￥ 2,483, ￥ 2,483, 租賃稅 ￥ 3,268, ￥ 4,587, ￥ 5,419, ￥ 5,419, 年物業(yè)管理費(fèi) ￥ 2,724, ￥ 3,823, ￥ 4,516, ￥ 4,516, 年租賃經(jīng)營費(fèi) ￥ 2,270, ￥ 3,186, ￥ 3,763, ￥ 3,763, 利息支出 年凈現(xiàn)金流 貼現(xiàn) 率 %（按十年期國債利率計(jì)） 現(xiàn)值 投資支出 ￥ 190,927, ―― ―― ―― NPV 凈現(xiàn)值 IRR 內(nèi)部收益率 備注：上述 NPV及 IRR 測算均未考慮 70 年使用權(quán)后項(xiàng)目殘值； （表 3110） 富海 中心 1號寫字 樓投資報(bào)告書 機(jī)密 本報(bào)告涉及商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得復(fù)制及傳播。 25 價(jià)值回歸 【資產(chǎn)升值測算】 富海 中心 1號寫字 樓投資報(bào)告書 機(jī)密 本報(bào)告涉及商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得復(fù)制及傳播。 26 一、富海大廈周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)情況 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 總建筑面積 售價(jià)（底價(jià)） 韋伯豪時(shí)代中心 中關(guān)村南大街 14800元 /㎡ 西環(huán)廣場 14000元 /㎡ 成銘 大廈 13800元 /㎡ 通程國際 15500元 /㎡ 國興大廈 14500元 /㎡ 左岸工社 海淀區(qū)北四環(huán)西路 68號 7萬 11000元 /㎡ 盈都大廈 海淀區(qū)知春路雙榆樹 12200元 /㎡ 錦秋國際大廈 海淀區(qū)知春路東口 6號 12600元 /㎡ 企圖 ATT中心 海淀區(qū)中關(guān)村南大街 （商住公寓） 12020元 /㎡ 恒潤中心 海淀區(qū)北三環(huán)西路南側(cè) （商住公寓） 11700元 /㎡ 五棟大樓 12800元 /㎡ 國際投資大廈 17500元 /㎡ 楓藍(lán)國際中心 西直門北大街 14萬 12800元 /㎡ 寰太大廈 中關(guān)村南大街 /天 /㎡ 華杰大廈 海淀區(qū)大鐘寺 13號 6萬（商住公寓） 9500元 /㎡ 億城中心 海淀蘇州橋西 500米 （商住公寓） 8800元 /㎡ 長遠(yuǎn)天地 海淀區(qū)蘇州橋北段東 10萬（商住公寓） 8600元 /㎡ 青云當(dāng)代科技大廈 海淀區(qū)北三環(huán)西路 43號 4萬（商住公寓） 8500元 /㎡ 銀科大廈 海淀區(qū)海淀南路 28號 9700元 /㎡ 數(shù)據(jù)來源：（ 21 世紀(jì)中國不動產(chǎn)北京中天大業(yè)加盟店） （表 321） 富海 中心 1號寫字 樓投資報(bào)告書 機(jī)密 本報(bào)告涉及商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得復(fù)制及傳播。 27 二、 富海大廈 資產(chǎn)價(jià)值測算 穩(wěn)定期 日 租金 /M2日 年 收益 28,979, （數(shù)據(jù)計(jì)算詳見 表 318） 1. 應(yīng)用資產(chǎn)定價(jià)模型（ CAPM）， 本項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值 的計(jì)算公式為： P=a*(11/(1+r)n)/r （公式一） P—— 資產(chǎn)價(jià)值 a—— 年 收益 r—— 期望 收益率 （貼現(xiàn)率） n—— 房產(chǎn)的使用年限，本項(xiàng)目進(jìn)入正常經(jīng)營的實(shí)際使用年限為 65年 2. 期望收益率（貼現(xiàn)率） r的取值及計(jì)算： r＝ ra＋ (rm－ ra)β （公式二） ra—— 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 率 ， 本測算取 值 十年期國債利率 % rm—— 行業(yè) 收益率 ，本測算取值 北京寫字樓 市場 平均投資收益率 % β —— 本項(xiàng)目所處 寫字樓 板塊的 β 系數(shù) ， 反映 該寫字樓板塊 的收益變動相對于 整個 北京寫字樓 市場收益變動的比率 ，計(jì)算值為： 計(jì)算 可得 出 ： r＝ % ，將 r值代入公式一可計(jì)算得出： P＝ 447,252, 應(yīng)用 CAPM 計(jì)算可得出，本項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值為 RMB447,252, 元， 除以項(xiàng)目總銷售面積，本項(xiàng)目資產(chǎn)單 位 價(jià) 值 為每平米人民幣 13, 元 。 上述測算是基于項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營期的租金回報(bào)計(jì)算得出， 而現(xiàn)階段項(xiàng)目所處區(qū)位板塊正處于成長期，我們有理由相信西直門區(qū)域 板塊攜金融街、中關(guān)村兩大商圈優(yōu)勢， 再 經(jīng) 歷 五年左右的 投入與 培育，將步 入北京寫字樓市場 成熟板塊行列。 富海 中心 1號寫字 樓投資報(bào)告書 機(jī)密 本報(bào)告涉及商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得復(fù)制及傳播。 28 三、考慮資產(chǎn)價(jià)值回歸的回報(bào)測算 方案一：完全自有資金投資： 單位：人民幣元 項(xiàng)目 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 年租金收入 ￥ 27,240, ￥ 38,232, ￥ 45,162, 減： 營業(yè)稅 ￥ 1,498, ￥ 2,102, ￥ 2,483, 租賃稅 ￥ 3,268, ￥ 4,587, ￥ 5,419, 年物業(yè)管理費(fèi) ￥ 2,724, ￥ 3,823, ￥ 4,516, 年租賃經(jīng)營費(fèi) ￥ 2,270, ￥ 3,186, ￥ 3,763, 年 經(jīng)營 凈現(xiàn)金流 ￥ 17,479, ￥ 24,532, ￥ 28,979, 第 5年末出售資產(chǎn) 獲得現(xiàn)金 ￥ 447,252,（詳見上頁計(jì)算） 貼現(xiàn)率 %（按十年期國債利率計(jì)） 經(jīng)營 現(xiàn)金流凈 現(xiàn)值 ￥ 17,479, ￥ 23,530, ￥ 80,025, 第 5年末出售資產(chǎn) 獲得現(xiàn)金現(xiàn)值 ￥ 378,514, 總 投資 現(xiàn)值 ￥ 362,779, ―― ―― NPV（凈現(xiàn)值 ）： ￥ 136,770, IRR（內(nèi)部收益率）： % （表 322） 富海 中心 1號寫字 樓投資報(bào)告書 機(jī)密 本報(bào)告涉及商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得復(fù)制及傳播。 29 其它收益 【稅收、外匯及其它價(jià)值獲取】 富海 中心 1號寫字 樓投資報(bào)告書 機(jī)密 本報(bào)告涉及商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得復(fù)制及傳播。 30 本 報(bào)告僅 適宜機(jī)構(gòu)投資人 在 投資購買 時(shí)作為參考 ，并本報(bào)告中所涉及報(bào)價(jià)，僅 在有效期限內(nèi)，對機(jī)構(gòu)大客戶整購富海中心一號寫字樓有效。 一、稅收籌劃收益 本項(xiàng)目為大額不動產(chǎn)投資項(xiàng)目，因而在 進(jìn)行投資評價(jià)時(shí)全面考慮稅收問題很重要。 為了全面分析稅收對 于您 投資 于本 項(xiàng)目的影響，我們 建議 您 向稅務(wù)專家咨詢， 以 全面了解稅收對特定 不 動產(chǎn) 投 資項(xiàng)目的有利性或不利性的影響。 在我們過往的操作案例中， 稅收影響 不動產(chǎn) 投資主要有 如下方面 ： 1. 投資費(fèi)用可以沖減應(yīng)稅利潤。 由此對于實(shí)現(xiàn)年利潤額較大的機(jī)構(gòu)企業(yè)而言，在股份分紅與投資購買本項(xiàng)目兩者間選擇，后者將額外地帶給 投資者 數(shù)千萬元的所得稅避稅。 2. 稅收會影響資本的成本或貼現(xiàn)率。例如，貸款利息在計(jì)算所得稅時(shí) 是 作為扣減項(xiàng)目 。 3. 對于項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)的 “房產(chǎn) 租賃稅 （ 12%）”進(jìn)行合理籌劃， 每年存在數(shù)百萬的獲益空間。 4. 項(xiàng)目今后的相對穩(wěn)定收益將 影響 投資 公司的帳面利潤水平 。 5. 不動產(chǎn)項(xiàng)目所處區(qū)域享受的優(yōu)惠稅費(fèi)政策。 本項(xiàng)目所處區(qū) 域享受中關(guān)村內(nèi)多項(xiàng)優(yōu)惠稅費(fèi)政策，同時(shí)對于機(jī)構(gòu)投資者的特殊稅費(fèi)事項(xiàng)，我方可協(xié)助申請優(yōu)惠政策。 富海 中心 1號寫字 樓投資報(bào)告書 機(jī)密