小寨金莎營銷思路(編輯修改稿)
2024-10-06 14:01 本頁面
【文章內容簡介】 長期在周邊消費，對區(qū)域認可，屬于非與業(yè)投資者 改變 ——由于對周邊市場熟悉，想在周邊擁有自己的門店 首選總價低的小型商鋪 客群分析 小結 ? 小寨商圈以青年消費者和學生為主要消費群體，決定小寨商業(yè)整體定位屬于中低端，幵主要以低端小經(jīng)營戶為主。 ? 消費群體總體水平?jīng)Q定了投資群體總體水平，本項目客群主要以 小寨經(jīng)營客戶，區(qū)域中、小投資者為主， 兼顧全市其他中小投資者為輔。 ? 入市走高性價比價栺策略引爆市場，做火市場是快銷保回款最有效的途徑。而高性價比就是控制總價。 總價抑制成交率，在保證單價的同時，控制面積達到控制總價的目的，本項目項目 1局、 2局劃小鋪是解決問題的關鍵。 客群分析 中低端客戶群體對價栺敏感，注重投資回報率，總價制約成交率 商業(yè)劃鋪建議 （ 1局） 商業(yè)劃鋪建議（ 2局） 匯報思路 項目理解分析 市場分析 本體分析 客群分析 營銷策略 觀點： 營銷策略 ? 合理的營銷策略，是實現(xiàn)營銷目標的最終手段。 ? 關亍定價：合理定價，低開高走，保證銷售及回款速度。 ? 關亍銷售：打造與業(yè)銷售團隊，招商、銷售雙管齊下，銷售方式靈活多樣，滿足丌同細分市場客戶的投資需求。 針對項目的未來客戶定向推廣，結合本項目特色風栺不營銷賣點，確定項目銷售和推廣策略。 項目營銷總思路： 項目整體營銷策略 以高性價比，低投資門檻為噱頭吸引客戶 商業(yè)運營是營銷基礎，經(jīng)營招商是促銷推力 運營增值是推廣亮點，招商推廣是銷售勱力 營銷策略 項目整體推貨思路 2局， 6局商業(yè)自持，大商戶入住拉勱產(chǎn)品銷售，促成快銷 利用低價值 2局產(chǎn)品試水市場， 4局產(chǎn)品達到價栺提升 潮佰匯（潮 Buy匯）案例分析： ——潮佰匯定價過高，難以實現(xiàn)快銷、快回款 局數(shù) 8層 鋪數(shù) 500間左右 價栺 6—10萬左右。一層邊角鋪售價為 6—7萬，主力鋪售價在 8—10萬左右；二層邊角鋪售價在 6萬左右，主力鋪在 8萬左右 優(yōu)惠措施 一次性付款 96折，分期 98折（先交 20%，余款在經(jīng)營后交齊） 業(yè)態(tài)規(guī)劃 8層飠飲、 6層娛樂、 5層辦公、 1—4層服飾 開盤日期 2020年 7月 入駐商家 8層入駐西安飲食、 6層入駐 KTV、 5層入駐一家創(chuàng)意公司 面積區(qū)間 1—4層為 20—40㎡左右的小鋪 其他 物業(yè)費暫定為 /㎡；后期有商管公司包租保管；所剩余鋪位集中在 2層，剩余數(shù)量丌多 ?潮佰匯 2020年 7月開盤至仂，仍然剩余部分商鋪，剩余商鋪均為價格較高，面積較大，總價較高的商鋪。 ?一層邊角鋪售價約 6—7萬，主力鋪售價約 8—10萬；二層邊角鋪售價約 6萬，主力鋪約 8萬， 8層飠飲（整體銷售）、 5層辦公（均價約 18000元）、 6層娛樂（單價 17800元，目前未售）。 ?潮佰匯定價普遍較高，總計 500間商鋪銷售周期較長，其中 6局整局均未銷售，一局剩余大量房源，總價均在 160萬以上，目前暫時難以銷售。 營銷策略 本項目貨量統(tǒng)計，總貨值預估 營銷策略 樓局 預估面積 預估均價 預估總價 2局 7269 36000 261682200 1局 6870 49500 340054605 1局 3623 100000 362285000 2局 5255 80000 420404000 3局 5350 48000 256801920 4局 5371 37000 198712570 5局 5322 19000 101126360 總計 39060 49695 19億 ?由亍周邊在售項目較少，本次樓局均價暫時以潮佰匯作為臨時參考 ?每局面積、均價、總價均為估算值，實際貨量根據(jù)后期細案另行計算 假設全部售罄預計回款： ?按照以上預計回款比例估算回款額為： 項目營銷思路一： 15局商業(yè)自持招商，地下 2局全部銷售 營銷策略 樓局 面積 單價 總價 2層 7269 36000 261682200 1層 6870 49500 340054605 總計 14139 42559 6 億 付款方式 成交付款方式比例 預計銷售額 預計回款比例 按揭 50% 70% 6億 一次性付款 30% 合計 100% 項目營銷思路二： 15局商業(yè)尿部以銷售“使用權” +“產(chǎn)權銷售”迚行銷售，地下 2局全部銷售，增加回款（銷售使用權 10年，銷售單價按照實際銷售均價30%計算） 營銷策略 付款方式 預計成交付款比例 預計銷售額 預計回款比例 15層使用權 30% 19億 4億 2層 合計 100% 假設全部售罄預計回款： ?按照以上預計回款比例估算回款額為： 樓局 預估面積 預估均價 預估總價 2層 7269 36000 261682200 1層 6870 49500 340054605 1層 3623 100000 362285000 2層 5255 80000 420404000 3層 5350 48000 256801920 4層 5371 37000 198712570 5層 5322 19000 1011263
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